İmar planı iptal davası nedir? Spor tesisine hissedar yapılan vatandaş dava açabilir mi? DOP ve KOP alanı nasıl ayrılır, hangisi kamu yararına uygun?
Hayatın içinden gerçek bir örnekle başlayalım. Düşünün ki, Gölbaşı’ndaki köy araziniz bir anda “Kentsel Dönüşüm Alanı” ilan ediliyor. Belediyenin yaptığı yeni imar planına göre arazinizin bir kısmı spor tesisi olarak belirleniyor. Sonra bu tesiste siz de “hissedar” yapılıyorsunuz. Ne bina yapabiliyorsunuz, ne de satabiliyorsunuz. Oysa eskiden tapulu arazinizdi. Ne yaparsınız?
İşte bu yazı, tam olarak bu tür sorunlar yaşayan vatandaşlar için yazıldı. Danıştay 6. Dairesinin 2015 yılında verdiği çok önemli bir kararı inceliyoruz. Bu karar, sadece bireysel mağduriyetleri değil, aynı zamanda Türkiye’deki binlerce parselasyon işleminin hukuka uygunluğunu sorgulatacak nitelikte.
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre parselasyon nasıl yapılır?
Parselasyon, bir arsanın kamu yararı doğrultusunda yeniden düzenlenmesidir. Bu düzenleme sırasında belediyeler, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) adı altında arsa sahibinin taşınmazından okul, yol, park, yeşil alan gibi hizmetler için %45’e kadar kesinti yapabilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrım var: DOP kapsamında karşılanması gereken yerler ile KOP (Katılım Ortaklık Payı) adı altında bedel ödenerek yapılacak hizmetler farklıdır. DOP’tan karşılanabilecek alanlar kamusal ve herkesin yararlanacağı nitelikte olmalıdır.
KOP (Katılım Ortaklık Payı) nedir? Kanunda geçiyor mu?
KOP, yani Katılım Ortaklık Payı, doğrudan 3194 sayılı İmar Kanunu’nda açıkça yer alan bir kavram değildir. Ancak uygulamada, imar hukukunda fiilen kullanılan ve özellikle planlama ve parselasyon işlemlerinde ortaya çıkan teknik bir terimdir.
Peki o zaman bu kavram nereden geliyor?
KOP, aslında kamusal altyapı hizmetlerinin bedelli olarak karşılanmasını ifade eder. Yani yol, yeşil alan, okul gibi kamuya terk edilmesi gereken donatılar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ile, kanalizasyon, içme suyu, elektrik gibi teknik altyapılar ise KOP ile yani bedel ödeyerek karşılanır.
KOP neleri kapsar?
KOP’tan karşılanan hizmetler tipik olarak şunlardır:
- Elektrik, doğalgaz, içme suyu ve kanalizasyon hatları,
- Telekomünikasyon altyapısı,
- Yol asfaltlama, kaldırım döşeme, aydınlatma direkleri gibi teknik detaylar,
- Genellikle belediyenin ilgili altyapı birimleri tarafından maliyet hesabı çıkarılır ve vatandaştan para alınır.
Danıştay 6. Dairesinin değerlendirmesi: Hangi durumda iptal kararı verildi?
Uyuşmazlığın Özeti:
Ankara Gölbaşı’nda bulunan bir taşınmazın imar durumu, kentsel dönüşüm kapsamındaki uygulama imar planı ve bu plana dayanarak yapılan parselasyon işlemine karşı dava açılmıştır.
İlk Aşama:
İlk derece mahkemesi sadece parselasyon planını iptal etmiş, ancak uygulama imar planı ve imar durumu belgesi yönünden davayı reddetmiştir.
Danıştay’ın Müdahalesi:
Bu kararı yeterli bulmayan Danıştay 6. Dairesi, “Parselasyon işleminde 3194 sayılı Yasa’nın 18. maddesi ile 2981/3290 sayılı Yasa’nın Ek 1. maddesinin birlikte uygulanma koşullarının araştırılmadığını” belirterek, bilirkişiden ek rapor alınması gerektiğini vurgulamış ve kararı bozmuştur.
İkinci Kez Mahkeme Kararı:
Mahkeme bozma kararına uyarak ikinci bir karar vermiştir. Bu karar da parselasyon planını iptal etmiştir. Gerekçesi şu şekildedir:
- Semt spor tesisi alanı gibi donatılar DOP’tan karşılanmalıydı.
- Ancak bu alanlar KOP kapsamında hisselendirildi.
- Vatandaş spor tesisi hissedarı yapıldı.
- Bu durum arsa düzenleme esaslarına ve kamu yararına aykırıdır.
Karara Katılmayan Görüş: Spor Tesisi KOP’tan Karşılanabilir mi?
Danıştay kararında karşı oy kullanan bir üye ise farklı bir görüş bildirmiştir. Ona göre:
- Spor tesisi gibi donatılar, KOP kapsamında değerlendirilebilir.
- Yani bu tesisin kamu yararı açısından KOP’tan karşılanması, mutlak olarak hukuka aykırı sayılamaz.
- Bu nedenle sadece bu gerekçeyle parselasyon planının iptali yanlış olmuştur.
Bu karşı oy, Türkiye’deki planlama uygulamalarında “kamu hizmeti sunulan alanların nasıl karşılanması gerektiği” tartışmasına akademik düzeyde önemli bir katkı sunmaktadır.
Bu karar neden önemli?
Vatandaş açısından:
Spor tesisi gibi bir alanda hissedar olmak, mal sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan sınırlar. Ne bina yapılabilir, ne satış mümkündür. Bu nedenle hisselendirme yapılan taşınmazlarda kamu hizmeti gerekçesiyle mülkiyet hakkı ihlali yaşanması durumunda idareye karşı iptal davası açılabilir.
Belediye açısından:
Herhangi bir kentsel dönüşüm planında DOP-KOP ayrımı hassasiyetle yapılmalı, kamusal hizmetlerin finanse edilme yöntemi hukuka uygun belirlenmelidir. Aksi takdirde parselasyon işlemleri iptal riski taşır.
İmar Planındaki Spor Tesisi Nedeniyle Hissedar Oldum, Dava Açabilir miyim?
Eğer siz de aşağıdaki durumlardan birini yaşıyorsanız, idari dava açma hakkınız doğmuş olabilir:
- Tapulu arsanız üzerinde artık bina yapamaz duruma geldiyseniz,
- Taşınmazınız spor tesisi, yeşil alan, park gibi amaçlarla gösterildiği halde sadece hissedar yapıldıysanız,
- Size ait parselde bağımsız kullanım hakkınız fiilen kalmadıysa,
- İmar planı değişikliği ya da parselasyon işlemi size önceden bildirilmeden yapıldıysa…
İdare mahkemesinde açılacak iptal davalarıyla hem planın hem de parselasyon işleminin hukuka uygunluğu denetlenebilir.
İmar Mağduruysan Yalnız Değilsin: Ne Yapmalı?
Planlama işlemleri ve parselasyon kararları, teknik bir uzmanlık alanıdır. Bu nedenle açılacak davalarda:
- İmar hukukunda deneyimli bir avukatla çalışılması,
- İmar planlarının DOP/KOP ayrımlarının bilirkişi raporlarıyla ortaya konması,
- Sürelerin kaçırılmaması (genellikle 60 gün içinde dava açılması gerekir) çok önemlidir.
