Corona virüsün kiralara etkisi nedir? Kiracılar kira yatırmak zorunda mıdır?

Corona virüsün kiralara etkisi nedir? Kiracılar kira yatırmak zorunda mıdır?

Taraflar sözleşmede mücbir sebep halinde kira ödenip ödenmeyeceğini belirlemişlerse, bu kural genel işlem şartı kapsamında değilse uygulanması gereklidir. Ancak kira sözleşmeleri matbu metinler olarak düzenlenmekte genelde kira sözleşmesini askıya alan koşulların yazılması unutulmaktadır.

Borçlar hukukunda, alacaklı ve borçlu tarafın yükümlülüklerini yerine getirmesi şart olup, bazı imkansızlık halleri ve  istisnalar öngörülmüştür. Kanunda konut ve çatılı işyeri kira hükümleri arasında, savaş, doğal afet, salgın gibi durumlarda yapılması gerekenleri açıklayan özel bir madde olmadığından genel hükümler kapsamında yorum yapılmakta, çeşitli firik ayrılıkları gündeme gelmektedir.

Covid-19 corona virüs salgını mücbir sebep olarak kabul edilmelidir. Mücbir sebep, kusur olmaksızın tarafların borçları yerine getirememesi sonucu ortaya çıkan zararın, tazmin edilip edilmeyeceğini etkiler.

Corona virüsün etkilerini işyeri ve konut kiraları olarak ikiye ayırmak gereklidir.

Konut kiralarının ödenip ödenmeyeceği noktasında vatandaş nezdinde duraksama bulunmaktadır. 7226 sayılı Kanun ile icra takiplerinin başlatılması ve sürdürülmesi 30.04.2020 tarihine kadar ertelenmiş bulunmakta, mevcut ve geçmiş kira borçlarına ilişkin icra takibi yapılamamaktadır. Kiracının mali durumu kira ödemeye elvermiyorsa icra takiplerinin durduğu süre boyunca kira ödememesi, hayatını idame ettirmesi için kendi yararına olacaktır. Ancak bu sürede işleyen kira bedelleri birikecek, yeni bir kanuni düzenleme gelmediği sürece, 30.04.2020 tarihi akabinde birikmiş kiralara dair ödeme emrine muhatap kalacaktır. Mücbir sebep corona virüs nedeniyle kira ödenemememiş ise kiraya verenin zararı olan faiz ve sözleşmede öngörülen cezai şartların, illiyet bağı kesildiğinden işletilmemesi gerektiği kanaatindeyiz.

Kiracı oldukça zengin, maddi açıdan güçlü ise kiralarını yatırmalıdır. Aksi halde hakkın kötüye kullanılması gündeme gelecek, kiracı her tür zarardan sorumlu olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu 138.maddesi aşırı ifa güçlüğü durumunu düzenlemiştir. Aşırı ifa güçlüğünün şartları şu şekildedir;

  • Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmemesi ve öngörülmesi de beklenememesi
  • Olağanüstü bir durum olması
  • Bu sebebin borçludan kaynaklanmaması
  • Kiranın talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olması

hallerinde aşırı ifa güçlüğü olduğu anlamına gelecektir. Bu durumda kanun, iki aşamalı bir çözüm yolu çizmektedir. Bu durumda dava açılarak sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması istenmeli, mümkün olmadığı halde sözleşme feshedilmelidir.

Kira sözleşmesinin uyarlanması için dava açıldığında, dava sonuçlanana kadar virüs sorununun ortadan kalkması muhtemeldir. Kiracı ve kiraya verenin anlaşarak corona virüs devam ettiği sürece kiralarda makul bir indirime gitmesi en mantıklı çözüm yolu görünmektedir.

blank

İşyeri kiralarında corona virüsün etkisi nedir? İşyerleri kira ödemek zorunda mıdır? Kapatılan iş yerleri açısından durum ne olacaktır ?

İşyeri kiraları, 7226 sayılı Kanun geçici 2. maddesi ile düzenlemeye alınmıştır.

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.

Kanun maddesinde görüldüğü üzere kiracı, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işleyen kiraları ödemese dahi kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyeceği gibi borç nedeniyle kiracıyı tahliye de ettiremeyecektir. Ancak sözleşme feshi ve tahliye yapılamaması icra takibine engel değildir. 30.04.2020 tarihinden sonra biriken kiraların icraya konması mümkün görünmekte, aksi bir düzenleme bulunmamaktadır.

Faaliyete devam edebilen işyerleri ile idari karar ile kapatılan işyerleri arasında ayrıma gitmek gerekmektedir. Devlet eliyle faaliyeti yasaklanan AVM, eğlence mekanları, çay bahçeleri gibi alanlarda kiracı olanlar için, TBK 136.maddede düzenlenen ifa imkansızlığı mı yoksa TBK 138 maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kapsamında mı değerlendirileceği tartışmalıdır.

blank

İfa imkansızlığı, tarafların edimi yerine getirmesinin olanaksız olmasıdır. Örneğin heyelan nedeniyle yok olan, yıldırım nedeniyle kül olan, deprem nedeniyle çöken bir konutun ne kiracıya sağlanması ne de kiracının bunun bedelini ödemesi beklenemez. Burada mücbir sebepten kaynaklı ifa imkansızlığı söz konusudur. Doktrindeki bazı görüşler, devletin cebir kullanarak sektörel bazda işyerlerinin kapatmasını ifa imkansızlığı olarak kabul etmekte, diğer görüş ise işyerinin faaliyette olmasa da kullanılıp işgal edilmiş olduğunu, kiraların işleyeceğini, sözleşmenin kurulmasının işletmenin çalışmasına değil işgal edilip kullanılmasına bağlı olduğunu, borcun ifa edilmesinin sebepsiz zenginleşme oluşturmayacağını savunmaktadır.

Kanaatimizce, kapatılan işyerleri TBK 138 maddesi gereği aşırı ifa güçlüğü kapsamında değerlendirilmeli kira bedelinde anlaşmaya varılarak uygun bir indirim yapılmalıdır. Kira alacaklarına ilişkin kısa süre içinde bir düzenleme yapılması gereklidir aksi halde açılacak binlerce dava yargının kilitlenmesine yol açacaktır.

Özel yurtlardaki öğrencilerin durumu ne olacaktır? Öğrenciler okullar kapalı olmasına rağmen boş yurtlara para ödemeye devam edecekler midir?

Öğrenci yurtları 6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamında değerlendirilir. Öğrenci hizmet alan, yurt işleten hizmet sağlayıcı konumundadır. Sözleşmenin amacı öğrencinin eğitimi nedeniyle yurt hizmetinden faydalanmasıdır. Sözleşmenin konusu öğrenicinin eğitim faaliyetine dayalı olduğundan eğitime ara verilmesi durumunda sözleşme konusuz kalacağından TBK137 kısmi ifa imkansızlığı kapsamında sözleşmeye son verilebilir ve işleyecek ayların kira bedelleri ödenmez.

blank

Uygulamada yıllık sözleşme kapsamında 8 -12 adet senet düzenlendiği, öğrencilerin aylık ücreti ödemesi karşılığı senetlerini geri aldığı bilinmektedir. Yurt sahibinin elinde senet olması zorla kira alabileceği anlamına gelmeyecektir. Uyuşmazlık konusu tutar göz önüne alınarak Tüketici Mahkemesinde senetlerin menfi tespiti istenebilecektir. Verilen senetleri sayısı ve vadesi göz önüne alındığında, öğrenci veya yakınının, yurt sahibi ile ticari bir ilişki içinde olmayacağı, senetlerin verilme amacının yurt hizmet bedelini teminat olduğu anlaşılacak, mahkemece kuvvetle muhtemel iptal edilecektir.

SEZGEN HUKUK BÜROSU

Av.Mehmet Mert SEZGEN

Related Posts

blank

Ev Sahibi ve Kiracı Kavga Ederse Ne Olur?

Ev Sahibi Zam Kiracı Zamdan İndirim İstiyor Kiracılarla ev sahipleri arasında yaşanan gerginlik gün geçtikçe artmaktadır. Ev sahibi enflasyon karşısında kirasının eridiğini düşünmekte, kiracılar ise kira artışının limitli yapılması gerektiğini söylemekte ve kendini savunmaya çalışmaktadır. Gerek siyasi gerek ekonomik sebepler...
blank

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerlea. Gereksinim, yeniden inşa ve imarMADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlüolduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya...
blank

Eksik kira artışı nedeniyle kiracıyı nasıl tahliye ederiz?

Tefe Tüfe artış oranları nedeniyle tahliye? Kiracının eksik artışı nedeniyle tahliye ? Kiranın enflasyon karşısında düşük kalması nedeniyle tahliye? Kira artışı yapmayan kiracıyı nasıl tahliye ederim ? Kiracının yeterli kira artışı yapmaması nedeniyle tahliyesi nasıl olur ? Kiracıyı nasıl çıkartırım...
corona ölüm miras işçi işveren virüs

Covid-19 Coronavirüs nedeniyle ölüm ve miras hakkı

İşverenin ihmali sonucu işçinin corona virüs kapması ve ölmesi ihtimali değerlendirileceğinden, iş hukukundan kaynaklı alacaklar ile haksız fiilden kaynaklı tazminat olarak yazıyı iki parça halinde ele almak gerekmektedir.

Corona Virüs Bulaştırma Suçu ve Cezası

COVİD-19 Bulaştırmak cinayet midir? Silahla yaralama kapsamında değerlendirilebilir mi ? Öldürmeye teşebbüs müdür ? Biyolojik silahla işlenen bir cinayet midir?

Corona Virüs Nenediyle İşten Ayrılma COVİD-19 Tazminatı

Yaşam hakkı anayasa ile de güvence altına alınan en kutsal haktır. Devlet vatandaşların yaşam hakkını güvence altına almak zorundadır. Bu sebeple iş kanununun 24. maddesinde sağlık sorunları nedeniyle i̇şçinin haklı olarak işten ayrılması düzenlenmiştir.

Yorum Bırakın

Recent Articles

blank
Temmuz 8, 2024
Tanık Duruşmaya Gitmezse Ne Olur? Tanık Duruşmadan Nasıl Kaçabilir?
blank
Temmuz 5, 2024
Tek Taraflı Kazada KASKO Ödemesi Sürücüye İtiraz ve Dava
blank
Temmuz 5, 2024
Üfürükçü Sözde Hocaların Söyledikleri Suç Mu?
blank
Temmuz 2, 2024
Çekle Araba Dolandırıcılığı Büyük Tuzak
blank
Temmuz 2, 2024
Yasadışı Bahis Dolandırıcılarının Yeni Tuzağı Para İadesi
blank
Haziran 28, 2024
Gürültücü Komşuya Karşı Hukuk Savaşı Rehberi
blank
Haziran 14, 2024
Avukat Kimlik Kartı Fotoğrafı İle İnsanları Dolandırıyorlar
blank
Haziran 10, 2024
Başıboş Sokak Hayvanları Uyutulabilir Mi?
blank
Haziran 10, 2024
Vekaletname 10 Yıl Mı Geçerlidir?
blank
Haziran 7, 2024
Mirasın Reddinde Miras Altsoya Geçer Mi?
blank
Haziran 6, 2024
Kötü Niyetli Reddi Miras Durumunda Alacaklı Hakları
blank
Haziran 5, 2024
Pitbull Cinsi Köpeklerin Ağızlık Takmadan Gezdirilmesi Suç Mu?
blank
Haziran 5, 2024
Müzekkere Nedir?
blank
Mayıs 28, 2024
Bedava Telefon Uygulamasıyla Nasıl Çıplak Görüntünü Alıyorlar?
blank
Mayıs 25, 2024
Trafik Kazası Sonrası Sigortadan Arıyoruz Diyenlere Dikkat!
× Avukata Sor