Hatalı Tapu Kaydı Sebebiyle Devlete Karşı Tazminat Davası

Tapu Kaydının Hatalı Tutulması Sebebiyle Tazminat Davaları – Yüksek Mahkeme Kararlarından Öğrenilenler

1. Hukuki Dayanak: TMK Madde 1007

Türk Medenî Kanunu’nun 1007. maddesi bu davaların temel yasal dayanağıdır. Buna göre:

• Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan kusursuz sorumluluk ilkesiyle sorumludur.
• Dava Hazine aleyhine adliye mahkemelerinde (asliye hukuk) açılır.
• Bu sorumluluk, özel hukuk ilkeleriyle belirlenecek olup idari yargının değil, adli yargının görevi kapsamındadır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546, T.02.03.2026)

2. Hazinenin Sorumlu Tutulabilmesi İçin Aranan Üç Şart

Kararlar üç temel koşulun bir arada bulunmasını aramaktadır:

a) Tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zararın doğmuş olması
b) Hukuka aykırı bir eylemin bulunması
c) Zarar ile eylem arasında illiyet (nedensellik) bağının bulunması

Sahte vekâletname ile gerçekleştirilen tapu devirlerinde, tapu memuru telefon teyidi almış olsa dahi “denetim görevinin yeterli özenle yapılmadığı” tespit edilirse illiyet bağının kesildiğinden söz edilemeyeceği ve Hazine’nin sorumlu tutulacağı vurgulanmaktadır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)

3. Tazminat Miktarının Belirlenmesi – En Kritik Kural

a) Gerçek zarar ilkesi: Tazminat, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmaya eşit olmalıdır. “Tazminat miktarı, zarara yol açan eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse o durumun yeniden tesisine yetecek miktarda” olmalıdır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)

b) Değerlendirme tarihi:

• Tapu kaydı iptal edilmişse → dava tarihi esas alınır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)
• Tapu kaydı henüz iptal edilmemişse (örn. orman şerhi varsa) → yine dava tarihi esas alınır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546, T.02.03.2026)

c) Taşınmazın vasfına göre değer belirleme yöntemi:

• Arsa için: Dava tarihine yakın, taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü emsal satışlar getirtilir; emsallerin üstün ve eksik yönleri ayrı ayrı açıklanarak kıyaslama yapılır. Ayrıca dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu, imar veya kadastro parseli niteliği ilgili Belediye ve Tapu Müdürlüğünden sorulur. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)
• Arazi için: İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verileri kullanılarak münavebe ürünlerine göre gelir metodu esas alınır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/3999, K.2025/16384, T.08.12.2025)

d) Tazminata dahil EDİLMEYECEK kalemler: Emlak komisyon bedeli, tapu harcı, emlak vergisi ve tapu iptal davasındaki yargılama giderleri tazminat hesabına eklenmez. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)

4. Orman Şerhi Nedeniyle Tazminat

• Taşınmazın tapusu iptal edilmeden yalnızca orman şerhi konulması da tazminat hakkı doğurur; zira şerh mülkiyet hakkını fiilen kısıtlar.
• Tapu iptal davasının açılmasını beklemeden, şerhin kesinleşmesiyle tazminat talep edilebilir.
• Bu durumda da Hazine’ye karşı TMK m.1007 kapsamında adli yargıda dava açılır.
• Arsa niteliğindeki taşınmaza emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslama yapılarak değer biçilmesi gerekir. (Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546, T.02.03.2026)

5. Sahte Vekâletname – Hazine Sorumluluğu

• Sahte vekâletnameyi bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi iyi niyetli sayılamaz (TMK m.1024/1).
• Ancak davacı tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın almışsa ve sahte düzenlemeyi tespit edemeyecek konumdaysa, Hazine bu kişinin zararını tazmin etmek zorundadır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)
• Şahısların cezai mahkûmiyeti Hazine sorumluluğunu kaldırmaz; Hazine ile birlikte diğer davalılar müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026)

6. Faiz Hesabı

• Dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi esastır.
• Tazminat talebi ıslah yoluyla artırılmışsa, artırılan kısım için faiz ıslah tarihinden işlemeye başlar; tamamına dava tarihinden faiz işletilmesi bozma sebebidir. (Yargıtay 3.HD, E.2025/3083, K.2026/273, T.21.01.2026)

7. Görevli Mahkeme ve Husumet

• TMK m.1007 kapsamındaki davalar adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görülür, idari yargı görevli değildir. (Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546, T.02.03.2026)
• Davalı sıfatı Maliye Hazinesi‘dir.
• Hazine harçtan muaftır, bu nedenle aleyhine verilen kararlarda harç tahsil edilmez. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553, T.02.03.2026; Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546, T.02.03.2026)
• Pasif husumet itirazı (Hazineye husumet yöneltilemez savunması) bu davalarda kabul görmemektedir. (Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546, T.02.03.2026)

8. Yolsuz Tescil (Kadastro Hataları) Kaynaklı Davalar

• Kadastro çalışmaları sırasında yolsuz tescil yapılmışsa (örn. vakıf mallarının Hazine adına tescili) bu durum da TMK m.1007 kapsamında değerlendirilir.
• Vakıf yasaları (5737 sayılı Kanun’un geçici 7 ve 11. maddeleri) kapsamındaki tazminatlar da aynı madde çerçevesinde ele alınır; ancak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bu yasaların yürürlük tarihi itibarıyla değerlendirilir. (Yargıtay 3.HD, E.2025/3083, K.2026/273, T.21.01.2026)

9. İnfaza Elverişlilik Zorunluluğu

• Mahkemelerin kuracağı tapu iptali/tescil hükümleri, infaz aşamasında tereddüt ve şüpheye yol açmayacak netlikte olmalıdır; HMK m.297/2 gereği bu zorunludur.
• Pay miktarı, bağımsız bölüm numarası, blok bilgisi gibi hususlar açıkça belirtilmelidir.
• Dava sırasında taraf ölürse, ölü kişi adına değil mirasçılar adına tescil kararı verilmelidir. (Yargıtay 1.HD, E.2025/5956, K.2025/5950, T.15.12.2025)

10. Tahsise Dayalı Davalarda Tazminat Sınırı

• 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında yapılan bir tahsis işlemi iptal edilmişse, tazminat rayiç değer üzerinden değil, ödenen bedelin güncellenmiş değeri üzerinden hesaplanır.
• Tahsis yapan kurum ile Hazine (veya ilgisiz bakanlık) ayrı tutulmalıdır; tahsisi yapan kurum kimse davada pasif husumet sıfatı o kuruma aittir. (Yargıtay 7.HD, E.2025/4706, K.2025/5085, T.27.11.2025)

Özet: Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Davalı olarak Maliye Hazinesi gösterilmeli, adli yargıda (asliye hukuk) dava açılmalıdır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/12026, K.2026/3546)
2. Değerlendirme tarihi olarak dava tarihi esas alınmalı, taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu kesinleştirilmelidir. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553)
3. Tazminat hesabı için doğru yöntem uygulanmalıdır: arsa ise emsal karşılaştırma, arazi ise gelir metodu. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553; Yargıtay 5.HD, E.2025/3999, K.2025/16384)
4. İmar planı içindeki konum, kadastro/imar parseli niteliği araştırılmalıdır. (Yargıtay 5.HD, E.2025/8532, K.2026/3553)
5. Faizin doğru tarihten işletilmesine ve ıslah durumunda ıslah tarihinin ayrıca gözetilmesine dikkat edilmelidir. (Yargıtay 3.HD, E.2025/3083, K.2026/273)
6. Hüküm infaza elverişli biçimde kurulmalı, pay oranları ve parsel bilgileri net olmalıdır. (Yargıtay 1.HD, E.2025/5956, K.2025/5950)