Karot Aldılar Yapı Riskli Çıktı Ne Yapmam lazım?
Bir sabah evinize gelen bir yazıyla, yıllardır içinde yaşadığınız yapının “riskli yapı” olarak tespit edildiğini öğreniyorsunuz. Şaşkınlık, kaygı, belirsizlik… Bu çok doğal. Ama bu sürecin hukuki olarak nasıl işleyeceğini bilirseniz, hak kaybına uğramadan ve panik yapmadan yol alabilirsiniz.
Peki şimdi ne olacak? Ne yapmalısınız? İtiraz hakkınız var mı? Eviniz hemen yıkılır mı?
Bu yazıda tüm bu sorulara 21.05.2024 tarihli güncel mevzuata göre yanıt veriyoruz.
1. Riskli Yapı Tespiti Geldiyse İlk Aşama: Tebligat
Yapınızla ilgili riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu rapor:
- Tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kaydına “riskli yapı şerhi” düşülür.
- Ardından e-Devlet üzerinden elektronik tebligat yapılır.
- Ayrıca binaya yazılı ilan da asılır.
Bu tebliğ yapıldıktan sonra 15 gün içinde itiraz etmezseniz, yapı kesinleşmiş şekilde “riskli” kabul edilir.
Yasal dayanak: 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.7/4 ve 7/5
2. Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
İtiraz hakkınız var. Ancak bu, basit bir dilekçeyle olmaz. Süreç şu şekilde işler:
- Tebligatı aldığınız tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz dilekçesi hazırlanır.
- Bu dilekçeye teknik raporlar, yapıdan numune alınmışsa çürütücü deliller ve gerekirse bilirkişi görüşü eklenir.
- İtiraz, ilde kurulan teknik heyete yapılır. Bu heyette inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri yer alır.
Heyet 15 gün içinde karar verir. Eğer heyet de yapıyı riskli bulursa, tespit kesinleşmiş olur.
Bu karara karşı idari yargı yolu (iptal davası) açıktır.
Yasal dayanak: m.7/5 – 7/6 – 7/7
Mahkemede Somut İtiraz Örnekleri
| İtiraz Gerekçesi | Olabilecek Dayanak |
|---|---|
| Raporda net bilimsel veri yok | Statik hesaplama eksik |
| Yetkisiz kurum rapor yaptı | Rapor lisanssız firmaya ait |
| Tebligat usulüne aykırı | Usulü ilan veya e-tebligat eksik |
| Teknik heyet ihmal etti | Yerinde keşif yapılmadı |
| Aykırı orantısız karar | Afet riski net görünmüyor |
Mahkemeye Ne Diyeceğiz? Riskli Yapı Tespitine Karşı Gerçekten Dava Açılabilir mi?
“Riskli yapı” tespiti geldiğinde birçok kişi doğal olarak şu soruyu soruyor:
“Zaten mühendis raporuyla riskli çıktıysa, mahkeme neyi değiştirebilir ki?”
Ancak durum göründüğü kadar basit değil.
İdare Mahkemesi, gelen raporun şeklen doğru olup olmadığını değil, hukuka uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Yani raporun içeriği değil, yöntemi, dayanağı, hazırlanma süreci denetlenir.
İşte bu noktada öne sürülebilecek bazı iptal gerekçeleri vardır:
- Yetkisiz firma tarafından hazırlanmış raporlar,
- Eksik teknik incelemeler, (örneğin zemin etüdü yapılmadan karar verilmiş olması)
- Standartlara aykırı örnekleme ya da test yöntemleri,
- Raporun bilimsel dayanağının olmaması,
- Tebligatın usule aykırı yapılmış olması,
- İtiraz sonrası teknik heyetin eksik değerlendirmesi,
- Veya raporda yer alan verilerin gerçek durumu yansıtmaması.
Tüm bu nedenler, yürütmeyi durdurma ve iptal kararı verilmesine yol açabilir.
Yani özetle:
“Riskli çıktıysa zaten yıkılır” düşüncesi doğru değil. Raporun kendisi değil, hazırlanma şekli ve süreci yargılama konusudur. Eğer raporda usul hatası, teknik eksiklik ya da hukuka aykırılık varsa, mahkemede kazanmak mümkündür.
3. Riskli Yapı Kesinleşirse Ne Olur?
Artık geri dönüş yok. Yapınız resmi olarak “riskli yapı” statüsüne girmiştir. Bu şu sonuçları doğurur:
- Tapuda riskli yapı şerhi kaldırılmaz (m.7/7)
- İdare (belediye, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü) 60 gün içinde tahliye ve yıkım süreci başlatır.
- Yıkım süreci için ayrıca bir onay veya mahkeme kararı gerekmez.
- Tahliye edilmezse, kolluk kuvveti ile zorla boşaltma yapılabilir. (m.8/5)
Bu aşamadan sonra artık ya kendi imkanlarınızla dönüşüme başlarsınız ya da yıkım sonrası yapılacak rezerv yapı alanı projelerinde hak sahibi olarak sürece dahil edilirsiniz.
4. Tahliye ve Yıkım Süreci Nasıl İlerler?
- Riskli yapı kesinleştiğinde, size önce 30 günlük tahliye süresi verilir.
- Tahliye edilmezse, bu süre 15 gün daha uzatılabilir.
- Hâlâ boşaltılmazsa, elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler kesilir.
- Sonunda yapı, belediye veya Bakanlık tarafından zorla yıktırılır.
- Masraflar, tapu hissedarlarından tahsil edilir. (m.8/8)
5. Peki Güçlendirme Yapamaz mıyım?
Yapının yıkımına karşı tek istisna: güçlendirme raporudur. Ancak bunun için:
- Lisanslı mühendislik firması tarafından hazırlanmış
- Detaylı mühendislik hesapları içeren,
- Tadilat ruhsatına esas teşkil edecek nitelikte bir güçlendirme projesi sunmanız gerekir.
Bu proje, il müdürlüğü veya belediye tarafından onaylanırsa, yıkım durdurulur.
Ancak projede en ufak eksik varsa, dosya hiç incelenmeden reddedilir. (m.8/7)
6. Kat Malikleri Arasında Uyuşmazlık Olursa?
Diyelim ki binanız 10 daireli ve sadece 6 kişi dönüşüm istiyor. Bu durumda:
- 6306 sayılı Kanun m.6’ya göre; maliklerin 3’te 2 çoğunluğu sağlanırsa, karar tüm kat maliklerini bağlar.
- Katılmayan hissedarların hisseleri, rayiç bedel üzerinden diğer maliklere açık artırmayla satılır.
- Bu satışa mahkeme kararı gerekmeden müdürlük karar verir.
7. Yapı Boşken Tespit Yapıldıysa?
Yönetmelik m.7/1’e göre, yapı inşaat hâlindeyse veya tamamen harabe durumundaysa (metruk yapı), bu yapılar için riskli yapı tespiti yapılamaz.
Ancak yapı iskanlı, kullanılıyor veya ruhsatlıysa ve içinde yaşam varsa, riskli tespit geçerlidir.
Kısaca Özetlemek Gerekirse:
- Riskli yapı raporu geldiyse, ilk iş 15 gün içinde teknik ve hukuki itiraz hazırlamaktır.
- Bu sürede itiraz etmezseniz, yapı resmen “riskli” olur ve yıkım süreci başlar.
- Güçlendirme seçeneği vardır ama teknik olarak zordur.
- Tahliye süreci hızlı işler, hizmet kesintileri ve kolluk müdahalesi uygulanabilir.
- Malikler arasında uyuşmazlık varsa bile 2/3 çoğunlukla süreç tamamlanabilir.
