Ortaklığın Giderilmesi Davasında Sorulan Tüm Sorular

İzale-i Şüyu Davası Rehberi: Hisseli Gayrimenkul Satışında Adım Adım Süreç

Hisseli gayrimenkuller, doğru yönetilmediğinde karmaşık bir süreç gibi görünebilir. Ancak, izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davasıyla bu mülkiyet sorunlarını çözmek ve taşınmazı en doğru şekilde değerlendirmek mümkün.

Bu rehberde, izale-i şüyu davasıyla ilgili tüm merak edilenleri, pratik bilgiler ve kolay anlaşılır örneklerle ele alıyoruz.

1. İzale-i Şüyu Davası Nedir?

İzale-i şüyu, paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi için açılan dava türüdür. Bu dava, taşınmazın fiilen bölünemediği veya hissedarlar arasında uzlaşmazlık yaşandığı durumlarda gündeme gelir.

Örnek: Aileden miras kalan bir arsa, 5 kardeş arasında bölünemezse, bu dava ile arsa tek parça halinde satılır ve elde edilen gelir paylara göre dağıtılır.

2. İzale-i Şüyu Davasında Hangi Durumlarda Satışa Karar Verilir?

Mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini inceler:

• Aynen taksim mümkünse: Örneğin, arsa bölünebiliyorsa hissedarlara paylaştırılır.
• Aynen taksim mümkün değilse: Taşınmaz açık artırma ile satılır ve gelir paylaştırılır.

Pratik bilgi: Binalar ve küçük araziler genellikle aynen taksime uygun değildir; bu yüzden satışa karar verilir.

3. İzale-i Şüyu Davasında Satış Nasıl Gerçekleşir?

Satış süreci şu şekilde işler:

1. Mahkeme, taşınmazın değerini belirlemek için bir kıymet takdiri raporu hazırlar.
2. Açık artırma süreci başlar. İlgilenen alıcılar artırmaya katılır.
3. Taşınmaz, en yüksek teklifi veren alıcıya satılır.
4. Satış bedeli, hissedarlar arasında tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır.

Örnek: %25 hisseye sahip bir hissedar, taşınmazın açık artırmada 1 milyon TL’ye satılması durumunda ilam harcı, tapu harcı ve emlak vergisi borcu 250 bin TL’den düştükten sonra bakiye kalan parayı alır.

4. İzale-i Şüyu Davasında Taşınmaz Ucuza Mı Gider?

Fiyat, talep ve rekabete bağlıdır:

• Rekabet azsa: Alıcı sayısı düşükse, taşınmaz piyasa değerinin altında satılabilir.
• Rekabet fazlaysa: Çok sayıda alıcı varsa fiyat piyasa değerini geçebilir.
  Avantaj: Hissedar, kendi payı için ödeme yapmadığı için daha düşük maliyetle taşınmazı satın alma şansı yakalar.

5. İzale-i Şüyu Davasında Hissedarların Avantajı Nedir?

Hissedarlar açık artırmada kendi hisseleri için ödeme yapmaz. Bu, taşınmazın tamamını daha düşük bir bedelle satın alma şansı sunar. Ayrıca başka alıcı çıkmazsa mülk genellikle düşük bir fiyata alınabilir.

6. İzale-i Şüyu Davası Ne Kadar Sürer?

Süreç, mahkemenin yoğunluğu ve tarafların itiraz durumlarına bağlıdır.

• Basit davalar: 6 ay ila 1 yıl sürebilir.
• İtirazlı davalar: 1-3 yıl arasında sonuçlanabilir.

7. İzale-i Şüyu Davasında Masraflar Nelerdir?

Türk Lirasının çok değişken olması sebebiyle biz bile masrafları mahkeme kaleme sürekli sorarak takip etmeye çalışıyoruz. Ancak fikir olması ve yazının güncel kalması adına dolar bazında yaklaşık fiyatlara yer verdik.

• Harçlar: Dava açılırken ödenir. Taraf sayısına göre değişiklik göstermekle beraber yazının yazıldığı tarih itibariyle 5000 TL ile 10.000 TL arasında ortalama masrafı olur. 200-300 Dolar arası.
• Gider Avansı: Taraf sayısı artınca herkese çıkacak bir tebligatın 210 TL ortalama 5 dolar olduğunu düşünürsek dava sonuna kadar 10.000 TL ile çok sayıda taraf varsa 50.000 TL (1.400 Dolar civarı) ve üzeri masraflar olabilir.
• Bilirkişi ücreti: Taşınmazın değerini belirlemek için ödenir. Sürekli artan rakamları takip etmek zor olsa da 200 300 dolar arasına denk gelen bir tutar masraf olacaktır. Taşınmazlar sayıca artarsa bu meblağ yükselir.
• Satış ilan masrafları: Açık artırma sürecinde doğar. Ulusal gazetede ilana karar verilirse masraflar 300 – 500 Dolar civarlarında olabilir.

8. İzale-i Şüyu Davasında Alıcı Çıkmazsa Ne Olur?

İlk açık artırmada alıcı çıkmazsa, taşınmaz ikinci artırmaya çıkarılır. İkinci artırmada da alıcı bulunamazsa, taşınmaz hissedarlara payları oranında bırakılır.

9. İzale-i Şüyu Davasında E-Devlet Kullanımı

E-Devlet üzerinden açık artırmalar, dava süreçleri ve satış ilanları takip edilebilir. Bu platformda taşınmazın detayları ve açık artırma tarihleri yayınlanır. Son teklif edilen fiyat, ihalenin bitimine kalan süre görülebilir.

10. İzale-i Şüyu Davası Açmadan Önce Uzlaşmak Mümkün Mü?

Evet, taraflar arasında anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz. Bu yöntem, süreç maliyetlerini ve zaman kaybını önler. Tüm malikler tapuya gidip hisselerini devrederek aralarında paylaşım sağlayabilirler.

Dava devam ederken dahi tarafların anlaşması mümkündür. Dava devam ederken tarafların anlaşması avukatlık ücretlerinin ödenme zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

11. İzale-i Şüyu Davasında Örnek Senaryolar

Düşük Rekabet: Dağ Başındaki Tarla

Bir dağ başında, ulaşımı zor bir tarlayı düşün. Bu tarlaya pek kimse ilgi göstermez çünkü kimse orada tarım yapmak ya da bir şey inşa etmek istemez. Tarla, aslında 500 bin TL değerinde olabilir. Ama açık artırmada kimse bu kadar teklif vermez ve sonuçta 350 bin TL gibi düşük bir fiyata satılır. Hissedarlar bu düşük fiyattan paylarını alır ve zararlı çıkar. Hatta belki hissedarlardan biri, tarlayı ederinden çok ucuza alır ve kârlı çıkar.

Yoğun Rekabet: İmar Beklenen Tarla

Şimdi başka bir örnek düşünelim. Bu sefer tarla bir köyde, ancak yakında imar gelmesi bekleniyor. Yani, o bölge yakında yerleşim alanı olacak ve değer kazanacak. Bunu bilen yatırımcılar, tarlayı almak için yarışır. Tarlanın piyasa değeri 1 milyon TL olsa da açık artırmada herkes fiyat artırır ve sonuçta tarla 1 milyon 300 bin TL’ye kadar çıkar. Bu durumda, hissedarlar ellerindeki paydan fazladan kazanç elde eder ve kârlı çıkar.

12. İzale-i Şüyu Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Taşınmaz Satın Almadan Önce Yapılması Gereken Hukuki ve Teknik Kontroller

1. Taşınmaz Kayıtlarının İncelenmesi

• Tapu Sicil Kaydı: İpotek, haciz, şerh ve irtifak gibi kısıtlamalar tapu sicilinden resmi olarak istenen belgelerle incelenmelidir.
• Devam Eden Dava Kontrolü: Taşınmaz üzerinde bir kamulaştırma davası veya başka hukuki süreç olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Ortaklığın Giderilmesi: Hacizler, satışa doğrudan engel teşkil etmez; ödeme yapılarak şerhler terkin edilebilir.

2. Plan ve Ruhsat Durumu

• Ruhsat ve İmar Planı: Belediyeden alınan belgelerle, yapının ruhsatlı ve imar planına uygun olup olmadığı denetlenmesi kıymet takdiri açısından önemlidir.
• Gelecekteki İmar Değişiklikleri: Taşınmazın konumu ve planlanan yatırımlar açısından gelecekteki imar planları incelenmesinde fayda vardır.

3. Bilirkişi Raporu ve Değer Tespiti

• Bilirkişi Raporu: Mahkeme veya banka bilirkişilerinin raporları detaylı şekilde değerlendirilmelidir.
• Güncel Piyasa Karşılaştırması: Benzer taşınmazların satış değerleriyle bilirkişi raporu kıyaslanarak eksik veya hatalı tespitler tespit edilmelidir.

4. Gayrimenkulün Bölünebilirliği ve Tarımsal Durum

• Bölünebilirlik: Taşınmazın fiilen ve hukuken bölünüp bölünemeyeceği (örneğin tarım arazilerinde yasal bölünme kısıtlamaları) araştırılmalıdır.
• Tarım Arazisi İse: Yapılan tarımın türü, toprak özellikleri ve üretim potansiyeli incelenmelidir. Bunun yanı sıra tarımsal arazilere getirilen kısıtlamalar (örneğin miras hukuku veya Toprak Koruma Kanunu) göz önünde bulundurulmalıdır.

13. İzale-i Şüyu Davasında Alıcı Kimler Olabilir?

Açık artırmaya, taşınmazın hissedarları veya dışarıdan herhangi bir kişi katılabilir. Bu durum, taşınmazın satışını daha cazip hale getirebilir ve rekabeti artırabilir. Parası olan herkesin katılması için sistem açıktır.

14. İzale-i Şüyu Davasında Taşınmaz Satışına Hangi Faktörler Etki Eder?

• Bölgenin cazibesi: Taşınmazın bulunduğu bölge ve talep seviyesi satış fiyatını doğrudan etkiler.
• Rekabet seviyesi: Açık artırmaya katılan alıcı sayısı fiyat üzerinde belirleyicidir.
• Taşınmazın hukuki durumu: Kısmet kamulaştırılmış olması, baraj altında kalma riski, otoyol geçme riski gibi durumlar alıcıların talebini azaltabilir.

15. İzale-i Şüyu Davasında Hissedarlar Birbirinin Hissesini Satın Alabilir Mi?

Evet, dava süreci başlamadan veya dava sırasında hissedarlar birbirlerinin hisselerini satın alabilir. Bu, ortaklık giderme sürecini daha hızlı ve kolay hale getirir.

16. İzale-i Şüyu Davası Hangi Mallar İçin Açılabilir?

• Taşınmazlar: Arsa, bina, tarla gibi gayrimenkuller.
• Taşınırlar: Araç, gemi, değerli sanat eserleri gibi mülkler.

17. İzale-i Şüyu Davasında İtiraz Süreci Nasıl İşler?

Hissedarlar, izale-i şüyu davasına veya mahkemenin satış kararına itiraz edebilir. Ancak mahkeme, taşınmazın fiilen bölünemez olduğunu belirlerse, itiraz genellikle reddedilir.

18. İzale-i Şüyu Davasında Masraflar Nasıl Paylaştırılır?

Davayı açan taraf başlangıçta masrafları karşılar. Başlangıçta gider avansı yatıran gazete ilan masrafları, keşif bilirkişi giderlerini yatıran kişi, satışın sonunda bunları geri alır.

19. İzale-i Şüyu Davasında Taşınmazın Değeri Düşük Gösterilirse Ne Olur?

Hissedarlar, bilirkişi raporundaki değere itiraz edebilir. Bu durumda mahkeme, yeni bir değer tespiti yapabilir.

20. İzale-i Şüyu Davasında Ortakların Satışa Katılımı Zorunlu Mu?

Hayır, ortakların açık artırmaya katılması zorunlu değildir. Ancak ortaklardan biri açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.

21. İzale-i Şüyu Davası Açmadan Önce Uzlaşmanın Avantajları Nelerdir?

• Dava masraflarından kurtulursunuz.
• Süreç daha hızlı tamamlanır.
• Hissedarlar arasında olası anlaşmazlıklar önlenir.

22. İzale-i Şüyu Davasında İcra Satışı Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası sonrası taşınmazın satışı, genellikle icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Ancak bazı bölgelerde satış işlemleri, satış memurluğu birimleri tarafından yapılır. Hangi birimin görevlendirileceği, mahkemenin takdirine ve bölgedeki organizasyon yapısına bağlıdır.

23. İzale-i Şüyu Davasında Satıştan Kimler Kâr Eder?

• Hissedarlar: Taşınmaz piyasa değerine satıldığında payları oranında gelir elde ederler.
• Açık artırmayı kazanan alıcı: Taşınmaz, piyasa değerinin altında alınmışsa uzun vadede yatırım fırsatı sunar.

24. İzale-i Şüyu Davasında Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir?

Taşınmaz, icra dairesi ya da satış memurluğunun yapacağı açık artırma ile satılır. Ancak satışın geçerli olabilmesi için, artırma sonucunda oluşan teklifin belirli yasal alt sınırları aşması gerekir. İİK m. 129 (ve haczedilen malların satışına ilişkin genel hükümler dahilinde m.115’in değişik hali) uyarınca:

• Teklif edilen bedel, muhammen kıymetin en az %50’sini geçmelidir.
• Ayrıca, satış masraflarını da karşılamalıdır.

25. İzale-i Şüyu Davasında Kiracılar Ne Olur?

Taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi yeni malike devredilir. Yeni malik, kira sözleşmesini yenileyebilir ya da sonlandırabilir.

26. İzale-i Şüyu Davasında İpotek ve Haciz Durumu Nedir?

Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış bedelinden önce bu borçlar ödenir. Kalan tutar hissedarlar arasında paylaştırılır.

27. İzale-i Şüyu Davasında Ekspertiz Bilirkişi Raporu Hangi Bilgileri İçerir?

Ekspertiz raporu, taşınmazın piyasa değerini, kullanım amacını, üzerinde varsa ipotek ya da haciz durumlarını ve fiziksel özelliklerini içerir. Mahkeme bu raporu, satış başlangıç fiyatını belirlemek için kullanır.

28. İzale-i Şüyu Davasında İhtiyati Tedbir Kararı Alınabilir Mi?

İzale-i şüyu davaları esnasında, dava konusu taşınmazın hukuki veya fiili durumunun değiştirilmesi, paydaşların ortak hakkını zedeleyecek tasarrufların yapılması ya da taşınmazın değerini düşürecek işlemlerin gerçekleştirilmesi mümkündür.

Böyle bir risk mevcutsa veya böyle bir endişe haklı nedenlere dayanıyorsa, davacı veya davalı paydaşlardan biri, HMK m. 389 ve devamı hükümlerine dayanarak ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir.

Örneğin, dava konusu taşınmazın üzerinde inşaat faaliyetlerine başlanması, taşınmazın hukuki statüsünü olumsuz etkileyebilecek işlemler (kiraya verme, üçüncü kişilere kullanım hakkı tanıma, değerini düşürecek tasarruflar) ihtimali bulunabilir. Bu gibi durumlarda mahkeme, taşınmazın bütünlüğünün ve değerinin korunması amacıyla ihtiyati tedbir kararı verebilir.

29. İzale-i Şüyu Davasında Açık Artırma Hangi Platformlarda Yayınlanır?

Açık artırma ilanları, genellikle icra müdürlükleri tarafından E-Devlet üzerinden ve yerel ilan panolarında duyurulur. Ayrıca, bazı durumlarda ulusal gazetelerde de ilan edilir.

30. İzale-i Şüyu Davasında İcradan Satın Alınan Taşınmazda Hangi Haklar Kazanılır?

Açık artırmayı kazanan kişi, taşınmazın mülkiyet hakkını kazanır. Mevcut kira sözleşmeleri de yeni malike devredilir.

31. İzale-i Şüyu Davasında Hissedar Olmayan Kişiler Açık Artırmaya Katılabilir Mi?

Evet, açık artırma herkese açıktır. Hissedar olmayan kişiler de taşınmazı satın almak için teklif verebilir.

32. İzale-i Şüyu Davasında Hissedarların Anlaşması Durumunda Süreç Nasıl İşler?

Hissedarlar aralarında anlaşırsa, mahkemeye ortak bir protokol sunabilirler. Mahkeme, bu protokole dayanarak taşınmazı aynen taksim edebilir veya satış kararını hızlandırabilir.

33. İzale-i Şüyu Davasında Satış Gelirinden Kesintiler Neler Olabilir?

İzale-i şüyu davası sonucunda satış yapıldığında, elde edilen gelirden öncelikle satışa ilişkin masraflar (ilan, bilirkişi, tellaliye vb.), varsa öncelikli (rüçhanlı) alacaklar ve ilgili vergi/harçlar düşülür. Geriye kalan miktar paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

34. İzale-i Şüyu Davasında Hissedarın Hissesi Nasıl Değerlendirilir?

Bir hissedarın hissesi, taşınmazın toplam değeri üzerinden tapudaki oranına göre hesaplanır. Örneğin, taşınmaz 1 milyon TL’ye satılırsa %30 hisseye sahip olan bir hissedar 300 bin TL alır.

35. İzale-i Şüyu Davası Geri Çekilebilir Mi?

Evet, davayı açan taraf davasını geri çekebilir. Ancak diğer hissedarlar süreci devam ettirmek isterse, dava onların talebiyle sürdürülebilir.

36. İzale-i Şüyu Davasında Yabancı Yatırımcılar Açık Artırmaya Katılabilir Mi?

Evet, Türkiye’de taşınmaz alımına izin verilen yabancı yatırımcılar da açık artırmalara katılabilir. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgenin askeri yasak bölgede olup olmadığı kontrol edilmelidir.

37. Hissedarların Bazısı Yurt Dışında veya Ulaşılmaz Durumdaysa Süreç Nasıl İşler?

Yurt dışında bulunan ya da tebligat yapılamayan hissedarlara, tebligat Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılır. Tebligatın ulaştırılması zaman alabilir, ancak süreç bu yolla ilerletilir. Gerekirse ilan yoluyla tebligat da gündeme gelebilir. Her halükârda tüm hissedarların davadan haberdar edilmesi esastır.

38. Artırmaya katılmak için teminat nasıl ve ne zamana kadar yatırılmalıdır?

Cevap: Nakit teminat, malın muhammen kıymetinin %10’u tutarında olup, artırma bitiş tarihinden önceki gün saat 23.30’a kadar Elektronik Satış Portalı üzerinden icra dairesinin banka hesabına yatırılmalıdır.

39. Teminat mektubu ile katılmak isteyenler ne yapmalıdır?

Cevap: Teminat mektubu sunacak kişiler, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar, malın muhammen kıymetinin %10’unu karşılayan kesin ve süresiz banka teminat mektubunu icra dairesine elden veya elektronik olarak tevdi etmelidir.

40. Alacaklı veya pay sahibi, teminat vermeden artırmaya nasıl katılabilir?

Satış talep eden alacaklı veya payını satışla değerlendirmek isteyen pay sahibi, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurursa, alacağı veya payı teminata yeterli olan kısım için teminat istenmez.

Eksik kalan kısım için yine nakit veya teminat mektubu sunmak gerekir.

41. İhalede asgari ihale bedeli nedir?

İhale, malın muhammen kıymetinin %50’sinden az olmamak üzere, o malın güvence altına aldığı ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı, artı mahkeme ve satış masraflarını aşan en yüksek teklifle yapılır.

42. En yüksek teklif verip bedeli süresinde yatırmayanın teminatına ne olur?

En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez. Öncelikle satış masraflarına mahsup edilir, kalan olursa Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine ödenir.

43. İhaleyi kazananın ödemesi gereken diğer masraflar nelerdir?

Taşınmazın niteliğine göre değişmekte olan KDV oranı (Tarla %10, Konut %20) ile birlikte damga vergisi, tapu harç ve teslim masrafları ihaleyi kazanan alıcıya aittir. Birikmiş vergiler ise satış bedelinden ödenir.

44. İhalenin İptali Davası Açılabilir Mi?

Bazı durumlarda (örneğin usulsüz tebligat, eksik ilan, hatalı kıymet takdiri, ihalenin kanuna aykırı şekilde yapılması gibi) hissedarlar veya ihaleye katılanlar ihale tarihinden itibaren 7 gün içerisinde ihalenin feshi için dava açabilir. Mahkeme, bu itirazı haklı bulursa ihaleyi iptal edebilir ve yeniden satışa gidilebilir.

45. Ortaklığın giderilmesi davasında, davanın kesinleşmesinden sonra satış bedelinin paydaşlara ödenmesi esnasında paydaşlardan biri yurt dışında ise, ödeme işlemi nasıl yapılır?

Yurt dışındaki paydaşa ödeme yapılması için, icra dairesi ödemeyi Türkiye’deki bir banka hesabına veya o kişinin vekiline yapabilir. Eğer paydaşın vekili yoksa, paydaşa ait bir hesap açılır ve o hesaba vadeli şekilde para yatırılır.

46. Dava konusu taşınmazla ilgili olarak paydaşlar arasında haricen yapılmış fakat tapuya tescil edilmemiş özel anlaşmalar (sözleşmeler) ortaklığın giderilmesi sürecini nasıl etkiler?

Resmî tapu kaydı esas alındığından, haricen yapılan sözleşmeler tapuya tescil edilmemişse mahkemece dikkate alınmaz. Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazdaki mülkiyet durumunu tapu kayıtları belirler. Bu tür özel anlaşmalar, tarafların kendi aralarında geçerli olabilir ancak dava sonucuna doğrudan etki etmez.

Taraflar söz konusu anlaşmaları, dava öncesinde ya da dava aşamasında tapuda tescil ettirerek resmileştirebilir.

47. Kültür ve Tabiat Varlıkları kapsamına giren bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, Kültür Varlıkları Koruma Kurulu’nun kararları sürece nasıl yansır?

Koruma altındaki taşınmazlarda, Kültür Varlıkları Koruma Kurulu’nun izin ve kararları öncelikli olarak dikkate alınır. Taşınmazın devri, imarı veya kullanım biçimi kurulun iznine tâbidir. Ortaklığın giderilmesi davasında satış yapılacaksa, alıcı bu kısıtlamalarla birlikte mülkiyeti devralır. Mahkeme, kültür varlığı niteliğindeki taşınmazın satışında kurulun kararlarını göz önünde bulundurur ve bu sınırlamalar satış şartnamesinde belirtilir.

48. Paydaşlardan birinin iflas etmesi durumunda, iflas idaresinin sürece dahil olması ortaklığın giderilmesi davasını nasıl etkiler?

Bir paydaşın iflas etmesi halinde, o paya ilişkin tasarruf hakkı iflas idaresine geçer. İflas idaresi, borçlunun malvarlığının korunmasından sorumlu olduğu için ortaklığın giderilmesi davasına katılarak payın satışı veya diğer işlemler konusunda söz sahibi olur. Satış bedelinden iflas eden paydaşın alacaklıları iflas masası aracılığıyla haklarını alabilir.

49. Elektronik satış portalında teknik bir aksaklık veya sistem hatası yaşanırsa, artırma süreci ve ihale koşulları nasıl yeniden düzenlenir?

Elektronik satış portalında teknik bir arıza veya hata meydana gelirse, icra müdürü durumu tespit ederek artırmayı durdurabilir veya uzatabilir. Teknik aksaklık giderildikten sonra, yeniden ilan yapılarak artırma süresi uzatılabilir. Bu sayede tüm katılımcıların eşit şartlarda teklifte bulunmaları sağlanır.

MADDE 16 – İhalenin Teknik Sebeplerle Teklif Verilememesi Nedeniyle Uzaması:

• Teknik bir aksaklık veya sistemsel hata yaşanırsa, icra müdürü, artırmanın son on dakikasında teklif verilemediğini tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verebilir.
• Bu tespit, Elektronik Satış Portalı kayıtlarına dayanılarak yapılır.
• Artırmanın uzatılması kararı Elektronik Satış Portalında duyurulur ve yeni başlangıç ile bitiş tarihleri belirlenir.
• Uzatma kararı verildiğinde:
  • Daha önce en yüksek teklifi veren kişi teklifine bağlı kalır.
  • Yeni katılımcılar da teminat yatırarak ihaleye katılabilir.
• Uzatılan artırma, karar tarihinden itibaren en geç üç gün içinde başlatılmalıdır.

50. Paydaşlardan biri reşit değilse (küçük ise), velisi veya vasisi olmadan ortaklığın giderilmesi davasında onun hakları nasıl korunur?

Reşit olmayan paydaşların hakları, yasal temsilcileri (veli veya vasi) aracılığıyla korunur. Eğer ortada bir vasi ya da veli yoksa, mahkeme yasal temsilci atanmasını sağlayabilir. Böylece küçük veya kısıtlı durumdaki paydaşın menfaatleri, dava sürecinde usulüne uygun olarak temsil edilir.

51. Dava devam ederken pay sahiplerinden biri payını üçüncü bir kişiye devrederse, yeni pay sahibinin davadaki konumu ve hakları nasıl belirlenir?

Payın devri sonrası yeni pay sahibi davada paydaş sıfatını kazanır ve davaya bu sıfatla katılır. Mahkeme, payı devralan kişiyi dosyaya dahil eder. Bundan sonra yeni pay sahibi, ortaklığın giderilmesi sürecinde önceki paydaşın tüm hak ve yükümlülüklerini devralmış sayılır.

52. Çok sayıda paydaş var ve bazılarının adresi veya iletişim bilgisi bulunamıyorsa, tebligat ve dava bildirimleri hangi usullerle gerçekleştirilir?

Adresi bilinmeyen paydaşlar için Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilan yolu ile tebligat yapılabilir. Mahkeme, resmi gazetede veya uygun vasıtalarda ilan yaparak tebligat işlemini tamamlar. Bu sayede adresi tespit edilemeyen paydaşlar da davadan haberdar edilmiş kabul edilir.

53. Dava sürerken paydaşlardan biri vefat ederse, onun mirasçılarının sürece dahil edilmesi nasıl sağlanır?

Paydaşın vefatı halinde, mirasçılar resmi mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ibraz ederek davaya katılabilir. Mahkeme, davacı ya da davacı vekiline vvefat eden paydaşın mirasçılarını tespit etmesi için yetki ve süre verir davacı ya da davacı vekili yeni pay sahiplerini dosyaya dahil eder. Mirasçılar, eski paydaşın yerine geçerek onun haklarını ve yükümlülüklerini üstlenir.

54. Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı kesinleşmeden mal üzerinde tasarruf (kiraya verme, sınırlı ayni hak tesis etme) girişimleri geçerli midir?

Taşınmaz henüz satılmadığı sürece malikin tasarruf yetkisi devam eder; ancak ortaklığın giderilmesi davasının varlığı ve konulan ihtiyati tedbirler bu tasarrufları sınırlayabilir. Tedbir konmuşsa veya davanın gidişatı bunu engelliyorsa rehin veya diğer sınırlayıcı işlemler uygulanamayabilir. Mahkeme kararı ve tedbirler, bu işlemlerin geçerliliğini etkiler.

55. İhaleyi kazanan alıcı, ihale bedelini yatırdıktan sonra fikrini değiştirip vazgeçebilir mi? Bu durumda hangi hukuki sonuçlar doğar?

İhale kesinleştikten ve alıcı ihale bedelini yatırdıktan sonra genellikle vazgeçme imkânı yoktur. Alıcı malı teslim almak ve tapu devir işlemlerini tamamlamak zorundadır. Vazgeçme durumunda teminat ve ödenen bedelin geri iadesi söz konusu olmaz, ayrıca yasal yaptırımlar ve zarar doğduğu takdirde tazmin sorumluluğu gündeme gelebilir.

56. Dava açıldığı sırada paydaş olan ancak karar kesinleşmeden payını devreden kişinin nihai pay hakkı ne olur?

Payını devreden eski paydaş, devrin tapuya tesciliyle birlikte ortaklık sıfatını kaybeder. Dava sonuçlanıp satış gerçekleştiğinde artık yeni pay sahibi hak sahibi olur. Eski paydaş, devir işlemini yaparken aldığı bedelle yetinir; satış sonrası elde edilen gelirde hakkı kalmaz.

57. Satış gerçekleştikten sonra eski paydaşlar arasında çıkabilecek ek anlaşmazlıklar (örneğin pay dağılımından memnun olmama) nasıl çözülür?

Satış ve pay dağılımı mahkeme kararı ve icra işlemleriyle kesinleştiyse, bu işleme karşı ancak kanunda belirtilen süre ve usulle itiraz (ihalenin feshi veya istinaf/temyiz) mümkündür. Süreler ve itiraz yolları geçtikten sonra karar kesinleşir ve ek anlaşmazlıklar farklı bir dava türü gerektirir. Taraflar yeni bir hukuki süreç başlatarak iddialarını ileri sürebilir.

58. Taşınmaz üzerinde geçit hakkı gibi bir irtifak hakkı varsa, ortaklığın giderilmesi sonucu yapılan satış, bu hakkı nasıl etkiler?

İrtifak hakları, tapuya kayıtlı olduğu sürece taşınmazın yeni malikine de intikal eder. Ortaklığın giderilmesi sonucu satış, irtifak hakkını otomatik olarak sona erdirmez. Yeni malik, tapuya kayıtlı bu hakkı tanımak zorundadır ve irtifak hak sahibi de aynı koşullarda hakkını kullanmaya devam eder.

59. Tapu sicilinde taşınmazla ilgili bir hata veya çelişki tespit edilirse, dava süreci nasıl etkilenir ve tapu sicilinin düzeltilmesi hangi aşamada yapılır?

Tapu sicilindeki hata, mahkemece veya ilgili tarafların başvurusu üzerine tespit edilirse, önce tapu sicilinin düzeltilmesi gerekir. Mahkeme, tapudaki hataların düzeltilmesine yönelik ara karar alabilir veya taraflara tapu düzeltim davası açmaları için süre verebilir. Hata düzeltildikten sonra ortaklığın giderilmesi süreci sağlıklı şekilde devam eder.

60. Taşınmaz üzerinde kamuya ait altyapı (elektrik hattı, doğalgaz boru hattı, su yolu vb.) bulunuyorsa, bu durum satış ve değer tespitini nasıl etkiler?

Kamu altyapısı genellikle taşınmazın değerini artıran veya kullanım şeklini sınırlayan bir faktördür. Bilirkişi raporunda bu unsurlar dikkate alınır, altyapı imkanları taşınmazın değerini artırabilir. Ancak, genişletme veya değiştirme imkanı kısıtlıysa, bu bazen değeri olumsuz da etkileyebilir. Mahkeme, bilirkişinin bu konudaki değerlendirmesine göre satış bedelinin belirlenmesinde dikkate alır.

Pozitif Etki: Eğer altyapı taşınmazın kullanımını kolaylaştırıyorsa (örneğin su, elektrik ve doğalgaz bağlantıları hazırsa), bu durum taşınmazın değerini artırabilir.Negatif Etki: Ancak, taşınmazın içinden geçen yüksek gerilim hattı, doğalgaz boru hattı, kanalizasyon hattı gibi unsurlar mülkiyet hakkını sınırlandırabilir. Bu durumda, taşınmazın kullanım alanı kısıtlanır ve değeri düşebilir.

61. Taşınmaz üzerinde doğal kaynaklar (ağaç, su kaynağı, maden rezervi) varsa, satış bedeli dağıtılırken bu kaynakların değeri nasıl dikkate alınır?

Bilirkişi, taşınmazın bütün unsurlarını değerlendirerek toplam değere doğal kaynakların da katkısını belirler.

62. Taraflar, ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce veya dava devam ederken noterde anlaşarak pay devirleriyle sorunu çözerlerse, devam eden dava ne şekilde sonlandırılır?

Taraflar kendi aralarında noterde resmi sözleşme yapıp pay devriyle anlaşmazlığı çözerlerse, mahkemeye anlaşma belgesi sunup davadan feragat edebilir veya davayı konusuz bırakabilirler. Mahkeme, uzlaşma sağlandığı gerekçesiyle davayı sonlandırır.

Taraflar, ada parsellerini kendi aralarında paylaşmış ve eksik gayrimenkulü olan kişiye bedel ödeyerek uzlaşmışlarsa, bu durum noterde düzenlenen bir anlaşma belgesi ile resmileştirilir. Bu belge, sulh protokolü niteliği taşıyabilir ve taraflar anlaşmış kabul edilir. Mahkeme, tarafların talepleri doğrultusunda bu protokolü tutanağa geçirerek karar verebilir. Ancak, bu uygulama hukuken tartışmalıdır.

63. Satış bedelinin paylaştırılması sırasında icra dairesi veya mahkemece yanlış veya eksik ödeme yapılırsa, bu hatanın düzeltilmesi için hangi yol izlenir?

Cevap: Hatalı ödeme durumunda paydaşlar, icra müdürlüğüne veya satış memurluğuna itiraz edebilir. İcra müdürlüğü hatayı düzeltmezse, itiraz mahkemeye taşınarak hatalı ödeme kararı düzeltilir.

64. Yabancı bir mahkeme kararı veya yabancı belgeler (miras belgesi, pay belgesi) taşınmaz üzerindeki mülkiyet durumuna etki ediyorsa, bu durum ortaklığın giderilmesi davasında nasıl değerlendirilir?

Cevap: Yabancı bir belgenin Türkiye’de geçerli olabilmesi için tanıma veya tenfiz kararı alınması gerekebilir. Mahkeme, yabancı belgeyi inceler; eğer belge uluslararası antlaşmalar veya Türk mahkemelerinin tanıma/tenfiz kararı yoluyla geçerli hale gelmişse dava dosyasında dikkate alır. Böylece mülkiyet durumunda değişiklik yaratan yabancı belgeler, ortaklığın giderilmesi sürecine etki edebilir.

65. İzale-i şüyu davasında, satış yapıldıktan sonra alıcının taşınmaz üzerinde düzenleme (örneğin imar değişikliği veya yapısal değişiklik) yapabilmesi için mahkeme sürecinden bağımsız ek bir işlem yapması gerekiyor mu?

Cevap: Satış kesinleşip tapu tescili yeni alıcı adına yapıldıktan sonra, taşınmaz artık alıcının mülkiyetine geçmiş olur. Bu noktada, alıcı taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını serbestçe kullanabilir. İmar değişikliği, tadilat, yeni inşaat izni veya yapı ruhsatı gibi konular izale-i şüyu davasının sona ermesiyle birlikte, belediye, tapu müdürlüğü ve ilgili kurumların mevzuatı çerçevesinde yürütülür. Mahkeme süreci tamamlandığından, alıcının mahkemeden ek bir izin alması gerekmez. Bunun yerine, ilgili idari kurumlara başvurarak gerekli yasal prosedürleri takip etmelidir.

66. Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın sınırları veya komşu parsellerle ilgili ihtilaflar devam ediyorsa, bu durum satış sürecini nasıl etkiler?

Cevap: Devam eden sınır veya komşuluk ihtilafları, bilirkişi raporunu ve taşınmazın değer tespitini etkileyebilir. Mahkeme, bu uyuşmazlıkların taşınmazın değerinde belirsizlik yaratması nedeniyle gerekirse öncelikle sınır düzeltilmesi veya tespit davasının sonuçlanmasını bekleyebilir. İhtilaf çözüldükten sonra taşınmazın durumu netleşir ve değer tespiti sağlıklı bir şekilde yapılır. Bu, satışın gecikmesine neden olabilir.

67. Taşınmaz üzerinde imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış bir yapı varsa, bu belge ortaklığın giderilmesi sırasında satış değerini nasıl etkiler?

Cevap: Yapı kayıt belgesi, taşınmaz üzerindeki yapının hukuki statüsünü kısmen de olsa resmîleştirir. Bu belgenin varlığı, bilirkişinin değerlendirmesinde yapının ekonomik değerini artırabilir. Ancak yapı kayıt belgesi imara aykırılıkları tamamen ortadan kaldırmaz; alıcı sonradan imar planına uygunluk için ek masraflar üstlenmek zorunda kalabilir. Bu durum değer tespitinde dikkate alınır.

68. Ortaklığın giderilmesi davasında, paydaşların bir kısmı taşınmazı aktif olarak kullanıyor ve gelir elde ediyorsa, satış bedelinin dağılımında bu gelirler nasıl hesaba katılır?

Cevap: Mahkeme, dava sürecinde paydaşlardan biri veya birkaçı taşınmazı tek taraflı kullanıp gelir elde ediyorsa, haksız kullanım tazminatı talep edilebilir. Satışın sonunda elde edilen bedel dağıtılırken, bu tazminat miktarı haksız kullanımda bulunan paydaşın payından düşülmez. Bu haksız kazanç için ecrimisil davası açılması gerekmektedir.

69. Dava esnasında alacaklı bir üçüncü kişi, paydaşlardan birinin payına haciz koydurursa bu durum satıştan elde edilecek gelirin dağılımını nasıl etkiler?

Cevap: Hacizli pay, satış bedelinin dağıtımında öncelikle haciz alacaklısının tatmini için kullanılır. Satış sonunda hacizli payın karşılığı olan miktar, haciz alacaklısına ödeme yapıldıktan sonra kalan kısım ilgili paydaşa ödenir. Bu nedenle haciz, paydaşın alacağı net tutarı azaltabilir. Paydaşlarının birinin payı üzerine konulan hacizden kesilen miktar diğer paydaşların satış sonrası geleceği paradan mahsup edilmez.

70. Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın bulunduğu bölgede kentsel dönüşüm planları varsa, bu planlar satış değerini nasıl etkiler?

Cevap: Kentsel dönüşüm planları, taşınmazın gelecekteki değerini artırma potansiyeline sahip olabilir. Bilirkişi, mevcut planlamaları ve muhtemel değer artışını dikkate alır. Ancak kentsel dönüşüm kesinlik kazanmamışsa, bu durum değeri kesin olarak yükseltmez, sadece potansiyel artış beklentisi yaratır. Mahkeme, mevcut imar durumunu esas alarak değer tespiti yaptırır.

71. Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın tapu kaydında yola terkin, yeşil alana dönüşüm gibi kamusal kısıtlamalar varsa bunlar satış değerini düşürür mü?

Cevap: Evet. Taşınmazın belli bir kısmının yola, parka veya yeşil alana terk edilmesi zorunluluğu gibi kısıtlamalar, taşınmazın kullanım alanını azaltır ve değerini düşürebilir. Bilirkişi bu kısıtlamaları hesaba katarak nihai değeri belirler.

72. Taşınmaz üzerinde uzun süreli bir enerji nakil hattı veya telekomünikasyon hattı bulunuyorsa bu durum satışta alıcıların ilgisini nasıl etkiler?

Cevap: Enerji veya telekomünikasyon hatları taşınmaz üzerinde bir sınırlama yaratabilir. Bilirkişi raporu bu etkileri de değerlendirir.

73. Ortaklığın giderilmesi davasında, hisse sahibi paydaşlardan biri taşınmazı mesken olarak kullanıyorsa, satış sonrası bu kişinin taşınmazı derhal boşaltması mı gerekir?

Cevap: Satış kesinleştikten ve tapu devri yapıldıktan sonra yeni malik, taşınmazın hukuken sahibi olur. Eski paydaş ya da kullanıcı, kiracı statüsünde değilse taşınmazı boşaltmak zorundadır. Yeni malik, gerektiğinde icra yoluyla tahliye süreci başlatabilir. Taşınmazın mesken olarak kullanımının bir öncelik hakkı sağlaması kural olarak söz konusu değildir.

74. Satış öncesi ortaklardan biri, potansiyel alıcıları caydırmak veya taşınmazı kötü göstermek için zarar verirse (örneğin bahçedeki ağaçları kesmek, yapıya zarar vermek), bu durum nasıl ele alınır?

Cevap: Bu tür eylemler hukuka aykırıdır ve haksız fiil sorumluluğu doğurur. Mağdur paydaşlar veya sonradan alıcı, zarara neden olan paydaştan tazminat talep edebilir. Mahkeme, satış bedelinin belirlenmesinde zarar sonrası değeri esas alsa da, zararı veren paydaşa karşı ayrı bir dava açarak uğranılan zarar talep edilebilir.

75. Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın değerini artırmak için paydaşlar satış öncesi birlikte bir iyileştirme yapabilir mi?

Cevap: Evet, paydaşlar uzlaşırsa satış öncesi taşınmazın bakım, onarım veya küçük ölçekli iyileştirmelerini yapabilirler. Bu durum satış değerini artırabilir.

76. Özel bir sözleşmeyle paydaşlar, satışın sadece belirli şartlarda (örneğin belirli bir taban fiyatın altında olmamak kaydıyla) yapılacağını kararlaştırabilir mi?

Cevap: Ortaklığın giderilmesi davasında esas olan kanun hükümleridir. Mahkeme, İcra ve İflas Kanunu’ndaki şartları uygular. Taraflar kendi aralarında taban fiyat belirlese bile yasal asgari koşulların altında teklif gelirse satış gerçekleşmez. Ancak taraflar, dava öncesi kendi aralarında anlaşarak davayı açmaktan kaçınabilir veya anlaşmalarına uygun bir sulh yapabilirler.

77. Ortaklığın giderilmesi davasında satış tamamlandıktan sonra tapuda işlemler ne kadar sürede sonuçlanır?

Cevap: İhale kesinleştikten ve gerekli harçlar ödendikten sonra icra müdürlüğü, tapu müdürlüğüne tescil yazısını gönderir. Tapu müdürlüğü genellikle birkaç iş günü içinde işlemi tamamlar. Süre, tapu müdürlüğünün iş yoğunluğuna göre değişir ancak genelde bir iki hafta içinde tescil işlemi sonuçlanır.

78. Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın bir bölümünde arkeolojik kalıntılar tespit edilirse süreç nasıl etkilenir?

Cevap: Arkeolojik kalıntılar, taşınmaz üzerindeki tasarrufu sınırlandırır. Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu’nun izni olmadan değişiklik yapılamaz. Bilirkişi raporu, bu kısıtlamaları dikkate alarak değer tespiti yapar. Satış sonrası alıcı da bu sınırlamalara uymak zorundadır. Mahkeme, satışı erteleyebilir veya alıcıya bu kısıtlamaları açıkça bildirir.

79. Ortaklığın giderilmesi davasında, bir paydaşın hissesi hakkında mal rejimi (örneğin evlilikten kaynaklı mal paylaşımı) iddiası varsa bu durum nasıl çözümlenir?

Cevap: Mal rejiminden kaynaklı iddialar ayrı bir hukuki süreç gerektirir. Ortaklığın giderilmesi davasında tapu kayıtlarındaki pay sahipliği esastır. Diğer eş, mal rejimine dayalı olarak payı üzerinde hak iddia ediyorsa kendi davasını açmalı veya mevcut davaya müdahil olabilir. Mahkeme, mal rejimi davasını bekletici mesele yapacaktır. Mal rejimi, mirastan önce gelen haktır.

80. Elektronik satış portalında artırma tamamlanırken son dakika tekliflerin gecikmesi gibi teknik sorunlar yaşanırsa ne yapılır?

Cevap: Elektronik satış yoluyla yapılan artırmalarda, teknik bir aksaklık nedeniyle son dakikalarda teklif verilememesi halinde, icra müdürünün müdahalesiyle ihalenin süresi uzatılabilir.

Şöyle ki; artırmanın sona erdiği ilk iş gününde icra müdürü, Elektronik Satış Portalı kayıtlarını inceleyerek, artırmanın son on dakikası içinde sistemsel bir nedenle teklif verilemediğini tespit ederse, artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir. Bu karar, derhal portal üzerinden ilan edilir ve artırmanın başlayacağı ve sona ereceği tarih ile saat aralığı açıkça belirtilir.

Belirlenen bu yeni sürenin başlangıç tarihi, kararın verildiği tarihten itibaren en geç üç gün içinde başlamak zorundadır. Ayrıca, uzatılan bu artırmaya, daha önce en yüksek teklifi veren kişiyle sınırlı kalmaksızın, teminat yatıran diğer tüm katılımcılar da yeniden katılım sağlayabilir. Bu düzenleme, ihalenin eşitlik ve rekabet ilkeleri çerçevesinde adil bir şekilde sonuçlanmasını teminen getirilmiştir.

81. Taşınmaz üzerinde asbest içeren yapılar veya çevreye zararlı atıklar varsa, bu durum satışta nasıl değerlendirilir?

Cevap: Çevreye zararlı atıklar veya asbestli yapılar, alıcı açısından ek maliyet ve risk yaratır. Bilirkişi bu durumları tespit ederek raporunda belirtir. Değer tespitinde bu giderleri karşılayacak şekilde bir düşüş öngörülebilir. Alıcılar da tekliflerini bu masrafları hesaba katarak verir.

82. Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın bölünerek bir kısmının satılması, diğer kısmının paydaşlar arasında aynen taksim edilmesi mümkün müdür?

Cevap: Mahkeme öncelikle taşınmazın tamamının aynen taksimi veya tamamının satışı üzerinde durur. Ancak istisnai durumlarda, taraflar anlaşıyorsa ve teknik olarak taşınmazın bölünmesi mümkün ise kısmen taksim ve kısmen satış çözümleri de değerlendirilebilir. Bu genellikle çok istisnai bir durumdur ve mahkemece uygun görülürse uygulanır.

83. Ortaklığın giderilmesi davasında ihaleye katılan alıcılar taşınmazı önceden görüp inceleyebilir mi?

Cevap: İcra satışlarında alıcı adaylarının taşınmazı görerek incelemesi genellikle mümkün ve tavsiye edilir. İcra dairesi satış ilanında gerekli bilgileri verir. Aday alıcılar, yasal çerçevede tapudaki kayıtları, belediye imar durumunu inceleyip, mümkünse taşınmazı yerinde görerek teklif vermelidir. Bu konuda paydaşlarca engelleme yapılması, alıcıların ilgisini azaltabilir.

84. Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedeli döviz cinsinden belirlenebilir mi?

Cevap: İcra ve İflas Kanunu’nda satış bedeli Türk Lirası olarak alınır. Döviz cinsinden teklif kabul edilmez. Alıcılar tekliflerini Türk Lirası üzerinden verir, satış bedeli de Türk Lirası olarak icra dairesine yatırılır. Döviz kuru veya parite üzerinden bir anlaşma taraflar arasında özel olarak yapılamaz.

85. Ortaklığın giderilmesi davasında, satış tamamlandıktan sonra eski paydaşlar yeni malike tapu devrinden önce taşınmazı boşaltmayı reddederse ne olur?

Cevap: Tapu devrinin yapılmasıyla birlikte mülkiyet yeni alıcıya geçer. Eski paydaşlar veya taşınmazı kullananlar yasal olarak malik olmayan konuma düşer. Yeni malik, gerekirse icra yoluyla tahliye prosedürünü başlatabilir. Bu süreçte eski paydaşların direnmesi hukuka aykırıdır ve tahliye kararına uyulmaması zorla tahliyeye yol açar.