Ev Sahibi Hangi Şartlarda Kira Tespit Davası Açabilir?
Kira artışları hem kiracılar hem de ev sahipleri için en çok tartışma yaratan konulardan biridir. Bu noktada hukuki bir yol olarak başvurulan kira tespit davası, belirli şartlara ve sürelere bağlanmıştır. Her yıl keyfi olarak açılamaz; Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan kurallara göre açılması gerekir. İşte kira tespit davasının hangi aralıklarla açılabileceğine ve hangi durumlarda açılmasının mümkün olduğuna dair tüm detaylar:
Ev Sahibi 5 Yıldan Sonra Tekrar Kira Tespit Davası Açabilir mi?
Kira sözleşmesinin 5 yılı dolduğunda ev sahibi bir kez kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, rayiç bedeller dikkate alınarak mahkeme kararıyla tespit edilir. Peki ev sahibi ertesi yıl yeniden dava açabilir mi?
Cevap: Evet, açabilir. Ancak bu bir tehdit aracı değildir; yasal haklar ölçüsünde mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 hükmü açık: “Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda” kira bedeli yeniden hâkim tarafından belirlenebilir. Ancak, uygulamada 5. yıldan sonra her yıl dava açılması mümkündür, fakat mahkemeler genellikle esaslı bir değişiklik yoksa önceki kararı takip eder.
Özetle:
- Ev sahibi 5. yıl dolunca dava açmışsa ve mahkeme kira bedelini rayiç düzeyde belirlemişse, bir sonraki yıl tekrar dava açması yasal olarak mümkün olsa da, aynı konuda tekrar dava açmak hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
- Kira piyasasında ciddi bir değişiklik olmadıkça, önceki karar geçerli sayılır. Mahkemeler bu tür davaları geri çevirebilir veya yeni bir bedel belirlemez.
Kiracı olarak bu durumu nasıl değerlendirmelisiniz?
- Ev sahibinizin “her yıl yeniden dava açarım” söylemi hukuki bir temele dayanabilir; ancak bu, mahkemede her yıl kazanacağı anlamına gelmez.
- Hakkaniyete aykırı, baskı oluşturan bu tür beyanlara karşı soğukkanlı davranmalı ve önceki mahkeme kararını gerekirse avukatınızla birlikte yorumlamalısınız.
- Aynı konuda tekrar dava açılması durumunda, önceki kararın kesinleştiğini ve yeni bir rayiç değişikliği olmadığını ispatlamak sizi korur.
Kira ilişkileri karşılıklı güvene dayalı yürür. Ancak bu güvenin kötüye kullanıldığı durumlarda hukuki danışmanlık almak, en etkili koruma yoludur.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası hangi yasa hükümlerine dayanır? Kira tespit davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerine dayanır. Ayrıca TBK m. 343 ve 346 gibi maddeler de sözleşmenin içeriğine müdahale sınırlarını belirler.
Kira tespit davası her yıl açılabilir mi? Evet. Ancak beş yıl dolmadan açılan davalarda sadece TÜFE oranında artış yapılabilir. Beş yılın dolduğu her yeni dönemde rayiç bedele göre yeniden dava açmak mümkündür (TBK m. 344 ve 345).
Kira tespit davası kaç yılda bir rayiç bedele göre açılabilir? TBK m. 344/3 hükmüne göre, sözleşmenin beş yılı doldurmasıyla birlikte kira bedeli emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenebilir. Bu durum her beş yılın sonunda tekrar edilebilir.
5 yıl dolmadan önce açılan davalarda mahkeme rayiç bedele göre kira belirleyebilir mi? Hayır. TBK m. 344/1-2 uyarınca 5 yıl dolmadan açılan davalarda yalnızca TÜFE oranı esas alınır. Rayiç bedel ancak beş yıldan sonra dikkate alınır.
Beş yıl dolduktan sonra her yıl dava açılabilir mi? Evet. Uygulamada 5 yıl dolduktan sonra her yıl kira tespit davası açılabilir. Ancak esaslı artışlar genellikle her 5 yılda bir yapılır. Mahkeme, aradaki farkın çok açık olması halinde daha erken artışlara da hükmedebilir.
Ev sahibi aynı konuda her yıl dava açabilir mi? Açabilir. Ancak önceki kira tespit kararı varsa ve kirada olağanüstü bir değişiklik yaşanmadıysa, yeni dava açmak hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Kira sözleşmesi yabancı para cinsinden yapılmışsa, kira tespit davası açılabilir mi? Evet. TBK m. 344/4’e göre, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıldan sonra dövizdeki değişimler ve rayiç bedel dikkate alınarak yeni bir kira bedeli belirlenebilir.
