Pandemi koşullarında genel kurul toplantısı nasıl yapılır ? Kat maliklerinin toplanması suç teşkil eder mi ?

Öncelikle belirtmek gerekir ki, Covid 19 pandemi nedeniyle alınan tüm tedbirlerin amacı genel sağlığın ve kamu düzenin korunmasıdır. Devlet anayasal pozitif yükümlülük olan genel sağlığın korunması için her tür tedbiri almakla mükelleftir. Nitekim, yayınlanan genelgeler ile toplantılar ertelenmiş, pandeminin azalması/geçmesi beklenmiştir. Geldiğimiz noktada toplantı yapılıp yapılamayacağına ilişkin farklı görüşler tartışılmış kimi kısım toplantıların mutlak surette yasak olduğu ve hiçbir şekilde yapılamayacağını ileri sürerken kimi görüşler daha esnek bir yaklaşım sergilemiş, tedbirlerin alınarak toplantı yapılabileceğini kabul etmiştir.

Kat mülkiyeti alanında çalışan ve görüşlerine önem verdiğimiz Av.Şeref KISACIK eğitim videolarında kat maliklerinin iradelerinin öncelikli olduğunu hatta sosyal medya araçları ile de toplantının yapılabileceğini beyan etmektedir.

Bizim de katıldığımız üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu maliklerin iradelerine mutlak öncelik tanımış, ihtilafların çözümünde kat maliklerinin kararı ve yönetim planı esas alınmıştır. Emsal yargı kararlarında da hakimin müdahalesinin kat maliklerinin iradesinin önüne geçemeyeceği, hakimin karar verirken kat maliklerinin iradesini esas alması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu kapsamda, kat malikleri whatsapp, zoom gibi platformlar üzerinden karar alabilir ve iradelerini sonradan imzalamak suretiyle karar defterine yansıtabilirler. Toplantı kavramını sadece fiziken yüz yüze gelmek olarak algılamak belki 30 yıl önceki fiziki durumda makul bir anlayış iken çağımızın gereklerini karşılamayacaktır.

Özellikle kat malik sayısının 15 – 20 kişi gibi az olduğu binalarda, site bahçesinde, siteye yakın bir çocuk parkında maske, mesafe kurallarına uyarak toplantı yapılmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. İlgili düzenlemeler yüzlerce üyesi olan meslek odaları, kooperatifler, dernekler, tüzel kişilikler ve yüzlerce kat maliki olan toplu yapılar için yayınlanmıştır.

Av.Mehmet Mert SEZGEN

Konuya ilişkin İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu yazısını aşağıda sunarız.

APARTMAN ve SİTELERDE KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARI YAPILABİLİR Mİ ?https://www.istanbulbarosu.org.tr/HaberDetay.aspx…

Ülkemizde Covid-19 salgını ile mücadele kapsamında 16/03/2020 tarihinde yayınlanan İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile Sivil Toplum Kuruluşlarının genel kurulları ve eğitimler dâhil insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantı ve faaliyetleri ertelenmiştir.

19/03/2020 itibarıyla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince alınan kararlarla yapı kooperatifleri ve üst kuruluşlarının yapmak zorunda oldukları olağan ve olağanüstü genel kurullarının alınan risklerin bertaraf edilmesi ve ortaya çıkacak zararların önünde geçilmesi amacıyla Nisan ayı sonrasında yapılmak üzere ertelendiği, bu tarihe kadar Bakanlık temsilcisi görevlendirmesi yapılmayacağı, yapılmış ise iptal edileceği duyurulmuştur.

Buna göre, kooperatif genel kurullarının yapılması fiilen mümkün olmaktan çıkmıştır.Salgınla mücadele amacıyla alınacak tedbirleri düzenlemek üzere kabul edilen 16/04/2020 tarih ve 7244 sayılı Yeni Koronavirüs (Covıd-19) Salgınının Ekonomik ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 17/04/2020 tarihli Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili kanunun 2. Maddesinin d fıkrasında Kooperatifler Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantılarının 31/7/2020 tarihine kadar ertelendiği, bu sürenin ilgili Bakan tarafından 3 aya kadar uzatılabileceği, ertelenen genel kurul toplantılarının ertelemenin sona erdiği tarihten itibaren üç ay içinde yapılacağı düzenlenmiş, devamında ise mevcut organların görev, yetki ve sorumlulukları erteleme süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam edeceği belirtilmiştir.Gerek 16/03/2020 tarihi itibarıyla yayınlanan genelgelerde gerekse 7244 Sayılı Kanunda apartmanlarda ve toplu yaşam alanlarında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yapılacak olan kat malikleri genel kurullarına ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunun 9. Maddesi “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanun hükümlerine göre karara bağlanır” hükmü mevcuttur. Bu hüküm uyarınca kooperatif genel kurullarına ilişkin getirilen ertelemenin kıyas yoluyla kat malikleri genel kurullarına da uygulanacağı uygulamada benimsenmiştir.

Kasım 2020 itibarıyla çeşitli İl ve İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurullarınca salgının bulaş riskini azaltmak için apartman ve sitelerde kat malikleri kurul toplantılarının Kasım ve Aralık aylarını kapsayacak şekilde ertelenmesine karar verilmesi üzerine salgın sürecinde apartman ve site genel kurullarına özgü ilk düzenlemeye kavuşmuştur. İlçe Hıfzıssıhha Kurullarının belirlediği sürenin dolmasıyla erteleme kararları 01/03/2021 tarihine kadar geçerli olmak üzere 3 ay süreyle uzatılmıştır.01/03/2021 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kabine Toplantısında Sağlık Bakanlığı Koronavirüsle Mücadele Bilim Kurulunun önerileri doğrultusunda alınan kararlar gereğince İçişleri Bakanlığı tarafından 02/03/2021 tarihli genelge yayınlanmış bulunmaktadır.

Bu genelgeye göre, ülkemizde yer alan iller düşük, orta, yüksek ve çok yüksek risk grubu olmak üzere gruplara ayrılmış; her bir grupta yer alan iller genelge Ek-1’de yayınlanan tabloda gösterilmiştir. Belirtilen risk gruplarının her biri için farklı düzeyde tedbir öngörülmüştür. İl Hıfzıssıhha Kurulunca haftalık olarak yapılacak olan değerlendirme sonucunda ilin bulunduğu risk grubu güncellenerek duyurulacaktır. Yine 02.03.2021 tarihli Genelge uyarınca, her ilde İl Hıfzıssıhha Meclisleri tarafından il bazında kararlar alınmakta olup, bu kararların da Genelge ile birlikte gözetilmesi gerekecektir. Dolayısıyla kat malikleri genel kurullarının yapılmasının kısıtlama kapsamından çıkarılıp çıkarılmadığının tespiti için öncelikle ilgili ilin hangi grupta yer aldığının haftalık olarak İl Hıfzıssıhha Kurulu kararlarına bakılarak takip edilmesi gerekmektedir.02/03/2021 tarihli genelgenin 9. maddesinde, “ Sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dâhil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinleri düşük, orta ve yüksek risk gruplarında; kişi başına 8 metrekare alan bırakma ve aynı anda bulunabilecek azami kişi sayısı 300’ü geçmemek üzere ilgili kurum/kuruluşların yetkililerince her türlü tedbir alınarak “ yapılabilecektir.

Çok yüksek risk grubunda yer alan illerimizde ise yeni bir karar alınıncaya kadar, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dâhil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinlik ertelenecektir.Ayrıca “ Denetim faaliyetlerinin kesintisiz yürütülmesi amacıyla yukarıda belirtildiği şekilde kişilerin bir araya gelmesine neden olacak her türlü etkinliğin Valilik/Kaymakamlıklara (ilgili mevzuatında başkaca bir hüküm bulunmadığı takdirde en az üç gün öncesinden) bildirilmesi sağlanarak bu kurum/kuruluşlarca yapılacak etkinliklerde belirlenen kurallara ve kişi ve alan sınırlamalarına riayet edilip edilmediğinin denetim ekiplerince kontrol edilmesi sağlanacaktır.” denilmiştir.

Aynı şekilde genelgede salgınla mücadele kalıcı başarının sağlanması için temizlik, maske ve mesafe kurallarının yanı sıra hayatın her alanını kapsayacak şekilde belirlenen kurallara/tedbirlere azami düzeyde uyulmasının önemi vurgulanmış, Hıfzıssıhha Kurullarınca alınan kararlara uymayanlara 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanununun ilgili maddeleri gereğince idari işlem tesis edilmesi ve konusu suç teşkil eden davranışlara ilişkin Türk Ceza Kanununun 195. maddesi kapsamında gerekli adli işlemlerin başlatılacağı duyurulmuştur. Buna göre çok yüksek risk grubunda yer alan illerde kat malikleri genel kurullarının yapılmasına ilişkin erteleme, ilgili ilin risk grubunun İl Hıfzıssıhha Kurulunca daha düşük risk grubuna dönüştüğünün yayınlanacak genelge ilan edilmesine veya İçişleri Bakanlığınca farklı yönde bir düzenleme yapılıncaya kadar devam etmektedir.

Buna karşılık düşük, orta ve yüksek risk grubunda yer alan illerde öncelikli olarak maske, mesafe, hijyen kurallarına dikkat etmek, kişi başına 8 metrekare alan düşecek genişlikte fiziki ortam sağlamak, ortamda aynı anda 300’den fazla kişi bulunmamak kaydıyla genel kurulların yapılması mümkündür.Genelgede belirtilen kurum/kuruluşların genel kurullarının belirtilen kurallara (kişi başına 8 metrekare alan bırakma ve aynı anda bulunabilecek azami 300 kişi sınırlamasına riayet ederek ve bulaş riskini önlemeye yönelik gerekli olabilecek diğer tedbirleri alarak) uygun olarak yapılması konusunda kurum/kuruluşların yetkililerinin gerekli tedbirleri alacağı ifade edildiğinden, kat malikleri kurullarının (toplu yapı temsilciler kurullarının) yapılması hususunda tedbir alma yükümlüsünün yönetici/yönetim kurulu olduğu sonucuna varılmaktadır.

Yine Genelge ile getirilen düzenleme uyarınca, yapılmasına karar verilen Kat Malikleri Kuruluna ilişkin olarak, en az 3 (üç) gün öncesinde Valiliklere / Kaymakamlıklara bildirim yapılması gerekmekte olup, bu bildirim neticesi düzenlenecek kurullarda kişi ve alan sınırlamalarına riayet edilip, edilmediği denetim ekiplerince kontrol edilecektir.Dolayısıyla özet olarak; İçişleri Bakanlığının 02.03.2021 tarihli Genelgesi uyarınca (belirtilen şartlara uymak ve gerekli her türlü önlemi almak kaydıyla, ayrıca her il için İl Hıfzıssıhha Meclis Kararlarını da dikkate alarak erteleme kararları nedeniyle toplantı gerçekleştiremeyen apartman ve sitelerde, çok yüksek risk grubu dışında kalan illerde (örneğin İstanbul) genel kurul toplantısı yapılması artık mümkün hale gelmiştir.Ancak, kişi başına 8 m2 alan bırakma kuralı gereği, çoğu kooperatif ve site bu koşula uyan salon bulamayacağından hukuki engel kalksa da fiilen Genel Kurullarını yapamayacaklardır. Örneğin 300 ortağı olan bir kooperatif veya sitenin 2.400 m2 alanı olan bir salon bulması gerekecektir ki, bu büyüklükte bir salonu bulmak her zaman her yerde mümkün olamayacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunun kat malikleri olağanüstü genel kurul toplantısını düzenleyen 29. maddesinin 2. fıkrasında olağanüstü genel kurulun önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin yazılı istemi üzerine yapılabileceği ifade edilmiştir. Kanaatimizce tüm dünyada etkili olan bu beklenmedik ve önlenemez salgın nedeniyle zorunlu olarak ertelenmiş bulunan genel kurullarla ilgili erteleme kararının sona ermiş olması nedeniyle, yapılması gereken genel kurul toplantıları için yöneticilerin en uygun zamanda toplantı çağrısı yapmaları gerekir.Kat malikleri genel kurulunun zamanında yapılamamış olması nedeniyle mevcut yöneticinin görevi, kooperatiflere ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanmak suretiyle zorunlu olarak devam etmiş ise de bu görev, yeniden genel kurulların yapılabileceği zamana kadar geçerli olmak üzere ve olağan işlerle sınırlı olmak üzere sürdürülebilecektir. Aksi halde kontrollü normalleşme dönemiyle birlikte sınırlamalar kalktığı ve genel kurulların toplanmasına engel bulunmadığı dikkate alınarak makul süre içerisinde Genel Kurulu toplamaya ve görevi devretmeyen yöneticinin sorumluluğu doğabileceği gibi, yönetim tarafından genel kurul çağrı ve organizasyonu yapılmadığı için yeni yönetici seçilemediği hallerde kat maliklerinden her birinin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine taşınmaza yönetici atanması isteminde bulunması mümkün olabilecektir.

Yukarıda ifade edildiği gibi, genel kurul toplantısı düzenlenmesi için gereken makul sürenin ne kadar olduğu hususunda açıklayıcı bir bilgi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, 7244 sayılı Yeni Koronavirüs (Covıd-19) Salgınının Ekonomik ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 2. Maddesi uyarınca, Kooperatif genel kurullarının erteleme kararının sona erdiği tarihten itibaren üç ay içinde yapılması öngörülmüştür. Söz konusu düzenleme (kıyas yoluyla) kat malikleri genel kurulları açısından da geçerli olacaktır. Yönetim ve denetim faaliyet raporlarının düzenlenmesi, işletme projesinin hazırlanması, olağanüstü çağrı davetinin kat maliklerine en az on beş gün önce tebliğ edilmesi gerektiği gibi hususlar dikkate alındığında üç aylık süre makul sayılmalıdır. Saygılarımızla.

Ekleri : 1- İçişleri Bakanlığı’nın 02.03.2021 tarihli Genelgesi ve eki tablolar. 2- İstanbul İl Hıfzıssıhha Meclisi’nin 14 no’lu ve 02.03.2021 tarihli kararı ve eki tablo.İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu

Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. İkinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır mı ?

İlk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması durumunda ikinci toplantıya gelenlerle yönetici seçilebilmesi için sayı ve arsa payı çoğunluğunun her halükarda sağlanması gerekir.

T.C YARGITAY
20.Hukuk Dairesi
Esas: 2020/ 2057
Karar: 2020 / 2667
Karar Tarihi: 07.09.2020

YARGITAY KARARI


MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi



Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı … vekili Av. … Eymiroğlu tarafından istenilmekle, tayin olunan 25/02/2020 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden ve duruşma talebinde bulunan davacı … vekili Av. … Eymiroğlu geldi başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenin sözlü açıklaması dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:



K A R A R



Dava dilekçesinde, birden fazla parsel üzerine kurulu sitede genel kurul yapıldığını, ancak yönetim ve denetim kurullarının seçiminin yapıldığı 06/07/2008 tarihli kat malikleri olağan genel kurul toplantısının usulüne uygun yapılmamış olduğunu, toplantı sırasında alınan kararların muhalefet şerhlerinin anında karar defterine işlenmediğini ve tutanağa yazılmadığını, alınmayan kararların alınmış gibi gösterildiğini, genel kurul tutanağının kararlar ve oy oranları yönünden gerçeğe aykırı olduğunu, geçmiş yönetim ve denetim kurulunun oybirliğiyle aklanmadığını, eski yönetim kurulunun maliklerinin gereksiz faiz ödemesine neden olduğunu, yönetim kurulunun kat malikleri kurulu kararı olmadan yaptıkları tasarruf sonucu, maliklerin aidat ödemesine neden olduğunu, 2008-2009 yılı işletme projesinde hisse bazında aidatların gösterildiğini, ancak geçmiş yıldan kalan borçların katılımıyla hisse bazında bir aidat listesinin görüşülüp karara bağlanmadığını, aidatların aylık 250,00 TL olarak artırılarak, kat malikleri genel kurulunun gerçek iradesinin yok sayıldığını bu nedenlerle 06/07/2008 tarihli genel kurulun ve genel kurulda alınan kararların ve özellikle aidat belirlenmesine yol açan kararın iptaline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece 16/10/2014 tarihinde 2014/338 Esas – 2014/446 Karar sayısı ile “Davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine,” dair karar verildiği, verilen kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 07/05/2015 tarihinde 2015/4026 Esas – 2015/7745 Karar sayısı ile Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasa ile değişik 38. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yasadaki bu düzenleme ile kararın iptalini isteyen tarafa, toplantıya katılan malikler dışında yöneticiye de husumet yöneltme hakkını tanımaktadır. Somut olayda davacı, kat malikleri kurulu kararının iptali için site yönetimini hasım göstermek suretiyle dava açmıştır. Buna göre anataşınmaza ait yönetim planı ve 634 sayılı Yasanın 38. maddesi birlikte değerlendirildiğinde Yasanın aradığı şekilde taraf teşkili sağlandığı anlaşılmakla mahkemece taraflara ait tüm deliller toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kat malikleri kurulu toplantısının iptali istemine ilişkindir.

SONUÇ: Uyuşmazlıkta uygulanması gereken Kat Mülkiyeti Kanununun yönetici ve denetçi atanmasıyla ilgili 34 ve 41. maddelerinde, bu atamaların kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Emredici nitelikte olan bu hükümlerin uygulanması Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesinin son fıkrası uyarınca toplantı yeter sayısına bakılmaksızın yapılan ikinci toplantıda da aranmaktadır. Başka bir söyleyişle, toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan kat malikleri kurulu toplantısında, katılanların çoğunluğunun oyları ile genel idari konularda karar alınabilir ise de, yönetici ve denetçi seçimiyle ilgili karar alınamayacağından; mahkemece iptali istenilen kararlar yönünden nitelikli çoğunluk gerektiren kararların tespiti ile yasanın aradığı nitelikli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığının araştırılması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir iken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de; 6100 sayılı HMK 326. maddesi uyarınca “Yargılama giderleri, kural olarak davada haksız çıkan ve aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir.” Davada haksız çıkan tarafa yükletilecek olan yargılama harç ve giderleri hem davayı kazanan tarafın daha önce peşin ödediği, hem de (karar ve ilam harcı ve Devlet Hazinesi tarafından peşin olarak ödenen giderleri gibi) Devlete ödenmesi gereken harçlar ve giderlerdir. Davayı kazanan taraf davasını bir vekil vasıtası ile takip etmiş ise, haksız çıkan (davayı kaybeden) taraf yargılama gideri olarak vekalet ücretine de mahkum edilir. (HMK 323/1-ğ)

Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6. maddesinde “Anlaşmazlık, davanın konusuz kalması, feragat, kabul, sulh veya herhangi bir nedenle; ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse, Tarife hükümleriyle belirlenen ücretlerin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur. Bu madde yargı mercileri tarafından hesaplanan akdi avukatlık ücreti sözleşmelerinde uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır. Tüm bu maddeler gözönüne alınarak davadan feragat eden davacılar aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmemesi de doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA temyiz isteminin duruşmalı yapılması nedeni ile Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 2.037,00.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davacı …’e verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/09/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.

Eski malikin ödemediği demirbaş giderinden yeni malik sorumlu olur mu?

Eski malik döneminde doğmuş ve ödenmemiş demirbaş ve ortak giderler yeni malike karşı yansıtılamaz. Yeni malik kendi döneminde doğmuş borçlardan sorumlu olacaktır.

T.CYARGITAY18 HUKUK DAİRESİESAS NO.2005/1259KARAR NO.2005/3657KARAR TARİHİ.14.04.2005“Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:KARAR : 1- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılmakla yükümlüdür. Kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu ana kurala uymak zorunluluğu vardır. Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Bu andan itibaren sorumluluk -mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları için- yeni malike aittir. Kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı muhakkaktır. Olayımızda borçlu davalı Seyfi düzenlediği taahhütname ile dava konusu bağımsız bölümün hem kendi dönemine ve hem de kendisinden önceki döneme ait tüm borçlarını ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Davacı yönetim, hukuken geçerli bulunan bu taahhütnameye dayanarak borçlu ( davalı) Seyfi hakkında icra takibine başlamış ve bu davayı açmıştır.O halde davalının, taahhütname uyarınca 01.10.2002 gününe kadar dava konusu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borçlarının tümünü ödemeyi üstlendiğine göre mahkemece anılan tarihe kadar ( 01.10.2002 gününe kadar )ki borç miktarının uzman bir bilirkişiye hesaplattırılarak alınacak rapor doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, kabulü mümkün olmayan bazı gerekçelerle davanın reddi yönünde hüküm kurulması,2- İcra ve İflas Yasasının 67. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre davacı alacaklının icra tazminatından sorumlu tutulabilmesi için takibinde haksız ve kötü niyetli olması gerekir, icra tazminatına hükmedilebilmesi için sözü edilen iki ( takipte haksız ve kötü niyetli olma )koşulun birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Somut olayda davacı alacaklının davalı hakkında icra takibi yapmasında kötü niyetli olduğu yöntemince saptanmadan dava konusu alacak üzerinden %40 oranında icra tazminatı ödemekle yükümlü tutulması,doğru görülmemiştir.SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

T.C

YARGITAY

18.HUKUK DAİRESİ

ESAS NO:2002/7159

KARAR NO:2002/9012

KARAR TARİHİ:01.10.2002

“Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava; Haziran-Temmuz-Ağustos 1999 aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Ortak alanların işgal edilmesi halinde kat maliklerinin hakları

meni müdahale davası ortak alan

Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi nedir? Ortak alanların işgali nedir?

Kat maliklerinin kullanımına ayrılmış olan her yer ortak alandır. Merdiven boşlukları, kömürlük, bahçe hatta duvarlar dahi ortak alandır.

Sıkça yaşanılan sorunlardan biri de ortak alanların bir kişi tarafından işgal edilmesidir. Ortak alanın işgali eşya bırakmak olabileceği gibi tadilat, inşa yapılması şeklinde de ortaya çıkabilir.

Ortak bahçeye bir kat malikinin kamelya yapması, bahçenin otopark olarak kullanılması, otopark olan alana eski ve tozlu eşyaların konulması, merdiven boşluklarına kapı önlerine ayakkabı bırakılması ortak alanların işgalidir.

Ortak alanların bir malik veya kiracı tarafından ardiye gibi kullanılması, işgal edilmesi halinde müdahalenin önlenmesi talepli dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilecektir.

meni müdahale davası

Mimari Projenin önemi nedir?

Mimari proje bir bölümün, deponun, boluğun eklenti mi, bağımsız bölüm mü yoksa ortak alan mı olduğunu gösterir. Mimari projede arsa payı ayrılmamış, eklenti oldukları belirtilmemiş depo ve garajlar ortak alan sayılır.

Mimari projede bir yerin ortak alan olduğu belirtilmesine karşın tapuda bağımsız bölüm olarak kaydedilip, bağımsız bölüm niteliği kazandırılmış ise mimari projeye öncelik tanınacak, hakimin müdahalesi ile mimari projeye aykırı kaydın düzeltilmesi talep edilebilecektir.( Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s.114)

Ortak alana imar planına aykırı yapı yapılması halinde ne yapılabilir?

Ortak alanlara yapılan inşa, tamirat, tadilat gerektiren işler için sadece çoğunluk ile karar almak yeterli olmayabilir. Eğer yapılacak yapı, onarım mimari projede değişikliğe yol açıyorsa tüm kat maliklerinin onayı alınarak tadilat projesi yapılmalı belediyece onaylanmalıdır. Aksi halde yapı imar planına aykırı hale geleceğinde müdahalenin önlenerek yapının eski hale getirilmesi talep edilebilir.

Emsal bir olayda, yönetim kömürlükte tadilat yapmış, burayı kiraya vererek siteye gelir sağlanmıştır. Yönetim tadilat kararını oybirliği ile almış ancak mimari projede değişiklik yapmayı unutmuştur.  Yargıtay ise emsal kararında mimari proje değiştirilmediği için kömürlüğün halen ortak alan olduğuna, müdahalenin önlenmesine yani eski hale getirilmesine ve yapılan yargılama gideri ile birlikte gönderilen ihtarname masrafının davalından tahsili kararını onaylamıştır.

‘Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.’ Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4519 E. 2017/7507 K.

meni müdahale davası

Ecrimisil davası ile müdahalenin meni davasının birlikte açılması

Ecrimisil haksız işgal tazminatı anlamına gelir. Kişi işgal etmiş olduğu yeri kiralamış olsaydı ne kadar kira ödeyecektiyse o oranda ecrimisil bedeli kararlaştırılır. Herkesin ortak kullanımına ait olan yeri işgal eden kat malikine veya şahsa karşı ecrimisil davası da ilave olarak açılabilir.

Kat mülkiyeti Kanunundan kaynaklı el atmanın önlenmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılırken, ecrimsil davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Yargıtay 2017 tarihli kararında ecrimisil davasının el atmanın önlenmesi ile birlikte açılamayacağı, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrıca açılması gerektiğine karar vermiştir.

‘Dava, ortak kullanım alanına yönelik müdahalenin men’i ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosyaya getirtilen tapu kaydından davaya konu anayapının tek parsel üzerinde ve kat mülkiyeti kurulu olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davasının Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığı, anılan Kanun maddesi hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmadığı için genel hükümlere göre sonuçlandırılması gerektiğinden mahkemece sadece kat mülkiyetinden kaynaklanan müdahalenin men’i istemi konusunda davanın tefrik edilip görevsizlik kararı verilerek dosyasının görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken, müdahalenin men’i ile ecrimisil davalarına birlikte görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Yargıtay 20. HD. E. 2017/4031 K. 2017/8659   T. 31.10.2017

Ecrimisil davası açılmadan önce intifadan men şartı sağlanmalıdır. İntifadan men şartı, haksız işgal edene gönderilecek bir ihtarnameyle veya açılacak meni müdahale davası ile sağlanabilecektir.

Ortak alanlara yapılan müdahale projeye aykırı ise ayrıca TCK184 İmar Kirliliği suçu oluşturacak ayrıca İmar Kanunu 32 ve 42 maddeleri uyarınca belediye tarafında para cezası ve yıkım kararı verilecek, diğer kat malikleri de hakimin müdahalesi ile yapının kaldırılmasını talep edebilecektir.

İLGİLİ MEVZUAT

İİK30.MADDESİ

BİR İŞİN YAPILMASINA VEYA YAPILMAMASINA DAİR OLAN İLAMLAR :

Bir işin yapılmasına mütedair ilam icra dairesine verilince icra memuru 24 üncü maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya ilamda gösterilen müddet içinde ve eğer müddet tayin edilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanlarını tayin ederek işi yapmağı emreder.

Borçlu muayyen müddetlerde işe başlamaz veya bitirmez ve iş diğer bir kimse tarafından yapılabilecek şeylerden olur ve alacaklı da isterse yapılması için lazımgelen masraf icra memuru tarafından ehlivukufa takdir ettirilir. Bu masrafın ilerde hükme hacet kalmaksızın borçludan tahsil olunup kendisine verilmek üzere ifasına alacaklı muvafakat ederse alınıp hükmolunan iş yaptırılır. Muvafakat etmezse ayrıca hükme hacet kalmadan borçlunun kafi miktarda malı haciz ile paraya çevrilerek o iş yaptırılır.

İlam, bir işin yapılmamasına mütedair olduğu takdirde icra dairesi tarafından ilamın hükmü borçluya aynı müddetli bir emirle tebliğ olunur.Bu emirde ilam hükmüne muhalefetin 343 üncü maddedeki cezayı müstelzim olduğu yazılır.

(Ek son fıkra: 17/7/2003-4949/9 md.) Bir işin yapılmasına veya yapılmamasına dair olan ilâm hükmü yerine getirildikten sonra borçlu, ilâm hükmünü ortadan kaldıracak bir eylemde bulunursa, mahkemeden ayrıca hüküm almaya gerek kalmadan, önceki ilâm hükmü tekrar zorla yerine getirilir.

EMSAL KARARLAR

T.C.
YARGITAY
20. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/4031
K. 2017/8659
T. 31.10.2017
DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu … ili, … ilçesi, … mevkii, … caddesi, … Geçidi 77 ada 3 Sayılı parselde kain … Geçidi İş Merkezinin yönetimi olduğu, iş merkezinin ortak kullanım alanlarının malikler ve maliklerin dışındaki kişiler tarafından kullanımının iş merkezi yönetiminin muvafakati ile mümkün olduğu, davalı şirketin Şubat 2013 tarihinden itibaren iş merkezindeki C Blok 8 numaralı bağımsız bölümün kiracısı olduğunu ve kiracısı olduğu bağımsız bölüm hizasındaki ortak kullanım alanlarını ilk günden itibaren iş merkezi yönetiminden ve başkaca kimseden izin almadan haksız olarak bedelsiz kullandığı, davalının haksız el atmasının önlenilmesi, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın haksız kullanımından dolayı müdahale tarihinden itibaren şimdilik 30.000,00.-TL (belirsiz alacak) ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili istenilmiş, mahkemece; dava, davacının yöneticisi olduğu ana taşınmazda, davalının kiracı olarak kullandığı bağımsız bölümdeki ortak kullanım alanına müdahalesinin men’i ve ecrimisil talebinden ibaret olup, uyuşmazlığın niteliği itibari ile Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1 maddesine göre, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenmesi gerektiğinden, mahkemenin görevsizliğine, karar kesinleştiğinde talep halinde dosyanın görevli … Sulh Hukuk Mahkemelerine gönderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortak kullanım alanına yönelik müdahalenin men’i ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosyaya getirtilen tapu kaydından davaya konu anayapının tek parsel üzerinde ve kat mülkiyeti kurulu olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davasının Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığı, anılan Kanun maddesi hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmadığı için genel hükümlere göre sonuçlandırılması gerektiğinden mahkemece sadece kat mülkiyetinden kaynaklanan müdahalenin men’i istemi konusunda davanın tefrik edilip görevsizlik kararı verilerek dosyasının görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken, müdahalenin men’i ile ecrimisil davalarına birlikte görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istenmesi halinde iadesine 31/10/2017 günü oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY 20. Hukuk Dairesi

2017/4519 E.

2017/7507 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, müvekkilinin davalıların yasalara aykırı olarak işgal ve müdahale edip mesken olarak kullandığı sığınağın yer aldığı … Mahallesi … Sokak No:11 …/… adresindeki apartmanın 1 nolu bağımsız bölümünün maliki olduğunu, 5890 ada 15 nolu parsele inşa edilen apartmanın 8 nolu bağımsız bölüm ve bodrum katta yer alan kömürlükler ve ortak alan olan sığınaktan ibaret olduğunu, önceki apartman yöneticilerin apartmana gelir temin etmek amacı ile ortak alan olan sığınakta davalıların iskan edilmelerine izin verdiklerini belirterek apartmanın sığınağına vaki yasalara ve hukuka aykırı müdahalenin men’ine ve işgal altındaki sığınağın boşaltılmasına, keşidesine sebebiyet verilen 296,34.- TL ihtarname masrafının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece müdahalenin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 10/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Mimari proje kat mülkiyeti

Apartmanda tadilat nasıl yapılır? Nasıl karar alınacaktır?

Apartmanda ve ortak alanlarda tadilat, yıkım, onarım, yeni bir yapının yapılması için maliklerin toplanarak 4/5 çoğunluk ile bu yönde karar alması gereklidir. Karar alınmadan ortak alana müdahale edilemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2;

‘Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.’

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Yazılı rıza için toplantı yapılması gerekli midir?

Rızanın alınması için tüm kat maliklerinin toplanmasına gerek yoktur. Tüm kat malikleri ile tek tek görüşülerek yazılı rızaları alınarak gerekli çoğunluk sağlanabilir. (Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s. 312)

KMK 42.maddesi ise faydalı yenilik ve ilavelerde sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmasını yeterli görmüş nisapları kolaylaştırmıştır.

KMK 42/1

‘Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.’

Özürlülerin yaşamı için zorunlu yenilik ve ilaveler ile anayapının ısı yalıtım sisteminin ve yakıtının değiştirilmesi konuları da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karara bağlıdır.

Sonuç olarak yapılacak yapı ve tadilat herkes için faydalı yenilik ve ilave ise sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli olacak ancak kat maliki sadece kendisi faydalanacak ise 4/5 çoğunluğun yazılı rızasını alması gerekecektir.

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Çok masraflı ve lüks yenilik ilaveler.

Lüks masraflar iki ihtimalli şekilde düzenlenmiştir.

            1. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıması

            2. Anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmaması

Vitamin bar, havuz, keyfi asansör yapımı lüks masraflara örnektir.

Oy birliği gerektiren konular nelerdir?

İlave kat yapılması veya mevcut kat, depo, zemin katın KMK 24.maddede sayılan bar, pavyon, gazino, kahvehane, galeri vs haline çevrilmesi için oy birliği gereklidir.

Yeni inşa ilavesinin arsa payının belirlenmesi de oy birliğine tabidir.

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Gün ısı (Güneş Enerjisi) sistemi kurulması

Güneş enerji sisteminin kurulması kat maliklerinin arzularından çok çevrenin korunmasıyla ilgili olduğundan anayapının estetiğini, statiğini bozmuyor diğer kat maliklerinin çatıdaki haklarını işgal etmiyorsa kurulması mümkündür. Özel bir çoğunluk öngörülmemiştir. Anayapının zarar görmesi, çatının sistemi fiziken kaldırmaması durumunda hakimin müdahalesi istenebilir.

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Balkon ve pencerelere panjur takılması.

Güneş ve rüzgardan korunmak için bağımsız bölüm pencere ve balkonlara panjur takılabilir. Diğer maliklerin rızası aranmaz. Takılan sistemin kolaylıkla sökülüp takılabilir olması, balkonu odaya dahil edecek şekilde taşınmaz yapı işlevinde olmaması gerekir. Açılıp kapanır panjurlar sabit tesis sayılmazlar.

Güneşlik, panjurun komşuların manzarasını kapatmaması da gereklidir. Komşuların görüşüne engel olduğu ölçüde kaldırılmalıdır.

Balkonun kapatılarak oda haline getirilmesi, balkonun çıkma balkon ve gömme balkon olmasına göre değişiklik gösterir. Gömme balkonun kapatılması proje değişikliği gerektirmezken, çıkma balkonun kapatılması projeye müdahale niteliğindedir. İmar Kanunu 32 ve 42. maddeye göre ilgili belediye tarafından yıkım ve idari para cezası kararı verilebilir.

Ayrıca projeye aykırı imalat yapılması TCK 184 gereği İmar Kirliliğine neden olma suçunu da oluşturacaktır.

TCK184

‘Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, 1  yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.’

TCK184 şikayete bağlı suçlardan olmadığından, kamu tarafından resen takip edilecektir. Komşusunu şikayet eden malikin daha sonra şikayetten vazgeçmesi sonuç doğurmaz.

Güvenlik amacıyla Kapı ve pencerelere parmaklık takılması.

Güvenlik amacıyla parmaklık takılmasında sakınca yoktur. Diğer kat maliklerinin onayı gerekmez. Ancak parmaklıklar arasındaki motifler merdiven gibi basamak olacak üst kata tırmanma sağlayacak şekildeyse takılamaz. Takılırsa hakimin müdahalesi istenebilir.

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Güvenlik Kulübesi ve bariyer konulması

Projede yer almasa dahi sitenin güvenliği için zaruri ise kat maliklerinin onayını almaya gerek olmaksızın bekçi kulübesi konulabilir, bariyer yaptırılabilir. (Germeç, s.319)

Güvenlik amacıyla konulan bu yapılar diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanımını etkilememelidir.

Reklam panosu asmak, anten ve klima ünitesi montajı.

Binadaki işyerlerinin tanıtımı, reklamı ve bulunmasının kolaylığı açısından uygun ebatlarda reklam tabelası asılması mümkündür. Abartılı ve dış cepheyi bozacak şekillerde reklam tabelası asılamaz. Kat maliklerinin onayını almaya gerek yoktur.

Klima ünitesinin balkonun iç kısmına konulmasına diğer maliklere zarar vermediği ölçüde izin verilmektedir. Balkonun dış duvarına monte edilmiş ise KMK 19. maddesi gereği hakimin müdahalesi istenebilir.

Bağımsız bölüm arsa payı sınırını aşmamak kaydıyla çatıya uydu anteni takılabilir. Çatı ve diğer bağımsız bölümler montajdan zarar görmemelidir. Çatıda halihazırda ortak uydu anteni varsa, yeni anten takılması için maliklerin 4/5 çoğunluğunun kararı gereklidir.

Zorunlu hallerde yapılacak onarım ve inşaatlar.

Fırtınada çatının uçması, kış vakti ısıtıcı kazanın patlaması, asansörde tehlikeli elektrik kaçağı olması, binanın dış cephesinde tehlikeli döküntüler olması durumunda yönetici acilen müdahale edebilir.

İvedi durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde 4/5 çoğunluk aranmaksızın gerekli tadilat ve onarım yapılabilecektir.

Mahkemece işin ivedi olduğunun tespiti üzerine yapılacak işin bedelini karşılayacak oranda avans toplanması kararı alınmalı KMK 20. maddesi gereğince her malik arsa payı oranında bu gidere katlanmakla yükümlü olacaktır. Kendi arsa payına düşen gideri ödemeyen malike karşı aylık %5 faiz işletilerek icra takibi yapılarak avansın toplanması ve ivedi tadilatın yapılması gerekecektir.

Proje değişikliği gerektiren onarımlarda oy birliği ile karar alınması gerekir.

‘Ayrıca anataşınmazın mimari projesinin değişikliği, diğer bir deyiş ile tadilat projesi bütün kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir.’ Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 6662 Karar: 2019 / 3198 Karar Tarihi: 07.05.2019

Proje değişikliği gerektiği halde tadilat projesi yapılarak belediyeye onaylatılmadan yapılan tadilat gideri, projeye aykırı olduğundan kat malikleri tarafından istenemez.

‘Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre çatı, ahşap oturtma çatı şeklindedir. Somut olayda ise davacının çatıyı … konstrüksiyon olarak yaptırdığı tespit edilmiştir. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliği ile almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 15/10/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.’ Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 2209 Karar: 2018 / 6354 Karar Tarihi: 15.10.2018

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Mimari projeye uygun hale getirme

Yapı mimari projeye aykırı yapılmış ise her kat maliki yapının mimari projeye uygun hale getirilmesin talep edebilir. Ancak yapının mimari projeye uygun hale getirilmesi için yapılacak tadilat binanın statik dengesini, güvenlik ve sağlamlığını tehlikeye atacak ise tadilat yapılamaz.

Apartmanda yapılan tadilat, yıkım ve onarım masraflarından kat maliklerinin sorumluluğu nedir? Ortak alana müdahale masrafları kimden ne oranda alınır?

Ortak alanda tadilat yapılması tadilat yapılmasına yönelik karar alınması ile mümkündür. Kat Mülkiyeti Kanunu 19.madde gereği tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası ile ortak alanlarda inşaat, onarım ve tesis yapılabilir.

Ortak alanlarda yapılan tadilatın proje değişikliği içermesi gerektirmesi halinde kanunda özel bir düzenleme bulunmamakta, 4/5 çoğunluğun sağlanması yeterli görülmektedir. Çoğunluk kararı ile yapılmayan bir tadilatın maddi giderlerinin kat maliklerinden talep edilemeyeceğine karar verilmiştir.

‘KMK’nın 19. maddesi gereğince ana taşınmazda proje değişikliği yapılmak suretiyle ortak yer tesisinin gerektiği hallerde oybirliği ile karar alınması gerekir. 27.01.2012 tarihli kat malikleri kurul kararı ile iş hanının iç dış boyasının yapılması, ara kat merdivenlerinin yıkılması, çatı ve kapıcı dairesi bakım ve tamiratları, kullanılmayan asansör motor ve kabin kapıları, kalorifer kazanının satılarak değerlendirilmesi hakkında yöneticiye yetki verilmesine ve bu kararların uygulanması için aidat toplanmasına karar verilmiş ancak, bu kararlar içinde toplantı odasının yapılması yönünde karar alınmamıştır. Bu durumda davacıdan istenebilecek aidat tutarı karar altına alınan tadilatlarla sınırlı olup, toplantı odası ile ilgili bir ücret talep edilemeyecektir.’ Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2015/21512 K. 2016/599 T. 18.1.2016

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

Farklı bloklarda yapılan tamirat masraflarından tüm bloklar sorumlu tutulabilir mi?

Ortak alanlarda yapılan tamiratlardan o ortak alanı kullanan kat maliklerinin sorumlu tutulması gereklidir. Emsal bir olayda çatı tamirat masraflarından sadece o çatı altındaki blokta oturanların sorumlu olduğu diğer bloklardan tahsil edilemeyeceği şeklinde karar alınmıştır.

‘Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davaya konu sitenin birden fazla bloktan oluştuğu, davacının kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bloğun çatısını onararak bedelini istediği, her bloğun kendi çatısının onarımından o bloktaki kat malikleri arsa paylarıyla orantılı olarak sorumlu olup birden fazla bloktan oluşan sitenin yönetimi aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken diğer bloklardaki kat maliklerinin de sorumluluğu sonucunu doğuracak şekilde davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.’ Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2014/3668 K. 2014/8578 T. 12.5.2014

İLGİLİ MEVZUAT

İmar Kanunu, Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre (MÜLGA İBARE RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/15) (KOD 2) ; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine (EKLENMİŞ İBARE RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/15) veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (İPTAL EDİLEN İBARE ANY. MAH. RGT: 18.04.1987 RG NO: 19435 11.12.1986 T. 1985/11 E. 1986/29 K.) (KOD 1) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. 

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (DEĞİŞİK CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) (KOD 3) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. 

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. 

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. 

Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir. 

(EKLENMİŞ FIKRA RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/15)

İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.

Apartman/site yönetimlerinde tadilat kararı alma, toplantı ve çoğunluklar. Mimari proje değişiklikleri.

EMSAL KARARLAR

YARGITAY
20.Hukuk Dairesi
Esas: 2018/ 6662
Karar: 2019 / 3198
Karar Tarihi: 07.05.2019

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, …….. parselde bulunan ana taşınmazın 20.07.2014 tarihli Kat Malikleri Olağanüstü Genel Kurulunda alınan kararlardan 3, 6, 7, 12, 15 ve 17 nolu kararların iptalini istemiştir. Mahkemece, 17 nolu kararın iptaline, diğer kararların iptali isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 28. maddesinde, yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğu, 34. maddeye göre ise kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği, 45. maddesinde ise, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği düzenlenmiştir. Ayrıca anataşınmazın mimari projesinin değişikliği, diğer bir deyiş ile tadilat projesi bütün kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, anagayrimenkul kanunların emredici hükümlerine aykırı yönetilemeyeceğine göre, kat malikleri kurulunca emredici hükümlere aykırı karar alınamaz. Zira, emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük halidir. Kat malikleri kurulunca, anataşınmaza dışarıdan yönetici atanacağı gibi, hizmet alımı şeklinde profesyonel hizmet şirketleri ile sözleşme yapılmak suretiyle yönetim işlerinin gördürülmesi ve bu hususta kat maliklerince seçilen yönetime sözleşme yapma yetkisi verilmesinde veya bir kısım hizmetlerin yine yönetim tarafından kat maliklerine sunulabilmesi için yetki verilmesinde yasaya bir aykırılık bulunmamaktadır.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, 20.07.2014 tarihli kat malikleri kurulunda alınan 3, 6 ve 7 nolu kararların iptali isteminin reddine karar verilmesinde, 17 nolu kararın ise iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

……

Ancak;

Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde ortak yerler sayılmış olup, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde ortak yer konusuna gireceği düzenlenmiştir. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (15.md). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (16.md.).

Kat malikleri kurulu, 4/5 çoğunluğu ile alacağı kararla bir kısım ortak alanların kullanımını bir kısım kat maliklerine bırakabilir ise de, örneğin sığınak, kapıcı dairesi v.b. ortak alanların kullanımının veya işletilmesinin devri mimari projede değişiklik yapılmaksızın, özel amaca tahsisli nitelikleri değiştirilip kaldırılmaksızın mümkün değildir. Ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. Toplantıda alınan 12. maddede, gayrimekulde yer alan tüm ortak alanların işletilmesinin yönetime veya bir başkasına bırakılması açıklanan yasal düzenlemelere açık aykırılık oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır. Yasada, ortak gider borcunu ödemeyenlerin geciktiği günler için ödeyeceği gecikme tazminatı düzenlenmiş olup, yasada gösterilen sınırı aşacak ve yönetimin keyfi uygulamasına sebebiyet verecek şekilde yönetim kurullarına gecikme tazminatı belirleme yetkisi verilmesi yasaya aykırıdır. Ayrıca bu yetki, kat maliklerine ait olup devri mümkün değildir. Yine yasalarda, ortak gider borcunu ödemeyenlerin karşılacakları yaptırımlar veya ortak giderlerin tahsil yolları düzenlenmiş olup, mülkiyet hakkına veya yaşam hakkına müdahale niteliğinde, ortak gider borcunu ödemeyenlerin hizmetlerden yararlandırılmasının durdurulması veya kesilmesi yönünde kat maliklerince karar alınması yasaya açık aykırılık oluşturmaktadır.

Mahkemece, toplantıda alınan karalardan iptali istenen 12. maddesi ile 15. maddenin birinci cümlesindeki “veya yönetim kurulunun belirleyeceği bir oranda faiz hesabıyla” kısmı ile ikinci cümlesinin iptali gerekirken, bilirkişi raporuna itibar edilerek yerinde olmayan gerekçeyle, bu maddeler yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan neddenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/05/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/21512
K. 2016/599
T. 18.1.2016
Dava dilekçesinde, menfi tespit ve istirdat istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, iş hanı yönetimince 27.01.2012 tarihinde yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında bir takım tadilatlar yapılması yönünde karar alındığı ancak; bu kararlar arasında toplantı odası yapılmasına dair bir karar olmadığı, bu sebeple site yönetimince bu masrafların kendisinden talep edilmeyeceği sebebiyle toplantı odası yapımı için yapılan masraflardan sorumlu olmadığının tespiti ile ayrıca söz konusu toplantıda alınan kararlara istinaden yapılan diğer tadilatlarla ilgili yapılacak inceleme sonucunda sorumlu olduğu miktarın tespit edilerek, yaptığı fazla ödemelerin istirdatını talep etmiş, mahkemece 27.01.2012 tarihli toplantıda toplantı odası yapılmasına dair bir karar olmasa da toplantı odasının gerekli olduğu ve davacının bu sebeple yapılan masraflardan sorumlu olduğu, karar tarihi itibarıyla davacının dava tarihinden sonra yaptığı ödemeler sebebiyle borçlu olmadığının tespit edilmiş olmasına rağmen dava tarihi itibarıyla borçlu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
KMK’nın 19. maddesi gereğince ana taşınmazda proje değişikliği yapılmak suretiyle ortak yer tesisinin gerektiği hallerde oybirliği ile karar alınması gerekir. 27.01.2012 tarihli kat malikleri kurul kararı ile iş hanının iç dış boyasının yapılması, ara kat merdivenlerinin yıkılması, çatı ve kapıcı dairesi bakım ve tamiratları, kullanılmayan asansör motor ve kabin kapıları, kalorifer kazanının satılarak değerlendirilmesi hakkında yöneticiye yetki verilmesine ve bu kararların uygulanması için aidat toplanmasına karar verilmiş ancak, bu kararlar içinde toplantı odasının yapılması yönünde karar alınmamıştır. Bu durumda davacıdan istenebilecek aidat tutarı karar altına alınan tadilatlarla sınırlı olup, toplantı odası ile ilgili bir ücret talep edilemeyecektir. Mahkemece bu doğrultuda bir inceleme yapılıp, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davalının dava tarihinden sonra yaptığı ödemelerin ve bilirkişi raporunda yapılan tadilatlar sebebiyle tespit edilen fazla faturalandırma sebebiyle fazla talep edilen miktarın da dikkate alınmayarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
-2-
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C YARGITAY 20.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 2209 Karar: 2018 / 6354

Karar Tarihi: 15.10.2018

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde; davacının … ili, … mahallesi 456 ada 378 parsel sayılı taşınmazın üzerinde bulunan 5 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu ve taşınmazın binanın son katında bulunması nedeniyle çatıdan akan suların dairesine zarar verdiği bu nedenle çatının kısmen sökülerek yeniden yapılması gerektiği, bu nedenle de … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/147 D.iş sayılı dosyasıyla tespit yaptırdığı ve 12/10/2015 tarihli bilirkişi raporunda 4.800 TL masraf yapıldığı, bu nedenle yapmış olduğu masraf olan 4.800 TL’nin arsa payı oranında davalılardan dava tarihi itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsil edilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Düzenlemede açıkça belirtildiği gibi ortak yerler ile ilgili tadilat yapılabilmesi için ya kat maliklerinin 4/5’ nin rızası ya da tadilat veya güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde onarımın ve güçlendirilmenin projesine ve tekniğine uygun yapılmak şartıyla kat maliklerinin izni aranmayacağı düzenlenmiştir. Davacı ortak yerlerden sayılan çatının tadilatını yapmak için hem kat maliklerinin kanunun aradığı şartlarda iznini almadığı ayrıca çatıda yaptırdığı tadilatın proje ve tekniğine uygun olarak yaptırmadığı anlaşıldığından davacı tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortak yer olan çatının yapımından kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrasında “kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar” hükmüne yer verilmiştir. Kanunun bu hükmüne göre; kat irtifaklı anataşınmazın çatısının eskimesiyle davacının bağımsız bölümünde zarar ve hasara yol açacak etkenler olması nedeniyle bu tamiratın acil ve zorunlu olduğunun ispatlanması durumunda çatının tamiri konusunda kat malikleri kurulunca bir karar almaya yada bu tamiratın yapılması için kat maliklerinin rızasının alınmasına gerek yoktur. 2017/2209 – 2018/6354

Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre çatı, ahşap oturtma çatı şeklindedir. Somut olayda ise davacının çatıyı … konstrüksiyon olarak yaptırdığı tespit edilmiştir. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliği ile almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 15/10/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.

T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2014/3668 K. 2014/8578 T. 12.5.2014

Dava dilekçesinde, ortak alan çatının tamiri için harcanan 5.693,00 TL ve tespit için harcanan 530,00 TL olmak üzere toplam 6.223 TL’nin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili ile aidatların usulsüz toplanması sebebiyle yönetim adına banka hesabı açtırılması için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı dava dilekçesinde, ortak alan çatının tamiri için harcanan,5.693,00 TL ve tespit dosyasında harcanan 530,00 TL olmak üzere toplam 6.223,00 TL’nin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili ile aidatların usulsüz toplanması sebebiyle yönetim adına banka hesabı açtırılması için Kat Mülkiyeti Yasası’nın 33. maddesine göre hakimin müdahalesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davaya konu sitenin birden fazla bloktan oluştuğu, davacının kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bloğun çatısını onararak bedelini istediği, her bloğun kendi çatısının onarımından o bloktaki kat malikleri arsa paylarıyla orantılı olarak sorumlu olup birden fazla bloktan oluşan sitenin yönetimi aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken diğer bloklardaki kat maliklerinin de sorumluluğu sonucunu doğuracak şekilde davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 12.5.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

5/4 ÇOĞUNLUK SAĞLANMADAN BALKON KAPATILAMAZ

T.C YARGITAY
20.Hukuk Dairesi
Esas: 2017/ 2026
Karar: 2017 / 3518
Karar Tarihi: 24.04.2017

 

Yargıtay Kararı

MAHKEMESİ   :Sulh Hukuk Mahkemesi

 

 

 

Taraflar arasındaki projeye aykırılığın eski hale getirilmesi davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

 

K A R A R

 

 

 

Davacı dava dilekçesi ile … ili, … ilçesi, … beldesi, 1106 parselde bulunan … Blok 5 no’lu bağımsız bölüm kat maliklerinden olan davalının, tüm uyarılara karşı ana yapının görünümüne aykırı olarak bağımsız bölümün dış cephesinde değişiklik yaptığını, farklı renk boya kullandığını, balkon demirlerini farklı şekilde ve renkte boyattığını, davalı tarafın tüm uyarılara rağmen gerekli değişikliklerin hiçbirini gerçekleştirmediğini, bu nedenlerle ana taşınmazın genel görünümüne aykırı değişikliklerinin eski hale getirilmesini dava ve talep etmiş mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

 

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Kanunun 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır.

 

Yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan davalı tarafından;

 

-Bağımsız bölümün giriş yolu olan kısmın iki tarafında ve balkonun ön tarafında paslanmaz alüminyum profillerle korkuluk yapıldığı, yapılan korkulukların toplam boyu 10,00 metre, yüksekliği 80 cm olduğu,

 

-Bağımsız bölüme ait olan balkon iç duvarları ve balkonda bulunan kolon üzerinde taş duvar desenli ahşap pano yapıştırıldığı,

 

-Bağımsız bölüm balkonunun üzeri 30,00 cm genişliğinde ahşaptan saçak yapılarak üzeri şıngıl ile kapattığı, saçak eteklerine çiçek saksılarının asıldığı anlaşılmaktadır.

 

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre davalı tarafından yapılan imalatların site görünümünü olumlu yönde etkilemesi ve davalının balkonunda yaptığı işlemlere benzer imalatların diğer kat malikleri tarafından da yapılması balkonun ortak alan olduğu ve tüm kat maliklerinin yasanın aradığı çoğunlukta rızasının bulunmadığı sonucunu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında davalının bağımsız bölümünün balkonunda mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak tüm kat maliklerinin rızası bulunmaksızın yaptığı değişiklik onarım ve tadilatlar Kat Mülkiyeti Kanununun yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık

 

oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine

 

24/04/2017 gününde oybirliği ile karar verildi.