SİT Alanı İlan Edildi, Ev Yapamıyorsun: Peki Hakkın Ne?
Sana ait bir arsa var. Parayla aldın, tapulu. Ama bir sabah uyanıyorsun, devlet “burası artık SİT alanı” diyor. Ne inşaat yapabiliyorsun, ne de doğru düzgün kullanabiliyorsun. Zeytin bile ekip biçsen yeterli gelmiyor. Peki bu adil mi?
SİT Alanı Nedir, Ne İşe Yarar?
SİT alanı, tarihi ya da doğal miras taşıyan bölgelerin korunması için ilan edilen özel alanlardır. Ama bu koruma, çoğu zaman malikin cebinden çıkıyor. Neden mi? Çünkü:
- İnşaat yasağı getiriliyor,
- Arazi yıllarca atıl kalıyor,
- Devlet kamulaştırmıyor,
- Ama sen hâlâ vergisini ödüyorsun.
Yani tapu senin ama kullanamıyorsun. E bu mülkiyet mi?
SİT Alanındaki Taşınmaz İçin Devlet Başka Tapu Vermek Zorunda
Eğer arsan SİT alanı ilan edilmişse ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmişse, ilgili mevzuat sana şu hakları tanıyor:
- Bu taşınmaz, başka bir Hazine arazisiyle müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir.
- Bu işlem doğrudan 2863 sayılı Kanun’un 15/f maddesine dayanmaktadır.
- Ama dikkat: Bu hak, taşınmazın tapusuna SİT şerhi işlenmeden önce malik olmuş kişilere tanınır.
- Eğer taşınmazı şerh konulduktan sonra aldıysan, takas veya kamulaştırma hakkın yoktur.
Peki Üzerinde Yapı Varsa Ne Oluyor?
Eğer SİT alanı ilan edilen taşınmazın üzerinde bina veya tesis varsa ve bu yapı koruma amaçlı planla yapılamaz hale geldiyse:
- Malik başvuru yaparsa,
- Yalnızca bu bina ya da tesisin rayiç bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre belirlenip ödenebilir.
Ancak arsanın kendisi için bu hüküm geçerli değildir.
Yani yapı yoksa, sadece arsa varsa, rayiç bedel ödenmesi söz konusu olmaz. Bu detay, çoğu zaman yanlış anlaşılmakta ve sanki arsa için doğrudan para alınabiliyormuş gibi yorumlanmaktadır. Oysa mevzuat, bu hakkı yalnızca mevcut bina veya tesise tanımaktadır.n, hem de devlet bütçesi zorlanmıyor. Ama bu sistemin altyapısı hâlâ gelişmekte.
Kamulaştırma:
Madde 15 – Taşınmaz kültür varlıkları ve bunların korunma alanları, aşağıda belirlenen esaslara göre kamulaştırılır:
a) Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur.
(Ek: 17/6/1987 – 3386/5 md.; Değişik:14/7/2004 – 5226/7 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler, il özel idareleri ve mahallî idare birlikleri tescilli taşınmaz kültür varlıklarını, koruma bölge kurullarının belirlediği fonksiyonda kullanılmak kaydıyla kamulaştırabilirler.
b) Menşei vakıf olup da çeşitli sebeplerle kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetine geçen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların korunma alanlarının kamulaştırılmaları, Vakıflar Genel Müdürlüğünce yapılır. Bu maksat için Vakıflar Genel Müdürlüğü bütçesine yeteri kadar ödenek konur.
c) Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanları, imar planında yola, otoparka, yeşil sahaya rastlıyorsa bunların belediyelerce; sair kamu kurum ve kuruluşlarının bakım ve onarım ile görevli oldukları veya kullandıkları bu gibi kültür varlıklarının korunma olanlarının ise, bu kurum ve kuruluşlarca, kamulaştırılması esastır.
d) Kamulaştırmalarda bedel takdirinde, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz.
e) (Değişik: 17/6/1987 – 3386/5 md.) Kamulaştırma işlemleri, bu Kanun hükümleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine göre yapılır.
f) (Ek: 17/6/1987 – 3386/5 md.; Değişik: 25/6/2009-5917/24 md.) Sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, (…)[11] başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir. Sit alanı ilan edildiği tapu kütüğüne şerh edilen taşınmazları, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında, sonradan edinenlerin talepleri değerlendirilmez. Ancak, Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde, maliklerin başvurusu ve kabulüne ilişkin koşul parsele yönelik uygulanır ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz. Bu parsellerin üzerinde bina veya tesis varsa malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli, 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödenir. Bu bentle ilgili usul ve esaslar Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça çıkarılan yönetmelikle belirlenir.11
Bu hükümle ilgili usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.
Malik Ne Talep Edebilir? (Mevzuatın Bağlayıcı Dayanakları)
Bir taşınmaz hem SİT alanı ilan edilip koruma altına alınabilir, hem de imar planı değişikliğiyle yapılaşma yasağına tabi tutulabilir. Bu gibi durumlarda malikin uğradığı mağduriyeti gidermek için başvurabileceği hukuki yollar farklı iki mevzuatta düzenlenmiştir. Ancak bu düzenlemeler aynı sonucu hedeflese de, dayandıkları kanunlar, şartları ve kapsamları birbirinden oldukça farklıdır. Hangi kanunun sizi bağladığını doğru belirlemek, hak kaybı yaşamamak için kritik önemdedir.
A) 2863 Sayılı Kanun – Madde 15/f: Takas (Trampa) ve Kamulaştırma Hükmü
Eğer taşınmazınız;
bu durumda parselin;
- Kamulaştırılması,
- Veya başka bir Hazine arazisiyle takas edilmesi
gerektiği, 2863 sayılı Kanun’un 15. maddesinin (f) bendinde açıkça belirtilmiştir.
Ancak burada kritik bir kısıtlama yer almaktadır:
Taşınmaz, SİT şerhi konulduktan sonra satın alınmışsa, bu halde malik kamulaştırma ya da takas hakkından yararlanamaz. Çünkü mevzuat, bu tür sınırlamaları önceden bilerek taşınmazı edinenlerin hak iddia edemeyeceğini öngörmektedir.
Bu madde, yalnızca SİT şerhi tapuya işlenmeden önce malik olanları koruma altına alır.
B) 3194 Sayılı İmar Kanunu – Madde 13 ve 18 (7534 sayılı Kanun ile Getirilen Ek Fıkralar)
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesine 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun ile eklenen fıkralarla getirilen “imar hakkı aktarımı” ise farklı bir hukuki çözüm sunar.
Şayet parseliniz;
- Kamu hizmetine ayrılmışsa (örneğin park, yeşil alan, arkeolojik alan vb.),
- Bu nedenle yapılaşma hakkınız fiilen ortadan kalkmışsa,
imar hakkınız, imar planı kararıyla başka bir parselde size tanınabilir.
Bu hak yalnızca SİT alanlarıyla sınırlı değildir. Herhangi bir imar planı değişikliği nedeniyle yapılaşma hakkı ortadan kaldırılan tüm taşınmazlar için geçerlidir.
Özetle, 2863 sayılı Kanun kültürel mirasın korunması amacıyla doğan mağduriyetlere odaklanırken, 3194 sayılı Kanun şehircilik düzenlemeleri nedeniyle yapı yapılamayan taşınmazlara çözüm sunar.
Hangi Mevzuat Sizi Bağlar? Neye Göre Talepte Bulunmalısınız?
Eğer:
- Taşınmazınız SİT alanı ilan edilmişse ve
- SİT şerhi tapu kütüğüne siz almadan önce işlenmişse,
bu durumda 2863 sayılı Kanun’un 15. maddesinin (f) bendi uyarınca
kamulaştırma veya takas talebinde bulunabilirsiniz.
Ancak:
- Taşınmazı SİT şerhi tapuya işlendiği tarihten sonra satın aldıysanız,
- 2863 sayılı Kanun sizi bu konuda korumaz.
Bu durumda devreye 3194 sayılı İmar Kanunu girer ve imar hakkı aktarımı sisteminden faydalanabilirsiniz. Dayanağınız, bu Kanun’un 13. maddesine 7534 sayılı Kanun ile eklenen hükümler olacaktır.
Kısaca: Bu Arsa Benim ama Kullanamıyorum Diyorsan Hakkını Ara!
Şunu bil:
- SİT alanı ilan edilen taşınmazlar tapulu olsa bile ekonomik olarak değersiz hâle gelebilir.
- Devlet kamulaştırma yapmazsa, mahkeme yoluyla tazminat alabilirsin.
- Fiilen bir müdahale olmasa bile, hukuken mülkiyet hakkın zedelenmişse dava açma hakkın doğar.
- Kültürel değerler için ödenmeyen bedeller AİHM tarafından ihlal olarak görüldü.
- İmar hakkı transferi gibi yeni çözümlerle, malikler biraz olsun korunmaya çalışılıyor.
Unutma: Sessiz Kalırsan Kaybedersin!
Devletin üzerine düşeni yapması için senin ses çıkarman gerekiyor. Hukuki mücadele sadece mahkemeye gitmek değil, aynı zamanda hak talep etmektir. Eğer sen susarsan, zeytinliklerin, arsaların, tarihi mirasın birer birer sessizce elinden gider. Ama hak ararsan, işte o zaman adalet konuşur.
