Kat İrtifakı Kurulmuş Binanın Yönetimi Nasıl Olur? Aidat Toplanabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Ne Zaman Kurulur? İnşaat Halindeki Bina Yönetimi Nasıl Olacak? İnşaat Halindeki Bina Yönetici Seçebilir Mi?

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, Türk hukukunda sıkça karıştırılan iki kavramdır. Kat irtifakı, bir binanın inşası tamamlanmadan önce, bina üzerinde belirli bağımsız bölümlerin sahipliğini ifade eder. Yani, bina henüz tamamlanmamışken veya kullanıma hazır değilken, bu bağımsız bölümlerin sahipliği hakkıdır. Kat mülkiyeti ise, binanın tamamlanmasını ve yapı kullanma izninin alınmasını takiben, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyetini ifade eder. Bu durumda, her bir bağımsız bölümün maliki, kendi birimini tam anlamıyla mülkiyet olarak sahiplenir ve üzerinde tam hakimiyet kurar.

blank

Kat İrtifakı Kurulmuş Binaların Özellikleri ve Yasal Çerçevesi

Kat irtifakı kurulmuş binalar, tam anlamıyla mülkiyet haklarının devredilmediği, genellikle inşaat aşamasında olan yapılardır. Bu tür binalarda, bina tamamlanana ve yapı kullanma izni alınana kadar kat malikleri, irtifak haklarına dayanarak belli haklara sahiptirler. Ancak, KMK’nın 17. maddesi uyarınca, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile, anagayrimenkulün yönetiminde KMK hükümleri uygulanmaya başlar.

KMK 17/3

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

İnşaatın Hangi Seviyede Tamamlandığı Önemlidir

İnşaatın hangi seviyede tamamlandığına göre görevli mahkemede değişecektir çünkü kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklarda mahkemesi görevli olacaktır. Ancak inşaat tamamlanmamışsa bu kez ortaya çıkan davalarda normal alacak verecek davalarına bakar asliye hukuk Mahkemesi görev alanına girecektir. Eğer bina inşaat halindeyse üçte iki oranında tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılması gerekir.

Bunun uygulamadaki önemlerinden biri de aidat toplanması aidatlarını ödemeyen kişilerin verilmesi icra takibini ödemeyen kişilere karşı açılacak davada hangi mahkemenin görevli olacağı ve yönetim kurulabilir kurumayacağı yönetimin aidat toplama yetkisinin olup olmayacağı gibi konuların araştırılmasında önem arz eder.

blank

Kat Mülkiyeti Kurulmuş veya Kurulmuş Sayılan Durumlarda Yöneticinin Rolü ve Yetkileri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartmanda kat mülkiyeti kurulmuş veya kurulmuş sayıldığında, bina yöneticisinin rolü ve yetkileri önemli ölçüde genişler. Bu durumda yönetici, apartman sakinlerinden aidat toplama, onarım ve bakım çalışmalarını düzenleme gibi sorumlulukları üstlenir. Aidatlar, genellikle apartmanın ortak alanlarının bakımı, asansör, temizlik ve güvenlik hizmetleri gibi giderler için kullanılır. Yönetici, ayrıca, bina içindeki onarım ve iyileştirme çalışmalarını planlamak ve yürütmekle görevlidir.


Dava, site ortak gider alacağının tahsiline yönelik takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. Kat irtifakı kurulu anagayrimenkulde, davalıdan ortak gider alacağının tahsiline yönelik icra takibinin, davalının ikametgah adresinde yapılmadığı gerekçesi ile özel dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş ise de; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesinde yer alan, “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” düzenlemesi gereğince, mahkemece yapılacak araştırma ile anagayrimenkulde yapının fiilen tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başladığının tespiti halinde, 634 sayılı Kanun gereği davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik karan verilmesi gerekir iken, öncelikle mahkemenin görevi yönünden bir araştırma ve inceleme yapılmadan icra dairesinin yetkisi yönünden davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2020 / 7874 Karar: 2020 / 11724 Karar Tarihi: 23.12.2020


 “Mahkemece; davalılara husumet yöneltilmesine neden olan bağımsız bölümler ile davacıya sigortalı konutun kullanımındaki taşınmazda davaya konu hasar tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçilmediği anlaşılmakla, KMK’nun 17/3. maddesi gereği, hasar tarihi itibariyle ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanılıp kullanılmadığının ve buna göre mahkemenin görevli olup olmadığının araştırılması, üçte ikilik kısmının kullanılmadığının ve mahkemenin görevsiz olduğunun anlaşılması halinde görevli asliye hukuk mahkemesince davaya bakılmak üzere HMK’nun 114/1-c maddesine göre, görevsizlik nedeniyle HMK’nun 115/2. maddesi gereğince dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi, aksi durumda; mahkemenin görevli olduğunun anlaşılması halinde ise işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususların gözardı edilerek eksik ve yetersiz inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 2-Bozma neden ve şekline göre, davalı … ve … vekili ile birleşen davada davalı …’un temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.YARGITAY 17. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 3516 Karar: 2021 / 86 Karar Tarihi: 18.01.2021


Anataşınmazda kat irtifakının kurulu olduğu, ancak dava tarihi itibariyle parseldeki yapıların fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı, bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanıp başlanmadığı dosya kapsamından tespit edilememektedir. Mahkemece gerekli araştırma yapılarak, dava tarihi itibariyle yapıların fiilen tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin fiilen üçte ikisinin kullanılmaya başlandığının tespiti halinde, Kat Mülkiyeti Kanunun Ek-1 maddesine göre bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceği dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2021 / 34 Karar: 2021 / 13386 Karar Tarihi: 17.11.2021

Related Posts

blank

Kişiye Sıkı Sıkıya Bağlı Hak Ne Demek?

Kişiye Sıkı Sıkıya Bağlı Hak Ne Demek? Kişiye sıkı sıkıya bağlı haklar, bireyin en temel ve özel değerleriyle ilintili olan haklardır. Bu haklar, bireyin şahsiyetiyle doğrudan ilişkilidir ve başkası tarafından kullanılamaz. Bu yazıda, kişiye sıkı sıkıya bağlı hakların iki ana...
blank

Jigolo Dolandırıcılığı

Jigolo Sitesine Kaydolmuşsun Diye Arayan Dolandırıcılar Sizi şahsi hattınızdan arayıp jigolo sitesine kaydolduğunuzu söyleyen dolandırıcıların nasıl bir örgüt yapısı olduğunu bu yazımızda açıklıyoruz. Telefon Numaranızı Nereden Buluyorlar? Telefon numaraları ve kişisel bilgiler, bazen internet üzerinde güvenlik zafiyeti olan yerlerden ele...
blank

İzalei Şuyu Davasında Yerler Ucuza Mı Gider?

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açsak Yerler Ucuza Mı Satılır? Ortaklığın giderilmesi yani İzaleyi Şuyu davaları, özellikle tarla ve arsaların paylaşımı söz konusu olduğunda, birçok yanılgı ve yanlış anlamaya sebebiyet verebilmektedir. Halk arasında, bu tür davalarda gayrimenkullerin genellikle ucuza satıldığı ve gerçek...
blank

İsim Denklik Belgesi Nedir? Nasıl Alınır?

İsim Denklik Belgesi Nedir? İsim denklik belgesi, sonradan Türk vatandaşlığını kazanan kişilere ait, Türk vatandaşlığından önceki ad ve soyad bilgilerini içeren resmi bir belgedir. Bu belge, eski ad ve soyad bilgilerinin kanıtlaması amacıyla kullanılır. Başvuru Süreci e-Devlet Kapısı Üzerinden Başvuru...
blank

Ceza Hukukunda Şerik Kavramı Ne Anlama Gelir?

Kelime Anlamı Nedir? “Şerik kelimesi, kökenini Arapça’dan alan ve Türkçe’de “ortak” anlamına gelen bir terimdir. Kelimenin Arapça kökeni, “şarīk” (شريك) şeklinde ifade edilen ve “paylaştı, ortak oldu” anlamına gelen Arapça kökünden gelir. Bu kelime, Arapça “şarika” (شرك) fiilinin sıfatıdır. Türkçe’de...
blank

Kara Para Nedir? Fenomenler Nasıl Kara Para Aklıyor? Dilan Ve Engin Polat Kara Para Mı Aklıyor?

Kara Para Nedir? Kara Para Aklama Suçları Karapara aklama, yasa dışı yollarla elde edilen gelirlerin yasal finansal sistem içerisine sokulması ve bu gelirlerin meşru kaynaklardan elde edilmiş gibi gösterilmesi sürecidir. Bu suç, genellikle uyuşturucu ticareti, insan ticareti, yolsuzluk, rüşvet gibi...
blank

Vergi Usulsüzlük Cezası Nasıl İptal Edilir? VUK359

Vergi Usulsüzlüğü Nedir? Vergi usulsüzlüğünün hem idari yaptırımı hem cezai yaptırımı vardır. Vergi usulsüzlük unsurları kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Bu eylemlerin gerçekleşmesi halinde kişi hakkında hem ceza mahkemesince cezalandırılma talepli dava açılacak hem de kişiye vergi cezası kesilecektir. Bu yazının...
blank

Vergi Tarh ve Tahakkuk Nedir? Vergi İtiraz ve Dava Yolları Nelerdir?

Vergi Hukukunun Temel Kavramları Tarh ve tahakkuk kavramları, Türk vergi terminolojisinin temel taşlarından olup, kökenleri Arapça’ya dayanmaktadır. “Tarh” kelimesi Arapça “tahrīr” kelimesinden türetilmiştir ve “belirlemek, tespit etmek, yazmak” anlamlarına gelir. Vergi bağlamında tarh, vergi miktarının ve ödeme süresinin belirlenmesi ve...
blank

Kimlik Süresi Biten Yabancının Vekaletname Verememesi Sorunu

Hukuku Silip Atan Vekaletname Uygulaması Yabancıların kimlik süresi bitince, göç sistemlerinde kişinin hakları kapalı konuma getirilmeye başlandı. Yabancı kaçak duruma düşünce, noter 99’la başlayan kimlik numarasını sisteme girse dahi sistem kabul etmemekte, noter vekaletname çıkaramamaktadır. Noterler Birliği ise yasal mevzuatı,...
blank

Anonim Şirketler Avukat Bulundurmak Zorunda Mı?

Neden Anonim Şirketler Avukat Tutmak Zorundadır? Şirket yönetimlerinde yaşanan tıkanıklıklar, özellikle genel kurul toplantılarının yapılamaması ve müdürler kurulunun karar alamaması gibi durumlar, hem şirket içi dinamikleri hem de genel ticaret düzenini olumsuz etkileyebilir. Ayrıca, bu sorunlar yüzünden şirketlerin hukuki anlaşmazlıklara...
blank

Kadının Beyanı Esastır İlkesi Nedir? Kadının İddiları Gerçek Kabul Edilir Mi?

Kadının Söylediği Herşey Gerçek Mi Kabul Edilir? Kadın Söyleyince Doğru Mu Sayılır? Türk hukukunda cinsel suç ve cinsel şiddet vakalarında uygulanan “kadının beyanı esastır” ilkesi, adil yargılamayı ve masumiyet karinesini tehlikeye atan bir uygulama olarak eleştirilmektedir. Bu makale, ilkenin adalet,...
blank

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylı Mülkiyet Ve Elbirliği Mülkiyet Farkı Var Mıdır?

Müşterek Mülkiyet ile İştirak Mülkiyet Farkı Nedir? Dava Açılmasına Engel Bir Durum Olabilir Mi? Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetin ikisi de aslında bir mal üzerinde hisseli sahipliği göstermekte kullanılan kavramlardır. Ancak verilen hak ve yetkilerin kullanılmasında paylı ve elbirliği arasında...
blank

Kiralarda Ve Davalarda Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Dava Açma Süresine Etkisi

Arabuluculuğa Başvurmayı Unutmayın Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale geldi peki arabuluculuğa başvuru dava süresine etki eder mi? Zorunlu arabuluculuk, belirli hukuk uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan bir usuldür. Bu usul, 6325 sayılı Kanun’un...
blank

Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması Neden İptal Edildi HAGB İptali Sebepler

İptal Edilen HAGB Nedir ve Ne İşe Yarar Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (HAGB) Nedir? Tanımı: HAGB, mahkeme tarafından bir suçtan dolayı mahkûm edilen bir kişi hakkında, hükmün açıklanmasının belirli şartlar altında bir süreliğine ertelenmesidir. Bu, suç işleyen kişinin mahkeme kararını...
blank

İzalei Şuyu Ortaklığın Giderilmesi Davaları Güncel 2023 Masrafları Ne Kadar?

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmak İçin Ne Kadar Masraf Gerekiyor? Ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açan hissedarın karşılaması gereken bazı masraflar bulunmaktadır. Bu süreçte, öncelikle arabulucuya başvurulması ve tüm hissedarların tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tür detaylı ve veri toplama gerektiren süreçlerde, avukatlık...

Yorum Bırakın

Recent Articles

blank
Aralık 7, 2023
Kişiye Sıkı Sıkıya Bağlı Hak Ne Demek?
blank
Aralık 7, 2023
Jigolo Dolandırıcılığı
blank
Aralık 6, 2023
İzalei Şuyu Davasında Yerler Ucuza Mı Gider?
blank
Aralık 5, 2023
İsim Denklik Belgesi Nedir? Nasıl Alınır?
blank
Kasım 27, 2023
Ceza Hukukunda Şerik Kavramı Ne Anlama Gelir?
blank
Kasım 27, 2023
Kara Para Nedir? Fenomenler Nasıl Kara Para Aklıyor? Dilan Ve Engin Polat Kara Para Mı Aklıyor?
blank
Kasım 23, 2023
Vergi Usulsüzlük Cezası Nasıl İptal Edilir? VUK359
blank
Kasım 23, 2023
Vergi Tarh ve Tahakkuk Nedir? Vergi İtiraz ve Dava Yolları Nelerdir?
blank
Kasım 16, 2023
Kimlik Süresi Biten Yabancının Vekaletname Verememesi Sorunu
blank
Kasım 15, 2023
Anonim Şirketler Avukat Bulundurmak Zorunda Mı?
blank
Kasım 14, 2023
Kadının Beyanı Esastır İlkesi Nedir? Kadının İddiları Gerçek Kabul Edilir Mi?
blank
Kasım 13, 2023
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylı Mülkiyet Ve Elbirliği Mülkiyet Farkı Var Mıdır?
blank
Kasım 9, 2023
Kiralarda Ve Davalarda Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Dava Açma Süresine Etkisi
blank
Kasım 8, 2023
Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması Neden İptal Edildi HAGB İptali Sebepler
blank
Kasım 8, 2023
Kat İrtifakı Kurulmuş Binanın Yönetimi Nasıl Olur? Aidat Toplanabilir Mi?
× Avukata Sor