Ortaklığın Giderilmesi İzalei Şuyu Davası Açılamayan Yasak Olan Haller

Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz

Ortaklığın giderilmesi davasının hangi hallerde açılacağını çoğunlukla herkes biliyor ancak fark istisnalarda gizlidir. İstisnaları bilen farkı yaratır. Burada da makale ve kitap taramaları sonucunda bulduğumuz istisnaları ekledik.

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu bir taşınmazın, mal sahipleri arasında bölüştürülmesi ya da satışa çıkarılarak gelirinin paylaşılması sürecini ifade eder. Bu süreç, mal sahipleri arasında anlaşmazlık olduğunda veya ortak mülkiyetin pratikte yönetilmesinin zor olduğu durumlarda gündeme gelir.

Ortaklığın Giderilmesi Her Zaman Mümkün Olmaz

Ancak, her durumda ortaklığın giderilmesi mümkün olmayabilir. Bu yazıda, Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde, ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği durumlar ve bu durumların detayları açıklanmıştır:

1. Tapu Siciline Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar: Eğer bir taşınmaz, tapu sicilinde resmi olarak kayıtlı değilse, bu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi süreci başlatılamaz. Taşınmazın hukuki statüsünün resmiyet kazanması için tapu kaydının olması gerekmektedir.
2. Parsel Bazında Talep: Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazların bütün bir parseli baz alınarak yapılmalıdır. Bir parselin yalnızca bir kısmı ya da belirli bir pay üzerindeki ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Davanın, taşınmazın tamamı üzerinden yürütülmesi gerekir.

Diyelim ki, bir köyde, geniş bir zeytinlik arazisi var. Bu arazi, Mehmet Amca’nın vefatı üzerine miras olarak torunları Ahmet, Fatma ve Emre’ye kalmıştır. Zeytinlik, 30.000 m²’lik tek bir parsel olarak kaydedilmiştir ve her bir torun, bu parselden eşit paya sahiptir.

Torunlardan Ahmet, zeytinlik arazisinin bir köşesinde küçük bir organik sebze bahçesi kurmak istiyor ve bu nedenle, arazinin sadece 1.000 m²’lik bir kısmı üzerindeki ortaklığın giderilmesini talep ediyor. Ancak, Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmazın bölünmez bütünlüğü ilkesi gereği, Ahmet’in bu talebi yasal olarak mümkün değildir. Bu ilke, taşınmazın tamamının ortak sahipleri arasında adil ve eşit bir şekilde ele alınmasını, bölünmeden kaynaklanabilecek değer kaybını önlemeyi ve yönetimi kolaylaştırmayı amaçlar.

Ahmet’in talebi, zeytinliğin bütünselliğini bozacaktır ve kalan kısmın değeri üzerinde olumsuz etkiler yaratabilir. Ayrıca, böyle bir bölünme, gelecekte arazi üzerinde planlanabilecek diğer projeler için kısıtlamalar getirebilir ve torunlar arasında hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir.

1. Bütünleyici Parçalar: Ana taşınmazın bütünleyici bir parçası (örneğin, ana binanın bir ek bölümü gibi) üzerindeki ortaklığın ayrı bir şekilde giderilmesi talep edilemez. Bütünleyici parçalar, ana taşınmazın birer unsuru olarak kabul edilir ve ortaklık giderilirken bir bütün olarak ele alınmalıdır.
2. Geçici Yapılar: TMK madde 728 uyarınca, başkasının arazisi üzerine kalıcı olmayan şekilde inşa edilen kulübe, büfe, çardak gibi hafif yapılar, bu yapıları inşa eden kişiye ait kabul edilir ve ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulamaz. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabidir ve tapu kaydında yer almazlar.
3. Uygunsuz Zamanlama: Uygunsuz bir zamanda, örneğin bir inşaatın devam ettiği bir dönemde, ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulamaz. Sürecin adil ve pratik bir şekilde yürütülebilmesi için, taşınmazın durumunun uygun olması gerekmektedir.
   Deprem sonrasında deprem bölgesinde gayrminekul fiyatlarının dibe vurduğu bir zamanda paylaşım istenmesi de dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.
4. Kamu Malları: Kamuya ait taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Kamu malları, genel kullanıma açık alanlar ve kamu hizmetlerine tahsis edilmiş taşınmazlar olarak tanımlanır ve bu tür mülkler üzerinde bireysel hak iddia edilemez.

Hukuki İşlem ve İrade Beyanı Sonucunda Ortaklığın Giderilmesinin Engellenmesi

Hukuk işlemi, belli kurallar çerçevesinde yapılan ve tarafların haklarında değişiklikler yaratan işlemlerdir. Paylaşılan mülkiyet ve miras gibi durumlarda, bu işlemlerin nasıl yapılabileceği Türk Medeni Kanunu (TMK) ile düzenlenmiştir.

Paylaşılan Mülkiyetin Ortaklığının Giderilmesi

• Örnek Durum: Farz edin ki, bir ev iki kardeş arasında miras kaldı ve her ikisi de bu evin sahibi oldu. Ancak, eğer bu evin tapusuna, herhangi bir hukuki işlemle (örneğin bir anlaşma ile) bu ortaklığın sonlandırılamayacağına dair bir not düşülmüşse, yani şerh verilmişse, kardeşlerden biri diğerine “Bu ev artık tamamen benim olsun” diyemez.

A. Paylaşmanın sonuçlandırılması

I. Paylaşma sözleşmesi

Madde 676- Mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması veya aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar.

Paylaşma sözleşmesiyle mirasçılar, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilirler.

Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

II. Miras payı üzerinde sözleşme

Madde 677- Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.

İzalei Şuyu dava açma hakkının sözleşme ile sınırlandırılması yazılı şekle tabi olup en fazla 10 yıl süre ile yapılabilir.

Mirasın Taksim Edilmesi

• Örnek Durum: Diyelim ki bir aile büyüğü vefat etti ve arkasında bir ev, bir araba ve bir miktar nakit para bıraktı. Mirasçılar, kimin ne alacağını belirlemek için bir miras taksim sözleşmesi yapabilir. Eğer bu sözleşme yapıldıysa, mirasçılardan biri daha sonra “Benim aldığım pay yetersiz, daha fazlasını istiyorum” diyemez çünkü mirasın nasıl paylaşılacağına dair anlaşma zaten yapılmıştır.

DETAY İÇİN TIKLA

Kooperatifin Kuralları

• Örnek Durum: Bir kooperatif, üyeleri için bir apartman dairesi inşa ettiğini düşünelim. Kooperatifin kurallarında, bu dairelerin sadece belirli şartlar altında ve kooperatifin izniyle başkalarına devredilebileceği yazıyorsa, bir kooperatif üyesi, “Ben bu daireyi istediğim zaman, istediğim kişiye satabilirim” diyemez. Çünkü kooperatif tüzüğü bu tür bir devri engelliyor olabilir.

“Dava konusu taşınmaz davacı tarafından 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıl müddetle dava dışı Vakıflar Bankası TAO’na kiralanmış daha sonra bu sözleşmeye davalı tarafından yazılı muvafakat verilmiştir. Kanun maddesi hükmü uyarınca taşınmaz tüm paydaşlarca bir amaca özgülenmiş olduğundan tarafların paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu sebeple davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” T.C. Yargıtay 14.HUKUK DAİRESİ Esas:2013-9576 Karar:2013-11181 Karar Tarihi:09.09.2013

Paylı Mülkiyetin Süreli Sınırlanması ve Hukuki Sonuçları

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz mal üzerinde ortak hak sahibi olması durumunu ifade eder. Bu hak sahiplerine paydaşlar denir ve her bir paydaşın, malın tamamı üzerinde, pay oranlarına göre hakları bulunmaktadır.

Bu haklar arasında, mülkiyetin kullanımı, yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma (örneğin satma veya kiraya verme) gibi haklar yer alır.

Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, paydaşlar arasında bir sözleşme yaparak, bu taşınmazın paylaşılmasını, yani tasarruf haklarının kullanılmasını belirli bir süreyle sınırlayabilirler.

En Fazla On Yıl Süre İle Sınırlandırılabilir

Bu bağlamda, paydaşların bir taşınmaz mal üzerinde paylaşma hakkını, en fazla on yıl süreyle sınırlayıcı bir anlaşma yapmaları mümkündür. Bu anlaşma, on yıllık sınırlama süresini aşmayacak şekilde resmi bir şekilde yapılmalıdır.

Tapu Siciline Şerh Verilmesi 3. Kişiye Karşı İleri Sürmek Amacıyla Gereklidir

Bu süreli sınırlamanın başka bir önemli yönü, tapu siciline şerh verilmesini gerektirmesidir. Noterde yapılması ve tapuya şerh edilmese de geçerli olacaktır ancak tapuya şerh edilmesi faydalı olacaktır. (ŞİMŞEK, S., Ortaklığın Giderilmesi Davaları, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 5, Sayı: 52, Aralık 2010, Sayfa: 53-81)

Tapu sicilindeki şerh, taşınmazın resmi kayıtlarında yer alacak ve böylece sözleşmenin varlığı ve içeriği kamusal bir bilgi haline gelecektir. Tapu sicile şerh verilmesi mirasçıları da bağlayacaktır.

Bu şerh sayesinde, mal üzerinde sonradan hak iddia edecek herhangi bir kişi, malın paylaşılmasının on yıl süreyle sınırlandırıldığından haberdar olacak ve bu durum, sonradan malın payını iktisap eden (edinme) kişileri de bağlayacaktır.

Yukarıdaki hükümler, paylaşma haklarının sınırlandırılmasının, yalnızca belirli şartlarda ve sürelerde mümkün olduğunu ortaya koyar.

Bu düzenlemelerin temel amacı, özellikle sürekli bir amaca özgülenmiş taşınmazlarda, paydaşların haklarının korunması ve taşınmazın istikrarlı bir şekilde yönetilmesini sağlamaktır. Ayrıca, taşınmaz malın değerinin korunması ve hukuki belirsizliklerin önlenmesi de bu hükümler aracılığıyla hedeflenmektedir.

Aile Konutu İzalei Şuyu Davasına Konu Edilebilir Mi?

Türk Medeni Kanunu’nun aile hukukuna ilişkin hükümleri arasında, mülkiyetin aile yaşamı ile doğrudan bağlantılı özel bir statüye sahip olduğu durumlar özellikle önem taşır. Bu hükümlerden biri, aile konutuna ilişkin düzenlemelerle ilgilidir. Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı, evlilik birliğinin odağı olan konuttur ve Türk Medeni Kanunu (TMK) maddesi 698/1 uyarınca, bu konut üzerindeki mülkiyetin sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle özel bir koruma altına alınmıştır.

Aile Konutu Şerhi ve Özgülenme:

• Aile Konutu Şerhi: Aile konutu şerhi, aile konutunun tapu kaydına işlenen bir nottur. Bu şerh, konutun eşlerden birinin rızası olmadan satılamayacağını veya üzerinde ipotek gibi yükümlülükler kurulamayacağını hukuki bir güvence altına alır. Böylece, eşlerden biri, diğerinin onayı olmadan aile konutunu tehlikeye atacak işlemler yapamaz.
• Sağ Kalan Eşe Özgülenme: Eşlerden birinin vefatı halinde, aile konutunun sağ kalan eşe özgülenmesi, yani kullanım hakkının sağ kalan eşe bırakılması anlamına gelir. Bu durumda, vefat eden eşin mirasçıları, aile konutunu miras olarak alamaz veya sağ kalan eşin konutu kullanmasını engelleyemez.

D. Aile konutu ve ev eşyasının sağ kalan eşe özgülenmesi

Madde 652- Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, sağ kalan eşin veya mirasbırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir.

Mirasbırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek ve sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde, sağ kalan eş bu hakları kullanamaz. Tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır.

Ortaklığın Giderilmesinin İstenememesi:

TMK’nın 698/1. maddesinde belirtildiği üzere, aile konutu gibi sürekli bir amaca özgülenmiş mülkiyet hallerinde, ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu düzenleme, aile konutunun korunmasını ve aile yaşamının devamlılığını sağlamayı amaçlar.

Örneğin, eşlerden birinin, aile konutunun bulunduğu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi yönünde bir talepte bulunması, TMK’nın ilgili hükümleri çerçevesinde mümkün değildir. Bu kural, aile konutunun bütünlüğünün korunmasını ve eşler arasında veya eşlerden birinin mirasçıları ile sağ kalan eş arasında oluşabilecek potansiyel hukuki çatışmaların önlenmesini amaçlamıştır.

Tapuya Şerh Edilmiş Kira Sözleşmesi Varsa Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir Mi?

Kira hukuku ve ortaklığın giderilmesi davaları arasındaki ilişki, taşınmazın statüsüne ve üzerinde bulunan haklara göre farklılık gösterebilir. Türk Medeni Kanunu, bu tür durumları ele alırken, hem taşınmaz sahiplerinin haklarını hem de taşınmaz üzerindeki diğer hak sahiplerinin (kiracılar, hacizli veya ipotekli alacaklılar gibi) korunmasını amaçlar.

Bu bağlamda, taşınmazın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı gibi sınırlı ayni hakların bulunması ya da geçerli bir satış vaadi sözleşmesi ile satılmış olması, ortaklığın giderilmesi davalarının görülmesine engel teşkil etmez.

Ancak, kira sözleşmeleriyle ilgili özel bir durum söz konusudur:

Kira Sözleşmeleri ve Ortaklığın Giderilmesi:

• Kira Sözleşmesi Durumu: Eğer taşınmaz mal, ortak sahiplerin tamamı tarafından belirli bir süre için bir şahsa kiraya verilmişse, bu kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Bu kural, kiracının haklarını korumayı amaçlar. Kiracı, kira sözleşmesi süresince taşınmazı kullanma hakkına sahiptir ve bu süre zarfında, taşınmazın satılması veya paylaşılması gibi bir durumun kiracının haklarını olumsuz etkilememesi gerekir.
• 10 Yıl Üzeri Kira Sözleşmeleri: Eğer kira sözleşmesinin süresi 10 yıldan fazlaysa, bu durumda 10 yıl için ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu, özellikle uzun süreli kira anlaşmalarında kiracıyı koruma altına almayı amaçlar. 10 yıllık süre zarfında, taşınmazın durumu üzerinde herhangi bir değişiklik yapılamaz, bu şekilde kiracının taşınmazdan beklediği faydanın sürekliliği sağlanır.

Bu düzenlemeler, taşınmaz malın kullanımıyla ilgili mevcut sözleşmeler ve anlaşmaların korunmasını sağlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu Ortaklığın Giderilmesini Nasıl Kısıtlar?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanlar ve siteler gibi çok sayıda bağımsız bölümden oluşan yapıların mülkiyet ilişkilerini düzenler. Bu kanun, kat mülkiyeti ve kat irtifakı hakkının nasıl kurulacağını, bu tür mülkiyetlerdeki ortak alanların kullanımını ve yönetimini, ayrıca kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler. İki madde (7 ve 63) özellikle, bu tür taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi ile ilgili önemli kısıtlamalar getirir:

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 7:

• Bağımsız Bölümlerin Ayrık Olması: Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda, bağımsız bölümler (örneğin daireler, dükkanlar vs.) birbirinden ayrık olarak tanımlanır. Bu, her bir bağımsız bölümün ayrı bir mülkiyet birimi olarak kabul edildiği anlamına gelir.
• Ortaklığın Giderilmesinin İstenememesi: Madde 7 uyarınca, bu tür taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez. Yani, kat malikleri, apartman veya site gibi yapıların tamamı üzerinde ortaklık giderilmesi davası açamazlar. Bu düzenleme, bu tür yapıların bütünlüğünü ve işlevselliğini korumayı amaçlar. Bağımsız bölümler üzerinde zaten ayrı ayrı mülkiyet hakları bulunduğundan, ortaklığın giderilmesine ihtiyaç duyulmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 63:

• Devremülk Hakkı: Devremülk, belirli bir bağımsız bölüm üzerinde, yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkı veren bir mülkiyet türüdür.
• Ortaklığın Giderilmesinin İstenememesi: Madde 63, üzerinde devremülk hakkı bulunan taşınmazın ortak maliklerinin, aksi bir sözleşme ile kararlaştırılmadıkça, ortaklığın giderilmesini isteyemeyeceklerini belirtir. Bu, devremülk sisteminin bütünlüğünü ve devremülk sahiplerinin haklarının korunmasını sağlamak için tasarlanmıştır. Devremülk hakkı, taşınmazın belli dönemlerde farklı kişiler tarafından kullanılmasına olanak tanır ve bu yapının korunması, sistemin işleyişi için kritik öneme sahiptir.

Tarım Reformu Kapsamında Ortaklığın Giderilmesinin Engelleri

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 13. maddesi, toplulaştırma işlemleri sonrasında tarım arazilerinin daha etkin kullanımını ve yönetimini amaçlar. Toplulaştırma, bölünmüş ve parçalanmış tarım arazilerini bir araya getirerek daha büyük ve işlenmesi daha kolay parçalar haline getirme sürecidir. Bu süreç, tarım arazilerinin verimliliğini artırma, sulama ve diğer tarımsal faaliyetlerin daha etkin şekilde yapılmasını sağlama amacını taşır.

Kanunun İlgili Hükmü:

• Devredilemezlik Süresi: Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren, toplulaştırmaya konu olan arazilerin mülkiyeti 5 yıl süre ile devredilemez. Bu düzenleme, toplulaştırma sonucu oluşturulan yeni arazi düzeninin yerleşmesini ve bu arazilerin tarımsal verimliliğe odaklanmasını sağlamak amacıyla konmuştur.
• Mahkeme Kararları ve Satış Yasağı: Belirtilen 5 yıl süresince, bu araziler hakkında devir ve temlik (mülkiyetin el değiştirmesi) gerektiren herhangi bir mahkeme kararı verilemez. Aynı şekilde, arazilerin satış yoluyla mirasçılığın giderilmesi (örneğin, mirasçılar arasında paylaştırma yapılması) gibi işlemlere de mahkemeler tarafından karar verilemez.

Amaç ve Etki:

Bu kuralın temel amacı, toplulaştırma işlemi sonrası oluşan yeni arazi yapılarının korunması ve bu arazilerin tarımsal amaçlar doğrultusunda etkin bir şekilde kullanımının teşvik edilmesidir. 5 yıllık devredilemezlik süresi, toplulaştırılan araziler üzerinde istikrarın sağlanmasına ve tarımsal faaliyetlerin planlanmasına olanak tanır. Bu süre zarfında, arazilerin spekülatif amaçlarla veya tarım dışı kullanımlar için el değiştirmesinin önüne geçilir.

Toprak Koruma Kanunu Kısıtlaması ve Ortaklığın Giderilmesi

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi, tarım arazilerinin korunması ve etkili kullanımı amacıyla önemli bir kuralı içerir. Bu kurala göre, tarım arazileri, kanunda veya ilgili yönetmeliklerde belirlenen belirli büyüklükteki en küçük parsel boyutundan daha küçük parçalara bölünemez. Bu düzenlemenin temel amacı, tarım arazilerinin aşırı parçalanmasını önleyerek tarımsal üretimin sürdürülebilirliğini ve verimliliğini artırmaktır. Aşırı parçalanma, arazinin verimli kullanımını zorlaştırır, işletme maliyetlerini artırır ve tarımsal faaliyetlerin genel etkinliğini düşürür.

5403 sayılı Kanun kapsamında, tarım arazilerinin kullanımı ve bölünmesi üzerine koyulan kurallar şunlardır:

• Tarım arazileri için asgari büyüklükler belirlenmiştir: Normal tarım için 20 dönüm, dikili tarım için 5 dönüm ve seracılık için 3 dönüm.
• Belirlenen bu asgari büyüklükler altında arazi bölünmesine izin verilmemektedir.
• Bakanlık, özel durumları değerlendirerek asgari büyüklüğün altında parsel oluşturulmasına izin verebilir. Bu durum, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak gerektiren bitkilerin yetiştiği yerlerde geçerlidir.

Güncel oranlar bakanlık tarafından belirlenir ve bilirkişi raporunda belirtilir.

Düzenlemenin Amacı ve Önemi

1. Sürdürülebilir Tarım: Tarım arazilerinin bölünmezliği, toprağın daha verimli kullanılmasını sağlar. Aşırı parçalanmış arazilerde, tarım makinalarının kullanımı zorlaşır ve verim düşer.
2. Toprak Erozyonunun Önlenmesi: Küçük parçalara bölünmüş arazilerde erozyon kontrolü daha zordur. Büyük parçalar, toprak koruma tekniklerinin etkin bir şekilde uygulanmasını sağlar.
3. Tarımsal İşletmelerin Ekonomikliği: Büyük parsel boyutları, tarımsal işletmelerin ekonomik ölçeklerine ulaşmasını ve daha etkin üretim yapmasını sağlar.

Uygulama ve İstisnalar

Bu kural, tarımsal üretim yapılan tüm araziler için geçerlidir ve yalnızca özel durumlar veya yasal düzenlemelerle belirlenen istisnalar dışında uygulanır. Örneğin, kamu yararı gözetilerek ve tarımsal üretimin devamlılığını tehlikeye atmayacak şekilde belirli projeler için arazi bölünmesine izin verilebilir. Bu tür durumlar, kanun ve yönetmeliklerle detaylı bir şekilde belirlenmiştir ve her durumun kendi özelliğine göre değerlendirilmesi gerekir.

Gecekonud Bölgelerinde Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Uygulanır?

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. maddesi, gecekonduların yasallaştırılması ve şehirleşme süreçlerindeki düzenlemelerle ilgili önemli hükümler içerir. Bu maddeye göre, belediyeler tarafından gecekondu sahiplerine tahsis edilen arsalar, üzerlerine inşa edilen yapılar ve bu arsalar ile yapılar birleşiminden oluşan taşınmaz mallar, taksim (bölünme) ve satış suretiyle bölünemez.

Amaç ve Etki:

• Yasal Düzenin Sağlanması: Gecekondu Kanunu’nun bu hükmü, gecekondu bölgelerinde yapılan yasal düzenlemelerin ve tahsislerin, belirli bir plan ve düzen içerisinde yönetilmesini amaçlar. Bu şekilde, rastgele ve plansız şehirleşmenin önüne geçilir.
• Toplumsal ve Ekonomik İstikrar: Belediyelerce tahsis edilen arsalar üzerindeki yapıların ve taşınmaz malların bölünemezliği ilkesi, toplumsal ve ekonomik istikrarı destekler. Bu, tahsis edilen alanların amacına uygun kullanımını teşvik eder ve gecekondu sahiplerine uzun vadeli güvence sağlar.
• Şehir Planlaması ve Kentsel Dönüşüm: Bu hüküm, şehir planlaması ve kentsel dönüşüm projelerinde önemli bir rol oynar. Bölünememe kuralı, tahsis edilen arsaların ve inşa edilen yapıların kontrol altında tutulmasını sağlayarak, planlı ve düzenli kentsel gelişimi destekler.

Uygulama:

Bu kuralın uygulanması, belediyelerin ve ilgili yerel yönetim birimlerinin, gecekondu alanlarında yapılan tahsislerin ve inşaatların, belirlenen şartlar ve düzenlemeler çerçevesinde gerçekleştirilmesini gerektirir. Belediyeler, tahsis edilen arsalar ve üzerlerine inşa edilen yapılar konusunda denetim ve kontrol mekanizmalarını uygulayarak, bu alanların bölünmesinin ve rastgele satışının önüne geçer.

Kamulaştırma Kanunu ve Ortaklığın Giderilmesi Davaları

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi, kamulaştırma işlemi sonucu devlet veya kamu kurumları tarafından el konulan taşınmazlarla ilgili önemli bir düzenlemeyi içerir. Bu madde, kamulaştırma işlemi uygulanan taşınmazlar için ortaklığın giderilmesinin talep edilemeyeceğini belirtir. Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek, devletin veya yetkili kamu kurumlarının belirli bir taşınmazı, sahibinin rızası dışında da olsa, belirli bir bedel karşılığında el koyma işlemidir.

Kamulaştırmanın Etkileri:

• Ortaklığın Giderilmesinin Engellenmesi: Kamulaştırılan bir taşınmaz bakımından, ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu, kamulaştırma işlemine tabi tutulan taşınmazın artık özel mülkiyetin parçası olmadığı ve bu nedenle özel mülkiyetle ilgili bölünme veya paylaşım taleplerinin dışında tutulduğu anlamına gelir.
• Paylı Mülkiyette Kısmi Kamulaştırma: Eğer paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın sadece bir kısmı kamulaştırılırsa, bu kamulaştırılan kısım paylaşmaya konu edilemez. Bu durum, kamulaştırılan alanın artık kamu yararına hizmet etmek üzere ayrıldığını ve özel mülkiyet paylaşım kurallarının uygulanamayacağını gösterir.
• İfraz ve Kalan Kısım için Paylaşma: Kamulaştırılan kısım ifraz edilerek (yani, resmi olarak ayrı bir parsel olarak kaydedilerek) kalan kısım için paylaşma işlemi yapılabileceği belirtilir. Bu, kamulaştırılmayan kısmın hala özel mülkiyete tabi olduğu ve bu kısmın paydaşlar arasında bölünebileceği anlamına gelir. İfraz işlemi, kamulaştırılmayan kısmın net bir şekilde tanımlanmasını ve bu kısım üzerindeki mülkiyet ilişkilerinin yeniden düzenlenmesini sağlar.

İskan Kanunu ve Ortaklığnı Giderilmesi

2510 sayılı İskan Kanunu’nun 30. maddesi, iskan politikaları çerçevesinde devlet tarafından yerleştirilen veya taşınmaz sağlanan kişilere yönelik önemli bir kısıtlamayı içerir.

Bu madde, hükümetçe iskân edilen kişilere veya borçlu veya borçsuz olarak iskân yoluyla verilen gayrimenkullere yönelik 10 yıllık bir dönem için belirli sınırlamalar getirir. Bu sınırlamalar, söz konusu gayrimenkullerin satılmasını, bağışlanmasını, terkin edilmesini (mülkiyetten çıkarılmasını) veya üzerine haciz konulmasını yasaklar.

GEÇİCİ MADDE 6- (Ek: 12/7/2013-6495/44 md.)
(3) Mülga 2510 sayılı Kanuna göre hak sahibi olanların hak sahiplikleri herhangi bir
koşul aranmaksızın bu Kanuna göre devam eder.

2510 sayıl kanun yürülükten kalkmış dahi olsa yeni 5543 sayılı kanun geçici 6.maddesi 3.fıkrasına göre eski hak sahiplerinin hakları devam etmektedir.

Amaç ve Etki:

• İskan Politikalarının Desteklenmesi: Bu düzenleme, devletin iskan politikalarının etkin bir şekilde uygulanmasını ve yerleştirilen kişilerin veya ailelerin yeni yerleşim yerlerinde kalıcı bir yaşam kurmalarını teşvik etmeyi amaçlar.
• Sosyal ve Ekonomik İstikrar: Yerleştirilen kişilerin, verilen gayrimenkulleri belirli bir süre boyunca elinde tutmaları zorunluluğu, bu kişilerin ve ailelerin sosyal ve ekonomik olarak yerleşik bir hayat kurmalarına katkıda bulunur.
• Spekülasyonun Önlenmesi: İskân yoluyla verilen gayrimenkullerin satışının, bağışlanmasının veya haciz yoluyla el değiştirmesinin önlenmesi, bu taşınmazların spekülatif amaçlar için kullanılmasının önüne geçer ve iskan amacına uygun olarak kullanılmasını sağlar.
• Hukuki Güvence: Kanun, yerleştirilen kişilere verilen gayrimenkullerin korunması için hukuki bir güvence sağlar. Bu sayede, iskan amacıyla verilen taşınmazların istikrarlı bir şekilde kullanımı ve yönetimi teşvik edilir.

Uygulama:

Bu kuralın uygulanması, iskan yoluyla yerleştirilen kişilerin, verilen gayrimenkulleri üzerinde tam bir mülkiyet hakkına sahip olmalarını, ancak bu hakları belirli bir süre içinde bazı kısıtlamalara tabi tutularak kullanmalarını gerektirir. Bu süre zarfında, gayrimenkulün mülkiyeti üzerindeki işlemler, kanunda belirtilen yasaklara tabidir. 10 yıllık sürenin sonunda, gayrimenkul üzerindeki bu kısıtlamalar sona erer ve sahipleri, mülkiyet haklarını serbestçe kullanabilirler.