Mirasçılar Kiracıya “Evi Boşalt” Diyebilir mi? Ev Sahibi Öldüğünde Kiracının Hakları Nelerdir?
Ev sahibinizin hayatını kaybettiğini öğrendiniz. Henüz kırkı çıkmamışken, bu kez başka bir stres kaynağı ile karşı karşıyasınız: Mirasçılar arayıp, “Bu evi sattık, 15 gün içinde çıkmanız gerekiyor” diyor. Peki bu sözlerin hukuki bir dayanağı var mı? Kira sözleşmesi artık geçersiz mi sayılır? Yeni malik sayılan mirasçılar gerçekten kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hukuki karmaşayı netleştirmek ve kiracı olarak haklarınızı bilmek için bu yazıyı mutlaka okuyun.
Ev Sahibi Ölürse Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?
Evet, devam eder.
Türk Borçlar Kanunu madde 310 açıkça belirtmektedir: Kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde —ki ölüm de bu kapsamdadır— kira sözleşmesi tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike, yani mirasçılara geçer.
Başka bir ifadeyle:
Mirasçılar artık ev sahibinizdir ve kira sözleşmesi aynen devam eder.
Hiçbir yeni sözleşme yapılmasına gerek yoktur. Mevcut sözleşme geçerliliğini korur.
Mirasçılar Kiracıya “Evi Boşalt” Diyebilir mi?
Hayır.
Sadece ev sahibinin ölmesi ya da miras yoluyla mülkiyetin el değiştirmesi, kiracının tahliyesi için yasal gerekçe oluşturmaz. Mirasçılar, eski mal sahibinin hak ve yükümlülüklerini devralmış sayılırlar. Bu nedenle:
- Kira süresi devam ediyorsa, sözleşme sona ermeden çıkarma talepleri geçersizdir.
- Kira süresi bitse bile, sadece süreye dayanılarak tahliye istenemez. Tahliye ancak yasal şartlar oluşmuşsa mümkündür.
Mirasçılar Hangi Durumlarda Kiracıyı Çıkarabilir?
Kiracıyı tahliye edebilmek için mirasçıların kanunda belirtilmiş özel şartlara dayanması gerekir. Aksi hâlde yapılan tahliye talepleri hukuken sonuç doğurmaz.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Mirasçılardan biri, taşınmazı kendisi, eşi, çocuğu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak istiyorsa:
- Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtarname göndermeli,
- Bu ihtardan itibaren 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Dikkat:
İhtarname gönderilse bile kiracının hemen evi boşaltması gerekmez. Tahliye ancak mahkeme kararı ile gerçekleşebilir. Ayrıca ihtarname ve dava süresi kaçırılırsa, tahliye hakkı düşer.
2. 10 Yıllık Uzama Süresi Dolmuşsa (TBK m. 347/2)
Kira sözleşmesi, belirli süreli olarak başlayıp 10 yıl boyunca yenilenerek devam etmişse, malikler yeni kira döneminden en az 3 ay önce yazılı bildirim göndererek sözleşmeyi sonlandırabilir. Aksi hâlde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
3. Yazılı Tahliye Taahhüdü Varsa
Kiracı daha önce evi belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve imzalı bir tahliye taahhüdü vermişse, bu belgeye dayanarak tahliye davası açılabilir. Ancak taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde bu davanın açılması gerekir.
Ev Satılırsa Kiracının Durumu Ne Olur?
Mirasçılar evi sattığında, yeni malik de mevcut kira sözleşmesine taraf olur. Ancak bazı istisnai durumlar vardır:
- Yeni malik, evi kendisi oturmak için aldıysa, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtarname göndermeli ve bu ihtardan itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Bu şartlar yerine getirilmeden “evi sattık, 15 gün içinde çıkın” demek hukuken bağlayıcı değildir.
Kiracının Hakları ve Yapması Gerekenler Nelerdir?
Kiracı olarak haklarınızı bilmek kadar, doğru şekilde davranmak da önemlidir:
- Kira ödemelerini düzenli yapmaya devam edin.
- Yeni malikin kim olduğunu öğrenin ve ödemeleri ona yapın.
- Banka üzerinden ödeme yapın. Bu, ileride ispat kolaylığı sağlar.
- Yazılı bir ihtarname almadıkça evi boşaltmak zorunda değilsiniz.
- Sadece sözlü talepler ya da telefonla yapılan bildirimler geçersizdir.
- Noter aracılığıyla resmi bilgi talep edebilirsiniz.
- Tahliye davası açılırsa, derhal hukuki destek alın.
- Elinizdeki kira sözleşmesi, banka dekontları ve iletişim belgelerini saklayın.
Sonuç: Ev Sahibi Ölürse Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Hayır, ev sahibinin ölmesi kira sözleşmesini sona erdirmez. Mirasçılar, sözleşmenin tarafı olur ve yalnızca kanunda belirtilen özel tahliye şartları oluşursa kiracıyı çıkarabilir.
Kiracı, yazılı ihtarname almadan(yazılı ihtarname de tek başına yetmez zorla tahliye için mahkeme kararı gerekir) ve mahkeme kararı çıkmadan evi boşaltmak zorunda değildir.
Mirasçılar “evi sattık” diyerek 15 gün içinde tahliye talep edemez; bu tür beyanlar yasal geçerlilik taşımaz.
