Kiracı 10 yıldır oturuyor çıkarabilir miyim? 10 yıldan uzun süreli kirada tahliyede ? On yıllık kiracı çıkarılabilir mi? 10 yıllık kiracıyı nasıl çıkarabilirim ? 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde haklarımız nedir? 10 yılı aşkın kira tahliye nedir? Kiracı 10 yıldan önce çıkarılabilir mi? Kiracı 10 yılını dolduran ?

Kira uyarlama davasına ilişkin yazımızı okumayı unutmayın. 5 yıldan uzun süreli kiralarda kira tespit davası ve kira artışını eksik yapan kiracıyı hukuki yolla nasıl çıkarırız konusunu anlattığımız yazıları okumayı ihmal etmeyin.

kiracıyı çıkarmanın yolları

Kiracıyı koruyan kanuni düzenlemenin somut bir örneği de 10 yıllık uzama süresidir. Kiracı sebep göstermeksizin her uzama yılının bitiminden 15 gün önce çekeceği bir ihtarname ile kira akdini sonlandırabilirken, kiraya veren( ev sahibi) sözleşme süresinin bitiminden bir de üzerine 10 yıl saymak zorundadır.

TBK 347 konunun detaylarını düzenlemektedir.

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

 1. Genel olarak MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durumda herhangi bir sebep gösterilmesine gerek yoktur.

10 yıl uzama sebebiyle tahliyenin 3 temel şartı vardır;

  1. Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolması
  2. 10 yıllık uzama süresinin dolmasından en az 3 ay önce kiracının eline fesih ihtarnamesinin ulaşmış olması
  3. Kiracı ve kiraya veren arasında yeni on yıllık uzama süresinden sonra yeni bir sözleşme yapılmamış olması

On Yıl Uzama Süresiyle Tahliyede Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Yargıtay ihtarnamenin gönderilmesini değil tebliğ edilmesini arar.

Bazen çıkarılan tebligatlar yanlış adrese gönderilebilir, iade dönebilir, memur doğru adrese usule aykırı şekilde tebliğ yapmış olabilir.  Bu durumda süre hızlıca takip edilmeli ve usule uygun şekilde ivedi yeni bir tebligat çıkarılmalıdır. Tebligat davanın kurucu unsuru olduğundan doğrudan takip edilmelidir.

blank

‘ÖZET: Somut olayda; Davacı tarafından gönderilen TBK’nun 315. maddesinde belirlenen temerrüt ihtarı, davalı şirkette “ evrak almaya yetkili olduğunu beyan eden ” şerhi ile Yeşim Yılmaz imzasına tebliğ edilmiştir. Davalı şirketin yetkili temsilcisi araştırılmadan ve işyerinde bulunup bulunmadığı belirtilmeden doğrudan çalışana yapılan tebliğin, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereğince usulüne uygun tebliğ edildiğinden söz edilemez. O halde Mahkemece, temerrüt ihtarı usulüne uygun tebliğ edilmediğinden tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek tahliye talebinin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 10175 Karar: 2018 / 3269 Karar Tarihi: 02.04.2018

ÖZET: Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 4013 Karar: 2018 / 6997 Karar Tarihi: 25.06.2018

10 yıl uzama süresi nasıl hesaplanır? 10 yıllık süreyi hesaplama ?

10 yıllık süre belirli olan kısmın bitiminden hesaplanır. 1.1.2020 tarihli 4 yıllık bir kira sözleşmesinde, on yıllık uzama süresinin başlangıcı 1.1.2024 tarihinden itibaren başlayacaktır.

On yıllık uzama süresinin erken başlaması için kiraya verenin sözleşmeyi bir yıllık yapması, uzama süresinin bir an önce başlaması açısından faydalı olacaktır.

blank

ÖRNEK HESAPLAMA

ÖRNEK 1

  • 01.01.2010 (1 yıllık kira sözleşmesi) Bir yol dolması beklenir.
  • 01.01.2011 yılında 10 yıllık uzama süresi başlar
  • 01.01.2021 de 10 yıllık uzama süresinin bitiş yılı sonuna kadar beklenir
  • 01.01.2022 den 3 ay önceden ulaşacak şekilde ihtar ile tahliye Davası açılabilir

ÖRNEK 2

  • 01.01.2010 (2 yıllık kira sözleşmesi) İki yıl dolması beklenir.
  • 01.01.2012 de 10 yıllık süre başlar
  • 01.01.2022 de biter
  • 01.01.2023 den 3 ay önceden ulaşacak şekilde ihtar ile tah. Davası açılabilir

Emsal Karar

Somut olayda; Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 4013 Karar: 2018 / 6997 Karar Tarihi: 25.06.2018

Tarafların yeni kira sözleşmesi imzalaması durumunda uzama yılı nasıl belirlenir? Yeni kira sözleşmesinin uzama yılına etkisi denir? Yeni kira sözleşmesi yapılırsa 10 yıl nasıl belirlenir?  

Uzama süresi içerisinde taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarlarsa, yeni sözleşmedeki sürenin bitmesi beklenir. Uzama süresi bu yeni sözleşmedeki sürenin bitmesi üzerine on yıl eklenir ve dava açma süresi hesaplanır.

Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır. Hükmün onanması gerekmiştir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 17243 Karar: 2018 / 5100 Karar Tarihi: 14.05.2018

Taraflar arasındaki ilk sözlü kira sözleşmesinin 01.06.1994 tarihli olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak dosyada mevcut davacı kiraya veren tarafından davalı kiracıya keşide edilen …. 4. Noterliğinin 15.09.2009 tarihli ihtarnamesinde ve yine davacı tarafından davalı hakkında başaltılan …. 1. İcra Müdürlüğü’ nün 2008/842 Esas sayılı icra takip ve ödeme emrinde davacı kiraya verenin sözlü kira başlangıcının 01.06.2005 olduğunu belirttiği anlaşılmıştır. Bu durumda taraflar arasındaki 01.06.1994 tarihli sözlü kira sözleşmesinin 01.06.2005 tarihinde yenilendiğinin kabulü gerekir. Yenilenen kira sözleşmesi tarihine göre davanın açıldığı 07.07.2014 tarihi itibariyle 10 yıllık uzama süresi dolmadığı anlaşıldığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 3862 Karar: 2017 / 7911 Karar Tarihi: 24.05.2017

Yazılı kira sözleşmesi yoksa 10 yıllık uzama nasıl hesaplanır? Sözlü kira sözleşmesinde on yıllık uzama?  Kayıp kira sözleşmesinde on yıllık uzama nasıl hesaplanır?

Kira sözleşmemi kaybettim ne yapmalıyım ya da yazılı kira sözleşmesi yapmadım şimdi nasıl tahliye edeceğim gibi soruları alıyoruz.

Mahkeme kanuni süreleri hesaplamak için kira sözleşmesinin başlangıç tarihini bilmelidir. Başlangıç tarihini öğrenen hakim bitiş tarihini de hesaplar ve ihtarnamenin süresinde olup olmadığını tespit eder. Bunun için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin tespiti gerekir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin kesin ve net olarak belirlenememesi halinde elektrik ve su aboneliklerinin açılış tarihi, banka dekontları, vergi kayıtları gibi tüm hususlar mahkeme tarafından araştırılmalı ve ihtarname ile davanın süresinde olup olmadığı tespit edilmelidir.

blank

Davacılar, davalı ile aralarında kendilerine ait işyerinin kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinin 15/20 Ocak 1994 tarihleri arasında sözlü olarak yapıldığını ve yaklaşık 20 yıldır devam ettiğini, davalıya gönderdikleri ihtarnamelere verdiği cevaplarda kira sözleşmesinin başlangıç tarihini reddettiğini, ancak taşınmazın elektrik aboneliğinin resmi açılış tarihinin 09/02/1994 olarak tespit edildiğini, dolayısıyla kira sözleşmesinin bu tarihten önceki bir tarihte yapıldığının açık olduğunu, kira sözleşmesinin akdedilmesinin üzerinden 10 yıldan fazla süre geçtiğini, yeni 6098 sayılı T.B.K.nun 347maddesinin 01/07/2014 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olduğunu; on yılı geçen kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin ve bildirim yapılmak suretiyle feshedilebildiğini, kira sözleşmesinin fesih tarihinden üç ay önce kira sözleşmesinin fesih edileceğine dair ihtarnamenin … 3.Noterliğinin 25/08/2014 tarih 08456 yevmiye numarası ile davalıya gönderildiğini, söz konusu ihtarnamenin 28/08/2014 tarihinde tebliğ edildiğini, ihtarnameye rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini, belirterek davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmişlerdir.

TBK’nun md.347/2 maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen … 3. Noterliğinin 25/08/2014 tarih ve 8456 yevmiye numaralı ihtarı davalıya 28/08/2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 29.01.2015 tarihinde açılmıştır. Bu durumda TBK’nun 328. ve 329. maddeleri gereğince fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 4234 Karar: 2017 / 12313 Karar Tarihi: 20.09.2017

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi ne anlama gelir ?

Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.  

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.

Kiraya verenin el değiştirmesi durumunda 10 yıllık uzama süresi geçerli midir ?  Daha sonra malik olan uzama sebebine dayanabilir mi ? Kira sözleşmesi yeni malik yönünden devam eder mi ?

Hukuk Genel Kurulu 2021 tarihli güncel bir kararında, eski malikle yapılan sözleşmenin yenileme yapılmadığı vakit yeni malikle de geçerli olup, devam ettiğini belirtmiştir. Kararın tam metni yazının sonunda mevcuttur.

Yeni aldığınız evdeki kiracı “ben çıkacağım ihtar göndermenize gerek yok ay sonu boşaltırım” demesine rağmen çıkmayıp, dava açın diyorsa, yeni malikin ihtiyacına dayanarak ihtarname göndermeyen ev sahibi 10 yıl uzama sebebiyle tahliye davası açabilir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı,’ YARGITAY . Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017 / 458 Karar: 2021 / 614 Karar Tarihi: 25.05.2021

blank

Aşağıda paylaştığımız başka bir kararda, eski malik uzama yılı sebebiyle kiracıyı tahliye edebilecekken yeni sözleşme yaparak taşınmazı devretmiş, yeni malik ise uzama yılına dayanarak dava açmışsa da davası reddedilmiştir. Kararın gerekçesinden, eğer yeni sözleşme yapılmasaydı, yeni malik uzama yılından tahliye edebilecekti anlamı çıkmaktadır.

Önceki malik ile kiracı arasında düzenlenen 01.11.1996 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinden sonra 01.09.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Davacı dava konusu taşınmazı 13.12.2013 tarihinde satın almış, önceki sözleşmeye dayanarak on yıllık uzama süresinin dolduğundan bahisle sözleşmeyi yenilemeyeceğini belirterek 11.07.2014 tarihinde ihtarnamesini tebliğ ettirmiştir.Ne var ki önceki malik ile kiracı arasında yapılan 01.11.1996 tarihli 1 yıl süreli sözleşme on yıllık uzama süresi sonunda taraflarca 01.09.2013 tarihinde 1 yıl süreli olarak yenilenmiştir.Bu durumda davacının on yıllık uzama süresine dayanarak dava açma hakkı kalmamıştır. Sözleşme 01.09.2013 tarihinde yenilendiğine göre davacı ancak TBK’nda belirtilen tahliye sebeplerinin birine dayanarak sözleşme sonunda dava açabilir.Son sözleşmenin bitim tarihi itibariyle sebep gösterilmeksizin süre bitimi sebebiyle dava açılamayacağından davanın bu nedenle reddi gerekirken’ YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2015 / 3168 Karar: 2015 / 6719 Karar Tarihi: 01.07.2015

blank

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi ?

Kural olarak tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir. Kesinleşmeden icraya konulamayacak olan kararlar kanunda sayılmıştır. Ancak istisna olarak, icraya konu karar içerisinde taşınmazın aynına ilişkin de bir kısım hüküm ihtiva ediyor ise bu ilamın tümden kesinleşmesi beklenir.

Kesinleşmeden icraya konulamayacak ilamlar ;

Taşınmaza ve buna ilişkin ayni haklara, aile ve şahsın hukukuna ilişkin ilamlar (HUMK. 443/4 m.),

Mahkumiyete ilişkin ceza ilamlarının tazminat ve yargılama giderlerine ilişkin kısımları, (5275 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkındaki Kanun’un 4. maddesi),

Kira tespit ilamları (12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı),

Menfi tespit davasına ilişkin ilamlar (İİK’nun 72. madde),

Yabancı Mahkeme ilamlarının tenfizi hakkındaki kararlar (MÖHUK. 41/2),

Sayıştay Kararları (6085 sayılı Sayıştay Kanunu 53. madde),

İdare aleyhine açılan haciz veya ihtiyati haciz uygulamaları ile ilgili davalarda verilen kararlar (2577 sayılı İYUK 28/1),

İcra takibinin dayanağı Sulh Hukuk Mahkemesi ilamı, kira sözleşmesinin geçerli olduğunun tespiti ve tahliyeye ilişkin olup Mahkemenin gerekçesinde belirlenenin aksine bir kira tespit ilamı değildir. Bu itibarla ilam, kanunda sayılanlar arasında yer almadığından takibe konulabilmesi için kesinleşmesi gerekmez. O halde, Mahkemece şikayetin reddi gerekir.’ YARGITAY 8. Hukuk Dairesi Esas: 2015 / 2324 Karar: 2017 / 2564 Karar Tarihi: 27.02.2017

Teknik hususlarla ilgili tartışmalı konularda çelişkili kararlar da mevcuttur.

‘Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinden “tahliye” istemeden, yalnızca “itirazın kaldırılmasını” isteyebilir. Yani itirazın kaldırılması davası ile tahliye davasının ayrı ayrı açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. İcra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ilişkin kararından sonra alacaklı kiraya veren buna dayanarak kararın kesinleşmesinden itibaren icra mahkemesinden borçlu kiracı hakkında tahliye davası açabilir. Ancak bu gibi hallerde tahliye davasının hangi tarihten başlayarak ne kadar sürede açılması gerektiği hususu önem kazanmaktadır. Şayet itirazın kaldırılması davası devam etmekte ise tahliye davası yargılama devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Eğer itirazın kaldırılması kararı kesinleşmiş ise bu takdirde tahliye davası itirazın kaldırılması kararının kesinleşmesinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Ancak itirazın kaldırılmasına ilişkin mahkeme kararı kesinleşmeden tahliyeye karar verilemez.’ YARGITAY 8. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 4235 Karar: 2018 / 649 Karar Tarihi: 17.01.2018

Instagram Takipte Kal

blank
blank

EMSAL KARARLAR

T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 4013 Karar: 2018 / 6997 Karar Tarihi: 25.06.2018

ÖZET: Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

 (6098 S. K. m. 347) (6101 S. K. Geç. m. 2)

 Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının on yıldan fazla süredir dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, davalıya ihtar gönderdiklerini buna rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Somut olayda; Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25.06.2018 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 17243 Karar: 2018 / 5100 Karar Tarihi: 14.05.2018

ÖZET: Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır. Hükmün onanması gerekmiştir.

 (6098 S. K. m. 347) (6101 S. K. Geç.  m. 2)

Dava: Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda davanın konusuz kalması nedeniyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı, davalı ile aralarındaki kira ilişkisinin 1985 yılından bu yana devam ettiğini, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince akdin feshini ve davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir.

 Davalı, davaya cevap vermemiştir.  

Mahkemece, davanın konusuz kalması nedeniyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacı tarafından vekalet ücretine hasren temyiz edilmiştir. Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır.  

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 4.50 TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.05.2018 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 4234 Karar: 2017 / 12313 Karar Tarihi: 20.09.2017

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar, davalı ile aralarında kendilerine ait işyerinin kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinin 15/20 Ocak 1994 tarihleri arasında sözlü olarak yapıldığını ve yaklaşık 20 yıldır devam ettiğini, davalıya gönderdikleri ihtarnamelere verdiği cevaplarda kira sözleşmesinin başlangıç tarihini reddettiğini, ancak taşınmazın elektrik aboneliğinin resmi açılış tarihinin 09/02/1994 olarak tespit edildiğini, dolayısıyla kira sözleşmesinin bu tarihten önceki bir tarihte yapıldığının açık olduğunu, kira sözleşmesinin akdedilmesinin üzerinden 10 yıldan fazla süre geçtiğini, yeni 6098 sayılı T.B.K.nun 347maddesinin 01/07/2014 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olduğunu; on yılı geçen kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin ve bildirim yapılmak suretiyle feshedilebildiğini, kira sözleşmesinin fesih tarihinden üç ay önce kira sözleşmesinin fesih edileceğine dair ihtarnamenin … 3.Noterliğinin 25/08/2014 tarih 08456 yevmiye numarası ile davalıya gönderildiğini, söz konusu ihtarnamenin 28/08/2014 tarihinde tebliğ edildiğini, ihtarnameye rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini, belirterek davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı, dava konusu taşınmaza kiracı olarak girdiği tarihin 15-20 Ocak 1994 tarihleri olmadığı gibi elektrik açılış tarihinin de 09/02/1994 yılı olmadığını, 6098 sayılı TBK’nun 350-2. maddesi gereği belirsiz süreli kira sözleşmelerinde öncelikle kira başlangıç tarihinin tespit edilmesi ve bu tespite göre fesih bildirim önellerine uyulması gerektiğini, davacıların kendilerine gönderdiği fesih bildirimlerinin dönem ve sürelere uygun olmadığından geçerli olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kira döneminin başlangıç tarihinden en az 6 ay önce sözleşmenin feshinin kiracıya bildirilmesi gerektiği, ihtarnamelerin her ikisinde de bu sure koşuluna uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Olayımıza gelince; Davacı 15-20 Ocak 1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak TBK’nun.347.md.si gereğince sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur. Yargılamaya gelen davalı vekili kira sözleşmesinin başlangıç tarihine karşı çıkmış, başlangıcın 15-20 Ocak 1994 tarihi olmadığını, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğunu ileri sürmüştür. Davalı tanıkları, taşınmazın 1995 yılının Nisan ayında, 1994 yılı ocak ayında kiralanan diğer dükkandan 1-1,5 yıl kadar sonra kiralandığına ilişkin beyanda bulunmuşlardır. Davalı tanıkların beyanları ve dosya kapsamında dava konusu taşınmazın kira başlangıcının 15-20 Ocak, sözleşme süresinin belirsiz olduğu, sözleşme başlangıcından 10 yıldan fazla süre geçtiği anlaşılmaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’nun md.347/2. maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

TBK’nun md.347/2 maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen … 3. Noterliğinin 25/08/2014 tarih ve 8456 yevmiye numaralı ihtarı davalıya 28/08/2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 29.01.2015 tarihinde açılmıştır. Bu durumda TBK’nun 328. ve 329. maddeleri gereğince fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 3862 Karar: 2017 / 7911 Karar Tarihi: 24.05.2017

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dilekçesinde; taraflar arasında 01.06.1994 başlangıç tarihli sözlü kira ilişkisi bulunuduğunu, sözlü kira ilişkisinin varlığının kira bedelinin tespiti davasında kesinleştiğini, 10 yıllık uzama süresinin bittiğini, davalıya ihtar gönderdilerini buna rağmen taşınmazı tahliye etmediğini bildirerek, davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili dilekçesinde; 01.06.2005 tarihinde kira sözleşmesinin sözlü olarak yenilendiğini, yazışmalardan da bu hususun belli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; 10 yıllık uzama süresinin 01.06.1994 başlangıç tarihli sözlü kira ilişkisi uyarınca dolduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir.

Taraflar arasındaki ilk sözlü kira sözleşmesinin 01.06.1994 tarihli olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak dosyada mevcut davacı kiraya veren tarafından davalı kiracıya keşide edilen …. 4. Noterliğinin 15.09.2009 tarihli ihtarnamesinde ve yine davacı tarafından davalı hakkında başaltılan …. 1. İcra Müdürlüğü’ nün 2008/842 Esas sayılı icra takip ve ödeme emrinde davacı kiraya verenin sözlü kira başlangıcının 01.06.2005 olduğunu belirttiği anlaşılmıştır. Bu durumda taraflar arasındaki 01.06.1994 tarihli sözlü kira sözleşmesinin 01.06.2005 tarihinde yenilendiğinin kabulü gerekir. Yenilenen kira sözleşmesi tarihine göre davanın açıldığı 07.07.2014 tarihi itibariyle 10 yıllık uzama süresi dolmadığı anlaşıldığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle davacı taraf yararına HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24.05.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY 8. Hukuk Dairesi Esas: 2015 / 2324 Karar: 2017 / 2564 Karar Tarihi: 27.02.2017

(2004 S. K. m. 16, 41, 72) (6100 S. K. m. 367, Geç. m. 3) (1086 S. K. m. 443) (5275 S. K. m. 4) (2675 S. K. m. 41) (6085 S. K. m. 53) (2577 S. K. m. 28) (YİBK. 12.11.1979 T. 1979/1 E. 1979/3 K.)

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

Karar: Borçlular vekili, İcra Mahkemesi’ne başvurusunda; vekil edenleri hakkında … 1. İcra Müdürlüğü’nün 2014/2720 Esas sayılı dosyası ile ilamlı icra takibi başlatıldığını, ilamın konusu kira sözleşmesinin geçerliliğinin tespiti ile tahliye istemine ilişkin olduğundan anılan ilamın kesinleşmeden takibe konulamayacağını ileri sürerek icra emrinin iptalini ve alacaklı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Mahkemece, takip dayanağı ilamın hüküm bölümünde kira sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitine karar verildiği, kira tespit ilamlarının kesinleşmeden icraya konulamayacak ilamlardan olduğu, kötüniyet tazmitanına ilişkin şartların ise oluşmadığı gerekçesiyle şikayetin kısmen kabul kısmen reddine, icra emrinin iptaline, kötüniyet tazminatına ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm, alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Talep, İİK’nun 41. maddesi yollamasıyla İİK’nun 16. maddesine dayalı şikayete ilişkindir.

6100 Sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla uygulanması gereken HUMK’nun 443/1 (HMK. 367/1 m.) maddesi gereğince, temyiz kararın icrasını durdurmaz. Yani kural olarak kararın kesinleşmemiş olması, kararın yerine getirilmesini önlemez. Bu kuralın istisnaları da yine yasalarda düzenlenmiştir.

Taşınmaza ve buna ilişkin ayni haklara, aile ve şahsın hukukuna ilişkin ilamlar (HUMK. 443/4 m.),

Mahkumiyete ilişkin ceza ilamlarının tazminat ve yargılama giderlerine ilişkin kısımları, (5275 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkındaki Kanun’un 4. maddesi),

Kira tespit ilamları (12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı),

Menfi tespit davasına ilişkin ilamlar (İİK’nun 72. madde),

Yabancı Mahkeme ilamlarının tenfizi hakkındaki kararlar (MÖHUK. 41/2),

Sayıştay Kararları (6085 sayılı Sayıştay Kanunu 53. madde),

İdare aleyhine açılan haciz veya ihtiyati haciz uygulamaları ile ilgili davalarda verilen kararlar (2577 sayılı İYUK 28/1),

Somut olayda, icra takibinin dayanağı olan … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 15.07.2014 tarih 2014/280 Esas 2014/490 Karar ilamı, kira sözleşmesinin geçerli olduğunun tespiti ve tahliyeye ilişkin olup Mahkemenin gerekçesinde belirlenenin aksine bir kira tespit ilamı değildir. Bu itibarla ilam, yukarıda sayılanlar arasında yer almadığından takibe konulabilmesi için kesinleşmesi gerekmez.

O halde, Mahkemece şikayetin reddi yerine yazılı gerekçe ile icra emrinin iptaline karar verilmesi isabetsizdir.

Sonuç: Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366. ve 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, istek halinde peşin harcın temyiz edene iadesine, 27.02.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

YARGITAY 8. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 4235 Karar: 2018 / 649 Karar Tarihi: 17.01.2018

MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Kesinleşen Takip Nedeniyle Tahliye

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı 15.07.2014 başlangıç tarihli sözlü kira akdine dayanarak 22.06.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 500,00 TL’den 2014 yılı Ekim ayından 2015 yılı Haziran ayına kadarki kira alacağı 4.500,00 TL’nin faiziyle tahsilini talep etmiştir. Davalı borçlu 01.07.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, kira bedelinin 250,00 TL olduğunu, dükkan sahibi vefat ettikten sonra Ekim ayında 1.800,00 TL 7 aylık kira bedeli verdiğini, borcu olmadığını, bu borcu kabul etmediğini bildirerek borca ve takibe itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak davalı kiracının hakkında başlatılan takibe haksız olarak itiraz ettiğini, bunun üzerine itirazın iptali istemi ile … 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/1537 Esasında dava açıldığını ve mahkemece borçlunun itirazının iptaline ve takibin devamına karar verildiğini, davalının kira borcunu 30 günlük süre içerisinde ödemeyerek temerrüde düştüğünü belirterek davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesi isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, davalı borçlu hakkında adi kiraya ilişkin takipte bulunulduğu, davalı kiracı borçlu tarafından 7 gün içinde yapılan itiraz üzerine takibin durdurulduğu, … 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 04/02/2016 tarihli kararı ile borçlunun itirazının 3.600,00 TL asıl alacak ve bunun üzerinden hesaplanacak yasal faizi ile birlikte iptaline karar verildiği, davanın; İİK.nun 269 ve 269/a maddelerine göre açılmış bir temerrüt sebebi ile tahliye davası olduğu, borçlunun itirazının iptaline karar verildiği ve iş bu davanın da iptal kararından itibaren 6 aylık sürede açıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.

Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinden “tahliye” istemeden, yalnızca “itirazın kaldırılmasını” isteyebilir. Yani itirazın kaldırılması davası ile tahliye davasının ayrı ayrı açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. İcra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ilişkin kararından sonra alacaklı kiraya veren buna dayanarak kararın kesinleşmesinden itibaren icra mahkemesinden borçlu kiracı hakkında tahliye davası açabilir. Ancak bu gibi hallerde tahliye davasının hangi tarihten başlayarak ne kadar sürede açılması gerektiği hususu önem kazanmaktadır. Şayet itirazın kaldırılması davası devam etmekte ise tahliye davası yargılama devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Eğer itirazın kaldırılması kararı kesinleşmiş ise bu takdirde tahliye davası itirazın kaldırılması kararının kesinleşmesinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Ancak itirazın kaldırılmasına ilişkin mahkeme kararı kesinleşmeden tahliyeye karar verilemez.

Tüm dosya kapsamından davacı tarafça … 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/270 Esasında kayıtlı itirazın iptali isteğiyle açılmış bir davanın bulunduğu ve temyiz incelemesi için Yargıtay’da olduğu anlaşılmaktadır. İtirazın kaldırılmasına ya da iptaline karar verilmeden tahliyeye karar verilemez. Mahkemece, itirazın iptali isteğiyle açılan dava sonucu beklenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile İİK’nun 366 ve 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca

YARGITAY . Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017 / 458 Karar: 2021 / 614 Karar Tarihi: 25.05.2021

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı bankanın 01.12.1994 tarihinden itibaren müvekkillerinden …’e ait depolu dükkan ile davacıların tümüne ait 3 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak bulunduğunu, müvekkillerine ait taşınmazların müvekkillerinin ve bir kısım murislerinin kurduğu şirket tarafından davalıya kiraya verildiğini, şirketin kapanması ile taşınmazlardaki mülkiyetin müvekkillerine geçtiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) uzun süreli kiracılık ilişkilerinde çözüm olarak 347. madde hükmü düzenlenerek on yıldan fazla devam eden kira ilişkilerinde, sebep göstermeksizin süre sonunda tahliye etme imkânının getirildiğini, müvekkillerinden Orhan Enver, Necat ve …’in Kadıköy 7. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 13697 yevmiye numaralı, …’in Kadıköy 21. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 22463 yevmiye numaralı, Suzan, Derya, Erkan ve …’in Erdek Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 4420 yevmiye numaralı, …’in ise Kadıköy 25. Noterliğinin 18.08.2014 tarihli ve 6245 yevmiye numaralı ihtarnameleri keşide ettiklerini, dönem sonunda kira sözleşmesini yenilemeyeceklerini belirterek akdin feshi ile mecurun tahliyesini talep ettiklerini, davalı bankanın ihtarnamelere cevap vermediğini ileri sürerek müvekkilleri ile davalı banka arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshine, mecurun tahliyesine ve müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların hukuken hakları bulunmamasına rağmen taraf olmadıkları bir sözleşmeden dolayı müvekkiline ihtarname göndererek tahliye talepli dava açtıklarını, kira sözleşmesinin feshini talep etme hakkının kiraya verene ait olduğunu, müvekkili bankanın depolu dükkanda ve 3 numaralı bağımsız bölümde 01.12.2005 başlangıç tarihli sözleşmeler uyarınca kiracı sıfatı ile bulunduğunu, 01.12.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde kira süresinin bir yıl olduğunu, bu sürenin 01.12.2006 tarihinde dolduğunu ve akabinde sözleşmenin 2. maddesi gereğince birer yıllık sürelerle uzadığını, sözleşmelerin on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2016 tarihinde dolacağını, on yıllık uzama süresi dolmamış kira sözleşmeleri esas alınarak mecurların tahliyesine karar verilemeyeceğini, kiraya verenleri Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … olan 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi esas alınsa bile, davacıların tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceğini, zira bu sözleşmenin süresinin üç yıl olduğunu, sürenin 01.12.2002 tarihinde dolduğunu, on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2012 tarihinde sonlanacağını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un (6101 sayılı Kanun) geçici 2. maddesine göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle uzama süresi on yılı geçmediğinden ve geriye kalan kira süresi beş yıldan daha kısa olduğundan davacıların 2017 yılından önce tahliye talep etme haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/878 E., 2015/350 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında 01.12.1994, 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli üç ayrı kira sözleşmelerinin düzenlendiği, 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi beş yıllık olduğundan uzayan dönemin 01.12.1999 tarihinde başlayacağı, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde on yıllık uzama süresinin dolduğu ve 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK’nın 347. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı, bu durumda davanın 01.07.2014 tarihinden sonra açılması gerektiği, davacı vekili tarafından 18.12.2014 tarihinde dava açılmış olmakla, bu tarih itibariyle TBK’nın 347. maddesinin uygulanabileceği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinde başladığı, bu arada malikin değişmesi nedeniyle sonraki kira sözleşmelerinin şirket ile değil tapudaki maliklerle yapıldığı, ancak kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ettiği, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığı, gerek 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) ve gerekse hâlen yürürlükte olan TBK uyarınca kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kendiliğinden uzadığına göre, uzayan dönemlerde tarafların bir araya gelip yeni şartlar belirlemiş olmalarının yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu nedenle birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiği, TBK’nın 347. maddesindeki tahliye koşulunun oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli ve 2015/7514 E., 2015/10173 K. sayılı kararı ile; “…Dosya arasında bulunan kira sözleşmeleri incelendiğinde; Kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira ilişkisi devam ederken kiralayan tarafından davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan …’e devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.03.2016 tarihli ve 2016/94 E., 2016/214 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu yerleri ilk kez 01.12.1994 tarihinde kiraladığı ve o tarihten beri kiracı olduğu, ancak tarafların önceki malik ile yapılan yazılı kira sözleşmesini yeterli görmeyerek 01.12.2005 tarihinde yeni bir yazılı sözleşme yaptıkları, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığı, bu nedenle TBK’nın 347/1. maddesinin uygulamasında, sonraki dönemlerde yazılı kira sözleşmesi yapılıp yapılmamasının herhangi bir önem taşımadığı, on yıllık sürenin taraflarca tahliye imkânı var iken tahliye yapılmayıp kiraya verme iradesinin yenilenmesi söz konusu olmadığı sürece on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği, birçok kira ilişkisinde tarafların her yıl yazılı kira sözleşmesini yenilediği, bu durumda kiraya verme iradesinin her yıl yenilendiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, Kanun’un kiraya verenin kiraya verme iradesi ile bağlılığının üst sınırının on yıl olduğunu belirlediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).

18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).

19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

20. Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.

21. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.

22. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

23. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).

24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).

26. Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).

27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).

28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

29. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.

30. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

31. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

32. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.05.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Dava, TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istemlerine ilişkindir.

Davalı banka, 01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreli kiracı ve kiraya veren … ……. A.Ş. olup, mecurda kira ilişkisi devam ederken 1 nolu dükkan kısmı 1995 yılında davacılara geçmiş, 2004 yılında … adına müstakil kayıt edilmiş ve maliki … olup, 3 nolu dükkan kısmı da 1995 yılında davacılara ve …’e en son 2010 yılında … hissesinin davacılara devri ile davacılara geçmiştir.

01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalı kiracılığına devam ederken malik değişikliği olunca, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi yeni kira bedeli ve süresi belirlenerek yeni maliklerle yapılmış, 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesi 1 ve 3 nolu bağımsız bölüm maliklerince yeni kira bedeli ve kira süresi 1 yıl olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davacılar tarafından 15.08.2014 ve 18.08.2014 tarihli ihtarnameler Noterden davalıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş, bu dava da 18.12.2014 tarihinde açılmıştır.

Uyuşmazlık, TBK 347. maddesi uyarınca davanın süresinde açılıp açılmadığı, ilk kira sözleşmesinden sonra kira ilişkisi devam ederken malik değişmesi nedeniyle yeni maliklerle yapılan sözleşmelerin yeni kira sözleşmesi mi, öncekinin devamı niteliğinde mi olduğu, buna göre de on yıllık uzama süresinin belirlenmesi noktasında toplanmaktadır.

Yukarıda belirtildiği gibi ilk kira sözleşmesinin kira süresinin dolması ve arada maliklerin değişmesi üzerine 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadıkça kira sözleşmesi yeni malik yönünden devam eder. Ancak, 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlenmiş, 3 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu hâlde tarafların iradelerinin eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi yapmak olduğunun kabulü gerekir. 01.12.1999 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşmedir. Kira süresi önceki sözleşmeden tamamen farklı bir süre olarak belirlenmiştir. Kira süresi, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır, bunun değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi olduğu sonucunu doğurur. Bu sözleşmenin süre bitimi 01.12.2002 tarihi olup, taraflar yeni bir sözleşme yapmamışlar, süre bitiminde 1’er yıl süre ile kira sözleşmesi uzamış, bu arada 2004 de 1 nolu bağımsız bölüm …’e geçmiş, 01.12.2005’de 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapılmış ve sözleşmede kira süresi 1 yıl olup, kira bedeli de yeniden belirlenmiştir. Bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle 3 yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmeyi 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme sayamayız. 01.12.1999 tarihli sözleşme yeni maliklerce yeni bir kira süresi belirlenerek yapılan bir sözleşme olup, sözleşmenin esaslı unsuru olan süre yeni bir süredir, tarafların iradesi yeni bir kira sözleşmesidir. 01.12.2005 tarihli sözleşme ise zaten 3 yıllık yeni sözleşmenin kira süresi bitimi olan 01.12.2002’den itibaren uzayan kira sözleşmesi sonunda yine aynı başlangıç tarihli ve 1 yıllık sözleşmedir. Kira bedelinin zamana göre değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi anlamına gelmez, hayatın olağan akışına uygundur. Ancak son sözleşmenin süresinin 1 yıl olması, 01.12.1999 tarihli yeni sözleşme niteliğinde olan sözleşmenin değiştirildiği ve tekrar yeni bir sözleşme olduğu sonucunu doğurmamaktadır. Sözleşmeyi 1 yıl süreli yapmakla, ortak iradenin zaten Yasa gereği uzayan bir yıllık süreyi sözleşmeye yazarak kira sözleşmesinin 1 yıl uzadığını belirlemek olduğu sonucu doğmaktadır. Bu sözleşme kira sözleşmesini yasal 1 yıla uzatmaya ilişkin olduğundan, yeni bir kira sözleşmesi sayılamayacağından, uzama süresi 01.12.2002’de başladığına ve 10 yıl uzama süresi 01.12.2012’de bittiğine göre, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 6098 s. TBK’nın yürürlük tarihi 01.07.2012’de geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan, yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanır ve 01.07.2017’de bu dava açılabilecekken 18.12.2014’de açılmakla, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile hükmün bozulması görüşünde olduğumdan, çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum.

Dava TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve kiralarının tahliyesi istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık TBK. 347/1,c.3 maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK. m. 347/1,c.3 hükmü ile, kiraya verene mülga 6570 sayılı Kanunda Türk Kanunu Medenisinde bulunmayan bir sona erdirme imkânı tanınmıştır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahip olmaması sebebiyle mülkiyet hakkının sınırlanmasına zaman yönünden bir sınırlama getirilmiştir. TBK. 347/1,c.3 gereğince, “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” maddede düzenlenen fesih hakkı bakımından bir sebep gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.

Öğretide hâkim olan görüşe göre, on yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir (Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hâkim görüş doğrultusundadır.

Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresi yeni sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Öğretide de kabul edilmiş bir görüş olarak, kiralanan ya da kiracı değişmediği sürece, yeni kira sözleşmesinin, aslında eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu kabul edilmeli ve on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin tamamlandığı andan itibaren başlatılmalıdır. Ancak yeni kararlaştırılan uzama süresi mevcut sözleşmedeki on yıllık uzama süresini aşıyorsa on yıllık sürenin sonunda değil yeni kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacağı kabul edilmelidir.

Tarafların bir kira sözleşmesi yaptıktan sonra tekrar tekrar sözleşme tazelemeleri hâlinde, bu durumu tarafların tecil iradesi taşıyıp taşımadıklarını araştırmaksızın, tecil anlaşması sayarak on yıllık süreyi tecil süresinin bitiminden başlatılması belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir zaman farkı yaratacaktır (Kürşat Yağcı – Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi). Sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durum yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamında gelmemelidir. Hatta malikin değişmiş olması ve yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmemelidir. Zira yeni malik 310. madde gereğince kira sözleşmesi ile kanun gereği bağlıdır ve bu nedenle aynı husus yeni malik açısından da geçerlidir. Bu nedenle kiralanan ve kiracı değişmediği sürece sadece eski kira sözleşmesinde değişiklik yapıldığı, kabul edilmeli ve on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren hesaplanması gerekir (Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu Kira Hukuk Cilt 2. Saygı 335-336).

Son olarak yasal koyucu yapılan bu yasa değişikliğine göre sözleşme süreleri dolmuş olacak kiracıları ani durum değişikliği ile karşı karşıya getirmemek için de Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. madde ile “…On Yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır” şeklinde kiracılarını koruyan bir düzenlemede getirmiştir.

Yapılan açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde; Taşınmaz “Kullanılabilir dükkan ve ofis” olarak … A.Ş. tarafından Tekstil Bank A.Ş.’ye 1 Aralık 1994 tarihinde 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmıştır. Sözleşmeye konu 1 ve 3 nolu dükkanlar … A.Ş. mülkiyetinde iken zemin 1 nolu dükkan 1995 tarihinde davacılara intikal etmiş, 2004 yılında ise tam paylı olarak … adına kayıt görmüştür. 1. kat, 3 nolu dükkan ise 1995 tarihinde 1/7 paylı olarak davacılar Cevat, Orhan, Enver, Osman, Ahmet, Necat ve …’e tapuda devredilmiş, 5.3.2010 tarihinde de (1/7) paydaş Niyazi’nin mirasçıları davacılar Suzan, Engin, Derya ve …’e intikal ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 1994 ilk kira sözleşme tarihinden sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli sözleşmelerin yeni maliklerle imzalandığı ihtilafsızdır. Kiracının ve kiralananın değiştiği iddiası bulunmamaktadır. Bu durumda yeni malikler T.B.K. 310. maddesi gereği ilk sözleşmenin tarafı olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olması ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacak sürenin hesaplanmasında da bu sözleşme tarihi esas alınacaktır. Buna göre 1994 tarihinde 5 yıl süre ile yapılan sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı (1994+5+10+1) hesabı ile 2010 tarihine ulaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK’nın 347/1,c.3 maddesi ve Türk Borçlar Kanunu Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu geçici 2. maddeye göre, kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olup aynı maddeye göre de, düzenlenmenin 2 yıl sonra yürürlüğe gireceği düşünüldüğünde 01.12.2014 tarihinde çekilen ihtarla TBK. 347. maddesindeki fesih hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Bu düşüncelerle tahliye koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü yönündeki mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyiz. Sayın çoğunluğun yenilenen son sözleşmeye göre süre hesabı yapılması doğrultusunda oluşan bozma görüşüne belirttiğimiz gerekçelerle onama görüşünde olduğumuzdan katılamıyoruz.

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 4013 Karar: 2018 / 6997 Karar Tarihi: 25.06.2018

(6098 S. K. m. 347) (6101 S. K. Geç. m. 2)

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının on yıldan fazla süredir dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, davalıya ihtar gönderdiklerini buna rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Somut olayda; Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25.06.2018 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

8 Responses
  1. blank
    ERTAN İNAN

    15.07.2013 TARİHİNDE BİR YIL SÜRELİ OLARAK EVİMİ KİRAYA VERDİM. 15.07.2023 TARİHİNDE 10 YILI DOLUYOR. EVDEN ÇIKMASINI İSTİYORUM TAHLİYE DAVASI AÇSAM DİĞER DAVALAR GİBİ 1 YA DA İKİ YIL SÜRER Mİ YA DA İKİ ÜÇ AY GİBİ BİR SÜREDE DAİREYİ TAHLİYE ETTİREBİLİRMİYİM.
    TEŞEKKÜR EDERİM.

  2. blank
    Meral çetin

    11yıllık dükkan kiracısıyım dükkan sahibi çık dedi sözlü olarak esnaf olduğum için elden alacaklarım var adres değişikliği yapmak ciddi bir sorun olacak bana kanunlar bir yıllık veya 6 ay gibi süre tanıyormu yada böyle bir hakkım varmı

    1. blank
      Av.Mehmet Mert SEZGEN

      Kira sözleşmesi nasıl yazılı yapılıyorsa fesih talepleri de yazılı yapılmalıdır. Size tahliye talepli bir arabuluculuk başvurusu olur veya dava açılırsa bizle iletişime geçip detaylı bilgi alabilirsiniz.

      1. blank
        Hüseyin kök

        Selamunaleyküm kiraya vermiş olduğum dükkanımın sözleşmesi sona erdi şimdi bu dükkanda kendime iş yeri açmak istiyorum kiracıya tahliye davası açabilirmiyim açarsam kiracı dükkanı boşaltmak zorundamı dır şimdiden çok tşk edrm

  3. blank
    Burak

    Merhabalar 12 yıllık bir kiracımız var işyerimize ben kendim iş açmak istiyorum 4 4.5 ay öncesinden ihtar çektim ve eline ulaştı, herhangi başka bir şey yapmam gerekir mi ve ya bir ay öncesinden bir ihtar daha çekmelimiyim ne yapmalıyım

    1. blank
      Av.Mehmet Mert SEZGEN

      Kira sözleşmesine bir bakmak gerekiyor. Sürelerin doğru hesaplanıp davanın bir ay içinde açılması gerekecek. Gerçek ve samimi bir ihtiya olması şart.

      Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
      a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
      MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

      Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
      olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

      Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
      değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
      belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
      ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere
      uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yorum Bırakın

Recent Articles

blank
Nisan 9, 2024
İcra Borcum Var Ne Yapmam Gerekir?
blank
Nisan 8, 2024
Eşcinsel Dolandırıcılığı Tuzağı Gay Gibi Şantaj ve İfşa Suçu
blank
Nisan 4, 2024
Kredi Kart Aidat İadesi Nasıl Alınır?
blank
Nisan 3, 2024
İmara Aykırı Yapılarda Devlet Ne Yapar? Pratik Özet
blank
Nisan 2, 2024
Oy Kullanmama Cezası Nedir?
blank
Nisan 1, 2024
Yapı Tatil Zaptıyla İmara Aykırı Yapının Düzeltilmesi İçin 30 Gün Süre Verilmezse Ne Olur?
blank
Nisan 1, 2024
Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Düzenlenir ve İptal Edilir
blank
Mart 29, 2024
Kıdem Tazminatında Tavan Uygulama Sınırı Nedir?
blank
Mart 29, 2024
Ortaklığın Giderilmesi İzalei Şuyu Davası Açılamayan Yasak Olan Haller
blank
Mart 28, 2024
KVKK AYDINLATMA METNİ
blank
Mart 27, 2024
Ramazan Ayında Oruçlu İşçi Yemek Ücreti İsteyebilir Mi?
blank
Mart 25, 2024
İş Sözleşmesinin Kötü Niyetle Feshinde Kötü Niyet Tazminatı
blank
Mart 22, 2024
İmar Planına Karşı İptal Davası ve İtiraz
blank
Mart 22, 2024
Öğlen Yemek Molası Yapmayan İşten Erken Çıkabilir Mi?
blank
Mart 21, 2024
Engelli Heyet Sağlık Raporuna Karşı İptal Davası Nasıl Açılır?
× Avukata Sor