Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı Kirasını Ödemezse Kaç Günde Çıkarılır? TBK 315’le Adım Adım Temerrüt Tahliyesi

Bir sabah banka mesajı gelmez. Bir ay, iki ay, üç ay… Telefonlara cevap yok. Kapıya gitseniz kimse açmıyor. İşte tam bu noktada “adalet” kavramı soyut olmaktan çıkıp takvime, gün sayısına ve doğru prosedüre bağlanıyor. Türkiye’de kiracıyı çıkarmak bir öfke meselesi değil; süre, usul ve strateji meselesi. TBK 315 tam da bu yüzden var.

Kiracı kirasını ödemezse gerçekten 30 gün kuralı var mı?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı temerrüde düşerse, kiraya veren en az 30 gün süre vermek zorunda (TBK 315). Bu süre bir nezaket değil, yargı önünde tahliyenin kapısını açan zorunlu anahtar.

Basit mantık:

Kira muaccel olur.
Kiraya veren yazılı süre verir.
30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye yolu açılır.

Burada kritik nokta şu: Bu 30 gün, “dava açma süresi” değil; temerrüt süresi. Süre dolmadan açılan dava, tahliye yönünden reddedilir.

30 günlük süre ne zaman başlar?

Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Tebliğ yoksa süre yoktur.

Uygulamada en sık hata şudur:
Kiraya veren “ben söyledim” der. Hukuk ise “ispatla” der. Tebliğ yoksa temerrüt yok.

Yargıtay nettir: Ödeme emri tebliğ edilmeden 30 gün başlamaz. 30 gün dolmadan açılan tahliye talepli dava, süre yönünden reddedilir.

İcra mı, ihtar mı? Hangisi daha akıllı?

İki yolunuz var:

Sadece ihtarname ile ilerlerseniz

Kiracıya 30 gün verirsiniz.
Süre dolunca doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarsınız.
Avantaj: Usul basit.
Dezavantaj: Alacağı ayrıca takip etmek gerekir.

İcra yoluna giderseniz (Örnek 13)

Örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri gönderirsiniz.
30 gün işler.
Süre dolunca itirazın kaldırılması + tahliye yoluna gidersiniz.

Pratik gerçek:
Alacak yüksekse icra, düşükse ihtar genellikle daha ekonomik.

30 gün dolmadan dava açılırsa ne olur?

Bu Türkiye’deki en yaygın hata.

Yargıtay diyor ki:

30 günden önce açılan davada tahliye talebi reddedilir.
Ancak alacak yönünden dava görülebilir.

Başka deyişle: Acele eden kaybeder. Saatinizi değil, takviminizi kullanın.

Kiracı yan giderleri (aidat, elektrik, su) ödemezse çıkarılır mı?

Evet. TBK 315 sadece kira bedelini değil, yan giderleri de kapsar.

Önemli ayrım:

Kira ödenip yan gider ödenmezse → Temerrüt oluşur, tahliye mümkündür.
Yan gider borcu icrada kesinleşmişse, 30 gün içinde ödenmemesi tahliye sebebidir.

Yargıtay ve HGK içtihadı nettir: Yan gider temerrüdü de tahliye sonucunu doğurur.

Örnek 13 nedir ve neden bu kadar önemli?

Örnek 13, İİK’ya göre düzenlenen “tahliye ihtarlı ödeme emri”dir.

Neden kritik? Çünkü:

Hem alacak talebini içerir,
Hem de TBK 315 anlamında ihtar yerine geçer.

Bir kiracının kirasını ödemediği her ay için ayrı ayrı Örnek 13 düzenlenebilir. Bu da pratikte şu sonucu doğurur:
Beş ayrı ay → beş ayrı takip → beş ayrı temerrüt → beş ayrı tahliye davası potansiyeli.

Bunlar birbirinin derdestliği değildir. Her ay ayrı bir hukuki olaydır.

Kiracı “itiraz ettim” derse ne olur?

İtiraz, 30 günlük süreci durdurmaz.
Kiracı 7. günde itiraz etmiş olsa bile, 30 gün dolmadan tahliye davası açılamaz.

Ayrıca şunu unutmayın:
30 gün içinde eksik ödeme bile tahliye sebebi olabilir. Yargıtay kuruş hesabı yapar. 0,35 TL eksik ödeme dahi risktir.

İcra dosyasına para yatırıldı ama kiraya verene ödenmedi, tahliye olur mu?

Olur.

Kiracı parayı icraya yatırıp “kiraya verene ödenmesin” diye tedbir koydurmuşsa bile, para fiilen kiraya verene geçmediği için temerrüt gerçekleşmiş sayılır.

Hukuk burada fiili ödeme ile hukuki ödeme arasındaki farkı net koyar.

Kiracı “icraya yatırdım” diyerek temerrütten kurtulamaz, eğer…

parayı bilerek alacaklıya geçirtmiyorsa,
üstüne bir de “ödenmesin” diye tedbir koyduruyorsa.

Çünkü TBK 315’te aranan şey, “dosyaya para girmiş mi?” değil; 30 günlük süre içinde borç ifa edilmiş mi?
Tedbirle alacaklının paraya ulaşmasını engelleyince, ifa gerçekleşmiş sayılmıyor. Bu yüzden temerrüt “bitti” denmiyor; tersine devam ediyor ve tahliye yolu kapanmıyor.