El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davalarında Kimler Sorumlu Olur?

Gayrimenkul hukukunda sık sorulan sorulardan bazıları şunlardır:

• “Bir taşınmazı fiilen kullanan kişi ile şirketi aynı anda sorumlu tutabilir miyim?”
• “İntifa hakkı olan bir kişi, paydaşın rızası olmadan taşınmazı kiraya verebilir mi?”
• “Ecrimisil yani haksız işgal tazminatı hangi durumlarda talep edilir?”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli bu kararı, işte tam da bu sorulara ışık tutuyor. Kararda hem intifa hakkı ile kiralama ilişkisi, hem de el atmanın önlenmesi ve ecrimisilden kimlerin sorumlu tutulacağı net biçimde tartışılmış.

Olayın Özeti

• Davacı, kendi mülkiyetindeki taşınmazlardaki bağımsız bölümlerin davalı şirket ve şirket yetkilisi M tarafından haksız şekilde kullanıldığını ileri sürüyor.
• İtiraz noktası: Davacıya ait payın yarısında babası İ’nin intifa hakkı vardı. Davalılar, bu hakkı kullanarak kendilerini kiracı gösterdi. Ancak intifa hakkı tek başına tüm payı kiraya vermeye yetmez.
• Davacı hem el atmanın önlenmesini (yani haksız kullanımın sonlandırılmasını), hem de ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep etti.

İlk Derece Mahkemesi

• M’nin kira sözleşmesine dayalı kullanımını iyi niyetli saydı.
• Bu nedenle el atmanın önlenmesine kısmen karar verdi ama ecrimisil talebini reddetti.

Bölge Adliye Mahkemesi

• İntifa hakkı tek başına kiralama için yeterli değil dedi.
• Şirket yönünden el atmanın önlenmesine ve ecrimisil ödenmesine karar verdi.
• M yönünden ise “pasif dava ehliyeti yok” diyerek davayı reddetti.

Yargıtay Değerlendirmesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin kritik tespitleri şunlar:

1. TMK 683 – Malik, malını haksız kullanan herkese karşı dava açabilir.
   Malik, sadece şirketi değil, fiilen kullanan M’yi de sorumlu tutabilir.
2. Ecrimisil – haksız işgal tazminatıdır.
   Kira sözleşmesi geçerli değilse, kullanım haksızdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bunu destekliyor (1950 İBK, YHGK 2004).
3. M’nin fiilen kullanımını bizzat ikrar etmesi önemli.
   • Keşifte “ben kullanıyorum” dedi.
   • Temyiz dilekçesinde de bu beyanı tekrar etti.
   • Ayrıca şirketle birlikte kira bedelini tevdi mahalline yatırmak için başvurmuşlar.
     → Yani hem şirket hem de M fiilen kullanıcı ve sorumlu.

Yargıtay’ın Sonuç Kararı

• Bölge Adliye Mahkemesi’nin M’yi sorumluluktan kurtarması hatalı.
• Hem şirket hem M birlikte sorumlu tutulmalıydı.
• Bu nedenle BAM kararı bozuldu. Dosya geri gönderildi.

Bu Karar Bize Ne Anlatıyor?

Yargıtay’ın bu kararı, aslında günlük hayatta çok karşılaşılan bir tabloya netlik kazandırıyor: Taşınmazın sahibi sizseniz ve biri sizin rızanız olmadan kullanıyorsa, ister şirket olsun ister şahıs, sorumluluktan kaçamaz.

Bir başka deyişle, “ben intifa sahibinden kiraladım” ya da “şirket adına değil şahıs olarak kullandım” gibi bahaneler, malikin hakkını ortadan kaldırmıyor. Kullanım varsa, hem kullanan hem de kullandıran hukuken sorumlu tutuluyor.

Bu nedenle mülk sahiplerinin haklarını bilmesi, işgalci konumundaki kişilerin de “geçerli kira sözleşmesi olmadan” risk aldıklarını fark etmesi önemli. Çünkü işin sonunda, ecrimisil adı altında kira bedelinden geri kalmayacak bir tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Unutmayın: Mülkiyet hakkı Anayasa’nın ve Medeni Kanun’un en güçlü koruma altına aldığı haklardan biridir. Bu hak ihlal edildiğinde, doğru bir hukuki yol izleyerek taşınmazınızı koruyabilir ve uğradığınız zararı tazmin ettirebilirsiniz.