Bir kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda artık klasik artış mekanizması sona erer. Tarafların sözleşmede yazdığı oran ya da TÜFE sınırı tek başına belirleyici olmaz.
Bu noktada devreye giren kavram şudur:
Hak ve nesafet ilkesi
Bu ilke, mahkemenin kira bedelini somut olayın koşullarına göre adil şekilde belirlemesini ifade eder.
Hak ve nesafet hangi durumda uygulanır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca:
- 5 yılın dolması halinde,
- Veya 5 yıldan sonra açılan kira tespit davalarında,
mahkeme kira bedelini yalnızca TÜFE oranına göre değil, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak belirler.
Mahkeme neye bakar?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3328 ve 2019/5091 sayılı kararlarında şu ölçütler açıkça vurgulanmıştır:
- Taşınmazın konumu
- Büyüklüğü
- Niteliği
- Emsal kira sözleşmeleri
- Bölgedeki rayiç kira bedelleri
- Ekonomik koşullar
Mahkeme yalnızca matematiksel artış yapmaz. Bilirkişi incelemesiyle gerçek piyasa rayici tespit edilir.
En kritik detay: Eski kiracı indirimi
Hak ve nesafet döneminde mahkeme genellikle şunu yapar:
- Önce emsal kiralara göre rayiç kira bedelini belirler.
- Ardından kiracının eski kiracı olması nedeniyle makul bir indirim uygular.
Bu indirim, kiracının uzun süredir oturuyor olmasının sağladığı bir denge unsurudur. Ama bu indirim, kira bedelinin düşük kalacağı anlamına gelmez.
Hak ve nesafet, TÜFE sınırını aşabilir mi?
Evet.
5 yıl dolduktan sonra mahkeme, TÜFE oranına bağlı kalmak zorunda değildir. Eğer rayiç kira çok yükselmişse, TÜFE’nin üzerinde artışa hükmedilebilir.
Bu nedenle 5. yıldan sonra açılan davalar ciddi kira artışı doğurabilir.
Kiracı açısından risk
Kiracı 5 yılı doldurduğunda şunu bilmelidir:
Artış artık sadece TÜFE ile sınırlı olmayabilir.
Eğer bölgedeki emsaller çok yükselmişse, mahkeme ciddi artışa karar verebilir.
Ev sahibi açısından strateji
5 yıl dolduysa:
- Emsal kira sözleşmeleri toplanmalı,
- Bölgedeki rayiçler somutlaştırılmalı,
- Bilirkişi incelemesi güçlü hazırlanmalıdır.
Zayıf emsal sunulan dosyalarda mahkeme daha düşük bedel belirleyebilir.
Net Sonuç
5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde kira artışı artık sadece TÜFE’ye göre değil; emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek belirlenir.
