Uygulamada sık rastlanan bir tablo var: Bir şirket taşınmazı satın alıyor ya da kiraya veriyor, ardından şirket ortağı ya da müdürü “ben burada oturacağım / burada çalışacağım” diyerek kiracıyı çıkarmak istiyor. İlk bakışta mantıklı gibi görünse de hukuk bu yaklaşımı kabul etmiyor. Neden? Çünkü ihtiyaç kime aitse dava da ona ait olmalı.
İhtiyaç kime aitse dava da ona ait
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye, kişisel bir ihtiyaç esasına dayanır. Bu ihtiyaç ya gerçek kişiye ya da tüzel kişiye (şirkete) ait olabilir. Ancak ikisi birbirinin yerine geçemez.
Yargıtay yerleşik içtihadı net:
- Gerçek kişi, tüzel kişi olan şirketin ihtiyacı için tahliye davası açamaz.
- Şirket ortakları veya müdürleri de kendi kişisel ihtiyaçlarını gerekçe göstererek şirket adına tahliye davası açamaz.
Bu ayrım usulden değil, esastan bir ayrımdır. Yanlış tarafla açılan dava, en baştan kaybedilmiş bir davadır.
Neden “şirket ortağı” yeterli görülmüyor?
Çünkü şirket ile ortak aynı hukuk kişisi değildir. Şirket ayrı bir tüzel kişiliktir; ortağın kişisel yaşamı ya da iş planı şirketin ihtiyacı sayılmaz.
Örnek:
- Şirket bir ofis kiralamış olsun.
- Şirket ortağı “Ben burada çalışacağım, bu yüzden kiracıyı çıkaralım” derse, bu şirketin ihtiyacı değil, ortağın kişisel tercihidir.
- Bu nedenle bu gerekçeyle açılan tahliye davası reddedilir.
Peki şirket ne zaman tahliye isteyebilir?
Şirket, kendi ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyaç:
- Somut olmalı,
- Faaliyet alanıyla bağlantılı olmalı,
- Gerçek ve samimi şekilde ispatlanmalı.
Örneğin:
- Şirketin büyümesi nedeniyle yeni bir ofise ihtiyaç duyulması,
- Mevcut taşınmazın işletme faaliyetine uygun olmaması,
- Taşınmazın şirket merkezi olarak kullanılacak olması
gibi durumlar, doğru delillerle desteklenirse tahliye talebi kabul edilebilir.
Ortak veya müdür ne yapabilir?
Ortak ya da müdür gerçekten bu taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa iki seçenek vardır:
- Taşınmazı şirketten kiralamak
Şirket maliki ise, ortak taşınmazı şirketten kiralar ve kendi adına tahliye sürecine girmez. - Şirket adına gerçek şirket ihtiyacını ispatlamak
Şirket gerçekten taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa, dava şirket tarafından açılır; “ortağın ihtiyacı” söylemiyle değil, şirketin kurumsal ihtiyacı üzerinden yürütülür.
Pratik sonuç: Kim, hangi gerekçeyle dava açmalı?
- Gerçek kişi malik → Kendi kişisel ihtiyacı için dava açabilir.
- Şirket malik → Kendi kurumsal ihtiyacı için dava açabilir.
- Şirket ortağı/müdürü → Kendi ihtiyacı için şirket adına dava açamaz.
Yanlış kişiyle dava açmak, davayı daha baştan kaybettirir.
