Kira tespit davası çoğu zaman “kira artış davası” olarak anılır.
Ancak hukuki niteliği, icra kabiliyeti ve faiz rejimi bakımından klasik bir alacak davasından tamamen farklıdır.
Bu dava türünü yanlış anlamak, özellikle:
- Yanlış dava türü seçilmesine,
- Yanlış talep kurulmasına,
- Hatalı icra takibine,
- Faiz kaybına
neden olabilir.
Aşağıda kira tespit davasının temel özelliklerini ve Yargıtay içtihatlarıyla netleşmiş çerçevesini açıklıyorum.
Kira Tespit Davası Her Taşınmazda Açılabilir mi?
Hayır.
TBK m. 344 ve devamı hükümleri yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanır.
Yargıtay 3. HD 2018/10866 K. kararında açıkça:
“Kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği”
belirtilmiştir.
Kararda özellikle kiralananın galip vasfının tespiti gerektiği vurgulanmıştır.
Eğer taşınmazın üstün vasfı açık alan ise, TBK özel kira hükümleri uygulanmaz ve kira tespiti talep edilemez.
Bu nedenle kira tespit davasında ilk teknik eşik:
Taşınmazın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesidir.
Kira Tespit Davası Genel Uyarlama Davası mıdır?
Hayır. Özel bir uyarlama türüdür.
Yargıtay 3. HD 2023/2580 E., 2024/792 K. kararında şu ilke ortaya konmuştur:
TBK m. 344, kira belirlemesi bakımından özel bir uyarlama hükmüdür.
Bu nedenle genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil, m. 344 uygulanmalıdır.
Bu şu anlama gelir:
- Enflasyon, rayiç artışı, paranın satın alma gücü gibi ekonomik değişimler kira tespit davasında değerlendirilir.
- Ancak bu değerlendirme TBK 138 kapsamında değil, TBK 344 rejimi içinde yapılır.
Dolayısıyla kira tespit davası, klasik sözleşme uyarlamasından ayrıdır.
Kira Tespit Davası Bir Eda Davası mıdır?
Hayır.
Bu konu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 12.11.1979 tarihli 1/3 sayılı kararıyla netleşmiştir.
İBK 1979/3 K.’da:
“Kiranın tespiti kararları eda davası sonunda verilen mahkûmiyet kararları değil, inşai davaya yakın niteliktedir.”
Ayrıca Yargıtay 12. HD 2019/3733 K. kararında:
“Aylık kira bedelinin tespitine ilişkin ilam eda hükmü içermediğinden ilamlı icraya konu edilemez.”
Yargıtay 8. HD 2018/2834 K. ve 8. HD 2016/6720 K. kararları da aynı yöndedir.
Sonuç olarak:
- Kira tespit ilamı kira farkını tahsil edilebilir hale getirmez.
- Yalnızca kira bedelini belirler.
- Kira farkı için ayrıca takip yapılması gerekir.
- İlamlı icra yalnızca yargılama gideri ve vekalet ücreti yönünden mümkündür.
Kira Tespit Davası Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?
Hayır.
HGK 2021/267 K. kararında açıkça:
“Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve bir seferde açık ve net olarak istenmelidir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah edilemez.”
Bu şu anlama gelir:
- “Şimdilik şu kadar” denilemez.
- Fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz.
- Sonradan ıslah yoluyla artırılamaz.
Kira tespit davası talebi tek ve net olmak zorundadır.
Kira Tespit İlâmları Kesinleşmeden İcra Edilebilir mi?
Hayır.
Bu konu da İBK 1979/3 K. ile kesinleşmiştir.
Kararda:
“Kira tespit kararının nüfuz sağlayabilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır.”
Ayrıca HGK 2001/456 K. kararında:
“Kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Yargılama gideri ve vekalet ücreti dahil karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz.”
Bu nedenle:
- Karar kesinleşmeden icra takibi başlatılamaz.
- Kira farkı alacağı muaccel sayılmaz.
Faiz Ne Zaman Başlar?
Bu konu 24.11.1995 tarihli İBK 1995/2 K. ile açıklığa kavuşturulmuştur.
Kararda:
“Kira farkı alacağı belirgin ve muaccel hale ancak kira tespit kararının kesinleşmesi ile gelir.”
Ayrıca:
“Kesinleşme tarihinden önceki bir zaman diliminden itibaren faiz yürütülemez.”
Yargıtay 8. HD 2019/7466 K. da:
“Kira tespit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez.”
Dolayısıyla:
- Faiz başlangıcı kesinleşme tarihidir.
- Öncesi için faiz talebi hukuka aykırıdır.
- İhtar şartı aranmaz; kesinleşme ile temerrüt oluşur.
Kira Tespit Davasının Hukuki Konumu
Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde kira tespit davası:
- Sadece konut ve çatılı işyerinde açılabilir.
- TBK 344 kapsamında özel uyarlama niteliğindedir.
- Eda davası değildir.
- İnşai davaya yakındır.
- Kısmi veya belirsiz açılamaz.
- Kesinleşmeden icraya konulamaz.
- Faiz ancak kesinleşmeden sonra başlar.
Bu özellikler kira tespit davasını klasik alacak davalarından tamamen ayırır.
