Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Düzenlenir ve İptal Edilir

Yapı Tatil Zaptı Neden Önemlidir?

Yapı tatil zaptı, mevcut yapının hukuka ve imar mevzuatına aykırı tüm yönlerini ayrıntılı bir şekilde kayıt altına alan resmi bir belgedir. Bu belgenin, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde belirtilen katı şekil şartlarına uygun olarak hazırlanması zorunludur.

Eğer bu temel işlemde bir eksiklik veya hata bulunuyorsa, bu durum üzerine kurulan yıkım kararları ve idari para cezaları gibi devam eden işlemlerin de sağlam bir temele sahip olmamasına ve sonuç olarak hukuki açıdan sakat kalmasına yol açar. Bu bağlamda, yapı tatil zaptının eksik veya hatalı olması temelinde gerçekleştirilen işlemlerin iptaline karar veren çeşitli mahkeme kararları mevcuttur.

Yapı Tatil Tutanağında Dikkat Edilecekler Nelerdir?

Yapı Tatil Tutanağı, imar mevzuatına uygun olmayan yapılarla ilgili bir belgedir ve bu tutanağın hazırlanması sırasında dikkate alınması gereken bazı önemli noktalar vardır.

1. Yapının Durumu Net Olarak Belirlenmeli:
   • Eğer bir bina ya da yapı izinsiz yapıldıysa, binanın ne kadar büyük olduğunu gösteren bir çizim yapılmalı. Bu çizim, binanın o anki durumunu açıkça göstermeli.
   • Eğer binanın bir kısmı izne uygun değilse, hangi kısımların izne uymadığını ve bu durumun binayı nasıl etkilediğini belirtmek gerekiyor. Örneğin, çatı izne aykırı yükseltilmişse, ne kadar yükseltildiği ve bu durumun bina üzerindeki etkisi açıklanmalı.
2. Ölçümler Önemli:
   • Binanın veya yapılan eklerin boyutları net bir şekilde ölçülmeli. Bu ölçümler mümkünse teknolojik cihazlarla yapılmalıdır ki mahkemede veya başka bir incelemede hata olmasın.
   • Eğer birden fazla izinsiz yapı varsa, her birinin ölçüleri ayrı ayrı alınmalı.
3. Detaylar ve Fotoğraflar:
   • Yapının her bölümünün fotoğrafları çekilmeli. Bu, yapının hangi durumda olduğunu daha net anlamaya yardımcı olur.
   • Yapı sahibinin kim olduğu net bir şekilde belirlenmeli. Çünkü ceza veya yıkım kararı alınırken yapıyı yapanın kim olduğu önemlidir.
4. Raporun Düzenlenmesi:
   • Tutanağın düzenlenmesi sırasında, belgenin hem teknik personel (mimar, mühendis gibi) hem de zabıta tarafından incelenmesi gerekir. Sadece zabıtanın raporu yeterli değildir.
   • Tutanağa, yapının güvenli olup olmadığı, çevreye zarar verip vermediği gibi ek bilgiler de eklenmeli.
5. Yapı Tatil Tutanağının İlanı:
   • Tutanağın bir kopyası yapı yerine asılmalı ve bir kopyası da mahalle muhtarına bırakılmalıdır. Ayrıca, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne de bir kopyası gönderilmeli.
6. Sonuç ve Cezalar:
   • Yapı sahibine, düzeltmek için belirli bir süre verilmeli. Eğer bu süre içinde düzeltilmezse, yıkım kararı alınabilir.
   • Eğer yapı, çevre ve görüntü kirliliğine neden oluyorsa ya da güvenlik tehdidi oluşturuyorsa, bu durumlar ayrıntılı bir şekilde raporlanmalı.

SOMUT İMARA AYKIRILIĞIN TATİL ZAPTINDA AÇIKÇA BELİRTİLMESİ GEREKİR

“Dava dosyasının incelenmesinden; taşınmazda davalı idare görevlilerince yapılan denetim sonucu, “Yüksek yapının 14. katında numarataja göre (Y:49, E:48) no’lu bağımsız bölüm alanı ruhsat eki projelere aykırı olarak konuttan işyerine dönüştürülmüş kullanılıyor durumda” iken tespit edildiği, yapı tatil zaptında, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı imalatın tespiti gerekir iken; incelenen yapıya ilişkin yapı kullanım amacının değiştirildiği belirtilmekle birlikte, yapı grubu ve sınıfı ile etkilenen alan belirtilmek suretiyle somut olarak hangi değişikliklerin yapıldığının ortaya konulmaması karşısında, dava konusu yapı tatil zaptında hukuka uyarlık görülmediği gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptaline ilişkin verilen kararın dayandığı gerekçe, usul ve yasaya uygun olup, istinaf başvurusunun kabulünü gerektiren başka bir neden de bulunmamaktadır.” İZMİR BÖLGE İDARE MAHKEMESİ İZMİR.4. İDARİ DAVA DAİRESİ Esas:2018-991 Karar:2018-1099 Karar Tarihi:10.04.2018

YAPI TATİL ZAPTINDA DETAYLARA YER VERİLMELİDİR

“Dosyadaki fotoğraflara ve yapı tatil tutanağı içeriğine göre, imalatın, ne surette sökülüp takılabilen, kalıcı olmayan nitelikte bir yapı olarak kabul edildiği ve bilirkişi raporunun hükme esas alınmaya elverişli olup olmadığı, denetime olanak sağlayacak şekilde açıklanıp gösterilmeden, yetersiz gerekçeyle hüküm kurulması, yasaya aykırı, katılan vekilinin istinaf iddiaları bu itibarla yerinde görüldüğünden, hükmün Ceza Muhakemesi Kanununun 289/1-g ve 280/1-b maddeleri uyarınca bozulmasına karar verilmiştir.” İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 23. CEZA DAİRESİ Esas:2017-350 Karar:2017-448 Karar Tarihi:28.02.2017

İŞLEMİN İPTALİ İSTEMİ – HER NE KADAR UYUŞMAZLIK KONUSU TAŞINMAZDA İMARA AYKIRI YAPILAŞMALAR BULUNDUĞU ANLAŞILMAKTA İSE DE USULÜNE UYGUN BİR YAPI TATİL ZAPTINA DAYANMAYAN DAVA KONUSU YIKIM İŞLEMİNE İLİŞKİN ENCÜMEN KARARINDA BU GEREKÇE DOĞRULTUSUNDA HUKUKA UYARLIK BULUNMADIĞI – İSTİNAF BAŞVURUSUNUN REDDİ

“Dairece dosyada yapılan ara kararına cevaben idarece gönderilen suretin ise daha okunaksız ve belirsiz olduğu, ayrıca bu krokide de yapıların sahil şeridinin hangi kısmında veya planlı sahada kalıp kalmadığı, hususlarına ilişkin bilgilerin ve mimari projeye aykırı kısımlara ilişkin ayrıntıların da yer almadığı, şu hâliyle anılan yapı tatil zaptı ve tarihsiz/sayısız krokinin yıkım işleminin tesisi için yeterli bir dayanak teşkil etmediği, hâl böyle olunca da, her ne kadar uyuşmazlık konusu taşınmazda imara aykırı yapılaşmalar bulunduğu anlaşılmakta ise de, usulüne uygun bir yapı tatil zaptına dayanmayan dava konusu yıkım işlemine ilişkin encümen kararında bu gerekçe doğrultusunda hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” KONYA BÖLGE İDARE MAHKEMESİ KONYA.2. İDARİ DAVA DAİRESİ Esas:2019-1679 Karar:2020-1055 Karar Tarihi:16.07.2020

YAPI TATİL ZAPTI DAVALARINDA BÖLGE İDARE MAHKEME KARARLARI KESİNDİR İSTİNAF EDİLEMEZ

“Davanın, Zonguldak İli, … Mahallesi, … ada, … -… sayılı parseller üzerinde yapının ruhsatsız olduğundan bahisle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca mühürlenmesine ilişkin …/…/…. tarihli işlemin ve …/…/… tarihli yapı tatil zaptının iptali istemiyle açıldığı, bu uyuşmazlıkla ilgili bölge idare mahkemesi idari dava dairesince yapılan istinaf incelemesi neticesinde verilen kesin nitelikli kararın temyiz edilmesinin, anılan Kanun hükümleri kapsamında mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2022-829 Karar:2022-2545 Karar Tarihi:02.03.2022

TEBLİĞ YAPILDIĞINA DAİR TUTANAK TUTULUP İMZALANMALIDIR

“Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu yerde ruhsatsız yapı yapıldığının 12.10.2001 günlü tutanakla tespit edildiği, ancak bu tutanakta inşaat durumunun tespitine yer verildiği, yapı tatil zaptının yapı üzerine asıldığına ve bir nüshasının muhtara bırakıldığına dair hususların yer almadığı, dolayısıyla yıkım işleminin dayanağı tutanağın 3194 sayılı Yasanın 32.maddesinde öngörülen hususları taşımadığı anlaşılmıştır.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2003-6322 Karar:2005-2725 Karar Tarihi:11.05.2005

ÖDEME EMRİNİN İPTALİ İSTEMİ – İMAR MEVZUATINA AYKIRI OLARAK KAÇAK ÇATI KATI YAPILDIĞININ TESPİT EDİLDİĞİNDEN BAHİSLE İNŞAAT SEVİYE ZAPTI DÜZENLENDİĞİ ANILAN TUTANAĞIN YAPI TATİL TUTANAĞI FORMATINDA OLMADIĞI VE 3194 SAYILI YASA MADDESİNDE BELİRTİLEN ŞARTLARI DA TAŞIMADIĞI – İSTİNAF BAŞVURUSUNUN REDDİ

“Uyuşmazlığa konu olayda; davalı idare elemanlarınca davacıya ait taşınmaz üzerindeki yapıya yönelik olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinde öngörülen şekilde, “o andaki yapı durumunun” somut ve ayrıntıya yer verilerek yapı tatil tutanağı ile tespit edilmesi, yapı tatil tutanağının yapı yerine asılması ile yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılması üzerine bu tebligatın (yapı tatil tutanağı) bir nüshasının muhtara bırakılması, tebliğ edilmiş sayıldığı bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibine yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteme hakkının tanınması, ruhsata aykırılık olan yapıdaki bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğunun yapılan inceleme sonunda anlaşılması halinde mührün kaldırılması, aksi takdirde yapı ruhsatı iptal edilerek ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan binanın alınacak karar üzerine idarece yıktırılıp masrafının yapı sahibinden tahsil edilmesi yoluna gidilmesi gerekirken, 13.02.2018 tarihinde dava konusu taşınmazın mühürlendiği, 20.02.2012 tarihinde yapılan denetimde; imar mevzuatına aykırı olarak kaçak çatı katı yapıldığının tespit edildiğinden bahisle inşaat seviye zaptı düzenlendiği, anılan tutanağın yapı tatil tutanağı formatında olmadığı gibi 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesinde belirtilen şartları da taşımadığı görülmüştür. Bu durumda; usulüne uygun yapı tatil tutanağı düzenlenmeksizin, tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık, Mahkeme kararının iptale ilişkin kısmında sonucu itibariyle hukuki isabetsizlik bulunmamaktadır.” İSTANBUL BÖLGE İDARE MAHKEMESİ İSTANBUL.5. İDARİ DAVA DAİRESİ Esas:2020-446 Karar:2020-1985 Karar Tarihi:17.11.2020

ESKİ HALE GETİRME DİKKATE ALINMALIDIR- ÇUKUR KAZILIP ATILAN BETON YAPI DEĞİLDİR

“Davaya konu yapı tatil zaptı ve dosyada mevcut resimler incelendiğinde, 7.00 x 8.00 m. ebatlarında hafriyat alınarak çukur şeklindeki kuyunun alt kısmına beton atılması üzerine 30.04.2010 günlü yapı tatil zaptının düzenlendiği görülmektedir. Sözkonusu imalatın imar Kanunu’nun 5. maddesinde tarif edilen yapı tanımına uymadığı ve ruhsat alınmasını gerektirmediği sonucuna varılmaktadır. Dolayısıyla anılan imalatın ‘yapı’ olarak kabulünden hareketle düzenlenen 30.04.2010 günlü yapı tatil zaptında ve yapı tatil zaptına istinaden yıkım ve para cezası verilmesine yönelik 02.06.2010 günlü encümen kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Nitekim, davalı idareye mensup teknik elemanlarca mahallinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen 26.07.2010 günlü tutanak ve anılan tarihte çekilen resimde, yapı tatil zaptına konu çukurun hafriyat ile doldurularak eski haline getirildiği görülmektedir.” T.C. Danıştay 14.DAİRE Esas:2011-12209 Karar:2012-6816 Karar Tarihi:09.10.2012

YAPI TATİL ZAPTI İPTALİ DAVASINDA MALİK ARAŞTIRILMALIDIR

“Dava konusu taşınmaza ilişkin davacı şirket tarafından yapılan bir inşai faaliyet olup olmadığı, varsa ne kadarlık kısmının davacı şirket tarafından yapıldığının tespiti için yapıya ilişkin yapı denetim firmasının tespit edilerek hak ediş raporlarının istenilmesi, binaya ve binada bulunan bağımsız bölümlere ilişkin elektrik, su ve doğal gaz abonelik kayıtlarının getirtilmesi, dairelere dair mülkiyet haklarının devrine ilişkin bilgilerin ilgili tapu müdürlüğünden getirtilmesi, gelecek cevaplara göre yapılacak inceleme ile karar verilmesi gerekirken, belirtilen araştırmalar yapılmadan, eksik inceleme ile verilen kararın bu kısmında da hukuki isabet bulunmamaktadır.” T.C. Danıştay 14.DAİRE Esas:2015-10968 Karar:2018-5522 Karar Tarihi:20.09.2018

HATALI HESAP İPTAL GEREKTİRİR

“Davalı idare elemanlarınca düzenlenen yapı tatil zaptında ruhsatsız olarak yapılan alanın toplam 107.95 m2 olarak tespit edilmiş olmasına rağmen, bilirkişi raporunda ruhsatsız ilave inşaat alanının toplam 8.70 m2 olduğunun belirtildiği, söz konusu aykırılıktan etkilenen alan farklılığının temel cezayı etkileyen nitelikte olduğu dikkate alındığında, etkilenen alana ilişkin yanlış tespit içeren yapı tatil zaptı esas alınarak ve yanlış alan üzerinden verilen para cezasında hukuka uyarlık bulunmadığından, İdare Mahkemesinin para cezasının 1.872,53 TL’lık kısmının iptali yolundaki kararında sonucu itibariyle hukuki isabetsizlik görülmemiştir. . İdare Mahkemesi’nce verilen . sayılı kararın, yıkıma ilişkin kısmının onanmasına karar verilmiştir.” T.C. Danıştay 14.DAİRE Esas:2013-3975 Karar:2015-3473 Karar Tarihi:30.04.2015

NE ŞEKİLDE HESALAMA YAPILDIĞI ANLAŞILIR OLMALIDIR

“Dava konusu işlemin dayanağı yapı tatil zaptından, davalı idarece aykırılıktan etkilenen alanın nasıl hesaplandığının anlaşılamadığı, yapı tatil zaptında 810 m² toplam inşaat alanının ne şekilde tespit edildiğine ilişkin herhangi bir bilgi veya ölçüm krokisinin bulunmadığı, bu hususun ise temel cezayı etkileyen nitelikte olduğu dikkate alındığında, dava konusu işlemin iptali gerekirken, davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” T.C. Danıştay 14.DAİRE Esas:2015-8528 Karar:2018-3740 Karar Tarihi:16.05.2018

BELEDİYE ENCÜMENİ KARARININ İPTALİ DAVASI – YAPI TATİL ZAPTINDAKİ TESPİT VE DOSYADA YER ALAN FOTOĞRAFTAN TAŞINMAZIN İŞLEMDE BELİRTİLDİĞİ GİBİ SUNDURMA NİTELİĞİNDE OLDUĞU – SUNDURMANIN RUHSATA TABİ OLMADIĞI – HÜKMÜN BOZULDUĞU

“Uyuşmazlık konusu olayda; yapı tatil zaptındaki tespit ve dosyada yer alan fotoğraftan, işleme konu ilavenin, taşınmazın brüt alanını arttırmayan, kapalı alan oluşturmayan, yanları açık ve cephe görünümünü değiştirmeyen yapı tatil zaptında ve işlemde belirtildiği gibi sundurma niteliğinde olduğu anlaşılmakta olup, yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri uyarınca sundurmanın ruhsata tabi olmadığı açık olduğundan, dava konusu işlemde hukuka uyarlık, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” T.C. Danıştay 14.DAİRE Esas:2012-907 Karar:2014-5179 Karar Tarihi:06.05.2014

USULE UYGUN YAPI TATİL ZAPTI İPTAL EDİLMEZ

“3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı hakkında kanunda öngörülen yaptırımların uygulanabilmesi, ihtilaf konusu imalatın ilgili fen elemanları tarafından açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde çizim ve fotoğraf gibi, görsel verilere dayalı olarak saptanarak usule uygun şekilde düzenlenecek bir tutanağa bağlanması ile mümkündür. Söz konusu tutanakta yer alması gereken hususların ise yine yasa hükmünde belirtildiği görülmektedir. Buna göre; yapının denetimini yapan ilgili idare elemanlarının yapıyla ilgili saptamaları ve imzalarının bulunduğu tutanağın düzenlendiği sırada yapı sahibinin de hazır bulunması halinde imzalatılması, yapı sahibi bulunamamış ise tutanağın yapı yerine asılması, bu hususa da tutanakta yer verilmesi, yapının mühürlenerek inşaatın derhal durdurulduğunun belirtilmesi gerekmektedir. Olayda, dava konusu yapı durdurma tutanağının, 3194 sayılı Kanunda belirtilen usule uygun olarak düzenlendiği ve yukarıda yapılan açıklamalarda da belirtildiği üzere, somut, ayrıntılı ve gerekçeli tespitler içerdiği, ruhsatsız yapının krokisinin çizildiği ve tutanağın bir örneğinin “Pelitli Mahallesi Muhtarlığı”na bırakıldığı, dolayısıyla söz konusu tutanağın 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi hükmünde belirtilen “Yapı Tatil Zaptı”nın ihtiva etmesi gereken unsurları taşıdığı görüldüğünden, dava konusu yapı tatil tutanağının iptali yolundaki istinafa konu Mahkeme kararının bu kısmında hukuki isabet görülmemiştir.1.2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca Kocaeli 1. İdare Mahkemesinin 14/06/2019 tarih ve E:2018/1279, K:2019/744 sayılı kararının dava konusu encümen kararının iptaline ilişkin kısmına yönelik davalı idarenin istinaf başvurusunun REDDİNE,2.2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 45. maddesinin 4. fıkrası uyarınca davalı idarenin istinaf başvurusunun kısmen KABULÜ karar verilmiştir.” İSTANBUL BÖLGE İDARE MAHKEMESİ İSTANBUL.5. İDARİ DAVA DAİRESİ Esas:2019-2179 Karar:2019-3129 Karar Tarihi:31.10.2019