Mülkiyet Hakkı Nedir?
Mülkiyet hakkı, bir kişi ya da bir kuruluşun sahip olduğu şeyi kontrol etme ve kullanma hakkı demektir. Bu hakkın sahibi, sahip olduğu şeyi istediği gibi kullanabilir, kiraya verebilir, satabilir veya başkalarına devredebilir. Yani, o şey üzerinde tam anlamıyla söz sahibi olma yetkisine sahiptir.
Mülkiyet, bir şeyin tamamen sizin olduğunu ve onun üzerinde dilediğiniz gibi tasarruf edebileceğinizi düşündüren büyülü bir kelime olabilir. Ancak, hayat her zaman bu kadar basit değil.
Özellikle birden çok insanın aynı mal üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda, bu tam anlamıyla kontrol etme hakkı bazen bir labirente dönüşebilir. İşte bu noktada karşımıza çıkan ve bizi bu labirente sokan kavram “paylı mülkiyet”tir. Bu kavramın içindeyken, sahip olduğunuz pay ne kadar büyük olursa olsun, diğer pay sahiplerinin haklarına saygı duymak zorundasınız.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın mülkiyet hakkının birden fazla kişi arasında bölünmüş olmasını ifade eder. Örneğin, bir ailenin üyeleri arasında miras yoluyla geçen bir evin mülkiyet hakkı, bu aile üyeleri arasında paylaşılabilir. Ancak her bir paydaşın, bu mülkiyet hakkını dilediğince kullanma yetkisi sınırlıdır. İşte bu sınırlılık, bir paydaşın kendi payını habersizce bir üçüncü kişiye satmasını engeller.
Paylı Mülkiyet Özgürlüğü Kısıtlar
Özellikle paylı mülkiyette, sahip olduğunuz payın boyutu bazen beklenmedik etkiler yaratabilir. Diyelim ki, bir 10 dönümlük tarlada sadece 50 metrekarelik bir hisseniz var. Bu, göz önüne alındığında oldukça küçük bir alan gibi görünebilir. Ancak bu küçük alanda bile sahip olduğunuz mülkiyet hakkı, o tarlanın kalan kısmında serbestçe hareket eden diğer paydaşları etkileyebilir.
Bunu daha iyi anlatmak için, küçük bir hikaye ile bu durumu aydınlatalım:
Ahmet, babasından kalan 10 dönümlük tarlanın sadece 50 metrekarelik bir kısmını miras olarak almıştı. Diğer kuzenleri, tarlanın geri kalanını paylaşmışlardı. Bir gün, Ahmet tarlasını ziyaret etmeye karar verdi ve 50 metrekarelik kısmına bir bahçe yapmaya karar verdi. Ahmet’in bu küçük bahçesi, kuzenlerinin tarlasını ikiye böldü. Artık kuzenleri, tarlanın bir tarafından diğer tarafa geçmek için ya Ahmet’in bahçesinin etrafından dolanmak ya da ondan izin almak zorundaydılar. Bu durum, tarlanın çok daha büyük bir kısmına sahip olan kuzenlerini şaşırttı. Ahmet, sadece 50 metrekarelik bir alanda nasıl bu kadar etkili olabilirdi?
Ön Alım Hakkı ve Ayrıcalığı
Paylı mülkiyette, bir paydaşın payını satma niyeti olduğunda, diğer paydaşların bu satın alma işleminde öncelikli hakları vardır. İşte bu öncelikli hak “ön alım hakkı” olarak adlandırılır. Ön alım hakkı, bir paydaşın mülkiyetindeki payını üçüncü bir kişiye satmadan önce diğer paydaşlara teklif etme zorunluluğunu doğurur. Diğer bir deyişle, bu ayrıcalıklı hak sayesinde, bir taşınmazda payı olan bir kişi, bu taşınmazın bir başkasına satılmasında öncelikli olarak söz sahibi olur.
Örnekle açıklamak gerekirse: Yukarıdaki örnekte gördüğümüz gibi, Ahmet ve iki kuzeni, Ahmet’in 50 metrekarelik hissesi yüzünden tarlada rahatça çalışamaz hale gelmişler; tarlaya girip çıkarken zorunda kalmışlar. Bu örnekte, bu durumun çözümü için Ahmet’in 50 metrekarelik hissesinin satın alınması gerekecektir. Ancak Ahmet, bu 50 metrekarelik hisseyi İstanbullu bir yatırımcıya satar ise, bu kez kuzenlerin Önalım hakkı devreye girecektir. Çünkü kuzenler, yıllardır bu tarlaya emek vermiş, yatırım yapmışlar ve bu tarlanın kendilerinden habersiz başka bir kişiye satılmasını istememektedirler. Bu durumda, Ahmet’in kuzenleri bir gayrimenkul uzman avukata danışırlarsa, Ahmet’in sattığı taşınmazın alıcısına karşı açacakları bir öne alım davası ile bu yeri parasını ödeyerek kendileri alabilirler.
Ön Alım Hakkının Kullanılması ve Hukuki Süreç
Ön Alım Davası Nedir?
Ön alım davası, bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını, diğer paydaş ya da paydaşların bilgisi dışında bir üçüncü kişiye satmasında, geride kalan paydaşların bu satışa öncelikli olarak müdahil olma hakkını ifade eder.
Bir Örnek Üzerinden İncelenmesi:
Ahmet, ailesinden kalan 10 dönümlük tarlanın sadece 50 metrekarelik bir kısmını miras olarak almıştı. Diğer kuzenleri tarlanın geri kalanını aralarında paylaşmışlardı. Bir gün, Ahmet maddi sıkıntıları nedeniyle 50 metrekarelik kısmını İstanbullu bir yatırımcıya satmaya karar verdi. Ancak Ahmet, bu satışı gerçekleştirmeden önce, tarla üzerinde hak sahibi olan diğer kuzenlerine satış teklifinde bulunmalıydı. Ahmet, bu adımı atlamış ve yatırımcıya doğrudan satış yapmıştı. Kuzenler, bu satışı öğrendiklerinde, ön alım haklarını kullanarak bu satışa itiraz etme hakkına sahip olduklarını bilmekteydiler.
Yasal Ön Alım Hakkı:
Taşınmazın paydaşları, mülkiyet haklarındaki paylarını satarken, diğer paydaşlara bu satıştan haberdar etmeleri hukuki bir zorunluluktur. Ahmet’in kuzenlerine noter yoluyla bu satışı bildirmesi gerekiyordu. Bildirimden sonraki 3 aylık süre içerisinde kuzenler, ön alım haklarını kullanarak satışa itirazda bulunabilirler.
Husumet ve Ön Alım Davası:
Bu tür bir dava, satışı gerçekleştiren Ahmet’e karşı değil, tarlayı satın alan İstanbullu yatırımcıya karşı açılır. Bu, dava sürecinde dikkate alınması gereken bir detaydır.
Dava Açma Süreci:
Ön alım hakkının ihlali durumunda, Ahmet’in kuzenlerinin bu hakkı kullanarak dava açabilmesi için Ahmet’in noter aracılığıyla bildirimde bulunmasından itibaren 3 aylık bir süreleri vardır. Ancak bu dava hakkı, hiçbir koşulda 2 yılı aşamaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Ön alım davaları, tarlanın bulunduğu bölgenin asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu durumda, eğer tarla Ankara’da ise, bu dava Ankara’daki bir asliye hukuk mahkemesinde açılacaktır.
Konut veya iş yerlerinde ortaklık durumunda ön alım hakkı nasıl kullanılır?
Bir daire veya iş yeri miras yoluyla kalabilir. İki kardeş bu miras kalan yerde %50 hisse sahibi olarak mülkiyet hakkını kullanabilirler. İsterlerse satabilirler, isterlerse kiraya verebilirler. Ancak bazen kardeşler arasında anlaşmazlık yaşanabilir. Evde oturan büyük kardeş, küçük kardeşle kavga ettikten sonra onun eve girmesini yasaklayabilir ve kullanımını engelleyebilir. Böyle bir durumda küçük kardeş, kendi hissesini bir başkasına satarak abisinden intikam almayı ya da onu zor duruma düşürmeyi amaçlayabilir.
Verilen bu örnekte, büyük kardeş, ön alım davası açarak tapuyu alan kişiye karşı yasal haklarını kullanabilir. Tapuda gösterilen rayiç bedel üzerinden %50 hisseyi parasını ödeyerek kendisi alabilir. Eğer büyük kardeş, hisseyi alacak parayı bulamazsa ne olacaktır? Yeni hissedar olan kişiye karşı kira ödeme borcu altına girebilir. Yeni hissedar, ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmazın satışını talep edebilir. Sonuçta yeni alan kişinin de mülkiyet hakkı olacaktır. Bu nedenle bu tür davaların zamanında açılması önerilir.
Arsa Ve Tarlalarda Önalım Hakkının Kullanılması
Tarla ya da arazide ortak mülkiyet söz konusu olduğunda, ön alım hakkının kullanımı nasıl gerçekleşir? Birçok hissedarlı arazilerde ya da tarlalarda bazı hissedarlar, kendi paylarını düşük fiyatlarla başka kişilere satabilirler. Bu tür durumlarla karşılaşıldığında, tapuda gösterilen bedel üzerinden ön alım davası açmak mümkündür. Uzman ekibimiz, Türkiye’nin neresinde olursa olsun bu tür durumları tespit edip hızla dava sürecini başlatmaktadır. Gayrimenkul konusunda deneyimli ekibimiz, her ay ortalama 2-3 benzer dava açarak müvekkillerini temsil etmektedir.
Tapu Kayıtlarına Nasıl Ulaşabilirim?
Peki, tapu kaydı nasıl incelenebilir?
Eğer tapu üzerinde mülkiyet hakkınız varsa, ilgili tapu kayıtlarını inceleme hakkınız bulunmaktadır. Fakat bazen tapu dairelerinde memurların tutumu nedeniyle bazı sıkıntılar yaşanabilir. Böyle durumlarda, avukatlık hizmetlerimizden danışmanlık alabilirsiniz.
Avukat Tapu İnceleyebilir
Avukatlık Kanunu’na göre, tapu kayıtlarını inceleme yetkimiz vardır. Eğer doğrudan bir tapu kaydına erişim sağlayamıyorsanız, bizim aracılığımızla ilgili tapu bilgilerine ulaşabilirsiniz. Tapunun bulunduğu yerin Türkiye’nin neresinde olduğu fark etmeksizin, ülkenin her köşesinde hizmet vermekteyiz.
Hisseli Gayrimenkul Satışında İhtar Mekanizması
Bir gayrimenkulde pay sahibi olan bir kişi, satış yapmayı planladığında diğer hissedarlara ihtarname göndererek satış niyetini bildirmelidir. Bu ihtarnamede, satışa konu olan gayrimenkulün teklif edilen bedeli ve satışa konu olan hissenin büyüklüğü belirtilmelidir. Diğer hissedarlara, teklifin tebliğinden itibaren 3 aylık bir süre tanınmalıdır. Eğer bu süre zarfında hissedarlardan bir teklif gelmezse, ihtarnamenin tebliğiyle başlayan 3 aylık sürenin sonunda gayrimenkul, üçüncü bir kişiye satılabilecektir. Eğer diğer hissedarlar gayrimenkule talip olup bedel konusunda anlaşırlarsa, kanuni ön alım hakkı davası açılmasına gerek kalmadan, hissedar gayrimenkulu satın alabilecektir.
Üçüncü Kişinin İhtar Hakkı
Eğer gayrimenkulü bir üçüncü kişi satın alırsa, bu kişi de diğer hissedarlara ihtarname çekerek hissesini satmayı teklif edebilir. Hissedarlar 3 ay içerisinde teklife yanıt vermezlerse, bu kişi gayrimenkulü başkasına satma hakkına sahip olacaktır. Ancak, teklife olumlu yanıt veren hissedarlar da olabilir. Bu ihtarname, tebliğ tarihinden itibaren 3 aylık sürenin başlamasını sağlar ve bu süre zarfında kanuni ön alım hakkı, yani şufa hakkı, zaman aşımına uğrayabilir.
Tapuda Gösterilen Değerin Gerçekten Farklı Olması Durumu
Bazı durumlarda, gayrimenkulün gerçek değeriyle tapuda gösterilen değer arasında büyük farklar olabilmektedir. Örneğin, gerçekte 1 milyon lira değerinde olan bir gayrimenkul, tapuda 3 milyon lira olarak gösterilmiş olabilir. Bu tür durumlar, diğer hissedarların ön alım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla gerçekleştirilebilir. Ancak, bu tür hareketler muvaza (hile) iddiası doğurabilir. Mahkeme, bu tür iddialar karşısında gayrimenkulün rayiç bedelini araştırır ve gerçek değeri üzerinden bir karar verir. Emsal içtihatlar da bu yönde sonuçlara ulaşmıştır.
Fiili Taksim Nedir?
Fiili taksim, Yargıtay içtihatlarıyla Türk hukukunda yerini almış bir kavramdır. Bu kavramın en temel tanımı, mülkiyet hakkına sahip olan paydaşların, taşınmazı kendi aralarında bölüşerek her birinin belirli bir kısmını kullanmasıdır. Ancak burada karşımıza çıkan soru şudur: Fiili taksimde olan bir mülk, ön alım hakkına tabi olabilir mi?
Herkese Bir Daire Düşüyorsa Önalım Hakkı Kullanılabilir Mi? Fiili Taksim Halinde Ön Alım Hakkı
Her hissedara birer daire düşmesi durumunda ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı sıkça merak edilen bir konudur. Bazen, bir kişi vefat ettiğinde miras olarak birden çok gayrimenkul, birden fazla kişi adına kayıtlı olabilir. Örneğin, Ahmet vefat ettiğinde 3 oğluna 3 adet daire miras bırakmışsa, bu 3 dairede bütün çocuklar el birliğiyle mülkiyet halinde, yani iştirakli mülkiyet şeklinde sahip olurlar. Bu durumda her bir kardeşin 3 ev üzerinde eşit mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Ancak eğer aralarında fiili bir taksim yapılmışsa – yani her bir kardeş daireleri gerçekte eşit olarak bölüşmüş ve bu şekilde kullanıyorsa – bir kardeş kendi kullanımına ait olan daireyi başka birine satarsa, diğer kardeşlerin ön alım hakkını kullanmaları mümkün olmayacaktır.
Fiili Taksimin Şartları ve Hukuki Sonuçları
Fiili taksimin varlığını kabul edebilmek için belirli koşulların gerçekleşmesi gerekir:
- Yasal ön alım hakkının etkileyebileceği bir taşınmazın bulunması,
- Bu taşınmazın paydaşlar arasında bölüştürülmüş olması,
- Bölüşülen kısımların her paydaş tarafından kullanılıyor olması.
Fiili taksim gerçekleştiğinde, yasal ön alım hakkının geçerli olmadığına dair doğrudan bir yasal düzenleme bulunmamakla birlikte, taşınmazın kullanım şeklinin paydaşlar arasındaki uzun süreli bir uygulama veya anlaşma ile belirlenmiş olması, dürüstlük kuralı gereğince bu durumun korunması gerektiği anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi, hakların dürüst bir şekilde kullanılmasını zorunlu kılar ve hakkın kötüye kullanılmasını engeller. Fiili taksim, bu maddeyle de hukuki bir temele oturtulmuştur.
Dürüstlük Kuralı ve Önemi
Dürüstlük kuralı, hukuk düzeninin en temel taşlarından biridir. Bu kural, bireylerin haklarını kullanırken dürüst olmalarını, verdikleri sözleri ve yaptıkları anlaşmaları çiğnememelerini talep eder. Bireylerin verdikleri sözlerin arkasında durmamaları durumunda, hukuk düzeni, bu kişilere hukuki koruma sağlamaz.
Örnek Olay: Kardeşler Arasında Fiili Taksim ve Dürüstlük Kuralı
Bir taşınmazda pay sahibi olan Ahmet, Mehmet ve Hasan kardeşler aralarında anlaşarak bu taşınmazı fiilen taksim etmişlerdir. Bu taksim sonucunda her bir kardeş, taşınmazın belirli bir kısmını bağımsız olarak kullanmaktadır. Yıllarca bu anlaşmaya uygun bir şekilde yaşamlarını sürdüren kardeşlerden Hasan, bir gün Mehmet ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle, Mehmet’in kullandığı kısmı satın almak isteyen bir üçüncü şahsa satmaya karar verir. Mehmet, bu satışı öğrendiğinde hukuki yollara başvurarak ön alım hakkını kullanmak ister. Ancak burada unutulmamalıdır ki; Hasan, başlangıçta fiili taksim anlaşmasını kabul etmiştir ve bu durum, taraflar arasında zımnen bir sözleşme niteliğindedir. Hasan’ın sonradan bu anlaşmayı ihlal ederek taşınmazın bir kısmını satmaya çalışması, hukuki olarak dürüstlük kuralına aykırıdır. Sonuç olarak, Mehmet’in ön alım hakkını kullanarak Hasan’ın bu satışını engellemesi mümkündür.
Emsal Hukuk Genel Kurul Kararı
“Dava ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Somut olayda, mahallinde
12.04.2012 günü yapılan keşif sonucu düzenlenen 04.05.2012 tarihli bilirkişi raporuna ekli krokide (A)
ile işaretli bölümün Ş. F.’nın, (B) ile işaretli bölümü O. I.’ın, (C) ile işaretli bölümün davacının, (D) ile
işaretli bölümü S. F.’nın kullandığı, kalan kısmın ise boş arsa niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi
raporuna ekli krokiden de anlaşılacağı üzere taşınmaz üzerinde davalının satın aldığı paya özgülenmiş
bir bölüm bulunmamaktadır. O halde, taşınmazda fiili taksimin varlığından söz edilmesi mümkün
değildir. Bu nedenle de davacının ön alım hakkını kullanması dürüstlük kurallarına aykırılık
oluşturmayacağı kabul edilmelidir. Hal böyle olunca Yerel Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da
benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya
aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.” YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/14-1761
Karar No: 2018/407 Karar Tarihi: 28.02.2018
