Hissedarlardan Birinin Yaptığı Kira Sözleşmesi Diğerlerini Bağlamaz
Türkiye coğrafyasında yaygın olarak rastlanan bir hukuki problem, mülkiyet haklarına tecavüz eden işgalcilerin varlığıdır. Bu işgalciler, başkasına ait olan mülklere izinsiz olarak yerleşip, o mülkün kaynaklarından faydalanarak haksız bir kazanç elde ederler.
Özellikle miras hukuku bağlamında, bu durum sıkça karşımıza çıkar. Mirasçılardan biri, diğer mirasçıların haklarını göz ardı ederek, işgalciye adeta bir kira sözleşmesi imzalatmış gibi davranır ve “Artık burada kiracısın, kimse seni çıkaramaz” şeklinde bir iddiada bulunur. Ancak, bu durum diğer mirasçıların haklarını ihlal eder ve onların, işgalciye karşı hak iddia etme imkanını doğurur.
Tahliye Olacağını Anlayan İşgalci Kendini Kiracı Gibi Gösterip Kira Hükümlerinden Yararlanmak İster
Eğer diğer mirasçılar duruma müdahale edip “Bu duruma izin vermiyoruz, burada bizim de hakkımız var” şeklinde bir itirazda bulunurlarsa, işgalci kişi fiilen mevcut durumu meşrulaştırmak için harekete geçer. Bu aşamada işgalci, tüm hissedarların banka hesap numaralarını temin ederek, kira ödemesi yapar ve bu ödemeyle sanki meşru bir kira sözleşmesi varmış gibi bir izlenim yaratmaya çalışır. Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarına göre, işgalcinin kira açıklaması ile yolladığı para, mevcut işgali meşru bir kira ilişkisine dönüştürmez. Zira işgalcinin amacı, zorla gönderdiği kira parası ile var olmayan bir kira sözleşmesinin olduğu fikrini dayatmaktır.
Ecrimisil ve Meni Müdahale Davası Açılabilir
Bu nedenle, mülk sahipleri veya diğer mirasçılar, işgalciye karşı ecrimisil davası açabilir ve mülklerinin tahliyesini talep edebilirler.
İşgalcinin Yolladığı Parayı Geri Göndermeli Miyiz?
İşgalci tarafından yapılan ödemelerin hukuki boyutunu değerlendirirken, Yargıtay’ın 2017 tarihli bir kararını ele almak önemlidir. Bu karara göre, işgalci tarafından gönderilen parayı geri göndermek zorunluluğu yoktur ve bu ödeme, kira ilişkisini kabul etmiş sayılmanıza sebep olmaz. Aslında, işgalci tarafından yapılan ödeme, işgal tazminatı olarak değerlendirilebilir. İşgalcinin mülkü kullanmasından dolayı belirli bir miktar tazminat ödemesi yapması gerektiği, hukuk normları içerisinde kabul edilen bir prensiptir.
Yargıtay kararı, işgalcinin yapmış olduğu ödemeyi kabul etmenin bir sakıncası olmadığını belirtir. Bu ödeme, hazırda bulunan bir muhatap varken, gelecekteki riskleri de göz önünde bulundurarak alınabilir. Örneğin, işgalcinin vefat etmesi, ülkeyi terk etmesi, kayıplara karışması veya borca batması gibi durumlar, alacaklının haklarını tehlikeye atabilir. Bu nedenle, hukuki olarak bir ödeme alınabilecekken bunun yapılması tavsiye edilir. Dava süreçlerinin uzun ve karmaşık olabileceği göz önünde bulundurulduğunda, işgalcinin yapmış olduğu ödemeyi kabul etmek, pratik bir çözüm olarak öne çıkar.
İşgal durumuyla karşılaşıldığında, hukuki sürecin doğru yönetilmesi için belirli adımlar atılması önemlidir. İşgalcinin gönderdiği paraların işgal tazminatı olarak kabul edildiğinin açıkça belirtilmesi, bu sürecin önemli bir parçasıdır. Bu durumda, işgalciye gönderilecek ihtarnameye şu hususların yazılması faydalı olacaktır:
- Kira Adı Altında Gönderilen Paranın Kabul Edildiği: İhtarname, işgalcinin gönderdiği paranın kabul edildiğini belirtmelidir. Ancak bu kabul, paranın kira olarak değil, işgal tazminatı olarak alındığı anlamına gelmelidir.
- Ödemelerin İşgal Tazminatı Olarak Kabulü: İhtarnamede, yapılan ve yapılacak tüm ödemelerin işgal tazminatı olarak kabul edileceği ve bu durumun değişmeyeceği açıkça ifade edilmelidir. Yani, işgalcinin kira adı altında yapacağı herhangi bir ödeme, yine işgal tazminatı olarak değerlendirilecektir.
- Gelecekteki Ödemelerin Durumu: İhtarnamede, bundan sonra kira adı altında yapılacak herhangi bir ödemenin de işgal tazminatı olarak kabul edileceği belirtilmelidir.
Bu ihtarname, yarın bir gün mahkemede delil olarak kullanılabilir. İhtarname, işgalcinin gönderdiği ödemelerin mahiyetinin ne olduğuna dair açık bir kanıt sunar ve işgalcinin olası “kira sözleşmesi var” iddialarına karşı mülk sahibinin veya mirasçıların pozisyonunu güçlendirir. Bu yaklaşım, hukuki süreçlerde, işgalcinin eylemlerinin doğru bir şekilde yorumlanmasını sağlayarak, mülk sahibinin veya mirasçıların haklarını korumaya yardımcı olur.
EMSAL KARAR
“Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle kira bedeli adı altında davalı şirket tarafından davacının mevduat hesabına yatırılan ödemelere davacı tarafından bu ödemeleri tahsil etmediğine dair beyanda bulunulmaması, ayrıca davacının dava konusu taşınmazların da bulunduğu 11.11.2008 tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak dava dışı bağımsız bölümler yönünden icra takibine başvurması nedeniyle tahliye taahhütnamesinin davalı tarafından tek taraflı düzenlendiğinden söz edilemeyeceğine göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” YARGITAY HUKUK GENEL KURULU ESAS NO: 2017/1-1268 KARAR NO: 2017/2028
