Ne zaman?
Bir binanın artık kendiliğinden çökme, yer kayması, yangın, patlama ya da benzeri sebeplerle acil yıkılma riski varsa…
Devlet der ki:
“Bu durum vatandaşın inisiyatifine bırakılamaz. Gerekirse ben yaparım.”
İşte bu durumlarda, Başkanlık (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı), maliklerden izin beklemeden resen uygulama başlatabilir.
1. Hangi alanlarda resen uygulama yapılabilir?
- Yıkılacak kadar kötü durumda olan yapılar,
- Doğal afet, yangın, patlama, heyelan, sel gibi olaylar sebebiyle hasar gören veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılar,
- Bu yapıların bulunduğu uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar.
Burada maliklerin ya da kiracıların rızası aranmaz. Uygulama kararı doğrudan Başkanlıkça alınır.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-1)
2. Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
- Bu yapılarda inceleme yapılabilmesi için Başkanlık isterse, vali veya kaymakam yazılı izin verir.
- Polis veya jandarma eşliğinde binalara girilir, kapalı kapılar açtırılır, içeri girilerek teknik inceleme yapılır.
- Tespit masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır.
- Yapının tehlikeli durumda olduğu belirlenirse, artık riskli yapı kabul edilir.
Bu tespit bireysel tebligatla yapılmaz.
Tespit edilen binanın kapısına ilan asılır, muhtarlıkta 2 gün boyunca duyurulur. Bu işlem tebligat yerine geçer.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-2)
3. Yapıların tahliyesi nasıl gerçekleşir?
- Başkanlık tarafından verilen süre içinde bina boşaltılmalıdır.
- Tahliye için yine polis/jandarma eşliğinde işlem yapılabilir.
- Bu süreçte bina sahiplerine, kiracılara ve o binada ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.
- Zorla tahliye gerekiyorsa, Başkanlık tekrar mülki idareden izin alır, kollukla birlikte boşaltma ve yıkım yapar.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-3)
4. Tapu işlemleri malik rızası olmadan yapılabilir mi?
Evet.
- Satış, devir, ipotek gibi tüm tapu ve kadastro işlemleri,
- Yapı ruhsatı ve yıkım izinleri gibi tüm belediye prosedürleri,
Başkanlığın talebiyle doğrudan yapılır. Maliklerin imzasına, rızasına gerek yoktur.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-4)
5. Kamunun ve özelin taşınmazları ne olur?
- Uygulama alanında devlet kurumlarına ya da özel kişilere ait taşınmazlar varsa, Başkanlığın talebiyle bu yerler Hazine adına tescil edilir.
- Yeni yapılacak konutların ruhsatı Hazine adına düzenlenir.
- Tapuda geçici olarak kat irtifakı veya kat mülkiyeti de Hazine üzerine kurulur.
- Uygulama projesi şartı olmadan da ihaleye çıkılabilir.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-5)
6. Daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri ne olur?
Bu alanlarda daha önceden müteahhitlerle yapılan inşaat sözleşmeleri varsa:
- Bu sözleşmeler, tarafların rızası aranmaksızın feshedilmiş sayılır.
- Tapuya şerh edilmiş bu sözleşmeler, Başkanlığın talebiyle silinir.
- Bu tarihten sonra artık yalnızca Başkanlık yetkilidir. Süreci Başkanlık yürütür.
- Müteahhit, daha önce işe başlamışsa (örneğin hafriyat aldıysa, temel attıysa), yapılan işler Başkanlıkça incelenir ve mahsuba tabi tutulur.
Daha açık bir ifadeyle:
“Bu alan kamu güvenliği için acil müdahale gerektiriyor. Daha önce kiminle ne sözleşme yapıldıysa artık geçerli değil. Yeni süreç devlet eliyle yürütülecek.”
Ayrıca:
- Müteahhit geçmişte hak sahiplerinden para aldıysa, bu bedelleri genel hükümler çerçevesinde iade etmek zorunda kalabilir.
- Bu da tarafların aralarındaki borç ilişkisini özel hukuk çerçevesine bırakır.
- Ancak, kira yardımı ödemeleri iade edilmez.
Ek olarak, tapuda müteahhide devredilmiş bir hisse varsa, yeni taşınmazlar yine eski malik adına tescil edilir.
Yani müteahhitin hissesi fiilen sıfırlanır.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-6)
7. Yeni yapılacak daire ve işyerleri nasıl belirlenecek?
- Yapılacak konutların veya işyerlerinin büyüklüğü ve niteliği Başkanlıkça belirlenir.
- Bu bağımsız bölümler, hak sahibinin eski taşınmazının değeri dikkate alınarak verilir.
- Gerekirse kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da benzeri usullerle işlem yapılabilir.
Örneğin:
Fatma Teyze’nin eski evi 90 m² idi. Yeni binada ona düşen daire 70 m². Aradaki fark değer olarak fazla ise, Fatma Teyze bu fark kadar borçlandırılır.
8. Hak sahibi borçlanırsa ne olur?
- Hak sahibine bir borç çıkarılırsa, bunun için ayrıca sözleşme imzalanır.
- Borcun tamamı ödenmeden tapuda mülkiyet devri (ferag) yapılmaz.
- Eğer hak sahibi, kendisine ayrılan bağımsız bölümü zamanında teslim almazsa:
- Hakkı sona erer.
- Başkanlık, o taşınmazın değerini güncelleyerek bir banka hesabına yatırır.
- Bu paraya, taşınmazın üzerindeki ipotek, haciz, intifa gibi şerhler aynen işlenir.
- Başkanlık, bu şerhleri resen terkin ettirerek tapuda işlem yapar.
Bu sistem, “daireni almadın, teslim etmedin, paranı yatırdık” modeliyle işler.
Son olarak:
- Bu daire veya işyerleri, artık Hazine adına kayıtlıdır.
- Hak sahibi teslim almazsa, bu bölümler Başkanlığa devredilir.
(6306 sayılı Kanun m.6/A-7)
Bu maddeyle, Başkanlığa neredeyse “olağanüstü hâl yetkisi” verilmiş durumdadır. İdare, riskli alanlarda:
- Mülkiyet ilişkilerini yeniden kurar,
- Gerekirse müteahhit sözleşmelerini yok sayar,
- Tapu işlemlerini malik rızası olmadan yapar,
- Hatta teslim alınmayan daireler için para yatırıp hakkı sonlandırır.
Bu mekanizma, afet riski yüksek bölgelerde hızlı ve merkezi müdahaleyi amaçlar.
Ancak mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi ve dava hakkı açısından çok sayıda anayasal tartışmaya da kapı aralar.
