Apartmanda tadilat nasıl yapılır? Nasıl karar alınacaktır?
Apartmanda ve ortak alanlarda tadilat, yıkım, onarım, yeni bir yapının yapılması için maliklerin toplanarak 4/5 çoğunluk ile bu yönde karar alması gereklidir. Karar alınmadan ortak alana müdahale edilemez.
Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2;
‘Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.’
Yazılı rıza için toplantı yapılması gerekli midir?
Rızanın alınması için tüm kat maliklerinin toplanmasına gerek yoktur. Tüm kat malikleri ile tek tek görüşülerek yazılı rızaları alınarak gerekli çoğunluk sağlanabilir. (Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s. 312)
KMK 42.maddesi ise faydalı yenilik ve ilavelerde sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmasını yeterli görmüş nisapları kolaylaştırmıştır.
KMK 42/1
‘Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.’
Özürlülerin yaşamı için zorunlu yenilik ve ilaveler ile anayapının ısı yalıtım sisteminin ve yakıtının değiştirilmesi konuları da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karara bağlıdır.
Sonuç olarak yapılacak yapı ve tadilat herkes için faydalı yenilik ve ilave ise sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli olacak ancak kat maliki sadece kendisi faydalanacak ise 4/5 çoğunluğun yazılı rızasını alması gerekecektir.
Çok masraflı ve lüks yenilik ilaveler.
Lüks masraflar iki ihtimalli şekilde düzenlenmiştir.
1. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıması
2. Anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmaması
Vitamin bar, havuz, keyfi asansör yapımı lüks masraflara örnektir.
Oy birliği gerektiren konular nelerdir?
İlave kat yapılması veya mevcut kat, depo, zemin katın KMK 24.maddede sayılan bar, pavyon, gazino, kahvehane, galeri vs haline çevrilmesi için oy birliği gereklidir.
Yeni inşa ilavesinin arsa payının belirlenmesi de oy birliğine tabidir.
Gün ısı (Güneş Enerjisi) sistemi kurulması
Güneş enerji sisteminin kurulması kat maliklerinin arzularından çok çevrenin korunmasıyla ilgili olduğundan anayapının estetiğini, statiğini bozmuyor diğer kat maliklerinin çatıdaki haklarını işgal etmiyorsa kurulması mümkündür. Özel bir çoğunluk öngörülmemiştir. Anayapının zarar görmesi, çatının sistemi fiziken kaldırmaması durumunda hakimin müdahalesi istenebilir.
Balkon ve pencerelere panjur takılması.
Güneş ve rüzgardan korunmak için bağımsız bölüm pencere ve balkonlara panjur takılabilir. Diğer maliklerin rızası aranmaz. Takılan sistemin kolaylıkla sökülüp takılabilir olması, balkonu odaya dahil edecek şekilde taşınmaz yapı işlevinde olmaması gerekir. Açılıp kapanır panjurlar sabit tesis sayılmazlar.
Güneşlik, panjurun komşuların manzarasını kapatmaması da gereklidir. Komşuların görüşüne engel olduğu ölçüde kaldırılmalıdır.
Balkonun kapatılarak oda haline getirilmesi, balkonun çıkma balkon ve gömme balkon olmasına göre değişiklik gösterir. Gömme balkonun kapatılması proje değişikliği gerektirmezken, çıkma balkonun kapatılması projeye müdahale niteliğindedir. İmar Kanunu 32 ve 42. maddeye göre ilgili belediye tarafından yıkım ve idari para cezası kararı verilebilir.
Ayrıca projeye aykırı imalat yapılması TCK 184 gereği İmar Kirliliğine neden olma suçunu da oluşturacaktır.
TCK184
‘Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.’
TCK184 şikayete bağlı suçlardan olmadığından, kamu tarafından resen takip edilecektir. Komşusunu şikayet eden malikin daha sonra şikayetten vazgeçmesi sonuç doğurmaz.
Güvenlik amacıyla Kapı ve pencerelere parmaklık takılması.
Güvenlik amacıyla parmaklık takılmasında sakınca yoktur. Diğer kat maliklerinin onayı gerekmez. Ancak parmaklıklar arasındaki motifler merdiven gibi basamak olacak üst kata tırmanma sağlayacak şekildeyse takılamaz. Takılırsa hakimin müdahalesi istenebilir.
Güvenlik Kulübesi ve bariyer konulması
Projede yer almasa dahi sitenin güvenliği için zaruri ise kat maliklerinin onayını almaya gerek olmaksızın bekçi kulübesi konulabilir, bariyer yaptırılabilir. (Germeç, s.319)
Güvenlik amacıyla konulan bu yapılar diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanımını etkilememelidir.
Reklam panosu asmak, anten ve klima ünitesi montajı.
Binadaki işyerlerinin tanıtımı, reklamı ve bulunmasının kolaylığı açısından uygun ebatlarda reklam tabelası asılması mümkündür. Abartılı ve dış cepheyi bozacak şekillerde reklam tabelası asılamaz. Kat maliklerinin onayını almaya gerek yoktur.
Klima ünitesinin balkonun iç kısmına konulmasına diğer maliklere zarar vermediği ölçüde izin verilmektedir. Balkonun dış duvarına monte edilmiş ise KMK 19. maddesi gereği hakimin müdahalesi istenebilir.
Bağımsız bölüm arsa payı sınırını aşmamak kaydıyla çatıya uydu anteni takılabilir. Çatı ve diğer bağımsız bölümler montajdan zarar görmemelidir. Çatıda halihazırda ortak uydu anteni varsa, yeni anten takılması için maliklerin 4/5 çoğunluğunun kararı gereklidir.
Zorunlu hallerde yapılacak onarım ve inşaatlar.
Fırtınada çatının uçması, kış vakti ısıtıcı kazanın patlaması, asansörde tehlikeli elektrik kaçağı olması, binanın dış cephesinde tehlikeli döküntüler olması durumunda yönetici acilen müdahale edebilir.
İvedi durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde 4/5 çoğunluk aranmaksızın gerekli tadilat ve onarım yapılabilecektir.
Mahkemece işin ivedi olduğunun tespiti üzerine yapılacak işin bedelini karşılayacak oranda avans toplanması kararı alınmalı KMK 20. maddesi gereğince her malik arsa payı oranında bu gidere katlanmakla yükümlü olacaktır. Kendi arsa payına düşen gideri ödemeyen malike karşı aylık %5 faiz işletilerek icra takibi yapılarak avansın toplanması ve ivedi tadilatın yapılması gerekecektir.
Proje değişikliği gerektiren onarımlarda oy birliği ile karar alınması gerekir.
‘Ayrıca anataşınmazın mimari projesinin değişikliği, diğer bir deyiş ile tadilat projesi bütün kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir.’ Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 6662 Karar: 2019 / 3198 Karar Tarihi: 07.05.2019
Proje değişikliği gerektiği halde tadilat projesi yapılarak belediyeye onaylatılmadan yapılan tadilat gideri, projeye aykırı olduğundan kat malikleri tarafından istenemez.
‘Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre çatı, ahşap oturtma çatı şeklindedir. Somut olayda ise davacının çatıyı … konstrüksiyon olarak yaptırdığı tespit edilmiştir. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliği ile almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 15/10/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.’ Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 2209 Karar: 2018 / 6354 Karar Tarihi: 15.10.2018
Mimari projeye uygun hale getirme
Yapı mimari projeye aykırı yapılmış ise her kat maliki yapının mimari projeye uygun hale getirilmesin talep edebilir. Ancak yapının mimari projeye uygun hale getirilmesi için yapılacak tadilat binanın statik dengesini, güvenlik ve sağlamlığını tehlikeye atacak ise tadilat yapılamaz.
Apartmanda yapılan tadilat, yıkım ve onarım masraflarından kat maliklerinin sorumluluğu nedir? Ortak alana müdahale masrafları kimden ne oranda alınır?
Ortak alanda tadilat yapılması tadilat yapılmasına yönelik karar alınması ile mümkündür. Kat Mülkiyeti Kanunu 19.madde gereği tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası ile ortak alanlarda inşaat, onarım ve tesis yapılabilir.
Ortak alanlarda yapılan tadilatın proje değişikliği içermesi gerektirmesi halinde kanunda özel bir düzenleme bulunmamakta, 4/5 çoğunluğun sağlanması yeterli görülmektedir. Çoğunluk kararı ile yapılmayan bir tadilatın maddi giderlerinin kat maliklerinden talep edilemeyeceğine karar verilmiştir.
‘KMK’nın 19. maddesi gereğince ana taşınmazda proje değişikliği yapılmak suretiyle ortak yer tesisinin gerektiği hallerde oybirliği ile karar alınması gerekir. 27.01.2012 tarihli kat malikleri kurul kararı ile iş hanının iç dış boyasının yapılması, ara kat merdivenlerinin yıkılması, çatı ve kapıcı dairesi bakım ve tamiratları, kullanılmayan asansör motor ve kabin kapıları, kalorifer kazanının satılarak değerlendirilmesi hakkında yöneticiye yetki verilmesine ve bu kararların uygulanması için aidat toplanmasına karar verilmiş ancak, bu kararlar içinde toplantı odasının yapılması yönünde karar alınmamıştır. Bu durumda davacıdan istenebilecek aidat tutarı karar altına alınan tadilatlarla sınırlı olup, toplantı odası ile ilgili bir ücret talep edilemeyecektir.’ Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2015/21512 K. 2016/599 T. 18.1.2016
Farklı bloklarda yapılan tamirat masraflarından tüm bloklar sorumlu tutulabilir mi?
Ortak alanlarda yapılan tamiratlardan o ortak alanı kullanan kat maliklerinin sorumlu tutulması gereklidir. Emsal bir olayda çatı tamirat masraflarından sadece o çatı altındaki blokta oturanların sorumlu olduğu diğer bloklardan tahsil edilemeyeceği şeklinde karar alınmıştır.
‘Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davaya konu sitenin birden fazla bloktan oluştuğu, davacının kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bloğun çatısını onararak bedelini istediği, her bloğun kendi çatısının onarımından o bloktaki kat malikleri arsa paylarıyla orantılı olarak sorumlu olup birden fazla bloktan oluşan sitenin yönetimi aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken diğer bloklardaki kat maliklerinin de sorumluluğu sonucunu doğuracak şekilde davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.’ Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2014/3668 K. 2014/8578 T. 12.5.2014
Instagram Takipte Kal
İLGİLİ MEVZUAT
İmar Kanunu, Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre (MÜLGA İBARE RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/15) (KOD 2) ; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine (EKLENMİŞ İBARE RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/15) veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (İPTAL EDİLEN İBARE ANY. MAH. RGT: 18.04.1987 RG NO: 19435 11.12.1986 T. 1985/11 E. 1986/29 K.) (KOD 1) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (DEĞİŞİK CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) (KOD 3) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 20.02.2020 RG NO: 31045 KANUN NO: 7221/10) Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.
(EKLENMİŞ FIKRA RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/15)
İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.
EMSAL KARARLAR
YARGITAY
20.Hukuk Dairesi
Esas: 2018/ 6662
Karar: 2019 / 3198
Karar Tarihi: 07.05.2019
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, …….. parselde bulunan ana taşınmazın 20.07.2014 tarihli Kat Malikleri Olağanüstü Genel Kurulunda alınan kararlardan 3, 6, 7, 12, 15 ve 17 nolu kararların iptalini istemiştir. Mahkemece, 17 nolu kararın iptaline, diğer kararların iptali isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 28. maddesinde, yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğu, 34. maddeye göre ise kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği, 45. maddesinde ise, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği düzenlenmiştir. Ayrıca anataşınmazın mimari projesinin değişikliği, diğer bir deyiş ile tadilat projesi bütün kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, anagayrimenkul kanunların emredici hükümlerine aykırı yönetilemeyeceğine göre, kat malikleri kurulunca emredici hükümlere aykırı karar alınamaz. Zira, emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük halidir. Kat malikleri kurulunca, anataşınmaza dışarıdan yönetici atanacağı gibi, hizmet alımı şeklinde profesyonel hizmet şirketleri ile sözleşme yapılmak suretiyle yönetim işlerinin gördürülmesi ve bu hususta kat maliklerince seçilen yönetime sözleşme yapma yetkisi verilmesinde veya bir kısım hizmetlerin yine yönetim tarafından kat maliklerine sunulabilmesi için yetki verilmesinde yasaya bir aykırılık bulunmamaktadır.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, 20.07.2014 tarihli kat malikleri kurulunda alınan 3, 6 ve 7 nolu kararların iptali isteminin reddine karar verilmesinde, 17 nolu kararın ise iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
……
Ancak;
Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde ortak yerler sayılmış olup, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde ortak yer konusuna gireceği düzenlenmiştir. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (15.md). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (16.md.).
Kat malikleri kurulu, 4/5 çoğunluğu ile alacağı kararla bir kısım ortak alanların kullanımını bir kısım kat maliklerine bırakabilir ise de, örneğin sığınak, kapıcı dairesi v.b. ortak alanların kullanımının veya işletilmesinin devri mimari projede değişiklik yapılmaksızın, özel amaca tahsisli nitelikleri değiştirilip kaldırılmaksızın mümkün değildir. Ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. Toplantıda alınan 12. maddede, gayrimekulde yer alan tüm ortak alanların işletilmesinin yönetime veya bir başkasına bırakılması açıklanan yasal düzenlemelere açık aykırılık oluşturmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır. Yasada, ortak gider borcunu ödemeyenlerin geciktiği günler için ödeyeceği gecikme tazminatı düzenlenmiş olup, yasada gösterilen sınırı aşacak ve yönetimin keyfi uygulamasına sebebiyet verecek şekilde yönetim kurullarına gecikme tazminatı belirleme yetkisi verilmesi yasaya aykırıdır. Ayrıca bu yetki, kat maliklerine ait olup devri mümkün değildir. Yine yasalarda, ortak gider borcunu ödemeyenlerin karşılacakları yaptırımlar veya ortak giderlerin tahsil yolları düzenlenmiş olup, mülkiyet hakkına veya yaşam hakkına müdahale niteliğinde, ortak gider borcunu ödemeyenlerin hizmetlerden yararlandırılmasının durdurulması veya kesilmesi yönünde kat maliklerince karar alınması yasaya açık aykırılık oluşturmaktadır.
Mahkemece, toplantıda alınan karalardan iptali istenen 12. maddesi ile 15. maddenin birinci cümlesindeki “veya yönetim kurulunun belirleyeceği bir oranda faiz hesabıyla” kısmı ile ikinci cümlesinin iptali gerekirken, bilirkişi raporuna itibar edilerek yerinde olmayan gerekçeyle, bu maddeler yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan neddenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/05/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/21512
K. 2016/599
T. 18.1.2016
Dava dilekçesinde, menfi tespit ve istirdat istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, iş hanı yönetimince 27.01.2012 tarihinde yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında bir takım tadilatlar yapılması yönünde karar alındığı ancak; bu kararlar arasında toplantı odası yapılmasına dair bir karar olmadığı, bu sebeple site yönetimince bu masrafların kendisinden talep edilmeyeceği sebebiyle toplantı odası yapımı için yapılan masraflardan sorumlu olmadığının tespiti ile ayrıca söz konusu toplantıda alınan kararlara istinaden yapılan diğer tadilatlarla ilgili yapılacak inceleme sonucunda sorumlu olduğu miktarın tespit edilerek, yaptığı fazla ödemelerin istirdatını talep etmiş, mahkemece 27.01.2012 tarihli toplantıda toplantı odası yapılmasına dair bir karar olmasa da toplantı odasının gerekli olduğu ve davacının bu sebeple yapılan masraflardan sorumlu olduğu, karar tarihi itibarıyla davacının dava tarihinden sonra yaptığı ödemeler sebebiyle borçlu olmadığının tespit edilmiş olmasına rağmen dava tarihi itibarıyla borçlu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
KMK’nın 19. maddesi gereğince ana taşınmazda proje değişikliği yapılmak suretiyle ortak yer tesisinin gerektiği hallerde oybirliği ile karar alınması gerekir. 27.01.2012 tarihli kat malikleri kurul kararı ile iş hanının iç dış boyasının yapılması, ara kat merdivenlerinin yıkılması, çatı ve kapıcı dairesi bakım ve tamiratları, kullanılmayan asansör motor ve kabin kapıları, kalorifer kazanının satılarak değerlendirilmesi hakkında yöneticiye yetki verilmesine ve bu kararların uygulanması için aidat toplanmasına karar verilmiş ancak, bu kararlar içinde toplantı odasının yapılması yönünde karar alınmamıştır. Bu durumda davacıdan istenebilecek aidat tutarı karar altına alınan tadilatlarla sınırlı olup, toplantı odası ile ilgili bir ücret talep edilemeyecektir. Mahkemece bu doğrultuda bir inceleme yapılıp, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davalının dava tarihinden sonra yaptığı ödemelerin ve bilirkişi raporunda yapılan tadilatlar sebebiyle tespit edilen fazla faturalandırma sebebiyle fazla talep edilen miktarın da dikkate alınmayarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
-2-
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C YARGITAY 20.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 2209 Karar: 2018 / 6354
Karar Tarihi: 15.10.2018
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde; davacının … ili, … mahallesi 456 ada 378 parsel sayılı taşınmazın üzerinde bulunan 5 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu ve taşınmazın binanın son katında bulunması nedeniyle çatıdan akan suların dairesine zarar verdiği bu nedenle çatının kısmen sökülerek yeniden yapılması gerektiği, bu nedenle de … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/147 D.iş sayılı dosyasıyla tespit yaptırdığı ve 12/10/2015 tarihli bilirkişi raporunda 4.800 TL masraf yapıldığı, bu nedenle yapmış olduğu masraf olan 4.800 TL’nin arsa payı oranında davalılardan dava tarihi itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsil edilmesi istenilmiştir.
Mahkemece; Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Düzenlemede açıkça belirtildiği gibi ortak yerler ile ilgili tadilat yapılabilmesi için ya kat maliklerinin 4/5’ nin rızası ya da tadilat veya güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde onarımın ve güçlendirilmenin projesine ve tekniğine uygun yapılmak şartıyla kat maliklerinin izni aranmayacağı düzenlenmiştir. Davacı ortak yerlerden sayılan çatının tadilatını yapmak için hem kat maliklerinin kanunun aradığı şartlarda iznini almadığı ayrıca çatıda yaptırdığı tadilatın proje ve tekniğine uygun olarak yaptırmadığı anlaşıldığından davacı tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortak yer olan çatının yapımından kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrasında “kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar” hükmüne yer verilmiştir. Kanunun bu hükmüne göre; kat irtifaklı anataşınmazın çatısının eskimesiyle davacının bağımsız bölümünde zarar ve hasara yol açacak etkenler olması nedeniyle bu tamiratın acil ve zorunlu olduğunun ispatlanması durumunda çatının tamiri konusunda kat malikleri kurulunca bir karar almaya yada bu tamiratın yapılması için kat maliklerinin rızasının alınmasına gerek yoktur. 2017/2209 – 2018/6354
Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre çatı, ahşap oturtma çatı şeklindedir. Somut olayda ise davacının çatıyı … konstrüksiyon olarak yaptırdığı tespit edilmiştir. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliği ile almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 15/10/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.
T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2014/3668 K. 2014/8578 T. 12.5.2014
Dava dilekçesinde, ortak alan çatının tamiri için harcanan 5.693,00 TL ve tespit için harcanan 530,00 TL olmak üzere toplam 6.223 TL’nin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili ile aidatların usulsüz toplanması sebebiyle yönetim adına banka hesabı açtırılması için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dava dilekçesinde, ortak alan çatının tamiri için harcanan,5.693,00 TL ve tespit dosyasında harcanan 530,00 TL olmak üzere toplam 6.223,00 TL’nin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili ile aidatların usulsüz toplanması sebebiyle yönetim adına banka hesabı açtırılması için Kat Mülkiyeti Yasası’nın 33. maddesine göre hakimin müdahalesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davaya konu sitenin birden fazla bloktan oluştuğu, davacının kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bloğun çatısını onararak bedelini istediği, her bloğun kendi çatısının onarımından o bloktaki kat malikleri arsa paylarıyla orantılı olarak sorumlu olup birden fazla bloktan oluşan sitenin yönetimi aleyhine açılan davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken diğer bloklardaki kat maliklerinin de sorumluluğu sonucunu doğuracak şekilde davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 12.5.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
