Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintilerinin Yapılamaması Sebebiyle Malik Borçlandırılması Ve İmar Kanunu 18 Düzenlemesi
1. Düzenleme Ortaklık Payının Hukuki Niteliği ve Genel Esaslar
DOP, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen ve taşınmazların yüzölçümlerinden bedelsiz olarak ayrılan bir paydır. Bu kesinti, düzenleme sahasındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmesi için gerekli olan umumi hizmet alanlarının (yol, park, yeşil alan, okul, sağlık tesisi vb.) tahsisini sağlamak amacıyla yapılır.
Kanunun açık hükmü uyarınca, bu payların taşınmaz maliklerinden ek bir bedel talep edilmeden, doğrudan taşınmazın yüzölçümünden kesilmesi esastır.
Ancak bu genel ilkeye istisna getiren durumlar bulunmaktadır. Mevzuat, bazı özel hallerde, mevcut yapılar nedeniyle DOP kesintisi yapılamaması veya taşınmazın yüzölçümünün yetersiz olması durumunda, DOP kesintisinin bedele dönüştürülerek tahsil edilmesine olanak tanımaktadır.
DOP Kesintisi ve Bedele Dönüştürmenin Arkasındaki Mantık
Bu durumu anlamak için DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisinin hukukî mantığını ve imar uygulamalarının temel amacını kavramak gerekir.
1. DOP Kesintisinin Hukuki Dayanağı ve Amacı
DOP kesintisi, taşınmaz sahiplerinden, düzenleme alanındaki kamu hizmetleri (yol, park, otopark, okul, ibadet yeri vb.) için gerekli alanları sağlamak amacıyla alınır. İmar Kanunu’nun 18. maddesi bu kesintinin yasal zeminini oluşturur. Bu süreçte:
- Bedelsiz Kesinti: Normal şartlarda, taşınmazın yüzölçümünden %45’e kadar bir kısmı bedelsiz olarak kamu hizmetlerine tahsis edilir.
- Toplum Yararı: Bu düzenlemenin amacı, yerel yönetimlerin imar uygulamaları yoluyla bölgenin ihtiyaç duyduğu altyapı ve sosyal donatı alanlarını oluşturmasıdır. Yani, maliklerin taşınmazlarının bir kısmı, düzenleme sonucu artan değer karşılığında kamu yararına kullanılır.
2. DOP’un Bedele Dönüşmesi Durumu
Bazı özel hallerde DOP’un yüzölçümden kesilmesi mümkün olmayabilir. Bu haller:
- Taşınmazın Küçük Yüzölçümü: Taşınmazın yüzölçümü, kesinti yapıldığında kullanılabilir bir parsel oluşturamayacak kadar küçükse.
- Mevcut Yapılar: Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda, yapının korunması gerekiyorsa kesinti yapılamaz. Bu durumlarda DOP kesintisi, taşınmaz malikinin araziden bir pay yerine parasal bir bedel ödemesi ile karşılanır. Bu yöntem, İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile belirlenmiştir.
3. Malik Neden Borçlu Duruma Düşüyor?
Taşınmazın sahibi, DOP kesintisini karşılamak üzere taşınmazından fiziksel olarak bir alan veremiyorsa, bunu parasal bedelle karşılaması gerektiği kabul edilir. Çünkü:
- Değer Artışı: İmar düzenlemesi, taşınmazın değerini artırır. Örneğin, düzensiz bir arsa düzenlenip imar parseline dönüştürülür ve yeni altyapı olanaklarından faydalanır. Malikin bulunduğu yere çocuk parkı, yeşil alan, altyapı gibi hizmetler gider. Malik, bu artışın karşılığında kamu hizmetlerine katkı yapmalıdır.
- Eşitlik İlkesi: Diğer malikler taşınmazlarından DOP kesintisi yapılırken, kesinti yapılamayan maliklerin yalnızca bu avantajdan yararlanması adil olmayacaktır. Bu nedenle, bu katkının bedel olarak ödenmesi talep edilir.
Yan komşunun taşınmazının neredeyse yarısı olan %45’lik kısmı park-bahçe olarak ayrılmışken hemen bitişikteki 5 katlı bina maliklerinin hiçbir külfete girmeden aynı hakka sahip olması eşitliği bozacaktır.
4. Bedelin Ödenmemesi Halinde Yaptırımlar
Eğer malik, DOP’un bedele dönüştürülmesine rıza göstermez ve ödeme yapmazsa, İmar Kanunu’nun 18. maddesi, idareye şu yetkileri tanır:
- Tapu İşlemi Yasağı: Malik, bedel ödenmedikçe taşınmaz üzerinde satış, devir gibi tasarruf işlemleri yapamaz.
- Ruhsat Verilmeme: Malik, taşınmazı üzerinde yeni bir yapı inşa etmek veya mevcut yapıyı değiştirmek istediğinde ruhsat alamaz. Bu yaptırımlar, maliklerin ödeme yapmasını teşvik etmek için getirilmiştir. Malik, bu bedeli ödemediği sürece taşınmazını üçüncü kişilere devredemez, bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
- Bedel Ödenmezse Her Sene Güncellenir “Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenir.
“Açıklama: Eğer malik, bedeli belirlenen süre içinde ödemezse, bu bedel, yeniden değerleme oranı ile güncellenerek artırılır. Bu da malikin gecikme nedeniyle daha fazla ödeme yapmak zorunda kalmasını sağlar.
İmar Kanunu M.18;
Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.
DOP Kesintisi ve Kamulaştırma İlişkisi
- DOP Kesintisinin Yapılamaması veya Bedel Tahsili
- Eğer taşınmazın yüzölçümü çok küçükse veya üzerinde yapı bulunması gibi teknik sebeplerle DOP kesintisi yapılamıyorsa, bu DOP bedeli malik tarafından nakit olarak ödenmek zorundadır.
- Malik bu bedeli ödemediğinde, imar uygulaması ile ilgili işlemleri (tapuda işlem yapılması, ruhsat verilmesi) durdurulur.
- Kamulaştırma Süreci
- Malik, DOP bedelini ödememeye devam ederse, ilgili idare kamu hizmeti alanı olarak belirlenen taşınmaz kısmını kamulaştırma yoluyla edinebilir.
- Bu durumda, idare taşınmazın kamulaştırılacak kısmı için malike kamulaştırma bedeli öder. Ancak bu ödeme sırasında, daha önce ödenmeyen DOP bedeli, kamulaştırma bedelinden mahsuben tahsil edilir.
- Nasıl Mahsup Yapılır?
- Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca taşınmazın rayiç bedeli üzerinden belirlenir.
- Örnek:
- Taşınmazın kamulaştırılan kısmı için belirlenen rayiç bedel 100.000 TL ise,
- Malik, ödenmemiş DOP bedeli olarak 20.000 TL borçluysa,
- İdare, malike yalnızca 80.000 TL ödeme yapar. Kalan 20.000 TL, malik tarafından ödenmeyen DOP borcuna mahsup edilir.
- Bu Süreçte Malikin Hakları
- Malik, kamulaştırma bedeline ilişkin tespit edilen rayiç bedelin düşük olduğunu düşünürse, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi çerçevesinde kamulaştırma bedeline itiraz edebilir.
5. Malik Neden “Borçlu” Sayılıyor?
Malik, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisinin bedele dönüştürülmesi nedeniyle “borçlu” görünse de, bu durum aslında teknik bir ifade olup, kamu yararına yapılan bir düzenlemeden kaynaklanan toplumsal bir yükümlülüğe katılma sorumluluğunu ifade eder. Malik, durduk yere bu yükümlülüğe tabi tutulmaz; bu yükümlülük, taşınmazından DOP payı kesilemediği için ortaya çıkar.
Eğer bir taşınmazdan DOP kesintisi yapılamazsa—örneğin, taşınmazın tamamı yapıyla kaplıysa veya yüzölçümü yetersizse—bu durum diğer taşınmaz sahiplerine kıyasla bir eşitsizlik yaratır. Çünkü DOP, imar düzenlemesi sonucu ortaya çıkan kamu hizmetlerinin maliyetinin mal sahipleri arasında adil bir şekilde paylaşılmasını sağlar. DOP kesintisi yapılan maliklerin taşınmazlarından kamu hizmetleri için alan ayrılırken, kesinti yapılamayan maliklerin bu maliyete katılmaması, eşitlik ilkesine aykırıdır.
Bu eşitsizliği gidermek için, kesilemeyen DOP payı, malike parasal bir yükümlülük olarak yansıtılır. Böylece, DOP kesintisi yapılan diğer maliklerle eşitlik sağlanır. Malik, bu parasal katkıyı ödeyerek, hem kamu hizmetlerinin maliyetine katılmış olur hem de taşınmazının imar düzenlemesiyle kazandığı avantajlardan sorumlu bir şekilde faydalanır. Bu, toplumsal denge ve adalet ilkelerine uygun bir yöntemdir.
Hukuki olarak, “borç” ifadesi, malikin ödemesi gereken bu katkıyı tanımlamak için kullanılır. Ancak bu, malikin kişisel bir borcu değil, taşınmazının değer artışı nedeniyle topluma katkı yapma yükümlülüğü olarak değerlendirilir. Malik, bu katkıyı ödeyerek, imar düzenlemesinin sağladığı avantajlara katılmış ve kamuya olan sorumluluğunu yerine getirmiş olur.
Sonuç
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), şehirlerin ihtiyaç duyduğu altyapı ve sosyal alanların oluşturulması için taşınmaz sahiplerinin katkıda bulunmasını sağlayan bir yöntemdir. Örneğin, bir taşınmazın tamamı yapıyla kaplıysa veya herhangi bir sebeple DOP kesintisi yapılamıyorsa, malik parasal katkı yoluyla bu yükümlülüğe dahil edilir.
Amaç, kesinti yapılan ve yapılmayan taşınmaz sahipleri arasında adil bir denge kurmaktır. Malik, imar düzenlemesi sonucu artan taşınmaz değerinden faydalanırken, kamu hizmetlerine de katkısını sunmuş olur.
