Yeni Sözleşme Var Mı Yok Mu?
Günümüzde kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan konulardan biri, kira bedelinin güncellenmesi sırasında ortaya çıkan hukuki tartışmalardır. Peki tarafların kira bedelini yeniden belirlemek amacıyla imzaladığı bir protokol, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi kapsamında “yeni sözleşme” sayılır mı? Ve bu durum, kira süresini baştan başlatır mı?
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2025 tarihli kararı, bu soruya net bir yanıt veriyor: Hayır.
Olayın Özeti
- Taraflar arasında 01.04.2011 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunuyordu.
- TBK m. 347 uyarınca 10 yılı aşan kira ilişkilerinde kiraya veren, belirli şartlar altında tahliye talep edebilir.
- Kiraya veren, 26.10.2023 tarihinde noter aracılığıyla kiracıya tahliye ihtarnamesi gönderdi.
- İhtarname, 09.11.2023 tarihinde kiracıya tebliğ edildi.
- Taraflar, ihtarnameden sonra arabuluculuk sürecine başvurdu ve 26.04.2024 tarihinde anlaşmaya vardı.
- Arabuluculuk anlaşmasında kira bedelinin yeniden belirlendiği bir ek protokol imzalandı.
Hukuki Sorun: Protokol Yeni Sözleşme midir?
Kiracı, 2022 yılında imzalanan ek protokolün yeni kira sözleşmesi niteliğinde olduğunu, dolayısıyla TBK m. 347 uyarınca 10 yıllık sürenin yeniden başlaması gerektiğini savundu.
Mahkeme ise şunları tespit etti:
- Taraflar arasında 01.04.2011 başlangıçlı asıl kira sözleşmesi devam ediyor.
- 2022 yılında yapılan protokol, sadece kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik.
- Bu protokol, kira sözleşmesinin esas unsurlarını değiştirmiyor, yeni bir kira ilişkisi kurmuyor.
- Dolayısıyla TBK m. 347’de belirtilen “10 yıllık sürenin sıfırlanması” söz konusu değil.
TBK m. 347 Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu m. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin bitiminde kiracının sözleşmeyi uzatma hakkını düzenler. Ayrıca 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeden yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu karara göre:
- Taraflar sadece kira bedelini belirlemek için protokol imzaladıysa, bu protokol yeni kira sözleşmesi sayılmaz.
- 10 yıllık uzama süresi, ilk sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmaya devam eder.
Kararın Önemi
Bu karar, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde “protokol” ve “yeni sözleşme” kavramlarının karıştırılmasının önüne geçiyor.
- Ev sahipleri için: Protokol imzalasanız bile, bu TBK m. 347’deki 10 yıllık süreyi baştan başlatmaz.
- Kiracılar için: Sadece kira bedelinin artırılması ya da belirlenmesi amacıyla imzalanan belgeler, size yeni 10 yıl kazandırmaz.
Sık Sorulan Sorular
1. Kira bedelini artıran protokol imzaladım. Tahliye süresi yeniden başlar mı?
Hayır. Protokol yeni sözleşme niteliğinde olmadıkça TBK m. 347’deki süre değişmez.
2. Yeni sözleşme sayılması için ne olmalı?
Tarafların kira ilişkisini tamamen yeni şartlarla baştan kurması gerekir. Örneğin başlangıç tarihi, süre, taşınmazın tanımı ve kira bedeli gibi esas unsurların yeniden düzenlenmesi gerekir.
3. Ev sahibim 10 yıl doldu diye tahliye istiyor, protokol imzaladık ama yeni sözleşme değil. Haklı mı?
Evet, mahkeme bu durumda ev sahibinin tahliye talebini geçerli sayabilir.
