Apartmandaki asansör bakımı, onarım gideri, asansör masrafı, asansör tamiri kim tarafından ödenir. Kaçınmak mümkün müdür ? Önceden avans olarak asansör tamir gideri istenebilir mi ?

Kat Mülkiyeti Kanunu ana gayrimenkulün bakım ve onarımının nasıl olacağını düzenlemiştir. Ortak yerlerin ve ana binanın bakım onarımı zorunludur. Kimse lüzum yok diyerek anagayrimenkulün bakımından ve korunmasından kaçınamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu 35/d maddesi açıkça asansör bakımının yapılmasını yöneticinin görevi olduğunu kararlaştırmıştır. Asansör bakım ve onarımı için gerekli ücretin toplanması yöneticinin görevi olduğundan herhangi bir çoğunlukla karar alınması beklenemez. Yönetici görevi gereği doğrudan gerekli bakım ve onarımları yapmak üzere firmalardan teklif almalı, çalışmasını tamamlamalı ve işi neticelendirmelidir.

Projede görünen ancak inşa edilmemiş olan asansörün inşası için de çoğunluk sağlanmasına gerek yoktur. Her kat maliki yapılmasını isteyebilir.

Ortak gideri ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılmasına bir engel yoktur.

18. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2001/9033 Karar Numarası: 2001/10053 Karar Tarihi: 08.11.2001

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, anataşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak anayapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Böyle bir asansörün sonradan inşası, Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, anataşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, anayapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.


Madde 35 II – Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

d.Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

II – Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk: Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.)

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2013/1165

Karar Numarası: 2013/3650

Karar Tarihi: 12.03.2013

ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK

Dava dilekçesinde, 18.04.2010 günlü kat malikleri kurulu kararının yönetim planına aykırı alındığı ileri sürülerek iptali, asansörlerin bakım ve işletme giderlerinden muaf tutulmasına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vekili ile aleyhine temyiz olunan davacı asil E. A. geldiler. Gelen vekil ile asilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı dava dilekçesinde, anataşınmazın kat malikleri kurulunun 18.04.2010 tarihinde aldıkları karar gereğince sitedeki asansörlerin bakımlarının ihalesi, giderlerinin de maliklerden arsa payları oranında tahsilinin kararlaştırıldığını, yönetim planının 13. maddesi son paragrafında zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin bundan muaf tutulduğunu, kendi bağımsız bölümünün de zemin katta bulunduğundan alınan kararın yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek 18.04.2010 günlü genel kurul kararının iptali ile asansörlerin bakım ve işletme giderlerinden muaf tutulmasına karar verilmesini istemiş, mahkemece yönetim planının 13. maddesinde asansör işletme ve giderlerinden zemin kattaki bağımsız bölümlerin muaf olduğu yönünde hüküm bulunduğu, asansörün yenilenmesi ile ilgili ( parçaların değiştirilmesi ) giderlere zemin kattaki bağımsız bölümlerin katılımının istenmesinin yönetim planına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının asansör giderlerinden, masraflarından ve işletmesinden muaf sayılmasına karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmuş olduğu, kat maliklerinin 18.04.2010 günlü toplantısında aldıkları kararın 3. maddesi a, b, c, d, e, f, g ve h bentlerinde; sitede kullanılan 20 adet asansörle ilgili tüm tamir bakım işlemlerinin yapılması ve eksikliklerin giderilmesine, motorlarının değiştirilip yenilenmesine, kabin içi dekorasyonlarının günün koşullarına uygun yaptırılmasına,asansör giriş kapılarının çelik ile kaplanmasına, belirtilen işlerin ihaleye çıkartılması için yönetim kuruluna yetki verilmesine, ihale sonucunda kesinleşecek bedelin kat maliklerinden arsa payları oranında tahsiline karar verildiği, anataşınmazın yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ve ek raporuna göre, sitede mevcut 5 blokta 20 adet asansör bulunduğu, bu asansörlerde yapılan onarım işlemlerinin bir kısmının bakım ve onarım kapsamında, bir kısmının da yenileme kapsamında olup tüm bloklara ait asansörlerin yenilenmesinin kaçınılmaz ve gerekli olduğu yenileme kapsamındaki işlerin giderlerine davacının arsa payı oranında katılması gerektiğinin saptandığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin 1. fıkrasına göre kat malikleri anagayrimenkulün bakımı, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Somut olayda olduğu gibi anayapının asansörlerinin kaçınılmaz ve zorunlu olan yenilenmesi kat maliklerinin yapması gereken işler arasında bulunduğu, bugüne kadar kararlılık gösteren Yargıtay uygulaması ile kabul edilmektedir. Kat maliklerinin anayapıdaki asansörlerin yenilenmesi ve güvenliğinin sağlanması için nitelikli çoğunlukla bir karar almalarına da gerek bulunmamaktadır. Yukarıda sözü edilen yönetim planının 13. maddesinde yer alan zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmayacağı hükmü ise bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere rutin olarak yapılan bakım ve işletme giderlerine yönelik olup, asansörlerin ve bağlantılı aksamlarının kaçınılmaz yenilenmesi bu hükmün kapsamı dışındadır. Bu nedenle asansörlerin yenilenmesi kapsamında yapılan söz konusu işlerin kat maliklerinin hiçbir şekilde erteleyip geciktiremeyecekleri yükümlülüklerinden olduğu gözönünde bulundurularak davacının asansörlerin yenilenmesi ile ilgili giderlerden muaf tutulmasına ilişkin isteminin reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmeden davanın tümden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 990,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.03.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C YARGITAY 18. Hukuk Dairesi Esas: 2010 / 11279 Karar: 2010 / 14031 Karar Tarihi: 28.10.2010

ÖZET: Projesinde mevcut olan ve fiilen kullanılmayan asansörün çalıştırılması Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (b) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğundan öncelikle apartman yöneticisi tarafından yerine getirilmesi ve bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi, bu iş için yapılacak masrafların avans olarak kat maliklerinden arsa payları oranında toplanması, verilen süre içerisinde yönetici tarafından yapılmaması halinde davacıya yetki verilmesi gerekirken infazda tereddüt oluşturacak şekilde işlemin kimin tarafından yapılacağı ve masrafın nasıl paylaştırılacağı belirtilmeden salt projesine uygun olarak mevcut asansörün faal hale getirilmesine karar verilmiş olması isabetsizdir.


(634 S. K. m. 35)

Dava: Dava dilekçesinde, davalıların anataşınmaz ortak alanlarına yapmış oldukları el atmaların önlenerek onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi ve asansörün çalışır hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılardan B. Ç. vekili ile H. S. ve B. S. tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

1- Yargılama sırasında davalı kat maliklerinden B. S.’nın 13 numaralı bağımsız bölümünü dava dışı S. T.’e satıp devrettiği tapu kaydı içeriğinden anlaşılmakla, mahkemece asansörün işler hale getirilmesi ile ilgili verilecek karardan hukuku etkilenecek olan S. T.’in davaya dahil edilmeden hüküm kurulmuş olması.

2- Projesinde mevcut olan ve fiilen kullanılmayan asansörün çalıştırılması Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (b) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğundan öncelikle apartman yöneticisi tarafından yerine getirilmesi ve bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi, bu iş için yapılacak masrafların avans olarak kat maliklerinden arsa payları oranında toplanması, verilen süre içerisinde yönetici tarafından yapılmaması halinde davacıya yetki verilmesi gerekirken infazda tereddüt oluşturacak şekilde işlemin kimin tarafından yapılacağı ve masrafın nasıl paylaştırılacağı belirtilmeden salt projesine uygun olarak mevcut asansörün faal hale getirilmesine karar verilmiş olması,

Doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 28.10.2010 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)


YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2001/9033

Karar Numarası: 2001/10053

Karar Tarihi: 08.11.2001

ASANSÖR YAPIM GİDERİNİN TAHSİLİ İÇİN İCRA TAKİBİ

MİMARİ PROJEDE VAR OLAN ASANSÖRÜN YAPTIRILMASI

ANAGAYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNDE YAPILACAK YENİLİK VE İLAVELERDEN FAYDALI OLANLAR

ÖDEME EMRİNE YAPILAN İTİRAZIN İPTALİ

MİMARİ PROJEDE ASANÖRÜN GÖRÜNMESİ

ÖZETİ: Anataşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak anayapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Anataşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, anayapıdaki kat sayısına göre zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.

DAVA: Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, asansör yapım giderlerinden payına düşeni ödemeyen kat maliki hakkında yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Anataşınmazın yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda; anayapının beş katlı olduğu, onaylı projesinde asansör boşluğu bırakılmış olmasına karşın İmar Yönetmeliği gereğince beş katlı yapılarda zorunlu bulunmaması nedeniyle başlangıçta inşa edilmeyen asansörün daha sonra kat malikleri kurulunun 27.2.1999 tarihli kararı uyarınca yapıldığı saptanmış, ancak asansör yapımı ile ilgili bu karar Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesinde öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanmadığı için yasal olmadığı görüşüne yer verilmiş, mahkemece de bu görüş doğrultusunda davanın reddine karar verilmiştir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, anataşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak anayapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Böyle bir asansörün sonradan inşası, Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, anataşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, anayapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.

Mahkemece, yukarıda belirtilen hususlar gözönünde tutularak mevcut asansörün yapım giderlerinden davalı kat malikinin payına düşen ve ödemekle yükümlü olduğu borç miktarının saptanması, gerekirse bu konuda bilirkişilerden ek rapor alınması ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 08.11.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.