Ev Sahibi veya Kiracı Kira Sözleşmesini Süre Dolmadan Feshedebilir mi? Yargıtay’dan Net Karar
Kira sözleşmesi yapılınca çoğu kişi şu düşünceye kapılır:
“3 yıl sözleşme yaptık. Bu süre bitmeden kimse sözleşmeyi bozamaz.”
Gerçek hayatta işler böyle yürümüyor. İnsanlar anlaşamayabilir. Ortam huzursuz olabilir. Taraflardan biri için kira ilişkisi dayanılmaz hale gelebilir.
İşte Yargıtay’ın Resmî Gazete’de yayımlanan bu kararı tam olarak bu noktayı açıklıyor.
Mahkemeye giden dosyada ev sahibi, kira ilişkisinin artık sürdürülemez hale geldiğini ileri sürerek kiracının tahliyesini istedi. Davanın dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesiydi.
Yargıtay şu ilkeyi açık şekilde hatırlattı:
Bir kira sözleşmesi taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse, sözleşme süresi bitmeden de feshedilebilir.
Kira sözleşmesi süre dolmadan feshedilebilir mi? 3 yıllık kira sözleşmesi bitmeden tahliye mümkün mü? Kira kontratı devam ederken sözleşme bozulabilir mi?
Evet.
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi bu durumu açık şekilde düzenler.
Kanuna göre:
Taraflardan biri için kira ilişkisinin devamı çekilmez hale gelmişse sözleşme feshedilebilir.
Burada önemli nokta şudur.
Sözleşmenin kaç yıllık olduğu önemli değildir.
1 yıl olabilir.
3 yıl olabilir.
5 yıl olabilir.
Eğer ilişki gerçekten sürdürülemez hale gelmişse taraflardan biri sözleşmeyi feshedebilir.
Yargıtay kararında da bu ilke açık şekilde vurgulanmıştır.
“Çekilmez hale gelmesi” ne demek? Ev sahibi ile kiracı kavga ederse sözleşme bozulur mu? Huzursuzluk kira sözleşmesini bitirir mi?
“Çekilmez hale gelmesi” hukukta önemli bir kavramdır.
Bu kavram şunu ifade eder:
Taraflardan biri için kira ilişkisinin devam etmesi artık makul değildir.
Bu durum şu olaylarda ortaya çıkabilir:
Sürekli tartışma
Hakaret veya tehdit
Apartmanda huzursuzluk
Taraflar arasında ciddi güven sorunu
Ortak yaşamın fiilen imkansız hale gelmesi
Bu gibi durumlarda mahkeme şunu sorar:
Bu kira ilişkisinin devam etmesi gerçekten beklenebilir mi?
Cevap hayır ise sözleşme feshedilebilir.
Yargıtay kararında da bu mantık açık şekilde ifade edilmiştir.
Ev sahibi hemen kiracıyı çıkarabilir mi? Kiracı sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir mi? Kira sözleşmesi anında iptal edilir mi?
Burada önemli bir ayrıntı vardır.
Sözleşme keyfi şekilde feshedilemez.
İki şart gerekir:
Önemli bir sebep olacak.
Bu sebep kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirecek.
Mahkeme bu şartları araştırır.
Eğer gerçekten ciddi bir sebep varsa sözleşme feshedilir.
Bu durumda kira süresinin bitmesini beklemek gerekmez.
Yargıtay da bu kararında aynı sonuca ulaşmıştır.
Kira sözleşmesi neden süre dolmadan bozulabilir? TBK 331 maddesi neyi düzenliyor? Olağanüstü fesih nedir?
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinin bazen devam edemeyeceğini kabul eder.
Bu nedenle kanunda olağanüstü fesih adı verilen bir mekanizma vardır.
TBK 331 bu durumu düzenler.
Madde özünde şunu söyler:
Kira ilişkisinin devamı taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse sözleşme feshedilebilir.
Yargıtay kararının önemi şuradadır.
Bu hükmün gerçekten uygulanabileceğini ve kira süresinin tek başına koruma sağlamadığını açık şekilde ortaya koymaktadır.
Yargıtay kararının kiracılar ve ev sahipleri için anlamı nedir? Bu karar kira davalarını nasıl etkiler? Tahliye davalarında yeni bir kapı mı açıldı?
Bu karar kira hukukunda şu mesajı verir:
Kira sözleşmesi tarafları zorla bir arada tutmaz.
Eğer ilişki gerçekten sürdürülemez hale gelmişse hukuk bu ilişkiyi devam ettirmez.
Bu nedenle hem kiracılar hem ev sahipleri şu gerçeği bilmelidir:
Sözleşme süresi her zaman mutlak koruma sağlamaz.
Bazen hukukun temel amacı sözleşmeyi sürdürmek değil, tarafları zor bir ilişkiden kurtarmaktır.
Yargıtay’ın bu kararı tam olarak bu ilkeyi hatırlatmaktadır.
