Deprem sonrası bina yıkıldığında tartışma metrekare üzerinden değil, arsa payı üzerinden yürür. Yeni yapılacak binada kimin ne kadar hak sahibi olacağı, müteahhitle yapılacak sözleşmede hangi bağımsız bölümü alacağı arsa payına göre belirlenir.
Daireniz büyük olabilir. Katınız avantajlı olabilir. Ancak tapuda arsa payınız düşükse yeni projede alacağınız pay da düşük olacaktır.
Kentsel dönüşüm sürecinde gerçek belirleyici unsur budur.
Arsa payı hatalıysa yeni projede daire küçülür mü?
Evet, küçülebilir.
Uygulamada sık görülen durum şudur:
Metrekareler farklıdır, cepheler farklıdır, hatta bazı bağımsız bölümler dükkandır; fakat tapuda arsa payları eşit yazılmıştır.
Bina yıkılıncaya kadar bu fark önemsenmez. Ancak yeni proje yapılırken dağılım arsa payına göre yapıldığında, bazı maliklerin bağımsız bölümü ciddi şekilde küçülebilir.
Sonradan “benim dairem daha büyüktü” demek hukuken sonuç doğurmaz. Tapudaki oran belirleyicidir.
Kentsel dönüşüm başlamadan önce arsa payı düzeltilmeli mi?
Kesinlikle evet.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 gereği arsa payı, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değere göre belirlenmelidir. Eğer o tarihte değerle orantısız tahsis yapılmışsa düzeltme davası açılabilir.
Ancak bu davaların sağlıklı yürüyebilmesi için:
- İlk arsa payı dağılım listesine,
- Belediye onaylı projelere,
- Ruhsat ve tescil belgelerine,
- Tapu sicil kayıtlarına
ulaşılabilmesi gerekir.
Bina yıkıldıktan sonra bu belgelerin temini zorlaşabilir. Özellikle çok eski yapılarda belediye arşivlerinde eksiklik yaşanabilmektedir.
Bu nedenle bina ayaktayken dava açılması stratejik olarak daha güvenlidir.
Müteahhit sözleşmesinde arsa payı neden risk oluşturur?
Yeni yapılacak projede bağımsız bölüm dağılımı çoğu zaman arsa payı oranına göre yapılır.
Eğer arsa payı hatalıysa:
- Daha küçük bir daire verilebilir.
- Kat konumu değiştirilebilir.
- Dükkan hakkı azalabilir.
- Hak kaybı kalıcı hale gelebilir.
Sözleşme imzalandıktan sonra düzeltme çok daha karmaşık hale gelir.
Bina yıkıldıktan sonra arsa payı davası açılabilir mi?
Açılabilir. Ancak ispat yükü ağırlaşır.
Mahkeme, kat irtifakı kurulurken esas alınan değeri tespit etmek zorundadır. Yargıtay uygulamasında; belediyeden ve tapudan resmi belgelerin getirtilmesi, mukayeseli ve somut bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği açıkça belirtilmiştir.
Soyut, genel ifadeli raporlarla karar verilemez.
Bina yıkıldıktan sonra teknik tespit daha zor hale gelir ve uyuşmazlık derinleşir.
Deprem öncesi hukuki hazırlık neden gereklidir?
Deprem çantası hazırlamak önemlidir.
Ama tapu hazırlığı daha kritiktir.
Arsa payı düşük olan malik, yeni binada da düşük pay alır.
Hak kaybı inşaat aşamasında başlar.
Bu nedenle kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde ilk yapılması gereken şey şudur:
Tapu kayıtlarını incelemek.
Arsa paylarını karşılaştırmak.
Varsa oransızlığı tespit etmek.
Ve bina yıkılmadan önce hukuki süreci başlatmak.
