Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi nedir? Ortak alanların işgali nedir?
Kat maliklerinin kullanımına ayrılmış olan her yer ortak alandır. Merdiven boşlukları, kömürlük, bahçe hatta duvarlar dahi ortak alandır.
Sıkça yaşanılan sorunlardan biri de ortak alanların bir kişi tarafından işgal edilmesidir. Ortak alanın işgali eşya bırakmak olabileceği gibi tadilat, inşa yapılması şeklinde de ortaya çıkabilir.
Ortak bahçeye bir kat malikinin kamelya yapması, bahçenin otopark olarak kullanılması, otopark olan alana eski ve tozlu eşyaların konulması, merdiven boşluklarına kapı önlerine ayakkabı bırakılması ortak alanların işgalidir.
Ortak alanların bir malik veya kiracı tarafından ardiye gibi kullanılması, işgal edilmesi halinde müdahalenin önlenmesi talepli dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilecektir.
Müdahalenin Önlenmesi Davası Ne İşe Yarar?
Mahkeme müdahalenin önlenmesine karar verince mahkeme kararı icraya konulur. İcraya konulan mahkeme kararına istinaden memur vasıtasıyla mahkeme kararı icra edilir.
Müdahalenin Önlenmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Meni müdahale davası sulh hukuk mahkemelerinin yoğunluğu düşünüldüğünde bir sene belki daha uzun sürebilir.
Tanıkların dinlenmesi, yerinde keşif yapılması, fotoğrafların orijinal olup olmadığına dair bilirkişi incelemesi süreçleri hâkimin takdirine göre süreci uzatabilir.
Müdahalenin Önlenmesi Davası Pahalı Mıdır? Ne Kadar Harç Alınır?
Ülkedeki enflasyon sebebiyle harçlar her gün değişmektedir. Maktu harç alınacaktır. Maktu harç sabit tarifeye göre belirlenen harçtır. Genellikle gider avansı dahil 1.500 TL civarı tutabilir. Ancak sürekli değiştiğinden güncel durumda biraz daha yükselebilir.
Mahkeme Kararı Uygulanmazsa Ne Yapılabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde bu konuya ilişkin cezai müeyyide düzenlemiştir.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
Mahkeme kararını yerine getirmeyen kişiye karşı idari para cezası hükmedilir. Mahkeme tutarları güncel şekilde tarifeye bakarak hükmeder.
Kasten Ortak Alanın Kirletilmesi Suç Mudur?
Ortak kullanım alanlarının kasıtlı olarak kirletilmesi, çevre ve insan sağlığı açısından önemli bir suç teşkil eder. Özellikle insan sağlığını tehdit eden atıkların varlığı durumu daha da ciddileştirir.
Aşırı böcek üremesi, solunum sistemine zararlı potansiyel taşıyan porçöz gibi kimyasalların varlığı veya tıbbi atıkların bu tür alanlarda bırakılması, TKC 181.maddede sayılan suçu oluşturabilir.
İnsan sağlığına verilen zararın derecesi, suçun ciddiyetini ve dolayısıyla uygulanacak cezanın boyutunu belirleyebilir.
Bu tür bir durumda, savcılığın olayı resmi olarak araştırmaya başlaması gerekmektedir. Araştırma süreci, genellikle ilgili alanın ayrıntılı bir şekilde incelenmesini ve gerekli durumlarda bilirkişi raporlarının alınmasını içerir. Bilirkişi raporları, suçun işlenip işlenmediğinin kanıtı olarak kullanılır ve hangi zararlı maddelerin veya atıkların mevcut olduğunu, bunların nasıl bir etkisi olduğunu ve potansiyel zararlarının ne olduğunu belirlemeye yardımcı olur.
Bu bulgular, savcılığın suçu işleyen kişi veya kişilere karşı dava açmasına olanak sağlar.
Çevrenin kasten kirletilmesi
Madde 181- (1) İlgili kanunlarla belirlenen teknik usullere aykırı olarak ve çevreye
zarar verecek şekilde, atık veya artıkları toprağa, suya veya havaya kasten veren kişi, altı
aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır
İşletmeye Zarar Vermek İçin Ortak Alanların Kirletilmesi Suçu
AVM, çarşı, işhanı gibi yerlerde firmalar arasında rekabet olabilir. İşletmeler arasında kişisel husumet de olabilir. Her ne sebeple olursa olsun bazen firmalar kendi arasında rekabetten veya kavga atışmadan kaynaklı ticari zarar vermek isteyebilirler.
Bir işletmeye zarar verecek şekilde onun gidiş yoluna, çevresine, otoparkına, yakınlarına çöp atan, bir şekilde pislik, duman, koku, gürültü yaparak işini engellemeye çalışan kişiler TCK 117. maddede yazılı suçu işlemiş sayılır.
Sulh Hukuk Mahkemesinde meni müdahale davası açılmasının yanı sıra savcılık şikayeti yapılmasını da tavsiye ederiz.
Ayrıca, bu eylemler, bir iş yerinin gelir elde etme yeteneğine zarar verme amacı taşıyorsa, bu durumda ticari zarara neden olma suçu oluşabilir. Şikayet üzerine, bu tür eylemler yargı mercileri tarafından incelenebilir ve yaptırımlar uygulanabilir.
İş ve çalışma hürriyetinin ihlali
Madde 117- (1) Cebir veya tehdit kullanarak ya da hukuka aykırı başka bir davranışla,
iş ve çalışma hürriyetini ihlal eden kişiye, mağdurun şikayeti halinde, altı aydan iki yıla kadar
hapis veya adlî para cezası verilir.
Maddi ve Manevi Tazminat Davası Hakkınız
Eğer iş yerinize çöp atılıyorsa ve bu durum işinizi ve müşterilerinizi olumsuz etkiliyorsa, bunun için yasal bir çözüm bulabilirsiniz. Özellikle, kötü kokular ve böcek istilası yüzünden müşterileriniz azaldıysa ve iş yeriniz bundan zarar gördüyse, bu durumu mahkemeye taşıyabilirsiniz.
Öncelikle, zararınızı belgelemek önemlidir. İş yerinizin mali defterleri, çöp atılmaya başlandığı tarihten itibaren ne kadar zarar gördüğünüzü gösterebilir. Bu belgeleri kullanarak, çöp atma olayının neden olduğu maddi kayıplar için bir dava açabilirsiniz.
Ayrıca, bu süreçte yaşadığınız sıkıntılar ve strese karşılık manevi tazminat talebinde bulunabilirsiniz. Bunun için yaşadığınız duygusal ve psikolojik yıpranmayı belgelendirmeniz gerekebilir. Bir avukatla çalışmak, bu süreçleri daha kolay ve etkili bir şekilde yönetmenize yardımcı olabilir.
Şikeyet ve Tazminat dava dilekçeleri için bizden online danışmanlık alabilirsiniz.
Mimari Projenin önemi nedir?
Mimari proje bir bölümün, deponun, boluğun eklenti mi, bağımsız bölüm mü yoksa ortak alan mı olduğunu gösterir. Mimari projede arsa payı ayrılmamış, eklenti oldukları belirtilmemiş depo ve garajlar ortak alan sayılır.
Mimari Projeye Öncelik Tanınır
Mimari projede bir yerin ortak alan olduğu belirtilmesine karşın tapuda bağımsız bölüm olarak kaydedilip, bağımsız bölüm niteliği kazandırılmış ise mimari projeye öncelik tanınacak, hakimin müdahalesi ile mimari projeye aykırı kaydın düzeltilmesi talep edilebilecektir.( Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s.114)
Ortak Alana İmar Planına Aykırı Yapı Yapılması Halinde Ne Yapılabilir?
Ortak alanlara yapılan inşa, tamirat, tadilat gerektiren işler için sadece çoğunluk ile karar almak yeterli olmayabilir. Eğer yapılacak yapı, onarım mimari projede değişikliğe yol açıyorsa tüm kat maliklerinin onayı alınarak tadilat projesi yapılmalı belediyece onaylanmalıdır. Aksi halde yapı imar planına aykırı hale geleceğinde müdahalenin önlenerek yapının eski hale getirilmesi talep edilebilir.
Emsal bir olayda, yönetim kömürlükte tadilat yapmış, burayı kiraya vererek siteye gelir sağlanmıştır. Yönetim tadilat kararını oybirliği ile almış ancak mimari projede değişiklik yapmayı unutmuştur. Yargıtay ise emsal kararında mimari proje değiştirilmediği için kömürlüğün halen ortak alan olduğuna, müdahalenin önlenmesine yani eski hale getirilmesine ve yapılan yargılama gideri ile birlikte gönderilen ihtarname masrafının davalından tahsili kararını onaylamıştır.
‘Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.’ Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4519 E. 2017/7507 K.
Ecrimisil Davası İle Müdahalenin Meni Davasının Birlikte Açılması
Ecrimisil haksız işgal tazminatı anlamına gelir. Kişi işgal etmiş olduğu yeri kiralamış olsaydı ne kadar kira ödeyecektiyse o oranda ecrimisil bedeli kararlaştırılır. Herkesin ortak kullanımına ait olan yeri işgal eden kat malikine veya şahsa karşı ecrimisil davası da ilave olarak açılabilir.
Görevli Mahkeme
Kat mülkiyeti Kanunundan kaynaklı el atmanın önlenmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılırken, ecrimsil davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Yargıtay 2017 tarihli kararında ecrimisil davasının el atmanın önlenmesi ile birlikte açılamayacağı, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrıca açılması gerektiğine karar vermiştir.
‘Dava, ortak kullanım alanına
yönelik müdahalenin men’i ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosyaya getirtilen tapu kaydından davaya konu anayapının tek parsel üzerinde ve
kat mülkiyeti kurulu olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın
sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davasının
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığı, anılan Kanun maddesi
hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmadığı için genel hükümlere
göre sonuçlandırılması gerektiğinden mahkemece sadece kat mülkiyetinden
kaynaklanan müdahalenin men’i istemi konusunda davanın tefrik edilip
görevsizlik kararı verilerek dosyasının görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine
gönderilmesi gerekirken, müdahalenin men’i ile ecrimisil davalarına birlikte
görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.’ Yargıtay 20. HD.
E. 2017/4031 K. 2017/8659 T. 31.10.2017
Ecrimisil davası açılmadan önce intifadan men şartı sağlanmalıdır. İntifadan men şartı, haksız işgal edene gönderilecek bir ihtarnameyle veya açılacak meni müdahale davası ile sağlanabilecektir.
Ortak alanlara yapılan müdahale projeye aykırı ise ayrıca TCK184 İmar Kirliliği suçu oluşturacak ayrıca İmar Kanunu 32 ve 42 maddeleri uyarınca belediye tarafında para cezası ve yıkım kararı verilecek, diğer kat malikleri de hakimin müdahalesi ile yapının kaldırılmasını talep edebilecektir.
İLGİLİ MEVZUAT
İİK30.MADDESİ
BİR İŞİN YAPILMASINA VEYA YAPILMAMASINA DAİR OLAN İLAMLAR :
Bir işin yapılmasına mütedair ilam icra dairesine verilince icra memuru 24 üncü maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya ilamda gösterilen müddet içinde ve eğer müddet tayin edilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanlarını tayin ederek işi yapmağı emreder.
Borçlu muayyen müddetlerde işe başlamaz veya bitirmez ve iş diğer bir kimse tarafından yapılabilecek şeylerden olur ve alacaklı da isterse yapılması için lazımgelen masraf icra memuru tarafından ehlivukufa takdir ettirilir. Bu masrafın ilerde hükme hacet kalmaksızın borçludan tahsil olunup kendisine verilmek üzere ifasına alacaklı muvafakat ederse alınıp hükmolunan iş yaptırılır. Muvafakat etmezse ayrıca hükme hacet kalmadan borçlunun kafi miktarda malı haciz ile paraya çevrilerek o iş yaptırılır.
İlam, bir işin yapılmamasına mütedair olduğu takdirde icra dairesi tarafından ilamın hükmü borçluya aynı müddetli bir emirle tebliğ olunur.Bu emirde ilam hükmüne muhalefetin 343 üncü maddedeki cezayı müstelzim olduğu yazılır.
(Ek son fıkra: 17/7/2003-4949/9 md.) Bir işin yapılmasına veya yapılmamasına dair olan ilâm hükmü yerine getirildikten sonra borçlu, ilâm hükmünü ortadan kaldıracak bir eylemde bulunursa, mahkemeden ayrıca hüküm almaya gerek kalmadan, önceki ilâm hükmü tekrar zorla yerine getirilir.
EMSAL KARARLAR
T.C.
YARGITAY
20. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/4031
K. 2017/8659
T. 31.10.2017
DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün
Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu
anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi,
gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu … ili, …
ilçesi, … mevkii, … caddesi, … Geçidi 77 ada 3 Sayılı parselde kain …
Geçidi İş Merkezinin yönetimi olduğu, iş merkezinin ortak kullanım alanlarının
malikler ve maliklerin dışındaki kişiler tarafından kullanımının iş merkezi
yönetiminin muvafakati ile mümkün olduğu, davalı şirketin Şubat 2013 tarihinden
itibaren iş merkezindeki C Blok 8 numaralı bağımsız bölümün kiracısı olduğunu
ve kiracısı olduğu bağımsız bölüm hizasındaki ortak kullanım alanlarını ilk
günden itibaren iş merkezi yönetiminden ve başkaca kimseden izin almadan haksız
olarak bedelsiz kullandığı, davalının haksız el atmasının önlenilmesi, fazlaya
dair hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın haksız kullanımından dolayı müdahale
tarihinden itibaren şimdilik 30.000,00.-TL (belirsiz alacak) ecrimisilin yasal
faizi ile birlikte davalıdan tahsili istenilmiş, mahkemece; dava, davacının
yöneticisi olduğu ana taşınmazda, davalının kiracı olarak kullandığı bağımsız
bölümdeki ortak kullanım alanına müdahalesinin men’i ve ecrimisil talebinden
ibaret olup, uyuşmazlığın niteliği itibari ile Kat Mülkiyeti Kanunundan
kaynaklandığı ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1 maddesine göre, bu
Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk
mahkemelerinde çözümlenmesi gerektiğinden, mahkemenin görevsizliğine, karar
kesinleştiğinde talep halinde dosyanın görevli … Sulh Hukuk Mahkemelerine
gönderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz
edilmiştir.
Dava, ortak kullanım alanına yönelik müdahalenin men’i ve ecrimisil istemine
ilişkindir.
Dosyaya getirtilen tapu kaydından davaya konu anayapının tek parsel üzerinde ve
kat mülkiyeti kurulu olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın
sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davasının
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığı, anılan Kanun maddesi
hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmadığı için genel hükümlere
göre sonuçlandırılması gerektiğinden mahkemece sadece kat mülkiyetinden
kaynaklanan müdahalenin men’i istemi konusunda davanın tefrik edilip
görevsizlik kararı verilerek dosyasının görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine
gönderilmesi gerekirken, müdahalenin men’i ile ecrimisil davalarına birlikte
görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının
kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının
incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istenmesi halinde iadesine
31/10/2017 günü oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY 20. Hukuk Dairesi
2017/4519 E.
2017/7507 K.
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, müvekkilinin davalıların yasalara aykırı olarak işgal ve müdahale edip mesken olarak kullandığı sığınağın yer aldığı … Mahallesi … Sokak No:11 …/… adresindeki apartmanın 1 nolu bağımsız bölümünün maliki olduğunu, 5890 ada 15 nolu parsele inşa edilen apartmanın 8 nolu bağımsız bölüm ve bodrum katta yer alan kömürlükler ve ortak alan olan sığınaktan ibaret olduğunu, önceki apartman yöneticilerin apartmana gelir temin etmek amacı ile ortak alan olan sığınakta davalıların iskan edilmelerine izin verdiklerini belirterek apartmanın sığınağına vaki yasalara ve hukuka aykırı müdahalenin men’ine ve işgal altındaki sığınağın boşaltılmasına, keşidesine sebebiyet verilen 296,34.- TL ihtarname masrafının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece müdahalenin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 10/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.
