Ön Satış Bedeli Yüksek Gösterilirse Ön Alım Hakkı Kullanılabilir mi? Yargıtay Muvazaa İddiası Hakkında Ne Dedi? Ön Alım Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Taşınmazda paydaş olanların en çok kafasını karıştıran konulardan biri önalım hakkıdır. Paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye satınca, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak alma hakkı vardır. Ama işler her zaman bu kadar basit değildir. Çünkü kimi zaman satış bedeli olduğundan yüksek gösterilerek diğer paydaşların bu hakkı kullanması engellenmek istenir. İşte Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 28.03.2023 tarihli kararı bu konuyu aydınlatıyor.
Satış bedeli yüksek gösterilirse önalım hakkı kullanılabilir mi?
Evet, kullanılabilir. Yargıtay diyor ki: Paydaş, “satış bedeli olduğundan yüksek gösterilmiş, bu benim önalım hakkımı engellemek için yapılmış” diyebilir. Böyle bir durumda davacı, iddiasını tanık veya başka delillerle ispat edebilir. Yani tapuda yüksek bedel yazması, önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak şunu da ekliyor: sırf “bedel çok yüksek” demek yetmez, mutlaka güçlü kanıtlar gerekir.
Yargıtay muvazaa iddiası hakkında ne dedi?
Kararda açıkça belirtildi: Tapudaki satış bedeli ile bilirkişi raporundaki değer arasında fark olması, tek başına muvazaa kanıtı değildir. Yargıtay, “Bu fark yeterli değil, başka deliller olmalı” dedi. Özellikle davacının dilekçesinde dayandığı yemin deliline dikkat çekti. Mahkeme, davacıya “yemin etme hakkını kullanmak ister misin?” diye sormalıydı. Eğer davacı bu hakkı kullanmazsa, artık tapuda yazan bedel esas alınmalı.
Ön alım bedeli nasıl hesaplanır?
Yargıtay burada çok net konuştu: Önalım bedeli, tapuda yazan satış bedeli + alıcının ödediği tapu harç ve masrafların toplamıdır. Yani rayiç bedel değil, resmi satış sözleşmesinde yazılı olan bedel esas alınır. Davacı, “Bu bedel aslında yüksek gösterildi” diyorsa bunu ispatlaması gerekir. İspatlayamazsa, tapudaki rakam üzerinden işlem yapılır.
Ön Alım Hakkı Davası Açmayı Düşünenler İçin
Bu karar bize şunu gösteriyor: Ön alım hakkı davaları basit davalar değildir. Bedelin muvazaalı yazılıp yazılmadığı, hangi delillerin kullanılacağı, yeminin teklif edilip edilmediği gibi ince ayrıntılar davanın kaderini belirler. Bu yüzden bu süreçte uzman bir avukatla hareket etmek hak kaybını önlemenin tek yoludur.
