Rezerv Yapı Alanı Nedir? Arsanızdan %30 İstenirse Ne Yapmalısınız?
Kentsel dönüşüm projeleri hız kesmeden devam ediyor. Ancak birçok arsa sahibi şu soruyla karşı karşıya kalıyor: “Arsam rezerv yapı alanı ilan edildi, %30’unu devretmem mi gerekiyor?”
İşte tam da burada işin hukuki boyutu devreye giriyor. Çünkü 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ne göre rezerv yapı alanı ilan edilmesi süreci sanıldığı kadar basit değil. Üstelik özel mülk sahiplerinden %30 arsa payı ya da bu orana denk gelen bedel talep edilmesi, hukuki dayanağı olan zorunlu bir katkı.
Peki bu %30 kuralı kimleri bağlar, kimler muaftır? Devretmek istemezseniz ne olur? Rezerv yapı alanı ne zaman ve nasıl ilan edilir?
Bu yazıda, tüm bu soruları resmî mevzuata dayalı olarak sade ve anlaşılır şekilde yanıtlıyoruz.
Rezerv yapı alanı, kentsel dönüşümde yeni konutların ve işyerlerinin yapılacağı, önceden boş ya da yapılaşmaya uygun alanlardır. Amaç şu:
“Riskli alanlarda yaşayan kişileri buraya taşımak, onların güvenli konutlarda yaşamasını sağlamak.”
Peki Bu Alanlar Nasıl Belirleniyor? (Madde 4’e Göre Açıklama)
Rezerv yapı alanı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın teklifiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirleniyor. Bu teklif, kapsamlı bir dosya hazırlanarak yapılır.
Kimler teklif verebilir?
- TOKİ (Toplu Konut İdaresi)
- Belediyeler (İdare)
- Gerçek kişiler (vatandaşlar)
- Şirketler (özel hukuk tüzel kişileri)
Özel Mülk Sahipleri İçin Kritik Kural Ne?
Şayet siz bir vatandaş veya özel bir şirket olarak kendi arazinizin rezerv yapı alanı ilan edilmesini istiyorsanız, yönetmelikte net bir şart var:
Arsanızın %30’unu ya devredeceksiniz ya da parasını ödeyeceksiniz.
Neden?
Çünkü devlet burada bir dönüşüm süreci yapıyor. Sizin özel mülkiyetinizdeki bir araziyi, kamu yararına bir “dönüşüm projesi”ne dahil etmek istiyorsanız, bu projeye maddi katkı sağlamanız şart.
Yani “devlet sana konut yapacak, sen hiç bedel ödemeyeceksin” mantığı yok. Bu %30, işte o kamu hizmetine katılım payı gibi düşünülüyor.
Seçenekler Neler?
- %30’luk kısmı doğrudan devredebilirsiniz
→ Örnek: 1.000 m² arsanız varsa, 300 m²’sini devretmeniz gerekir. - %30’luk kısmın parasal değerini ödeyebilirsiniz
→ Bu tutar, “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı”na yatırılır. Yani devletin dönüşüm için kullandığı fonda toplanır.
Ya Bu Şartları Kabul Etmezsem?
Eğer %30 devrini ya da parasını vermezseniz:
- Araziniz rezerv yapı alanı olarak belirlenemez.
- Devlet sizin yerinize başka bir alanı kullanır.
Bu hüküm, sadece özel mülk sahipleri için geçerli. Yani TOKİ, belediye veya kamu kurumları böyle bir devre tabi değil. Onlar doğrudan teklif verir, Bakanlık da onaylarsa alan rezerv yapı alanı olur.
Rezerv Alan Ne İşe Yarar?
- Riskli yapısı olan insanlar buraya taşınır.
- Konut, işyeri, park, okul gibi yeni yaşam alanları yapılır.
- TOKİ gelir getirici projeler de yapabilir (örneğin alışveriş merkezi veya ticari üniteler).
Madde 4 – Rezerv Yapı Alanının Tespiti (Açıklamalı İnceleme)
(1) Rezerv alan nasıl belirlenir?
Rezerv yapı alanı belirlenirken şu belgelerin yer aldığı bir dosya hazırlanır:
- Koordinatlı hâlihazır harita (alanın sınırlarını gösteren harita)
- Uydu görüntüsü ya da ortofoto harita (güncel yerleşim durumu)
- Kamunun mülkiyetinde olan taşınmazların listesi
- Alanda gözleme dayalı bir gerekçe raporu (neden rezerv yapı alanı olması gerektiğini anlatan teknik rapor)
- Gerekirse Başkanlığın talep edeceği ek belgeler
Bu dosya hazırlanır, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu alanı teklif eder, Bakanlık da onaylarsa rezerv yapı alanı ilan edilir.
(2) Kim bu talebi yapabilir?
- TOKİ (Toplu Konut İdaresi)
- İdare (Belediye veya il özel idaresi)
Bu kurumlar, yukarıdaki dosyayı hazırlayıp Başkanlığa başvuruda bulunabilir.
(3) Özel kişiyseniz durum farklı
Bir vatandaş veya şirket olarak siz de bu talebi yapabilirsiniz. Ancak dikkat:
Yalnızca başvurmak yetmez. Ayrıca şu iki seçenekten birini kabul etmelisiniz:
- Arsanızın yapılaşmaya esas yüzölçümünün %30’unun mülkiyetini Başkanlığa devredeceğinizi kabul edeceksiniz.
VEYA
- Bu %30’a denk gelen miktarın parasal değerini Başkanlığa ödeyeceğinizi taahhüt edeceksiniz.
Yani özel kişi “gelip arazimi rezerv alan yapın” diyorsa, bu dönüşüme katkı sunmak zorunda. Aksi hâlde bu talep kabul edilmez.
Bu şart sadece özel kişiler için geçerlidir.
TOKİ, belediye veya kamu kurumları bu %30 şartından muaftır.
(4) Bu alanlarda neler yapılabilir?
Rezerv yapı alanı ilan edildikten sonra burada şunlar yapılabilir:
- Riskli yapılarda yaşayanlar için yeni konutlar ve işyerleri (nakil yapılacak yerler)
- Ticari projeler: Alışveriş merkezi, ticaret alanı gibi gelir getiren yapılar
- Altyapı ve üstyapı yatırımları: Okul, park, yol, kültürel tesisler, çevre düzenlemeleri
Yani bu alan, hem sosyal hem ekonomik amaçlarla kullanılabilir.
