1. Önalım Hakkı Nedir? (Madde 732)
Bir arsanız ya da tarlanız var diyelim ve bu taşınmaz birkaç kişiye ortak. Ortaklardan biri payını başkasına satarsa, diğer ortaklara bir “öncelikli alma hakkı” doğuyor. Buna önalım hakkı deniyor. Yani, yabancı biri ortak olmasın diye önce mevcut ortaklar devreye girebilir.
2. Önalım Hakkı Nerede Kullanılamaz? (Madde 733/1)
Eğer satış icra veya mahkeme yoluyla (cebri artırma) oluyorsa, önalım hakkını kullanamazsınız. Çünkü bu artık açık artırmadır, herkes alabilir.
3. Önalım Hakkından Vazgeçme (Madde 733/2)
- Bu haktan tamamen vazgeçmek istiyorsanız, resmi senet yapıp tapuya şerh koymanız gerekir.
- Ama sadece o satış için hakkınızı kullanmak istemiyorsanız, basit yazılı bir belgeyle “ben bu satış için önalım hakkımı kullanmıyorum” diyebilirsiniz. Bu satıştan önce de olabilir, sonra da.
4. Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer? (Madde 733/3)
Satış yapıldığında alıcı veya satıcı diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirmek zorunda.
- Bildirim geldikten sonra 3 ay içinde dava açmazsanız hakkınız düşer.
- Her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçti mi hakkınız tamamen sona erer.
5. Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? (Madde 734)
- Bu hak dava açılarak kullanılır. Yani gidip “ben bu payı almak istiyorum” diye dava açmalısınız.
- Mahkeme kabul ederse, pay sizin adınıza tapuya tescil edilir.
- Ama öncesinde, hâkimin belirlediği süre içinde satış bedelini ve tapu masraflarını mahkemenin belirlediği yere yatırmanız gerekir. Yoksa hakkınızı kaybedersiniz.
Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Hükmü gereği bu dava alıcıya karşı açılmalıdır.
Özetle:
- Ortaklardan biri payını satarsa, diğer ortakların öncelikli alım hakkı vardır.
- Bu hak açık artırmalarda geçerli değildir.
- Vazgeçme resmi senetle ya da yazılı olarak yapılabilir.
- Bildirimden 3 ay, satıştan 2 yıl geçince hak düşer.
- Kullanmak için dava açılır ve bedel yatırılır.
Ön Alım Hakkında Bedelin Yüksek Gösterilmesi Kötüye Kullanım Sayılır mı?
Taşınmazlarda önalım (şufa) hakkını bertaraf etmek amacıyla satış bedelinin olduğundan yüksek gösterilmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Satıcı ile alıcı, gerçekte rayiçten düşük bir fiyata anlaşıp resmi senette yüksek bedel yazdırarak, “paydaş bu bedeli ödeyemez, dolayısıyla önalım hakkını kullanamaz” düşüncesiyle hareket edebilmektedir.
Ancak Yargıtay bu davranışı açıkça kötüye kullanım (TMK m. 2/2 anlamında hakkın kötüye kullanılması yasağı) olarak nitelendirmektedir. Şu husus önemlidir:
- Ön alım hakkı sahibi dava açtığında mahkeme yalnızca tapudaki satış bedeline bakmaz.
- Satışın gerçek bedeli ve taşınmazın rayiç değeri araştırılır.
- Eğer resmi senetteki yüksek bedelin, önalım hakkını engellemek için hileli olarak yazıldığı tespit edilirse, mahkeme bu bedeli esas almaz.
- Bu durumda önalım hakkı rayiç bedel üzerinden kullanılabilir.
Önalım Hakkında Satış Bedeli Muvazaası ve Noter Bildirimi Tartışması: Yargıtay Ne Dedi?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 17.04.2025 T. 2025/1132 E. 2025/2083 K.
TMK’nin 733/3. maddesi uyarınca satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğünün bulunduğu, dosya kapsamında noter aracılığıyla bildirime dair bir evrak bulunmadığından, önalım hakkı satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılarak kullanıldığından, açılan dava süresinde olup davalı vekilinin süre yönünden istinaf itirazları da yerinde görülmediği, ne var ki, dava konusu 433 ada 1 (eski 240 ada 1) parsel sayılı taşınmazda yeni yapılan imar uygulaması ile yüz ölçümünün ve payların değiştiği anlaşıldığından davalı adına kayıtlı pay dava konusu akitte 13168/66155 iken 433 ada 1 parsel sayılı taşınmazda ise davalı adına kayıtlı hissenin 13167/66661 olduğu, mahkemece 13168/66155 pay üzerinden karar verildiği, hükmün bu haliyle infaza elverişli olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kamu düzeni yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, 433 ada 1 parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı olan 13167/66661 hissesinin iptal edilerek davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafça depo edilen bedelin nemalarıyla birlikte hükmün kesinleşmesine müteakip davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
- Davacı, hissedar olduğu taşınmazdaki satıştan haberdar olmadığını, WEBTAPU’dan 21.06.2023’te öğrendiğini söyleyerek payın kendi adına tescilini talep etmiştir.
- Davalı, taşınmazı 03.10.2022’de 450.000 TL’ye aldığını, davacının daha önce satıştan haberdar olduğunu ve davanın süresinde açılmadığını ileri sürmüştür.
İlk Derece Mahkemesi, davalı tacir olduğundan satış bedelini düşük gösterdiği yönündeki iddiasının dikkate alınamayacağını belirterek tapudaki bedel üzerinden davayı kabul etmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi, davalının kendi muvazaasına dayanamayacağını, bildirim noter aracılığıyla yapılmadığından davanın süresinde olduğunu, ancak imar uygulamasıyla pay oranlarının değiştiğini tespit ederek kararı kaldırmış ve infaza elverişli şekilde yeniden kabul kararı vermiştir.
Yargıtay (temyiz aşaması), davalının ileri sürdüğü tüm itirazları (süre, bedel, vekalet ücreti, kötü niyet iddiası) yerinde görmemiş, BAM kararını 6100 s. HMK m. 370 uyarınca onamıştır.
Net sonuç: Önalım hakkı geçerli sayıldı, davacının hissesi adına tescil kararı kesinleşti, temyiz reddedildi.
Satış Bedeli ve Muvazaa İddiası
- Satış tapuda düşük gösterilmiş olsa bile, davalı taraf (alıcı) kendi muvazaasına dayanamaz.
- Mahkeme, önalım hakkı davasında tapuda yazılı satış bedeli üzerinden hüküm kurar. Gerçek bedel iddiası tacir açısından dinlenmez.
Önalım Hakkında Süre
- TMK m. 733 gereği önalım hakkı, satış noter aracılığıyla bildirilirse 3 ay, her durumda en fazla 2 yıl içinde kullanılabilir.
- Bildirim yapılmamışsa, davalı tarafın “davacı WEBTAPU’dan öğrenmişti” savunması yeterli olmaz. Yargıtay, resmî bildirim yoksa süre başlamaz ilkesini teyit ediyor.
İmar Uygulaması ve Pay Değişiklikleri
- Taşınmazda imar uygulaması sonucu pay oranları değişse bile, önalım hakkı devam eder. Mahkeme kararının infaza elverişli olması için güncel tapu kaydı dikkate alınır.
Kötü Niyet İddiaları
- Davacı taşınmaz değerlenince hakkını kullandı diye kötü niyet isnadı tek başına sonuç doğurmaz. Yasal hakkın kullanılması kötüye kullanım sayılmaz.
Usuli Kazanılmış Hak – Vekalet Ücreti
- BAM kararında vekalet ücreti yönünden eleştiriler yapılmış olsa da, Yargıtay bunu bozma sebebi saymamış. Buradan çıkan ders, usuli kazanılmış hak iddialarının da somut olaya göre sınırlı uygulanacağıdır.
Önalım Hakkı Sadece Satışta Geçerlidir.
Olayın Özeti
- Davacı, ortak olduğu taşınmazda 05.01.2018 tarihli satışla davalıya geçen payı önalım hakkı ile almak için dava açtı.
- Davalı ise bunun gerçek bir satış değil, kardeşler arasında miras sebebiyle yapılan bir takas işlemi olduğunu söyledi.
İlk Derece Mahkemesi
- “Önalım hakkı ancak gerçek satış varsa kullanılabilir” dedi.
- Burada gerçekte satış olmadığını, işlemin takas niteliğinde olduğunu kabul ederek davayı reddetti.
Bölge Adliye Mahkemesi
- Davacının istinaf başvurusunu esastan reddetti.
Yargıtay (7. HD, 13.02.2024)
- Ön alım hakkı TMK m. 732–734’e dayanır, ama sadece satış sözleşmesinde kullanılabilir.
- Tarafların kardeş oldukları, işlemin aslında miras taksimi/takas niteliğinde olduğu sabit görüldü.
- Bu nedenle önalım hakkı doğmamıştır.
- Dolayısıyla Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı onandı.
- Ayrıca, duruşmalı temyiz yapıldığından 17.100 TL vekalet ücreti davacıdan alınıp davalıya verilmesine hükmedildi.
Çıkan Ders
- Önalım hakkı sadece gerçek satışlarda geçerlidir. Takas, bağış, miras paylaşımı veya başka bir devir yolunda önalım hakkı kullanılamaz.
- İşlemin satış gibi gösterilmesi yetmez; mahkeme işlemdeki gerçek iradeyi araştırır.
- Paydaş, ancak üçüncü kişiye yapılan gerçek satışa karşı önalım davası açabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamındaki Pay Devirlerinde Önalım Hakkı Kullanılamaz
Olayın Özeti
- Davacı, ortak olduğu taşınmazda davalının 02.01.2017 ve 11.05.2017 tarihli pay alımlarını gerekçe göstererek önalım hakkını kullanmak istedi.
- Davalı, kendisinin zaten 2016’da aynı taşınmazdan pay aldığını, yani zaten paydaş olduğunu, dolayısıyla önalım hakkının ileri sürülemeyeceğini savundu. Ayrıca taraflar arasında 08.06.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu belirtti.
İlk Derece Mahkemesi
- Davanın süresinde açıldığını ve bedelin yatırıldığını kabul ederek önalım talebini haklı buldu, davayı kabul etti.
Bölge Adliye Mahkemesi
- Davalının 2016’da paydaş olduğu sabit görüldü.
- Paydaş aleyhine önalım hakkı kullanılamayacağı vurgulandı.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yapılan pay devirlerine karşı önalım hakkı kullanmanın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu belirtildi.
- Bu gerekçelerle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırıldı, dava reddedildi.
Yargıtay 7. HD (24.01.2024, 2023/333 E., 2024/471 K.)
- TMK m. 732 uyarınca önalım hakkı sadece payın üçüncü kişiye satılması halinde doğar.
- Davalı, dava konusu satışlardan önce paydaş olduğundan artık “üçüncü kişi” değildir.
- Bu durumda davacı, paydaşına karşı önalım hakkı kullanamaz.
- BAM’ın ret kararı usul ve kanuna uygun bulundu ve ONANDI.
Çıkan Ders
- Önalım hakkı, ancak üçüncü kişiye satış yapılırsa doğar.
- Taşınmazda önceden paydaş olan kişiye yapılan pay devrinde önalım hakkı kullanılamaz.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı devirler önalım hakkı kapsamında değerlendirilemez; böyle talepler kötüye kullanım sayılır.
Paydaşın Paydaşa Satışı Önalım Hakkı Doğurur mu? Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 09.01.2024 T. 2023/2918 E. 2024/67 K.
“Dairenin ilamı ile \”dava konusu … tarihli satış işlemi bakımından, davacının ve davalıya pay satan …’ın dava konusu taşınmazda satış tarihinde fiilen kullandığı yer mevcut olduğundan fiili taksim olgusu gerçekleştiğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiği, dava konusu … tarihli satış bakımından ise, davalı … tarihli satış işlemiyle taşınmazda paydaş haline geleceğinden ve taşınmazda paydaş olan davalıya karşı sonraki tarihli satışlar nedeniyle ön alım hakkı kullanılması mümkün olmadığından dava konusu … tarihli satış işlemi yönünden de davanın reddi gerektiği\” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemenin kararı ile davanın reddine karar verilmiştir. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.“
Olayın Özeti
- Davacı, annesi ve kardeşinin paylarını 2009’da davalıya satmaları üzerine önalım hakkına dayanarak payların kendi adına tescilini istedi.
- Davalı, taşınmazda fiili taksim (fiilen bölüşüm) olduğunu savundu.
Yargılama Süreci
- İlk karar (2016): Mahkeme davayı reddetti.
- Yargıtay (2017): “Fiili taksim araştırılmalı” diyerek bozdu.
- Mahkeme (2021): Fiili taksim ispatlanamadığı gerekçesiyle bu kez davayı kabul etti.
- Yargıtay (2022): Bozdu.
- 28.05.2009 tarihli satışta davacının ve satıcının taşınmazda fiilen kullandığı yerler bulunduğu için fiili taksim gerçekleşmiş sayıldı, önalım hakkı doğmaz.
- 26.06.2009 tarihli satışta ise davalı zaten ilk satışla paydaş olduğundan, paydaş aleyhine önalım hakkı kullanılamaz.
- Sonuç: Her iki satış yönünden de davanın reddi gerekir.
- Mahkeme (2023): Bozmaya uydu, davayı reddetti.
Yargıtay 7. HD (09.01.2024, 2023/2918 E., 2024/67 K.)
- Mahkemenin bozmaya uygun verdiği ret kararı usul ve kanuna uygun bulundu.
- Davacının “fiili taksim yoktur” yönündeki temyiz itirazları yerinde görülmedi.
- Karar ONANDI.
- Davacı, davalı lehine 17.100 TL vekalet ücretine mahkum edildi.
Çıkan Ders
- Fiili taksim varsa önalım hakkı yoktur. Paydaşlar fiilen bölüşmüş ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa önalım iddiası dinlenmez.
- Paydaş paydaşa karşı önalım hakkı kullanılamaz. Bir kişi taşınmazda paydaş olduktan sonra ona yapılan yeni satışlara karşı önalım hakkı işletilemez.
- Bozmaya uyulduğunda kazanılmış hak oluşur. Mahkeme, Yargıtay’ın bozma gerekçesiyle bağlıdır; davacı bunu temyizde tartışamaz.
