Belediye İmarı Değiştirdi Yıllardır Boş Duruyor Geri Almak veya Tazminat Almak Mümkün Müdür?

Belediye imarı değiştirdi ama yıllardır bir şey yapmadı, haklarım nedir? Belediye Beni Mağdur Etti Arsamın Yarısını Aldı

Yeni imar planları ilan edildiğinde, çoğu vatandaşın aklında benzer bir soru beliriyor:
“Belediye arsama park dedi, ama aradan 5 yıl geçti hâlâ ne kamulaştırdı ne de bir şey yaptı. Ben şimdi bu arsayı ne yapacağım?”

Bir yanda tapulu mal varlığınız var. Öte yanda ise yıllardır kullanılmayan bir plan değişikliği…
Tam bu noktada mülkiyet hakkınızı korumak adına hukuki yollar devreye giriyor.

İmar planı değişti ama fiilen hiçbir şey yapılmadıysa ne olur? Belediye İmar Planı İle Beni Mağdur Etti?

İmar planı nedir, neden önemlidir? Belediye Arsama El Koydu Ne Yapmalıyım?

Belediyeler veya ilgili kamu idareleri, şehirleşmeyi planlamak amacıyla imar planları hazırlar. Bu planlarda bazı yerler konut alanı, bazı yerler yeşil alan, bazı yerler ise yol, okul, sağlık tesisi, park gibi kamu hizmeti alanı olarak ayrılır.

Eğer tapulu arsanız bir anda “park alanı” olarak belirlenmişse, artık o arsaya inşaat ruhsatı almanız mümkün değildir. Çünkü imar planı sizin tasarruf hakkınızı sınırlandırmıştır.

Peki belediye bu alanı kamulaştırmak zorunda mı? Belediye İmar Planına Karşı İtiraz Nasıl Yapılır?

DOP %45’i aşarsa belediye kamulaştırma yapmak zorunda mı?

İmar uygulamalarında, vatandaşın arsasından kamu hizmeti için yapılan kesintilere Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, bu kesinti oranı en fazla %45 olabilir.

Ancak uygulamada bazı belediyeler bu oranı aşmakta ve DOP adı altında fazladan kesinti yapmaktadır. İşte burada çok önemli bir kural devreye girer:
Eğer DOP oranı %45’i aşıyorsa, idare bu aşan kısmı mutlaka kamulaştırmak zorundadır.

Yani %45 sınırı sadece bir “tavsiye” değil, açık bir anayasal mülkiyet hakkı sınırıdır. Bu sınırın aşılması hâlinde idare doğrudan kamulaştırmasız el atma konumuna düşer. Bu durumda vatandaşa tam yargı davası açma hakkı doğar.

Örnekle Anlatım:

▪ Arsanızın yüzölçümü: 1.000 m²

▪ İdare, DOP olarak %60 kesinti yaptı → 600 m² aldı

▪ Mevzuata göre %45 = 450 m² → bu kısmı karşılıksız alabilir

▪ Fazla alınan: 600 – 450 = 150 m²

İşte bu fazla 150 m² için kamulaştırma yapmak ya da bedel ödemek zorundadır.

Neden Kamulaştırmasız El Atma Davası Değil?

• Kamulaştırmasız el atma davaları fiili el atma durumlarında, yani mülkün fiilen kamu hizmetine konu edilmesi halinde açılır (örneğin yola çevrilmişse).
• Oysa burada idare, kanuni sınırı aşarak DOP ile vatandaştan arsa kesmiştir ama fiilen herhangi bir müdahale yapmamıştır.
• Bu nedenle dava idari işlem kaynaklı zararın tazmini amacıyla açılır ve yetkili mahkeme de idare mahkemesi olur.

DOP sonrası arsamın değeri düştü, dava açabilir miyim? Belediye Arsamın Değerini Düşürdü İmar Planı Yaptı

DOP sonrası arsam değersiz hale geldiyse dava açabilir miyim? İmar Planını Beğenmedim Hakkım Nedir?

İmar uygulaması sonucunda size düşen parsel; daha küçük, daha kötü konumda veya yapılaşmaya elverişsiz bir hâlde olabilir. Özellikle yola cephesi olmayan, diğer parsellerle birleştirilmeden kullanılamayan ya da üzerinde yapılaşma izni dahi verilmeyen bir taşınmaz size kaldıysa, şu soruyu sormakta son derece haklısınız:

“Elimde kalan arsanın ekonomik değeri önceki hâline göre çok düştü. Ne yapabilirim?” İmar Planı Yüzünden Zarar Ettim Avukat Tutmak İstiyorum.

İşte bu noktada bilinmesi gereken önemli bir detay var:
Buradaki mağduriyet yalnızca kesilen DOP oranıyla ilgili değil. Asıl mesele, size bırakılan arsanın ekonomik, fiziksel ve fonksiyonel olarak kullanılabilir olup olmadığıdır.

Eğer arsanız:

• İnşaata elverişli değilse,
• Yola cephesi yoksa,
• Plan notları nedeniyle kullanımı kısıtlanmışsa,
• Tek başına imar hakkı vermiyorsa,

artık ortada kağıt üzerinde kalan bir mülkiyet hakkı vardır. Bu durum da Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.

Hangi dava açılır? İmar Planı İptali Davası ve İmar Planı Dava Avukatı Tavsiyesi

Bu tür durumlarda, makaleye ve Danıştay kararlarına göre vatandaşın başvurabileceği iki temel hukuki yol vardır:

1. Tam yargı davası açarak tazminat talep edebilirsiniz.
   İmar uygulamasıyla uğradığınız zararın karşılanmasını idare mahkemesinden isteyebilirsiniz.
2. İmar planının ilgili kısmına karşı iptal davası açabilirsiniz.
   Arsanızın yapılaşmaya uygun olmaması veya size eşdeğer değerde bir taşınmaz verilmemesi durumunda, imar planına karşı doğrudan dava açmanız mümkündür.

Her iki durumda da dayanağınız, Anayasa’nın 35. maddesi ve İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 12. maddesidir.
Danıştay’ın bu konudaki görüşü çok nettir:

“İmar uygulaması sonucu taşınmazın kullanım değerinin düşmesi, hatta fiilen kullanılamaz hâle gelmesi hâlinde, mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur. Bu nedenle idare, ya kamu yararını objektif şekilde somutlaştırmalı ya da ortaya çıkan zararı tazmin etmelidir.”

Planlanan yeşil alan hâlâ yapılmadıysa, dava açabilir miyim? Yeşil Alan İlan Edildi Yıllardır Duruyor İmar Davası Açmak İstiyorum

İmar planında arsanız “park alanı”, “yeşil alan” ya da “yaya yolu” olarak ayrılmış olabilir. Ancak aradan yıllar geçmiş olmasına rağmen, bu alan hâlâ fiilen boş duruyorsa, bu da dava açabileceğiniz bir durumdur.

Çünkü İmar Kanunu ve Anayasa’nın 35. maddesi birlikte yorumlandığında şu açıkça ortaya çıkar:

Bir alan kamu hizmetine ayrılmışsa, idare o alanı fiilen de bu amaca uygun şekilde kullanmak zorundadır.
Yani sadece kağıt üzerinde “yeşil alan” yazması yetmez. Gerçekten park yapılmamışsa, plan kadük hale gelmiştir ve mülkiyet hakkınızı kullanamamanız nedeniyle tazminat talep edebilirsiniz.

Danıştay DOP konusunda ne diyor?

Danıştay’ın DOP uygulamalarına ilişkin kararları yıllar içinde çok netleşti. Özellikle 6. Daire ve İdari Dava Daireleri Kurulu şu temel ilkeleri oturtmuş durumda:

1. DOP oranı %45’i geçemez.
2. Fazla kesinti yapılmışsa bu kesim kamulaştırılmak zorundadır.
3. Arsa artık kullanılamayacak kadar değersiz hale geldiyse, bu da tazminat hakkı doğurur.
4. Eşitlik ve ölçülülük ilkelerine aykırı yapılan imar uygulamaları iptal edilir.

Bu içtihatlar, belediyelerin keyfi uygulamalarına karşı vatandaşın elini güçlendirmektedir. Çünkü idarenin yaptığı her işlem, hukuka ve kamu yararına uygun olmak zorundadır.

Arsam “artık parça” haline geldiyse, ne yapabilirim? Dop Sonrası Atık Parsel Davası Nasıl Açılır? Atık Parsel Davası İçin Avukat Tavsiyesi

DOP kesintisi sonrası geriye kalan arsa, küçük, dar, ulaşımı zor veya tek başına yapılaşmaya elverişsiz bir parça hâline gelmiş olabilir. Uygulamada bu tür taşınmazlara “artık parça” denir.

Bu durumda da mülkiyet hakkınız fiilen kullanılabilir olmaktan çıkar. Eğer arsanız:

• Tek başına yapı ruhsatı alamıyorsa,
• Yola cephesi yoksa,
• Komşu parsellerle birleştirilmeden kullanılamıyorsa,

bu durumda kamulaştırma veya dava hakkınız doğmuş demektir. Çünkü Anayasa’ya göre mülkiyet hakkı, sadece “sahiplik” değil, fiilen kullanabilirlik anlamına gelir.

5 yıl içinde kamulaştırma yapılmazsa vatandaş ne yapabilir? Kamulaştırmaya Karşı Avukat Önerisi;

2019 yılında yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanun ile, bu tür mağduriyetleri gidermek amacıyla İmar Kanunu’na önemli bir hüküm eklendi.

Yasal Dayanak:

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10 Temmuz 2019 tarihli değişikliği ile getirilen hükme göre:

“Bir taşınmazın, imar planında kamu hizmetine ayrılmasına rağmen, planın yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırılmaması veya fiilen kamu hizmetine tahsis edilmemesi halinde, malik idareye başvurarak durumun yeniden değerlendirilmesini isteyebilir.”

➡️ İdare 3 ay içinde cevap vermek zorundadır.
➡️ Eğer cevap vermezse ya da olumsuz cevap verirse, 60 gün içinde dava açma hakkınız vardır.

Bu durumda hangi davalar açılabilir?

1. İptal Davası (Planın iptali)

İmar planının ilgili kısmı artık kamu yararına hizmet etmiyorsa, taşınmazın bu haliyle kalması hak ihlaline yol açıyorsa, planın o bölümü için iptal davası açılabilir.

2. Tam Yargı Davası (Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat)

Fiili el atma olmasa bile, uzun süredir mülkiyet hakkınızı kullanamıyorsanız, bu bir çeşit dolaylı el koymadır. Anayasa’nın 35. ve 46. maddelerine aykırı bir durum oluştuğu için, idareye karşı tazminat davası açılabilir.

HAKLARIM NE? İMAR UYGULAMASI – DOP – 5 YIL KURALI TABLOSU

SORU:

DOP %45 oranında yapıldı. Her şey yasal görünüyor. Ama arsa “park” alanı oldu ve 5 yıldır hiçbir şey yapılmadı. Bu durumda hakkım var mı?

CEVAP:

Evet, var. Çünkü burada mesele DOP değil, imar planının uygulanmamasıdır.

HUKUKİ TEMEL:

3194 sayılı İmar Kanunu’na, 10 Temmuz 2019’da eklenen hüküm (7181 sayılı Kanun ile) şunu açıkça söylüyor:

“Bir taşınmaz, imar planında kamu hizmetine ayrılır ama planın yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırılmaz veya fiilen kamu hizmetine tahsis edilmezse, malik durumu yeniden değerlendirmesi için idareye başvurabilir.”

Yani:

• Arsan “park” alanı olmuş olabilir.
• DOP %45 yasal sınırda kalmış olabilir.
• Ama 5 yıl boyunca hiçbir fiili uygulama (çit, tabela, oturma alanı, kamulaştırma işlemi vs.) yapılmamışsa, artık plan hukuki geçerliliğini yitirir (kadük olur).
• Bu durumda plan hükmü kağıt üzerinde kalmıştır, mülkiyet hakkın fiilen kullanılamaz hale gelmiştir.

HAKKIN NEDİR?

1. Belediyeye yazılı başvuru yaparsın → “Arsam kamu hizmetine ayrıldı ama 5 yıldır bir şey yapılmadı, değerlendirme istiyorum.”
2. Belediye 3 ay içinde cevap vermezse veya olumsuz cevap verirse →
   → 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası ya da tam yargı davası (tazminat) açabilirsin.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Belediye arsamı park alanı yaptı ama hâlâ bir şey yapmadı, dava açabilir miyim?

Evet, arsanız imar planında park alanı ilan edildiyse ve 5 yıl içinde kamulaştırma yapılmadıysa veya fiilen kamu hizmetine tahsis edilmediyse, idareye başvurarak yeniden değerlendirme talep edebilir, cevap alınamazsa iptal ya da tazminat davası açabilirsiniz.

DOP %45 oranında yapıldı ama arsam kullanılmaz hale geldi, bu yasal mı?

Hayır. DOP oranı %45’i aşmasa bile size kalan arsa inşaata elverişli değilse, yola cephesi yoksa ya da artık parça hâline geldiyse, bu durum mülkiyet hakkınızı ihlal eder ve tazminat davası açma hakkı doğurur.

Belediyenin 5 yıl boyunca hiçbir işlem yapmaması bana dava hakkı verir mi?

Evet. İmar Kanunu’na göre 5 yıl içinde arsanız kamu hizmetine fiilen tahsis edilmezse, plan hükümsüz hâle gelir. Bu durumda idareye başvuru yapabilir, gerekirse mahkemeye başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz.

DOP kesintisi %45’i geçtiyse ne yapmalıyım?

DOP oranı %45’i aştıysa, bu fazlalık kısmın mutlaka kamulaştırılması veya bedelinin ödenmesi gerekir. Fazla kesinti yapıldığı tespit edilirse idare aleyhine tazminat davası açabilirsiniz.

İmar planı gereği kamu alanı olarak belirlenen yer 5 yıl boyunca boş duruyorsa plan geçersiz mi olur?

Evet. 2019’da yapılan yasal düzenlemeye göre, bu tür planlar 5 yıl içinde uygulanmazsa geçerliliğini yitirir. Bu duruma “planın kadük hale gelmesi” denir. Malik dava açma hakkına sahiptir.

Belediyenin DOP kesintisi adaletsizse ne yapılabilir?

Eğer aynı bölgedeki bazı taşınmazlardan daha az, sizden daha fazla DOP kesintisi yapıldıysa bu eşitlik ilkesine aykırıdır. Bu durumda imar uygulamasının iptali için dava açabilirsiniz.

Arsam park oldu, satamıyorum, bina yapamıyorum, bu hak ihlali mi?

Evet. Arsanız tapulu olsa bile fiilen hiçbir şekilde kullanamıyorsanız, bu durum mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Tazminat ya da plan iptali için dava açabilirsiniz.

Belediyeye başvurdum, cevap vermedi. Ne yapmalıyım?

İmar Kanunu’na göre belediye başvurunuza 3 ay içinde cevap vermek zorundadır. Cevap verilmezse, 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Arsam artık kullanılmaz hale geldi, ama DOP %45’in altında. Yine de dava açabilir miyim?

Evet. DOP oranı yasal sınırda olsa bile, size bırakılan arsanın ekonomik, fiziksel veya hukuki olarak kullanılabilirliği kalmadıysa bu bir hak kaybıdır. Tazminat davası açabilirsiniz.

İmar Planına İtiraz Edecek Bir Avukat Arıyorum Diyorsanız…

Son dönemde çok sayıda kişi şu soruyu soruyor:
“Belediye arsamı park alanı yaptı, bina yapamıyorum, satamıyorum. Bu planı iptal ettirecek bir avukat var mı?”

Cevap basit:
Evet, var. Ama doğru avukatı bulmak için önce doğru bilgiye ulaşmanız gerekiyor.

İmar uygulamaları, DOP kesintileri, kamulaştırmasız el atma gibi konular her avukatın uzmanlık alanı değildir. Bu tür davalar hem teknik hem hukuki yönü olan özel davalardır. O yüzden çoğu zaman vatandaş önce internette araştırma yapar, sonra yazılarını okuduğu kişiye güvenerek destek ister.

Eğer bu yazıya kadar geldiyseniz, muhtemelen siz de bu sorunu yaşıyorsunuz.

İşte tam da bu yüzden, imar planına itiraz eden avukat, kamulaştırmasız el atma davası açan avukat, belediyeye karşı dava açan idare hukuku avukatı gibi aramalar yapıyorsanız, bilin ki doğru yerdesiniz.

Çünkü bu alanda çalışan avukatlar, çoğunlukla bu yazılarda anlattığımız gibi detaylı bilgi paylaşan, kamuoyunu bilgilendiren kişilerdir. Yazılarından hukuk bilgisi kadar yaklaşım tarzlarını da anlayabilirsiniz.

Unutmayın, süreci zamanında başlatmak çok önemli. İmar planları, DOP oranları, parselasyon uygulamaları gibi işlemlerde hak düşürücü süreler söz konusudur. Gecikme olursa dava hakkınız tamamen ortadan kalkabilir.

Eğer siz de “imar planını iptal ettirecek bir avukat arıyorum” diyorsanız, gecikmeden uzman desteği alın.