3 Yıllık Sözleşme 3'er Yıl Mı Uzar?

1. Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerlidir? Süre Dolunca Ne Olur?

Kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılabilir. Uygulamada 3 yıl, 5 yıl veya daha uzun süreler üzerinden anlaşma sağlansa da, kira hukuku açısından süre bitiminde sözleşmenin kendiliğinden bir yıl uzayacağı dikkate alınmalıdır (TBK m. 347).

Önemli Hususlar:

Kira sözleşmesi süre bitiminde otomatik olarak bir yıl uzar.
3 yıllık bir sözleşme, süre dolduğunda tekrar 3 yıl daha uzamaz. Sadece 1 yıl uzama uygulanır.
Kira tespit davası için sözleşme süresi değil, ilk kira başlangıç tarihi baz alınır (TBK m. 344).
Tahliye davalarında ise on yıllık uzama süreci kira sözleşmesinin başlangıcı esas alınarak hesaplanır.

2. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

TBK m. 344 uyarınca, kira tespit davası açabilmek için 5 yılık bir sürenin dolmuş olması gerekir. Kiracı ile yapılan anlaşma 3 yıllık, 5 yıllık veya daha uzun da olsa, kira tespit davasına konu edilebilecek tarih, ilk sözleşme başlangıcına göre hesaplanır.

Örnek:

01.06.2021 tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesi 01.06.2024’te sona erer.
Ancak TBK 347 gereğince kendiliğinden 1 yıl uzar.
Kira tespit davası ise 01.06.2026’ya kadar açılamaz.
Kira tespit davası açılabilecek tarih 02.06.2026

3. Kira Sözleşmesi Bitince 3 Yıl Daha Uzatılır mı?

Hayır. TBK 347’ye göre kira sözleşmesi bittiğinde, tekrar 3 yıl gibi bir uzama uygulanmaz. Sözleşme sadece 1 yıl uzar.

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
Genel olarak
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin
süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla
bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi
sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her
uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep
göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi
sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya
kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yanlış Bilinenler ve Gerçekler:

3 yıllık sözleşme bittiğinde tekrar 3 yıl uzar. ❌ YANLIŞ
Kira sözleşmesi bittiğinde 1 yıl uzar. ✅ DOĞRU

4. 10 Yıllık Tahliye Davası Nasıl Hesaplanır?

Tahliye davalarında ise on yıllık uzama süreci kira sözleşmesinin bittiği tarih esas alınarak hesaplanır.

Örnek:

01.06.2021 başlangıç tarihli ve 3 yıllık kira sözleşmesi olan bir iş yerinde kiracı oturmaya devam ettiyse, süre 3+10+1 yıl olarak hesaplanır.
Tahliye davası 01.06.2035 yılında açılabilir.

5. Kiracı ve Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Ev sahibi kira tespit davası açacaksa, 5 yılın dolmasını beklemelidir.
Kiracı, kira sözleşmesi otomatik olarak 1 yıl uzayacağı için evde kalmaya devam edebilir.
Ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa, sözleşme süresi +10+1 yıl beklemelidir.