Kat İrtifakı Kurulmuş Binanın Yönetimi Nasıl Olur? Aidat Toplanabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Ne Zaman Kurulur? İnşaat Halindeki Bina Yönetimi Nasıl Olacak? İnşaat Halindeki Bina Yönetici Seçebilir Mi?

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, Türk hukukunda sıkça karıştırılan iki kavramdır. Kat irtifakı, bir binanın inşası tamamlanmadan önce, bina üzerinde belirli bağımsız bölümlerin sahipliğini ifade eder. Yani, bina henüz tamamlanmamışken veya kullanıma hazır değilken, bu bağımsız bölümlerin sahipliği hakkıdır. Kat mülkiyeti ise, binanın tamamlanmasını ve yapı kullanma izninin alınmasını takiben, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyetini ifade eder. Bu durumda, her bir bağımsız bölümün maliki, kendi birimini tam anlamıyla mülkiyet olarak sahiplenir ve üzerinde tam hakimiyet kurar.


Kat İrtifakı Kurulmuş Binaların Özellikleri ve Yasal Çerçevesi

Kat irtifakı kurulmuş binalar, tam anlamıyla mülkiyet haklarının devredilmediği, genellikle inşaat aşamasında olan yapılardır. Bu tür binalarda, bina tamamlanana ve yapı kullanma izni alınana kadar kat malikleri, irtifak haklarına dayanarak belli haklara sahiptirler. Ancak, KMK’nın 17. maddesi uyarınca, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile, anagayrimenkulün yönetiminde KMK hükümleri uygulanmaya başlar.

KMK 17/3

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

İnşaatın Hangi Seviyede Tamamlandığı Önemlidir

İnşaatın hangi seviyede tamamlandığına göre görevli mahkemede değişecektir çünkü kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklarda mahkemesi görevli olacaktır. Ancak inşaat tamamlanmamışsa bu kez ortaya çıkan davalarda normal alacak verecek davalarına bakar asliye hukuk Mahkemesi görev alanına girecektir. Eğer bina inşaat halindeyse üçte iki oranında tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılması gerekir.

Bunun uygulamadaki önemlerinden biri de aidat toplanması aidatlarını ödemeyen kişilerin verilmesi icra takibini ödemeyen kişilere karşı açılacak davada hangi mahkemenin görevli olacağı ve yönetim kurulabilir kurumayacağı yönetimin aidat toplama yetkisinin olup olmayacağı gibi konuların araştırılmasında önem arz eder.


Kat Mülkiyeti Kurulmuş veya Kurulmuş Sayılan Durumlarda Yöneticinin Rolü ve Yetkileri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartmanda kat mülkiyeti kurulmuş veya kurulmuş sayıldığında, bina yöneticisinin rolü ve yetkileri önemli ölçüde genişler. Bu durumda yönetici, apartman sakinlerinden aidat toplama, onarım ve bakım çalışmalarını düzenleme gibi sorumlulukları üstlenir. Aidatlar, genellikle apartmanın ortak alanlarının bakımı, asansör, temizlik ve güvenlik hizmetleri gibi giderler için kullanılır. Yönetici, ayrıca, bina içindeki onarım ve iyileştirme çalışmalarını planlamak ve yürütmekle görevlidir.


Dava, site ortak gider alacağının tahsiline yönelik takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. Kat irtifakı kurulu anagayrimenkulde, davalıdan ortak gider alacağının tahsiline yönelik icra takibinin, davalının ikametgah adresinde yapılmadığı gerekçesi ile özel dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş ise de; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesinde yer alan, “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” düzenlemesi gereğince, mahkemece yapılacak araştırma ile anagayrimenkulde yapının fiilen tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başladığının tespiti halinde, 634 sayılı Kanun gereği davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik karan verilmesi gerekir iken, öncelikle mahkemenin görevi yönünden bir araştırma ve inceleme yapılmadan icra dairesinin yetkisi yönünden davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2020 / 7874 Karar: 2020 / 11724 Karar Tarihi: 23.12.2020


 “Mahkemece; davalılara husumet yöneltilmesine neden olan bağımsız bölümler ile davacıya sigortalı konutun kullanımındaki taşınmazda davaya konu hasar tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçilmediği anlaşılmakla, KMK’nun 17/3. maddesi gereği, hasar tarihi itibariyle ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanılıp kullanılmadığının ve buna göre mahkemenin görevli olup olmadığının araştırılması, üçte ikilik kısmının kullanılmadığının ve mahkemenin görevsiz olduğunun anlaşılması halinde görevli asliye hukuk mahkemesince davaya bakılmak üzere HMK’nun 114/1-c maddesine göre, görevsizlik nedeniyle HMK’nun 115/2. maddesi gereğince dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi, aksi durumda; mahkemenin görevli olduğunun anlaşılması halinde ise işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususların gözardı edilerek eksik ve yetersiz inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 2-Bozma neden ve şekline göre, davalı … ve … vekili ile birleşen davada davalı …’un temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.YARGITAY 17. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 3516 Karar: 2021 / 86 Karar Tarihi: 18.01.2021


Anataşınmazda kat irtifakının kurulu olduğu, ancak dava tarihi itibariyle parseldeki yapıların fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı, bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanıp başlanmadığı dosya kapsamından tespit edilememektedir. Mahkemece gerekli araştırma yapılarak, dava tarihi itibariyle yapıların fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin fiilen üçte ikisinin kullanılmaya başlandığının tespiti halinde, Kat Mülkiyeti Kanunun Ek-1 maddesine göre bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceği dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2021 / 34 Karar: 2021 / 13386 Karar Tarihi: 17.11.2021

Related Posts

Otel Odasında Gizli Kamera Buldum, Dava Açabilir Miyim?

Gizli kamera görüntü almamışsa bile dava açabilir miyim? Diyelim ki bir otelde kaldınız. Keyifli bir tatil, iş seyahati ya da kısa bir kaçamak… Ama odada bir şey dikkatinizi çekti. Duvardaki duman detektörü biraz garip. Saati kaldırınca içinden bir lens çıkıyor....

TA3MMS Çağrı İşareti Ne Anlama Geliyor?

TA3MMS Çağrı İşareti Ne Anlama Geliyor? Hangi bölgeyi ifade eder? Her harfin anlamı nedir? Fonetik kodlaması nedir? Telsiz dünyasına adım attığınızda elinize geçen ilk belge çoğu zaman bir çağrı işareti olur. İlk bakışta anlamsız gibi duran bu birkaç harf ve...

Müstecir Ne Demek?

Müstecir Ne Demek? “Müstecir”, Arapça kökenli bir kelime olup, hukuki bir terim olarak kullanılır ve anlamı şu şekildedir: Müstecir, kira sözleşmesinde kiracı olan kişiyi ifade eder.Yani, bir taşınır veya taşınmaz malı kiralayan, kullanan, karşılığında kira bedeli ödeyen kişiye müstecir denir....

Muvazzaf Askerlik Nedeniyle İşten Ayrılan İşçi Bedelli Askerlik Yaparsa Kıdem Tazminatı Alabilir mi?

Bedelli Askerlik Yapan İşçi Kıdem Tazminatına Hak Kazanır mı? Askerlik Sebebiyle İstifa Edip Sonradan Bedelli Yapan İşçi Kıdem Tazminatı Alabilir mi? Bazı hukuki meseleler vardır ki, sadece kanun maddesiyle değil, hayatın olağan akışı ve insan onuruyla birlikte ele alınmalıdır. İşte...

Kurye ve Dilenciler Giremez Yazısı Yasal Mı?

Kurye Giremez Yazısı Yasal mı? Ayrımcılığa Uğrayan Kuryeler Ne Yapmalı? Günümüzde birçok apartman, site ya da iş yerinde “Kurye Giremez”, “Kaskla Girilmez”, hatta “Dilenciler ve Kuryeler Giremez” şeklinde ibarelere rastlamak mümkün. Ancak bu tür uygulamalar sadece insan onurunu zedelemekle kalmaz,...

Sahte Hukuk Bürosu Dolandırıcılarını İfşa Ettik İşte Dolandırıcıların Kullandıkları Yöntemler

Adliyeden Geldiklerini Söylüyorlar! Uzlaştırma Bürosu Adı Kullanılarak Yapılan Yeni Dolandırıcılık Yöntemi Geçmişte “savcıyım”, “komiserim”, “mahkeme kararı var” diyerek insanları korkutan dolandırıcılar, şimdi daha sofistike bir senaryoyla karşımızda. Üstelik bu sefer “hukuk bürosu”, “uzlaştırma bürosu” gibi kulağa gerçek gelen kurum adlarını...

Döviz veya Altın Karşılığı Sözleşme Yaparsak Ne Olur? Cezası Var MI?

TÜRK PARASININ KIYMETİNİ KORUMA AMAÇLI DÖVİZLE SÖZLEŞME YASAĞI Dayanak Kanun: 1567 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kanun Madde 1 – Türk parasının değerini korumak amacıyla kambiyo işlemleri ve kıymetli madenlerle ilgili düzenlemeler yapma yetkisi Cumhurbaşkanına aittir. Bu yetkiye dayanılarak...

Döviz veya Dövize Endeksli Olarak Yapılamayacak Sözleşmeler Listesi

1. Konut ve Çatılı İşyeri Satış Sözleşmeleri Türkiye’de yerleşik kişiler arasında, Konusu Türkiye’de yer alan gayrimenkuller, Gram altın, döviz veya dövize endeksli şekilde yapılamaz. 2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralama Sözleşmeleri Türkiye’de yerleşik kişiler arasında, Konusu Türkiye’de yer alan konut...

Kira Sözleşmesinde Kefil Olmak Ne Anlama Gelir? Kiracı Ödemezse Kefil Ne Kadar Sorumlu?

Kira Sözleşmesinde Kefil Olmak Ne Demek? Kiracı Ödemezse Kefil Ne Kadar Sorumlu?Kira sözleşmesine kefil oldum, şimdi ne olacak? Borcu ben mi ödeyeceğim?Kefil olarak kiracının borçlarından hangi durumda sorumlu olurum? Bir arkadaş, bir kardeş ya da bir akraba… Yakınlarımızdan biri bizden...

Hakimin Vicdani Kanaati Nedir? CMK Vicdani Kaanat Düzenlemesi

Vicdani Kanaat Nedir? Ceza Yargılamasında Hâkim Kararını Ne Belirler? Hâkimin kararını hangi ilke yönlendirir? Vicdani kanaat nasıl oluşur? Deliller hâkim için yeterli değilse ne olur? Adaletin terazisi sadece yasalarla değil, insanın iç sesiyle de dengelenir. Ceza mahkemelerinde hâkimin sanık hakkında...

Apartman Sakinleri Arasındaki Kavga Suç Sayılır mı? Şikayet Nereye ve Nasıl Yapılır?

Apartmanda biri size hakaret ederse veya tehdit ederse ne yapmalısınız? Komşular arası kavga ceza alır mı, hapis cezası olur mu? Sabah işe gitmek için hazırlandığınızda, kapıdan çıkarken komşunuzla yaşadığınız sert bir bakışma… Ya da akşam yorgun argın eve döndüğünüzde sizi...

Karşı Taraf Tanıktan Vazgeçerse Hâkim Ne Yapmalı? HMK 196 Ne Diyor?

Tanık Dinletmekten Vazgeçiyoruz Duruşma salonunda bir tanığın adı geçiyor. Hatta belki de tanık çağrılmış ama henüz dinlenmemiş. Sonra bir taraf çıkıp diyor ki: “Sayın hâkim, bu tanığı dinletmekten vazgeçiyorum.” Bu cümle, sıradan gibi görünse de usul hukuku açısından hayati bir...

KDV Borcunuz Çıktı! – Mali Müşavirlik Adına Yapılan Yeni Nesil Dolandırıcılık

Mali Müşavirlik Dolandırıcılığı: Sahte Kimliklerle Yapılan Yeni Nesil Tuzaklar Son zamanlarda pek çok kişi cep telefonuna şu tarz mesajlar aldı:“KDV borcunuz çıktı, ödeme için tıklayın.”“Vergi borcunuz var, icra işlemi başlatılacaktır.” İlk bakışta Gelir İdaresi Başkanlığı’ndan veya bir mali müşavirlik ofisinden...

İşyerinde Haksız Yere Hırsızlıkla Suçlandınız mı? İşte Kıdem Tazminatı Alarak Ayrılmanın Yolu

İşçiye Hırsız Demek Fesih Sebebi Midir? İşçi Tazminata Hak Kazanır Mı? Hayat bazen bir cümleyle altüst olabilir. Hele ki yıllardır emek verdiğiniz işyerinde, bir gün birinin ağzından şu sözleri duyarsanız:“Sen mazotu mu çaldın?”İşte o an durur zaman. Peki bu söz...

Bir Gün Her Şey Susturulursa: Afetlerde Hayatta Kalmanın Sessiz Kahramanı Amatör Telsizcilik

TA3MMS – Telsize Başlama Yolculuğu Hiç düşündün mü… O çok güvendiğin cep telefonun bir gün sustuğunda ne yapacaksın? Ben düşündüm. Çünkü doğadayım. Çünkü şehir dışında, sinyalin “çekmediği” değil, hiç olmadığı noktalarda geziyorum. Off-road benim için sadece bir hobi değil; aynı...

Yorum Bırakın

Recent Articles

Nisan 16, 2025
Otel Odasında Gizli Kamera Buldum, Dava Açabilir Miyim?
Nisan 16, 2025
TA3MMS Çağrı İşareti Ne Anlama Geliyor?
Nisan 15, 2025
Müstecir Ne Demek?
Nisan 15, 2025
Muvazzaf Askerlik Nedeniyle İşten Ayrılan İşçi Bedelli Askerlik Yaparsa Kıdem Tazminatı Alabilir mi?
Nisan 14, 2025
Kurye ve Dilenciler Giremez Yazısı Yasal Mı?
Nisan 14, 2025
Sahte Hukuk Bürosu Dolandırıcılarını İfşa Ettik İşte Dolandırıcıların Kullandıkları Yöntemler
Nisan 11, 2025
Döviz veya Altın Karşılığı Sözleşme Yaparsak Ne Olur? Cezası Var MI?
Nisan 11, 2025
Döviz veya Dövize Endeksli Olarak Yapılamayacak Sözleşmeler Listesi
Nisan 9, 2025
Kira Sözleşmesinde Kefil Olmak Ne Anlama Gelir? Kiracı Ödemezse Kefil Ne Kadar Sorumlu?
Nisan 9, 2025
Hakimin Vicdani Kanaati Nedir? CMK Vicdani Kaanat Düzenlemesi
Nisan 9, 2025
Apartman Sakinleri Arasındaki Kavga Suç Sayılır mı? Şikayet Nereye ve Nasıl Yapılır?
Nisan 8, 2025
Karşı Taraf Tanıktan Vazgeçerse Hâkim Ne Yapmalı? HMK 196 Ne Diyor?
Nisan 7, 2025
KDV Borcunuz Çıktı! – Mali Müşavirlik Adına Yapılan Yeni Nesil Dolandırıcılık
Nisan 7, 2025
İşyerinde Haksız Yere Hırsızlıkla Suçlandınız mı? İşte Kıdem Tazminatı Alarak Ayrılmanın Yolu
Nisan 7, 2025
Bir Gün Her Şey Susturulursa: Afetlerde Hayatta Kalmanın Sessiz Kahramanı Amatör Telsizcilik
× Avukata Sor