Kat İrtifakı Kurulmuş Binanın Yönetimi Nasıl Olur? Aidat Toplanabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Ne Zaman Kurulur? İnşaat Halindeki Bina Yönetimi Nasıl Olacak? İnşaat Halindeki Bina Yönetici Seçebilir Mi?

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, Türk hukukunda sıkça karıştırılan iki kavramdır. Kat irtifakı, bir binanın inşası tamamlanmadan önce, bina üzerinde belirli bağımsız bölümlerin sahipliğini ifade eder. Yani, bina henüz tamamlanmamışken veya kullanıma hazır değilken, bu bağımsız bölümlerin sahipliği hakkıdır. Kat mülkiyeti ise, binanın tamamlanmasını ve yapı kullanma izninin alınmasını takiben, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyetini ifade eder. Bu durumda, her bir bağımsız bölümün maliki, kendi birimini tam anlamıyla mülkiyet olarak sahiplenir ve üzerinde tam hakimiyet kurar.


Kat İrtifakı Kurulmuş Binaların Özellikleri ve Yasal Çerçevesi

Kat irtifakı kurulmuş binalar, tam anlamıyla mülkiyet haklarının devredilmediği, genellikle inşaat aşamasında olan yapılardır. Bu tür binalarda, bina tamamlanana ve yapı kullanma izni alınana kadar kat malikleri, irtifak haklarına dayanarak belli haklara sahiptirler. Ancak, KMK’nın 17. maddesi uyarınca, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile, anagayrimenkulün yönetiminde KMK hükümleri uygulanmaya başlar.

KMK 17/3

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

İnşaatın Hangi Seviyede Tamamlandığı Önemlidir

İnşaatın hangi seviyede tamamlandığına göre görevli mahkemede değişecektir çünkü kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklarda mahkemesi görevli olacaktır. Ancak inşaat tamamlanmamışsa bu kez ortaya çıkan davalarda normal alacak verecek davalarına bakar asliye hukuk Mahkemesi görev alanına girecektir. Eğer bina inşaat halindeyse üçte iki oranında tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılması gerekir.

Bunun uygulamadaki önemlerinden biri de aidat toplanması aidatlarını ödemeyen kişilerin verilmesi icra takibini ödemeyen kişilere karşı açılacak davada hangi mahkemenin görevli olacağı ve yönetim kurulabilir kurumayacağı yönetimin aidat toplama yetkisinin olup olmayacağı gibi konuların araştırılmasında önem arz eder.

blank

Kat Mülkiyeti Kurulmuş veya Kurulmuş Sayılan Durumlarda Yöneticinin Rolü ve Yetkileri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartmanda kat mülkiyeti kurulmuş veya kurulmuş sayıldığında, bina yöneticisinin rolü ve yetkileri önemli ölçüde genişler. Bu durumda yönetici, apartman sakinlerinden aidat toplama, onarım ve bakım çalışmalarını düzenleme gibi sorumlulukları üstlenir. Aidatlar, genellikle apartmanın ortak alanlarının bakımı, asansör, temizlik ve güvenlik hizmetleri gibi giderler için kullanılır. Yönetici, ayrıca, bina içindeki onarım ve iyileştirme çalışmalarını planlamak ve yürütmekle görevlidir.


Dava, site ortak gider alacağının tahsiline yönelik takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. Kat irtifakı kurulu anagayrimenkulde, davalıdan ortak gider alacağının tahsiline yönelik icra takibinin, davalının ikametgah adresinde yapılmadığı gerekçesi ile özel dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş ise de; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesinde yer alan, “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” düzenlemesi gereğince, mahkemece yapılacak araştırma ile anagayrimenkulde yapının fiilen tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başladığının tespiti halinde, 634 sayılı Kanun gereği davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik karan verilmesi gerekir iken, öncelikle mahkemenin görevi yönünden bir araştırma ve inceleme yapılmadan icra dairesinin yetkisi yönünden davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2020 / 7874 Karar: 2020 / 11724 Karar Tarihi: 23.12.2020


 “Mahkemece; davalılara husumet yöneltilmesine neden olan bağımsız bölümler ile davacıya sigortalı konutun kullanımındaki taşınmazda davaya konu hasar tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçilmediği anlaşılmakla, KMK’nun 17/3. maddesi gereği, hasar tarihi itibariyle ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanılıp kullanılmadığının ve buna göre mahkemenin görevli olup olmadığının araştırılması, üçte ikilik kısmının kullanılmadığının ve mahkemenin görevsiz olduğunun anlaşılması halinde görevli asliye hukuk mahkemesince davaya bakılmak üzere HMK’nun 114/1-c maddesine göre, görevsizlik nedeniyle HMK’nun 115/2. maddesi gereğince dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi, aksi durumda; mahkemenin görevli olduğunun anlaşılması halinde ise işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususların gözardı edilerek eksik ve yetersiz inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 2-Bozma neden ve şekline göre, davalı … ve … vekili ile birleşen davada davalı …’un temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.YARGITAY 17. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 3516 Karar: 2021 / 86 Karar Tarihi: 18.01.2021


Anataşınmazda kat irtifakının kurulu olduğu, ancak dava tarihi itibariyle parseldeki yapıların fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı, bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanıp başlanmadığı dosya kapsamından tespit edilememektedir. Mahkemece gerekli araştırma yapılarak, dava tarihi itibariyle yapıların fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin fiilen üçte ikisinin kullanılmaya başlandığının tespiti halinde, Kat Mülkiyeti Kanunun Ek-1 maddesine göre bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceği dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2021 / 34 Karar: 2021 / 13386 Karar Tarihi: 17.11.2021

Related Posts

blank

Avukatın Ofisine Gidip İcra Borcu Öderken Dikkat Edilecekler

Avukatın Ofisine Giderek Borç Ödeyeceğim Ne Yapmam Gerekiyor? Alacaklı Avukatı ile İletişim Kurarak Borç Ödeme Yöntemleri Avukatın ofisine giderek borç ödeme süreci, bazı temel adımlar ve dikkat edilmesi gereken önemli detaylar içerir. Bu süreçte, ödemelerin doğru ve güvenli bir şekilde...
blank

İcra Borcum Var Ne Yapmam Gerekir?

İcra Sürecine Girdiğinizde Bilmeniz Gerekenler İcra, borçların tahsil edilmesi amacıyla devlet tarafından yürütülen resmi bir süreçtir. Bu süreçte, borçlulara ödeme emri gönderilir ve gerekli adımların atılması beklenir. Ancak bu sürecin karmaşık yapısı ve eklenen ek maliyetler, birçok kişi için kafa...
blank

Eşcinsel Dolandırıcılığı Tuzağı Gay Gibi Şantaj ve İfşa Suçu

Eşcinsel Bireyleri Hedef Alan İnternet Dolandırıcılığı ve Şantaj: Yasal Haklar ve Korunma Yöntemleri İnternet, 21. yüzyılda insanların birbirleriyle bağlantı kurma şeklini köklü bir şekilde değiştirmiştir. Sosyal ağlar, çevrimiçi topluluklar ve mesajlaşma uygulamaları, sınırsız iletişim olanakları sunarak dünya genelinde milyonlarca insan...
blank

Kredi Kart Aidat İadesi Nasıl Alınır?

Kart Aidatı Alınması Yasal Mıdır? Bilindiği üzere, kredi kartları günümüzde pek çok kişi tarafından yaygın olarak kullanılmakta ve bu kartlara ilişkin çeşitli ücretler, kullanıcıların dikkatini çekmektedir. Bu bağlamda, yıllık üyelik ücreti gibi ücretler özellikle ön plana çıkmaktadır. Ancak, Türkiye Cumhuriyeti...
blank

İmara Aykırı Yapılarda Devlet Ne Yapar? Pratik Özet

İmara Aykırı Yapı Nedir? “İmara aykırı yapı” kavramı, bir şehir veya bölgede belirlenen inşaat ve yapı standartlarına veya izinlerine uymayan yapılar için kullanılır. Bu durum, genelde belediyelerin veya ilgili yerel yönetim birimlerinin belirlediği imar planlarına ve bina yönetmeliklerine uyulmaması anlamına...
blank

Oy Kullanmama Cezası Nedir?

Oy Kullanmanın Önemi ve Yükümlülüğü: Türkiye’de İdari Yaptırımlar Türkiye’de demokratik süreçlerin temel taşlarından biri, vatandaşların oy kullanma hakkı ve bu hakkın kullanılmasının önemi üzerine kuruludur. Anayasa ve yasalar, vatandaşların seçimlerde oy kullanmalarını sadece bir hak olarak değil, aynı zamanda bir...
blank

Yapı Tatil Zaptıyla İmara Aykırı Yapının Düzeltilmesi İçin 30 Gün Süre Verilmezse Ne Olur?

Yapı Tatil Zaptı İle Verilen 30 Günlük Sürenin Önemi ve İdarenin Sorumluluğu Yapı tatil zaptı, inşaat faaliyetleri sırasında, inşaatın belirli aşamalarında ya da tamamında, yasalara, yönetmeliklere, imar planlarına ya da yapı ruhsatına aykırılıklar tespit edildiğinde, ilgili belediye veya yetkili idare...
blank

Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Düzenlenir ve İptal Edilir

Yapı Tatil Zaptı Neden Önemlidir? Yapı tatil zaptı, mevcut yapının hukuka ve imar mevzuatına aykırı tüm yönlerini ayrıntılı bir şekilde kayıt altına alan resmi bir belgedir. Bu belgenin, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde belirtilen katı şekil şartlarına uygun olarak hazırlanması zorunludur....
blank

Kıdem Tazminatında Tavan Uygulama Sınırı Nedir?

Kıdem Tazminatında Tavan Uygulama Nedir? Kıdem tazminatının tavan miktarının belirlenmesi, işverenlerin ödeyecekleri maksimum kıdem tazminatı miktarını sınırlar. Bu uygulama, birçok ülkede, özellikle de Türkiye’de, çeşitli nedenlerle hayata geçirilmiştir. Kıdem tazminatı tavanının belirlenmesinin ana amacı, işverenler üzerindeki mali yükü dengelemek ve...
blank

Ortaklığın Giderilmesi İzalei Şuyu Davası Açılamayan Yasak Olan Haller

Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz Ortaklığın giderilmesi davasının hangi hallerde açılacağını çoğunlukla herkes biliyor ancak fark istisnalarda gizlidir. İstisnaları bilen farkı yaratır. Burada da makale ve kitap taramaları sonucunda bulduğumuz istisnaları ekledik. Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına...
blank

KVKK AYDINLATMA METNİ

6698 SAYILI KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI KANUNU (“KVKK”) KAPSAMINDA AYDINLATMA METNİ AMAÇ VE KAPSAM6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’nun (“KVKK”) 10. maddesine istinaden, kişisel verilerin işlenme süreçleri, üçüncü kişilere aktarılması, toplanma yöntemleri, hukuki sebepleri ve KVKK’nın 11. maddesinde yer alan hakları konularında;...
blank

Ramazan Ayında Oruçlu İşçi Yemek Ücreti İsteyebilir Mi?

Ramazan’da Yemekhane Hizmeti Varsa Oruçlu İşçi Ne Yapmalı? Eğer bir iş yerinde, iş sözleşmesi ya da uygulamalar gereği, işçilere yemek verilmesi taahhüt edilmişse ve işçiler bu yemeği herhangi bir nedenle yiyemiyorlarsa, bu durumda yemeklerinin parasal değeri işçilere ödenmelidir. Özellikle, bu...
blank

İş Sözleşmesinin Kötü Niyetle Feshinde Kötü Niyet Tazminatı

Kötü Niyet Tazminatının Tanımı ve Amacı Kötü niyet tazminatı, Türkiye’deki İş Kanunu’nun 17. maddesinin 6. fıkrasında yer alan bir hükümdür ve belirli koşullar altında çalışanlara sağlanan bir koruma önlemidir. Bu tazminatın amacı, işçilerin iş güvencesi altında olmadıkları durumlarda, işverenler tarafından...
blank

İmar Planına Karşı İptal Davası ve İtiraz

Temel Kavramları Öğren İmar planı iptal davalarının mantığını anlamak için imar planlarının ne işe yaradığını ve ne olduklarını çeşitlerini anlatan yazımıza göz atın. İmar Planları Hukuka Aykırı Olabilir Nazım imar planı ve uygulama imar planı ilan edilmiş ve askıya çıkmış...
blank

Öğlen Yemek Molası Yapmayan İşten Erken Çıkabilir Mi?

Ramazanda Öğlen Yemek Yemiyorum Erken Çıksam Olur Mu? Molasız çalışmak mümkün müdür? Yemek yemek yerine çalışıp işten erken çıksak nasıl olur fikri ramazanda özellikle akıllara geliyor. Ara Dinlenme Sürelerinin Esnek Uygulanması Ramazan Ayında İşçi Hakları Ramazan ayı, Müslümanlar için oruç...

Yorum Bırakın

Recent Articles

blank
Nisan 9, 2024
İcra Borcum Var Ne Yapmam Gerekir?
blank
Nisan 8, 2024
Eşcinsel Dolandırıcılığı Tuzağı Gay Gibi Şantaj ve İfşa Suçu
blank
Nisan 4, 2024
Kredi Kart Aidat İadesi Nasıl Alınır?
blank
Nisan 3, 2024
İmara Aykırı Yapılarda Devlet Ne Yapar? Pratik Özet
blank
Nisan 2, 2024
Oy Kullanmama Cezası Nedir?
blank
Nisan 1, 2024
Yapı Tatil Zaptıyla İmara Aykırı Yapının Düzeltilmesi İçin 30 Gün Süre Verilmezse Ne Olur?
blank
Nisan 1, 2024
Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Düzenlenir ve İptal Edilir
blank
Mart 29, 2024
Kıdem Tazminatında Tavan Uygulama Sınırı Nedir?
blank
Mart 29, 2024
Ortaklığın Giderilmesi İzalei Şuyu Davası Açılamayan Yasak Olan Haller
blank
Mart 28, 2024
KVKK AYDINLATMA METNİ
blank
Mart 27, 2024
Ramazan Ayında Oruçlu İşçi Yemek Ücreti İsteyebilir Mi?
blank
Mart 25, 2024
İş Sözleşmesinin Kötü Niyetle Feshinde Kötü Niyet Tazminatı
blank
Mart 22, 2024
İmar Planına Karşı İptal Davası ve İtiraz
blank
Mart 22, 2024
Öğlen Yemek Molası Yapmayan İşten Erken Çıkabilir Mi?
blank
Mart 21, 2024
Engelli Heyet Sağlık Raporuna Karşı İptal Davası Nasıl Açılır?
× Avukata Sor