Alt Kira Yasak Mıdır ? Taşınmazı Alt Kiraya Verebilir Miyiz?
Alt Kira Nedir?
Alt kira, kiracının kiraladığı konut veya çatılı işyerini bir başkasına kiraya vermesidir.
Hukukumuzda alt kira yasaktır. Kiracı kiralamış olduğu gayrimenkulü başkasına kiraya veremez. Kiracının başkasına kiraya vermesi için yani alt kiranın uygulanabilmesi için mülk sahibinin yazılı onayı alınmalıdır.
Mevzuat TÜRK BORÇLAR KANUNU;
II. Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Kiracı Daireyi Başkasına Kiralarsa Ne Olur? Alt Kiraya Vermenin Sonucu Nedir?
Habersiz biçimde gayrimenkulün alt kiraya verilmesi, sözleşmeye aykırılık ve fesih sebebidir. Sözleşmeye açıkça aykırı davranan ve ihlal eden kişi sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Kiracı gayrimenkulü başkasına kiraya verirse Türk borçlar kanunu 316 madde 2 fıkrası gereği yazılı bir bildirimde bulunmak gerekir ve 30 gün süre tanıyarak aykırılığın giderilmesi aksi halde sözleşmeli feshedileceği bildirilmelidir.
“Dava, kira sözleşmesine aykırılık ve fuzuli işgal nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Akde aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre verilmesi gerektiği hüküm altına alınmış olduğundan davacı tarafça gönderilen ve üç günlük süreli ihtarın hukuki sonuç doğurmayacağı göz önüne alındığında, mahkemece davalı şirket yönünden tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.“YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 5967 Karar: 2014 / 7106 Karar Tarihi: 29.05.2014
İhtarnamede alt kiracının çıkarılması, bunu yapmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.
II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve
kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle
yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve
çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde
sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise,
kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi
hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe
aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından
çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen
feshedebilir.
Nasıl İhtar Gönderilir ?
İhtarname noter vasıtasıyla gönderilmelidir. İhtarname şekil şartı değildir. Sözlü de yapılabilir, SMS veya Whatsapp mesajı da geçerli olur. Ancak ispat için en isabetli yol noter ihtarnamesi olacaktır.
Kiraya veren mülk sahibi birden fazla ise hepsinin ihtar göndermesi gerekir.
İhtarname gönderme koşulu sözleşme ile ortadan kaldırılamaz yalnızca süresi farklı kararlaştırılabilir.
Alt Kiracıya İhtarname Gönderilmeli Mi?
Alt kiracı yasal muhtap değildir. Mülk sahibi sözleşmeyi asıl kiracı ile yaptığından asıl kiracıya gönderilen ihtarname yeterlidir. Asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararı alt kiracıyı da bağlar. İyi niyet göstergesi olarak alt kiracıya da ihtarname gönderilebilir.
30 Günlük Süreyi Kısaltabilir Miyiz?
Kanundaki emredici süreleri kısaltamayız ancak uzatabiliriz. 30 gün yerine 45 gün bir süre verilebilir ancak 20 gün süre verilemez. Geçersizdir.
“Davacı tarafından 07.11.2014 tarihinde davalıya keşide edilen ihtarname ile kiralanan sağlı-sollu iki adet taşınmazdan batı tarafında bulunan dükkânın alt kira sözleşmesi ile … isimli şahsa kiraya verilmesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiği belirtilerek, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi ihtar edilmiştir. Yukarıda anlatılan hususlar doğrultusunda konut ve çatılı işyeri olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi gerekirken, davacı kiraya veren tarafından 07.11.2014 keşide tarihli ihtarname ile yedi gün süre verilmiştir. Bu durumda akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartları gerçekleşmediğinden istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9355 E. , 2016/1457 K. 29.02.2016 T.
İhtarname Göndermenin İstisnaları
Kanunda ihtarname gönderilmesi şart olarak belirtilmiş olup tek istisnası kasten ağır bir zarar verilmesi ve süre vermenin artık anlam taşımayacağı ayrıca komşular açısından çekilmez vaziyet alan durumlarda doğrudan dava açılabilir.
Sorumluluk ve Hapis Hakkı, Alt Kiracıya Karşı Hapis Hakkı Kullanımı
Asıl kiracı mülk sahibine karşı sözleşmeden kaynaklı sorumluluk taşır. Kirayı ödeme borcu bakım ve gözetme koruma kollama borçları dahil genel hükümlerde yer alan her türlü borç aynen devam eder.
Her ne kadar yazılı bir sözleşme olmasa da alt kiracı da aynı şekilde mülk sahibine karşı borçludur. Alt kiracı kirasını ödemezse ev sahibi alt kiracının eşyaları üzerinde hapis hakkını kullanabilir.
Hapis Hakkının Sınırı
Hapis hakkının limiti ise alt kiracının asıl kiracıya kadar olan borcu tutarındadır. Büyük sahibi alt kiracıdan kirayı kendisine ödemesini isteyemez. Alt kiracı kirayı asıl kiracıya karşı ödeyecek asıl kiracı da kendi borcunu mülk sahibine ödeyecektir.
Alt kira durumunda sade zinciri gibi bir müteselsil sorumluluk görmekteyiz.
Alt kiracılar üstlerine sorumlu toplamda da hepsi mülk sahibine karşı aynen sorumlu olmaktadır.
Zarardan sorumluluk alt kiracının yapacağı tüm zararlardan asıl kiracı sorumlu olacaktır. Evi alt kiraya veren asıl kiracı bu zarar beni ilgilendirmiyor alt kiracı bu zarara sebep olmuş diyemez.
Alt Kira Nedeniyle Tahliye Davası Kime Karşı Açılır?
Tahliye davası kiracıya karşı açılır. Tahliye kararı alt kiracıyı da kapsayacağından, alt kiracıya karşı ayrıca bir dava açmaya gerek yoktur.
Asıl kiracı ve alt kiracı arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Akdin feshi davası istenilen kişiye açılabilir. Mülk sahibi alt kiracıya karşı da tahliye davası açabilecektir. Ancak, asıl kiracıya karşı açılacak davada önce ihtarname gerektiği unutulmamalıdır
“Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/7663 E. , 2022/2719 K. 03.03.2022 T.
Alt Kiracı Kabul Edilmeyen Durumlar Vardır
Bazı durumlarda kişi alt kiracı olarak kabul edilmez, doğrudan kiracı olarak kabul edilir. Örneği, alt kiracı olarak devam eden kişinin mülk sahibine kira bedelleri yollaması ve mülk sahibi’nin bunları alıp ses çıkarmaması artık aralarında bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelecektir.
Bu durumda alt kiracı fuzuli şagil olarak kabul edilemez. Başka bir örnekte ise anne ve kızı beraber yaşadığı evde, kira sözleşmesinin kızı adına iken, kız evlenip mülkten ayrılırsa annesi alt kiracı olmayacaktır. Eğer anne, kiraları ödemeye devam ediyor ve ev sahibi tarafından da bu duruma itiraz edilmemişse artık kira sözleşmesinin halen devam ettiği ve ayakta olduğu kabul edilir.
Aile Konutu Alt Kiraya Verilebilir Mi?
Aile konutu olan taşınmazın alt kiraya verilebilmesi için diğer eşinde rızası gerekir. Sadece bir eşin rızası aile konutunu alt kiraya vermek için yeterli olmayacaktır.
Sözlü Kira Sözleşmelerindeki Vaziyet
Sözlü kira sözleşmelerinde en büyük sıkıntı ispat noktasındadır. Kanun gereği alt kiranın kural olarak yasak olduğu yani kabul edilmediği kabul edilir. Eğer taraflar aksini ileri sürüyorlarsa yazılı belge ile ispat edilmesi gerekir.
Alt kiraya onay verildiği yazılı belge olmaksızın ispat edilemez ancak alt kira kapsamında içeride başka bir kişinin bulunduğu ve bu kişinin ödediği kiraların ev sahibi tarafından düzenli olarak kabul edildiği varsayımı üzerinde yeni bir kira sözleşmesinin kurulduğu kabul edilebilir.
Ses çıkarmamak suretiyle üstü örtülü bir kabul tanık beyanı ile ispatı olunabilecektir.
Kira Sözleşmesine Aykırılığın Tahliye Sebebi Değil Fesih Sebebi Olduğunu İleri Süren Kararlar Vardır.
Böyle bir durumda mahkeme tahliye değil, akdin feshine karar verirse, artık kiracı işgalci konumunda olacağından tahliye için süre verilmeli, icra kanalı ile tahliye emri yollanmalı, itiraz edilirse icra hukuk mahkemesine başvurularak tahliye kararı alınmasını denemek mantıklı olacaktır.
“Olayımıza gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 1.6.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 4. maddesinde kiralananın kiracı tarafından L… C… tabelası altında L… C… markalarını kapsayan bay, bayan, hazır giyim ürünleri ve aksesuarlarının teşhir, pazarlama ve perakende satışının yapılacağı mağaza olarak kullanılacağı, kiralananın söz konusu amaç dışında hiçbir şekilde depo, toptan satış, showroom, fabrika, satış mağazası vb, biçimlerde kullanılamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Bu maddenin ihlali kiralananın kullanımına dair olmadığından akde aykırılık sebebiyle tahliye sonucunu doğurmaz. Sözleşme hükmünün yerine getirilmemesi söz konusu olduğundan ancak aktin feshini gerektirir. Mahkemece aktin feshine hükmedilmesiyle yetinilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.“YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2011 / 7354 Karar: 2011 / 12104 Karar Tarihi: 01.11.2011
EMSAL KARARLAR
YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 2258 Karar: 2018 / 6300 Karar Tarihi: 04.06.2018
(6098 S. K. m. 316, 322) (818 S. K. m. 256)
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacı, davalılardan … Gıda Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti ile aralarında M1 Merkez … AVM ‘de bulunan 70B nolu mağazaya ilişkin 22.08.2014 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede alt kira veya kullanımın yalnızca kiraya verenin yazılı muvafakati ile mümkün olduğu düzenlendiği halde dava konusu kiralananın diğer davalı … Ltd. Şti. tarafından kullanıldığının tespit edildiğini, 10.02.2015 tarihli ihtar ile akde aykırılığın giderilmesi bildirildiği halde akde aykırılığı gidermeyen davalıların kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı … Gıda Tur.San. ve Tic. Ltd. Şti., “Kumpir Box” markasıyla yaklaşık 35 adet restorana sahip olduğunu ve belirtilen restoranların franchising sistemiyle yönetildiğini, kira sözleşmesi her ne kadar şirket adına imzalanmış ise de kiralanan yerin kullanımının bayiye devredildiğini, aynı kiralanana ilişkin 22.08.2014 tarihinden önce dava dışı … ile kira sözleşmesi imzalandığını, halihazırda aynı kiralanana ilişkin iki adet kira sözleşmesi bulunduğunu, davacının bahsedilen durumdan haberdar olduğunu belirterek davanın reddini dilemiş; diğer davalı … Ltd. Şti. ise davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316. (BK’nun 256.) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Somut olayda; Davacı ile davalı … Gıda Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki 22.08.2014 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde “Kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı düzenlendiği gibi, taraflar arasındaki sözleşmenin 18. maddesinde de “Alt kira veya kullanımın, kira sözleşmesinin 3. şahıslara devri yalnızca kiraya verenin yazılı muvafakati ile mümkündür. ” düzenlemesi mevcuttur. Dosya arasında aynı kiralanana ilişkin davacı ile dava dışı … arasında 02.05.2014 imza tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu halde belirtilen sözleşmenin halen devam edip etmediği anlaşılamamaktadır. Davalı, dava konusu kiralananın davacının bilgisi dahilinde bayi olarak diğer davalı …… Ltd. Şti.’ne alt kiracı olarak kiraya verildiğini savunmuş ise de; 01.01.2015 tarihli franchise sözleşmesinde davalı … Gıda Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. franchise veren, dava dışı …Gıda ….İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ise franchise alan olarak belirtilmiştir. Davalı …… Ltd. Şti. ile dava dışı … ve …Gıda….İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki bağlantı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Mahkemece adı geçen şirketlerin temsilcilerinin tespiti ile ayrıca dava dışı …Gıda ….E.İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı …… Ltd. Şti.’ne ilişkin unvan değişikliği olup olmadığı hususu üzerinde durularak dava dışı … ile aralarındaki ilişkinin tespit edilmesi, bundan sonra sözleşmede kararlaştırıldığı üzere kiraya verenin yazılı muvafakatine ilişkin sözleşme hükümleri üzerinde durulup davalının yazılı muvafakate ilişkin varsa delillerinin ibrazı sağlanıp belirtilen hususların tamamı birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca hükmün davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.06.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
