Kat Mülkiyeti Ne Zaman Kurulur? İnşaat Halindeki Bina Yönetimi Nasıl Olacak? İnşaat Halindeki Bina Yönetici Seçebilir Mi?
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, Türk hukukunda sıkça karıştırılan iki kavramdır. Kat irtifakı, bir binanın inşası tamamlanmadan önce, bina üzerinde belirli bağımsız bölümlerin sahipliğini ifade eder. Yani, bina henüz tamamlanmamışken veya kullanıma hazır değilken, bu bağımsız bölümlerin sahipliği hakkıdır. Kat mülkiyeti ise, binanın tamamlanmasını ve yapı kullanma izninin alınmasını takiben, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyetini ifade eder. Bu durumda, her bir bağımsız bölümün maliki, kendi birimini tam anlamıyla mülkiyet olarak sahiplenir ve üzerinde tam hakimiyet kurar.
Kat İrtifakı Kurulmuş Binaların Özellikleri ve Yasal Çerçevesi
Kat irtifakı kurulmuş binalar, tam anlamıyla mülkiyet haklarının devredilmediği, genellikle inşaat aşamasında olan yapılardır. Bu tür binalarda, bina tamamlanana ve yapı kullanma izni alınana kadar kat malikleri, irtifak haklarına dayanarak belli haklara sahiptirler. Ancak, KMK’nın 17. maddesi uyarınca, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile, anagayrimenkulün yönetiminde KMK hükümleri uygulanmaya başlar.
KMK 17/3
“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.“
İnşaatın Hangi Seviyede Tamamlandığı Önemlidir
İnşaatın hangi seviyede tamamlandığına göre görevli mahkemede değişecektir çünkü kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklarda mahkemesi görevli olacaktır. Ancak inşaat tamamlanmamışsa bu kez ortaya çıkan davalarda normal alacak verecek davalarına bakar asliye hukuk Mahkemesi görev alanına girecektir. Eğer bina inşaat halindeyse üçte iki oranında tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılması gerekir.
Bunun uygulamadaki önemlerinden biri de aidat toplanması aidatlarını ödemeyen kişilerin verilmesi icra takibini ödemeyen kişilere karşı açılacak davada hangi mahkemenin görevli olacağı ve yönetim kurulabilir kurumayacağı yönetimin aidat toplama yetkisinin olup olmayacağı gibi konuların araştırılmasında önem arz eder.
Kat Mülkiyeti Kurulmuş veya Kurulmuş Sayılan Durumlarda Yöneticinin Rolü ve Yetkileri
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartmanda kat mülkiyeti kurulmuş veya kurulmuş sayıldığında, bina yöneticisinin rolü ve yetkileri önemli ölçüde genişler. Bu durumda yönetici, apartman sakinlerinden aidat toplama, onarım ve bakım çalışmalarını düzenleme gibi sorumlulukları üstlenir. Aidatlar, genellikle apartmanın ortak alanlarının bakımı, asansör, temizlik ve güvenlik hizmetleri gibi giderler için kullanılır. Yönetici, ayrıca, bina içindeki onarım ve iyileştirme çalışmalarını planlamak ve yürütmekle görevlidir.
“Dava, site ortak gider alacağının tahsiline yönelik takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. Kat irtifakı kurulu anagayrimenkulde, davalıdan ortak gider alacağının tahsiline yönelik icra takibinin, davalının ikametgah adresinde yapılmadığı gerekçesi ile özel dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş ise de; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesinde yer alan, “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” düzenlemesi gereğince, mahkemece yapılacak araştırma ile anagayrimenkulde yapının fiilen tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başladığının tespiti halinde, 634 sayılı Kanun gereği davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik karan verilmesi gerekir iken, öncelikle mahkemenin görevi yönünden bir araştırma ve inceleme yapılmadan icra dairesinin yetkisi yönünden davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2020 / 7874 Karar: 2020 / 11724 Karar Tarihi: 23.12.2020
“Mahkemece; davalılara husumet yöneltilmesine neden olan bağımsız bölümler ile davacıya sigortalı konutun kullanımındaki taşınmazda davaya konu hasar tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçilmediği anlaşılmakla, KMK’nun 17/3. maddesi gereği, hasar tarihi itibariyle ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanılıp kullanılmadığının ve buna göre mahkemenin görevli olup olmadığının araştırılması, üçte ikilik kısmının kullanılmadığının ve mahkemenin görevsiz olduğunun anlaşılması halinde görevli asliye hukuk mahkemesince davaya bakılmak üzere HMK’nun 114/1-c maddesine göre, görevsizlik nedeniyle HMK’nun 115/2. maddesi gereğince dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi, aksi durumda; mahkemenin görevli olduğunun anlaşılması halinde ise işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususların gözardı edilerek eksik ve yetersiz inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 2-Bozma neden ve şekline göre, davalı … ve … vekili ile birleşen davada davalı …’un temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.” YARGITAY 17. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 3516 Karar: 2021 / 86 Karar Tarihi: 18.01.2021
DAVA TARİHİ İTİBARİYLE İNŞAATIN TAMAMLANMA ORANI ARANMAKTADIR
“Anataşınmazda kat irtifakının kurulu olduğu, ancak dava tarihi itibariyle parseldeki yapıların fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı, bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanıp başlanmadığı dosya kapsamından tespit edilememektedir. Mahkemece gerekli araştırma yapılarak, dava tarihi itibariyle yapıların fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin fiilen üçte ikisinin kullanılmaya başlandığının tespiti halinde, Kat Mülkiyeti Kanunun Ek-1 maddesine göre bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceği dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.” YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2021 / 34 Karar: 2021 / 13386 Karar Tarihi: 17.11.2021
