Yönetim Planın Değiştirilmesi
Apartmanlar veya siteler, gibi yerleşim birimlerinin yönetim planı, ortak yaşamı düzenlemede kritik bir bileşen olup, ortak alanların kullanımını, aidat toplama yöntemlerini ve yönetim kurulu görevlerini belirler. Böyle bir plana yapılan değişiklikler, maliklerin beşte dördü gibi önemli bir çoğunluğunu gerektirir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28/3
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Tutarlı Bir Yönetim Planının Önemi:
Tutarlı bir yönetim planı, şu noktalar açısından sistematik bir yaklaşım sağlar:
- Ortak Alanların Etkili Kullanımı: Spor salonları gibi ortak alanlar için normları belirleme.
- Aidatların Düzenli ve Adil Tahsili: Her bir kat malikinin ödemelerini yönetme. Temerrüt durumunda faiz oranının kararlaştırılması.
- Yönetim Kurulunun İşlevselliği: Yönetim görevlerini ve sorumlulukları açıkça tanımlama. Sorumluların ve sorumluluk sınırlarının belirlenmesi için önemlidir.
Yönetim Planının Değişiklik Süreci:
Yönetim planındaki değişiklikler, kat maliklerinin 4/5 gibi geniş bir çoğunluğunu gerektirir ve bu süreç genel olarak aşağıdaki adımları içerir:
- Değişiklik Yapılacak Maddelerin Belirlenmesi: İlk adım, değişiklik yapılması istenen yönetim planı maddelerinin belirlenmesidir.
- Kat Malikleri Kurulu Gündemine Alma: Değişiklik önerileri, kat malikleri kurulunda tartışılmak üzere gündeme alınır.
- Oylama Süreci: Kat malikleri kurulunda, değişiklikler için gerekli çoğunluğun sağlanması amacıyla bir oylama yapılır. Eğer gerekli çoğunluk sağlanırsa, yeni yönetim planı hazırlanır.
- Yeni Yönetim Planının Hazırlanması: Eğer gerekli çoğunluk sağlanırsa, yeni yönetim planı hazırlanır.
- Onay Süreci: Yeni yönetim planı, 4/5 çoğunluğu sağlayan kat maliklerince imza altına alınır.
- Tapu Şerhi: Yönetim Planı değişikliği tapuya şerh verilmelidir.
Yönetim Planı Değişikliğinin İptali İçin Dava Açabilir Miyiz?
Yönetim planı değişikliğinde yasal çoğunluk sağlanmamışsa veya sağlanmış olsa bile kanunlara aykırı, imara aykırı veya ahlaka aykırı bir düzenleme getirilmişse mahkemeden iptali talep edilebilir.
Yönetim Planı Değişikliği Yapılmasını İsteyen Değişiklik Davası Açabilir Mi?
Yönetim planı sözleşme hükmünde sayılan kat maliklerinin ortak iradesini gösteren bir tür belgedir. Apartmanın anayasasıdır. Bu kat maliklerinin özgür iradesi ile ortaya çıkacaktır. Hakim kat maliklerinin yerine geçerek böyle bir irade ortaya koyamaz. Bu dava kuvvetle muhtemel reddedilecektir. Kitaplarda aksi görüşte olanlar da vardır.
Yönetim Planı Değişikliğinin İptali Davası Ne Zaman Açılır?
Kamu düzeninden olduğundan çoğunluğu sağlamayan ve emredici hükümlere aykırı değişikliklere karşı her zaman dava açılabilir.
“Somut olayda, davacı, yönetim planının iptalini istediğinden yönetim planının üçüncü maddesi ve .. sayılı Kanunun … maddesi birlikte değerlendirildiğinde, yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği ve yönetim planının iptali kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden bütün kat maliklerinin de açılacak davaya dahil edilmesi gerektiği dikkate alındığında; öncelikle kat maliklerinin tamamının davaya dahil edilip taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilip oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir.” YARGITAY 20. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 287 Karar: 2019 / 1688 Karar Tarihi: 12.03.2019
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğundan değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün olup, kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Belirtilen kanun maddeleri dikkate alındığında dava konusu anataşınmazda yönetim planının değiştirilmesine ilişkin kararların yasada aranan çoğunlukla alınıp alınmadığı, mutlak butlanla hükümsüz sayılıp sayılmayacağı, bunun sonucuna bağlı olarak Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde düzenlenen süre şartına bakılmaksızın işin esasına girilip girilmeyeceği de belirlenip tarafların göstereceği deliller toplandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi yerine, düşünülmeden, mahkemece davanın Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde öngörülen sürelerde açılmaması nedeni ile davanın reddi doğru görülmemiştir.” YARGITAY 20. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 5405 Karar: 2018 / 7152 Karar Tarihi: 07.11.2018
“Mahkemece genel kurul toplantısında alınan 7 nolu kararın kanun hükümlerine uygun olmadığından açılan davanın kısmen kabulü ile … Meydan AVM’nin 03/02/2013 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan 7 nolu genel kurul kararın iptaline, … Meydan AVM’nin 03/02/2013 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan 8, 11 ve 15 nolu genel kurul kararlarının iptaline ilişkin davacı vekilinin vazgeçmesi nedeniyle, bu taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dava konusu anataşınmazın yönetim planında düzenlenen mali yükümlülüklerin yeniden düzenlenmesi anataşınmazda bulunun tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyu ile yapılabileceğinden ve iptali istenen toplantıda ise bu nisabın sağlanmadığı anlaşıldığından yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına karar verilmiştir.” YARGITAY 20.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 984 Karar: 2018 / 930 Karar Tarihi: 13.02.2018
