Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil, Arapça “ecr” (bir iş veya hizmet karşılığında verilen ücret) ve “misil” (benzer, miktar) kelimelerinin birleşiminden türetilmiştir. Bu terim, bir mülkün kullanımından doğan menfaatin para ölçüleriyle takdir edilmesini ifade eder ve genellikle bir yerin kiralanması durumunda, benzer yerlerin kira bedelleri ile değerlendirilir. Ecrimisil, ayrıca bilirkişiler tarafından belirlenen ücret veya kira kontratında belirtilen değere göre tayin edilebilir. (Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Ecrimisil Hukuki Niteliği Av. Alparslan Özaltuğ Cilt: 18, Sayı:2 | Temmuz 2021 Makalenin Yayınlandığı Sayfa: 1407-1422)
Ecrimisil Haksız İşgal Nedeniyle Ödenen Bir Tazminattır
Haksız işgal, birinin başkasının evine, tarlasına veya bahçesine izinsiz girip orada oturması veya kullanmasıdır. Örneğin, bir kişi boş bulduğu bir evi sahibinin haberi olmadan açıp içine yerleşirse veya bir başkasının tarlasını izinsiz olarak ekip biçmeye başlarsa bu haksız işgal sayılır.
Ecrimisil; mal sahibinin, malının başkası tarafından kullanılmasından dolayı uğradığı zararın karşılanması amacıyla, malın kullanım değerine eşit veya benzer bir bedelin ödenmesi gerektiğini belirten hukuki bir terimdir. Bu bedel, malın potansiyel kira gelirine dayanarak veya uzman bir kişi tarafından belirlenen bir değere göre hesaplanabilir. Ecrimisil aynı zamanda, kira sözleşmesi olmayan durumlarda da kullanılan bir değer ölçütüdür.
Ecrimisil Kalemleri Nelerdir? Ecrimisil Olarak Neleri İsteyebiliriz?
El atma olmasaydı malvarlığının durumu ne olacaktıysa, aynen geri tazmin edilmesi esas niyettir.
- Kira Geliri Kaybı: Haksız işgal sebebiyle malikin alamadığı kira, ecrimisil hesabında ilk sırada yer alır. Bu, normalde kiraya verilebilseydi sahibinin cebine girecek olan tutardır.
- Kaçırılan Gelir: İşgal edilen mülkten, işgal süresince elde edilebilecek diğer gelirler de hesaba katılır. Örneğin, bir arazide yetiştirilebilecek ürünlerden sağlanacak kazanç gibi.
- Eskime Zararı: İşgal nedeniyle mülk kullanıldığında, doğal kullanım sonucu oluşan aşınma ve eskime de ecrimisile dahildir.
- Yararlanma İmkansızlığı: Mülk sahibinin, işgal yüzünden mülkünden elde edemediği faydalar; mesela kendi kullanımı için bir evden yoksun kalma veya tarlasını ekememe durumu, olumsuz zarar olarak değerlendirilir.
Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Türk hukuk sistemi içerisinde, ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yani, eğer bir mülk haksız işgal edilmişse, mülk sahibi bu duruma itiraz etmek ve tazminat talep etmek için beş yıl içinde harekete geçmelidir. Bu beş yıllık süreç, davanın resmi olarak açıldığı gün başlar ve bu süre zarfında geriye doğru işler.
Ecrimisil miktarının tespiti, taşınmazın özelliklerine ve işgal durumuna göre uzmanlık gerektiren ve detaylı bir değerlendirme sürecini zorunlu kılar. Bu kapsamda, haksız işgalin sonucu tazminat miktarının belirlenmesi için, taşınmazın durumunun uygun bir bilirkişi tarafından keşfedilip incelenmesi ve bu inceleme sonucunda hazırlanan raporun, somut delillere dayandırılması, taraf ve hakimin denetimine açık olması gerekir.
“Takip tarihi olan 05.07.2012 tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, davalının zamanaşımı itirazı dikkate alınmadan, zamanaşımına uğrayan kısım da dahil edilerek hüküm verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. (YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ ESAS NO: 2020/2026 KARAR NO: 2021/5304)
Mirastan Kalan Taşınmazlarda Ecrimisil Nasıl Talep Edilir? Hisseli Tapularda Ecrimisil Talebi Nasıl Olur?
Hisseli olan aile içerisinde miras kalan tapularda genelde sözlü bir anlaşma vardır. Bu sözlü anlaşmaya dayalı olarak mirasçılar aralarında bu yerleri paylaşır ve kullanırlar. Ancak ileride bir vakit anlaşmazlık çıktığında taraflar aralarındaki anlaşmayı sanki olmamış gibi yansıtıp mahkemede ecrimisil davası açma yoluna gitmektedir.
Devlet, iyi günde kahve çay içip güzelce anlaşan mirasçıların daha sonra kötü niyetli olarak geçmişe yönelik dava açmasını önlemek istemiştir. Babadan kalan taşınmazı kullanmaya müsade eden hissedarın daha sonra benim iznim yoktu o işgal etti demesinin önüne geçmek istemiştir.
İntifadan Men Nedir?
Ecrimisilin Genel Kuralı
- Men Edilmeme Durumu: Paydaşlar, yani ortak mülkiyet hakkına sahip kişiler, eğer özel bir men (yasaklama) yoksa, genellikle birbirlerinden ecrimisil talebinde bulunamazlar.
Hisse sahibinin diğer hissedara karşı ben buradan yararlanmak istiyorum demesidir. Böylece arzusunu ortaya koyan hissedar halen daha o yerden faydalandırılmazsa ecrimisil isteme hakkına sahiptir. Noterden ihtarname ile gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Ecrimisil Talebinde Bulunma İstisnaları
- İntifadan Men Koşulu: Bir paydaş, taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirdiği sürece ve bu süreden önce ecrimisil talebinde bulunabilir. Ancak, bu durum da belirli istisnalar içerir.
İstisnalar
- Kamu Malı Olması:
- Eğer taşınmaz kamu malı ise, ecrimisil talep edilebilir.
- Doğal Ürün Veren veya Kiraya Verilebilir Olması:
- Bağ, bahçe gibi doğal ürün veren veya işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen taşınmazlar söz konusu olduğunda, ecrimisil talep edilebilir.
- Paydaşın Hak İddiası ve İnkarı:
- Paydaşlardan biri taşınmazın tamamında hak iddiasında bulunur ve diğer paydaşların haklarını inkar ederse, ecrimisil talep edilebilir.
- Kullanım Anlaşması ve Belirlilik:
- Paydaşlar arasında yapılan bir kullanım anlaşması ile her paydaşın yararlanacağı taşınmaz veya bölümler belirlenmişse ve bu anlaşmaya aykırı bir kullanım söz konusu ise ecrimisil talep edilebilir.
- Önceki Davalar ve İcra Takipleri:
- Davacı paydaşın, diğer paydaşlar aleyhine taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil talebi gibi davalarda bulunmuş olması veya icra takibi yapmış olması durumunda da ecrimisil talep edilebilir.
Özel Ürün Durumları
- Kendiliğinden Oluşan Ürünler:
- Taşınmazın getirdiği ürünler eğer kendiliğinden oluşuyorsa (örneğin biçilen ot, toplanan fındık, çay gibi) ve bu ürünler için herhangi bir intifadan men koşulu aranmaz, ecrimisil talep edilebilir. Diğer hissedarın zeytinlerini toplayan ecrimisil ödemelidir. Bunun için intifadan men koşulu aranmaz.
Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Ecrimisil davalarında görevli ve yetkili mahkeme davalının yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesidir. Aynı zamanda ecrimisil haksız fiilden kaynaklı bir dava olduğundan haksız fiilin gerçekleştiği yer mahkemesi de yetkili olacaktır.
“Ecrimisil 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İBK’da haksız eylem olarak nitelendirilmiş bulunduğundan HMK’nın 16 maddesi uyarınca; haksız fiilden doğan davalarda, haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ayrıca ecrimisil davası taşınmazın aynı ile ilgili dava olmadığı için HMK’nın 12. maddesi uygulanmaz. Kesin yetki kuralı olmadığı için de HMK’da ki genel yetki kuralı uygulama alanı bulur ve bu bağlamda, genel yetkili mahkeme olan davalının ikametgâhı mahkemesi de yetkilidir. Yetkili mahkemenin tayininde davacının seçimlik hakka sahip olduğu ve somut olayda davacının haksız fiilin işlendiği yer olan Bakırköy Mahkemesini seçtiği anlaşılmıştır.
Davacının seçimlik hakkı bulunduğu gözetilmek suretiyle işin esasına girilerek hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde yetkisizlik kararı verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.“(YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ ESAS NO: 2018/7717 KARAR NO: 2021/77)
Tarım Arazilerinde Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Haksız kullanım sonucu tarım arazilerinden kaynaklanan ecrimisil taleplerinde, gerçekçi ve adil bir tazminat miktarının hesaplanabilmesi için tarım ürünlerinin değerini doğru bir şekilde belirlemek esastır. Bu tür bir durumda, şu adımların atılması gerekmektedir:
Resmi Verilerin Toplanması
- Ürün Bilgisi Edinme: Taşınmazın bulunduğu bölgede yetiştirilen tarım ürünlerine ilişkin bilgilerin tarım il veya ilçe müdürlüklerinden alınması gerekmektedir. Bu bilgiler, arazinin hangi ürünler için kullanılabileceği ve potansiyel verimliliği hakkında önemli veri sağlar.
Maliyet ve Verim Analizi
- Birim Fiyat ve Verim Değerleri: Ecrimisil talep edilen yıllara ait, ekilen ürünlerin birim fiyatları ve dekar başına düşen verim değerleri, hal müdürlükleri veya diğer yetkili kuruluşlardan temin edilmelidir. Bu, arazinin kullanımından doğan ekonomik değerin objektif bir ölçümünü sağlar.
Nadas Durumu: Bölgede münavebeli ekim (farklı dönemlerde farklı ürünlerin ekilmesi) yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa (tarım yapılmadan dinlendirilen arazi) bırakılıp bırakılmadığı gibi tarımsal uygulamaların durumu incelenmelidir. Bu, arazinin üretkenliğini ve kullanım biçimini etkileyen faktörlerdir ve ecrimisil değerlendirmesi için önem taşır.
Taraflar Arasında Anlaşmışlarsa ve Herkes Bir Taşınmazı Kullanıyorsa Ecrimisil Talep Edilemez
Hissedarlar kendi aralarında anlaşmışlar; bir hissedar kahvehanenin kullanımını üstlenmiş, diğeri ise dairenin kullanımını üstlenmiş. Bu durumda aralarında bir sözlü sözleşme kurulmuş sayılır. Taraflar anlaşmış ve adaletli şekilde kullanım noktasında mutabakata varmışken, daha sonra sanki hiç bu anlaşma yapılmamış gibi ecrimisil talep etmeleri hukuka aykırıdır. Eğer siz de mirasçılar olarak aranızda anlaşmışsanız ve herkes belli bir taşınmazı belli ölçüde kullanıyorsa, daha sonra yaşadığınız tartışmadan dolayı sanki bu anlaşma hiç yaşanmamış gibi gidip ecrimisil davası açamazsınız.
“Somut olayda, davacının … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/271 Esas sayılı dosyasında taşınmazdaki payına karşılık binada kullandığı daire bulunduğuna dair beyanı ile dosya içinde bulunan tanık anlatımlarından çekişme konusu iş yerini davalının önceleri kahvehane olarak işletirken sonrasında davacının da muvafakati ile kiraya vererek kullandığı, bir başka ifade ile davalı tarafın yararlanmasına bırakıldığı, bu durumda taşınmazda fiili kullanım biçimi oluştuğu ve dolayısıyla davalının kullanımının kötüniyetli olmadığı hususları dikkate alınmadan ecrimisilden sorumlu tutulması doğru değildir. “YARGITAY HUKUK GENEL KURULU ESAS NO: 2017/1-1235 KARAR NO: 2018/1386
Ecrimisilin Kira Geliri Esasına Göre Belirlenmesi
Kira Esasının Belirlenmesi
Ecrimisil hesaplamasında, eğer arsa veya bina gibi taşınmazlar için kira geliri talebi varsa, taraflardan benzer özellikteki taşınmazların kira sözleşmeleri talep edilmelidir. Bu sözleşmeler, işgal tarihindeki kira bedellerini yansıtacak şekilde olmalıdır.
Emsal Karşılaştırması
Dava konusu taşınmazın piyasa değerini belirlemek için, emsal taşınmazlarla somut bir karşılaştırma yapılmalıdır. Bu karşılaştırma, her iki taşınmazın özelliklerinin büyüklük, nitelik, çevresel faktörler yan yana konularak yapılmalıdır.
Kira Gelirinin Hesaplanması
Taşınmazın serbest piyasa koşullarında elde edebileceği kira bedeli, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak tespit edilmelidir. Bu değerlendirme yapılırken, taşınmazın özellikleri ve çevresel faktörler gibi unsurlar dikkate alınarak, bölgesel piyasa rayiç bedeli baz alınır.
ÜFE ile Güncelleme
Ecrimisil değerinin belirlenmesi sürecinde, ilk dönem için hesaplanan kira gelirine Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranı da dahil edilerek, sonraki dönemler için ecrimisil değeri güncellenir. Bu hesaplama, tespit edilen miktarın altında olmamak kaydıyla yapılır.
Bu yöntemler, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/18332 Esas, 2017/7471 Karar sayılı ilamında da benimsenmiştir ve ecrimisil değerinin adil ve objektif bir biçimde tespit edilmesinde etkili bir yöntem olarak görülmektedir.
“Bu durumda, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi TMK’nın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 06.11.2015 tarih ve 2014/1-676 E., 2015/2534 K.; 16.10.2018 tarih ve 2017/14-1762 E., 2018/1434 K. sayılı kararlarında da vurgulanmıştır.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU ESAS NO: 2017/1-2113 KARAR NO: 2019/965
