İhaleden alınan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır?

Açık artırmadan alınan gayrimenkulün tahliyesi konusunda açık düzenleme bulunmaktadır.

Tescil için tapuya tebliğ ve zorla çıkarma:

Madde 135 – Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için

(134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır.

(Değişik 6/6/1985-3222/17 md.) Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte

yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş  gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.

blank

Kiracı, kira sözleşmesi hacizden evvel ise ve alıcının haberi olduğunu biliyorsa ne yapılabilir?

Genel mahkemelerde açılacak dava ile tanık dinletilebilir, kira sözleşmesi ispat edilebilir. Konuya ilişkin emsal kararlar mevcuttur.

Uzun süre kiracılarla komşuluk yapan şirket temsilcisi H. G. ihale şartnamesinde yabancı kişilerin kiracı olduğunu bilerek ihaleye girip satın aldığına göre hacizden önce davalı şirketin burada davacının kiracı olarak oturduğunu bildiğinin kabulü gerekir. Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının, hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Davacı delil olarak 26.07.2010 tarihli önceki malikle yapılan 39 yıllık mülk kullanma sözleşmesine dayanmıştır. Taşınmazın satılması halinde taşınmazda oturan kiracı hacizden önceki bir tarihte kiracı olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını İİK.nun 135/2 maddesinde belirtildiği şekilde resmi belgelerle ispat etmesi gerekir. Ancak taşınmaz alıcısının başından beri kiracı olduğunu bildiğini ve kiracılığını kabul ettiğini iddia ediyorsa bu iddiasını genel mahkemede açacağı menfi tesbit davasında tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir.
T.C YARGITAY  3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 11030 Karar: 2017 / 10260 Karar Tarihi: 15.06.2017

blank

‘Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davacının kiracı olduğunun tespiti yönünde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.’ T.C YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 5934 Karar: 2016 / 4944 Karar Tarihi: 23.06.2016

Resmi belge ile ispat zorunluluğunun sebebi nedir?

İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir.”

Denilmektedir.

Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.

Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.

Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.

Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.

İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir.
T.C YARGITAY . Hukuk Genel Kurulu Esas: 2013 / 12-334 Karar: 2013 / 554 Karar Tarihi: 17.04.2013

Tahliye emrine itiraz edilebilir mi?

7 gün içerisinde mahkemeye şikayet yoluna gidilmelidir.

Tahliye emrine karşı taşınmazı işgal eden ve bu sıfatla kendisine tahliye emri gönderilmiş olan üçüncü kişi yedi gün içinde gerekçeleriyle birlikte mahkemeye şikayet yoluna başvurabilir. Üçüncü kişinin doğrudan satış memurluğuna yaptığı itiraz geçersiz olup, hukuki bir sonuç doğurmayacaktır. O halde mahkemece, “tahliye emrine karşı üçüncü kişinin usulünce yapılmış bir itirazı bulunmadığından tahliye emrinin kesinleşmiş olduğu gerekçesiyle şikayetin kabulü ile tahliye işleminin durdurulması yönündeki müdürlük kararının iptaline” karar verilmesi gerekir.’T.C YARGITAY 12. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 28750 Karar: 2015 / 3593 Karar Tarihi: 24.02.2015

İntifa hakkı tahliyeye engel midir ?

Hacizden evvel tesis edilmiş intifa hakkı tahliyeye engeldir. Tahliye emri gönderme koşulları oluşmayacaktır.

Taşınmazın intifa hakkıyla yükümlü olarak satılmasından sonra ihaleden etkilenmeyen intifa hakkı sahibinin taşınmazı üçüncü kişilere kiraladığı ve bu kiracıların tahliyesinin talep edildiği anlaşılmakta olup, tahliye için muhtıra gönderilmesi koşulları oluşmamıştır. İhale alıcısı ancak Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine dayalı olarak yerel mahkemelerde dava açıp alacağı ilamla, taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Mahkemece şikayetin reddine karar verilmesi yerine kabulü yönünde hükmü tesisi isabetsizdir.’ T.C YARGITAY 12. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 26606 Karar: 2015 / 2267 Karar Tarihi: 29.01.2015

Aile konutu şerhi tahliyeye engel midir ?

Aile konutu şerhi tahliyeyi durdurmayacaktır.

‘Şikayetçinin başvurusu çıkarılan tahliye emrinin iptaline ilişkin olup, şikayetçinin tahliyeyi engelleyecek resmi belge sunamadığı ve açılan/açılacak aile konutuna şerh konulmasına ilişkin bir davanın sonucunun şikayetçiye tahliye emrine itiraz hakkı vermeyeceği anlaşıldığından şikayetin reddine dair kararın onanması gerekirken; Dairemizce maddi hataya dayalı olarak bozulduğu anlaşılmakla, mahkeme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir’. T.C YARGITAY 12. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 32730 Karar: 2017 / 147 Karar Tarihi: 06.01.2017

Adi yazılı kira sözleşmesi tahliyeyi durdurmaz.

Somut olayda, ortaklığın giderilmesi davası 18.02.2008 tarihinde açılmış olup şikayetçinin dayandığı belge ise 15.04.2009 tarihli adi yazılı kira sözleşmesidir. Bu durumda şikayetçi, ortaklığın giderilmesi davasında önce taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, yazılı nitelikte resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, sulh hukuk mahkemesince şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.’ YARGITAY 12. Hukuk Dairesi Esas: 2013 / 12420 Karar: 2013 / 17403 Karar Tarihi: 07.05.2013

‘İstek, tahliye emrinin şikayet kanun yoluyla iptaline ilişkindir. Somut olayda; şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte olup, bu nitelikteki belgeler geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, yasanın aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez. Ayrıca, taşınmaz satış ilanında geçen <…kira şerhleriyle birlikte satılacağı…> ibaresi, 115 ada 19 parselde bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini kastetmekte olup, bu ibareye dayalı olarak şikayetçi tarafın bir hak iddiasında bulunması olanaklı değildir. Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen ve aynı hususlara işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’ T.C YARGITAY . Hukuk Genel Kurulu Esas: 2012 / 12-445 Karar: 2012 / 730 Karar Tarihi: 17.10.2012

Taşınmaz ipotek edildikten sonra tapuya kira sözleşmesi şerh edilmesi tahliyeyi durdurmaz.

Somut olayda tahliyesi istenilen taşınmazda alacaklı lehine ipotekler tesis edilmiş olup şikayetçi bu tarihlerden sonra kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmiştir. Alacaklı tarafından icra dairesine başvurarak kiracılık sıfatlarını kabul etmeksizin kira paralarının takip dosyasına yatırılmasını istediği, bu istemin alacaklının hakkını ortadan kaldırmadığı, şikayetçi tapuda ilgili sıfatı olduğundan kıymet takdir raporunun tebliğini istediği görülmüştür. Anılan işlemler mahkemenin kabulünün aksine alacaklının kiracılık sıfatının kabulüne yönelik olmadığı açıktır. Bu durumda şikayetçi tarafından hacizden evvelki (ipotek tarihinden) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiği ispatlanamamıştır. Açıklanan nedenlerle istemin reddi yerine kabulüne dair hüküm tesisi isabetsizdir. YARGITAY 12. Hukuk Dairesi Esas: 2009 / 27333 Karar: 2010 / 8903 Karar Tarihi: 13.04.2010

EMSAL KARARLAR

T.C YARGITAY

3.Hukuk Dairesi

Esas: 2017/ 11030

Karar: 2017 / 10260

Karar Tarihi: 15.06.2017

ÖZET: Uzun süre kiracılarla komşuluk yapan şirket temsilcisi H. G. ihale şartnamesinde yabancı kişilerin kiracı olduğunu bilerek ihaleye girip satın aldığına göre hacizden önce davalı şirketin burada davacının kiracı olarak oturduğunu bildiğinin kabulü gerekir. Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının, hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(2004 S. K. m. 72, 135

Davacı … ile davalı …aralarındaki menfi tespit davasına dair….sliye Hukuk Mahkemesi tarafından verilen 30.09.2014 günlü ve 2014/145 E.-2014/542 K. sayılı hükmün temyiz isteminin reddine ilişkin 05.08.2015 tarihli ek kararın onanması hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nce verilen 19.09.2016 günlü ve 2015/10390 E.- 2016/5261 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ‘nin 19.09.2016 gün ve 2015/10390 E.- 2016/5261 K. Sayılı ilamı ile temyiz isteminin reddine ilişkin kararın onanmasına karar verilmiş ise de, bu kararın maddi hataya dayalı olduğu, davacı vekiline yapılan tebligatın usule uygun olmadığından, ıttıla tarihi itibariyle temyiz isteminin süresinde olduğu anlaşılmakla, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ‘nin 19.09.2016 gün ve 2015/10390 E.- 2016/5261 K. sayılı onama kararı ile mahkemenin temyiz isteminin reddine ilişkin 08.05.2015 tarihli ek kararın kaldırılmasına karar verilerek, davacı vekilinin esasa ilişkin temyiz itirazlarının yapılan incelemesinde;

Davacı vekili, davacı kiracı müvekkilinin kiracılığının devam ettiğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Antalya ili Kemer ilçesi 115 ada 20 parsel de kayıtlı taşınmaz üzerinde Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş. adına 49 yıllığına irtifak hakkı tescil edilmiştir. Bu şirketin 4.3.2003 tarihinde iflasına karar verilmesi üzerine parsel üzerindeki irtifak hakkı ve üzerindeki villalar ihale ile 15.5.2009 tarihinde davalı …Ş. ye satılarak bu şirket adına 11.03.2010 tarihinde 49 yıllığına irtifak hakkı tescil edilmiştir. Davalı şirket Mert Turizm A.Ş taşınmazın irtifak hakkını satın aldıktan sonra villalarda oturan davacı … Sugalova hakkında İİK.nun 135/2 maddesine göre tahliye emri gönderilmesini sağlamıştır. Tahliye emri gönderilmesi üzerine davacı vekili 26.07.2010 tarihli dava dilekçesinde ihale ile satılan 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 44 adet villadan “Khimaria 12CE ” nolu villa konusunda önceki malik Kiriş Otelcilik Ve Turizm A,Ş ile müvekkili arasında 14.05.2001 tarihli mülk kullanım sözleşmesi imzalandığını, o tarihlerden beri villayı kesintisiz kullandığını, 9.3.2009 tarihli açık artırma şartnamesinde açıkca 44 villanın eşyalı olarak kullanıldığının tesbit edildiğini, davalı şirketin açık artırma ilanını görerek ihaleye o şekilde girip aldığını, davalı şirketin tek yetkilisi H. G.’nun da aynı yerde villası olup komşu olduklarını, H. G.’nun başından beri müvekkilinin burada hak sahibi olduğunu bildiğini, davacının kiracılığının iflastan ve satıştan öncesine dayandığını, davacının tahliyesinin istenmesinin mümkün olmadığını belirterek taşınmazda müvekkilinin fuzuli şagil olmadığının ve tüm tesislerde kullanma hakkının bulunduğunun ve tahliye etmek zorunda bulunmadığının tespitini istemiştir. Davacı delil olarak 26.07.2010 tarihli önceki malikle yapılan 39 yıllık mülk kullanma sözleşmesine dayanmıştır. Taşınmazın satılması halinde taşınmazda oturan kiracı hacizden önceki bir tarihte kiracı olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını İİK.nun 135/2 maddesinde belirtildiği şekilde resmi belgelerle ispat etmesi gerekir. Ancak taşınmaz alıcısının başından beri kiracı olduğunu bildiğini ve kiracılığını kabul ettiğini iddia ediyorsa bu iddiasını genel mahkemede açacağı menfi tesbit davasında tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir. Davacı dava dilekçesinde davalı şirket sahibi ve yetkilisi olan H. G.’nun da aynı yerde villası olduğunu ve komşuluk yaptıklarını başından beri kiracı olduğunu bildiğini belirtmiş, davalı taraf buna karşı çıkmamıştır. Öte yandan 9.3.2009 tarihli açık artırma suretiyle gayrimenkul ve irtifak hakkının satış ilanında 20 sayılı parsel üzerinde bulunan 44 adet villanın tamamına yakınının yabancılar tarafından irtifak hakkı süresince kiralandığı ve fiilen eşyalı olarak kullanıldıkları tespit edilmiştir. Davalı şirketin temsilcisinin H. G. olup aynı yerde 2.8.1999 düzenleme tarihli 99 yıllık mülk kullanma sözleşmesi bulunduğu ve davalı şirket adına ihaleye şirket temsilcisi olarak H. G.’nun girdiği anlaşılmaktadır. Uzun süre kiracılarla komşuluk yapan şirket temsilcisi H. G. ihale şartnamesinde yabancı kişilerin kiracı olduğunu bilerek ihaleye girip satın aldığına göre hacizden önce davalı şirketin burada davacının kiracı olarak oturduğunu bildiğinin kabulü gerekir. Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının, hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2016 tarihli 2015/10390 E.- 2016/5261 K. sayılı ilamının kaldırılmasına ve hükmün davacı yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan karar düzetme harcının istek halinde karar düzetme isteyene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.06.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)


            T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2016/ 32730 Karar: 2017 / 147 Karar Tarihi: 06.01.2017

ÖZET: Şikayetçinin başvurusu çıkarılan tahliye emrinin iptaline ilişkin olup, şikayetçinin tahliyeyi engelleyecek resmi belge sunamadığı ve açılan/açılacak aile konutuna şerh konulmasına ilişkin bir davanın sonucunun şikayetçiye tahliye emrine itiraz hakkı vermeyeceği anlaşıldığından şikayetin reddine dair kararın onanması gerekirken; Dairemizce maddi hataya dayalı olarak bozulduğu anlaşılmakla, mahkeme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

(6100 S. K. Geç. m. 4) (2004 S. K. m. 135)

 Dava ve Karar: Taraflar arasındaki dava sonucu mahkemece verilen hükmün Dairemizce bozulması üzerine, yukarıda tarih ve numarası yazılı direnme kararına ilişkin dava dosyası, 02/12/2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Yasa’nın 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici 4/1.maddesi uyarınca Dairemize gönderilmiş olmakla, Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

 Şikayetçi 3. kişinin, borçlu eşi hakkında başlatılan takipte, aile konutu olduğu gerekçesiyle taaraflarına gönderilen tahliye emrine itirazla iptalini talep ettiği, mahkemece şikayetin reddine dair verilen kararın; Dairemizce, şikayetçinin ilgili taşınmazın “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının bulunup bulunmadığının araştırılarak sonucuna göre şikayetçiye taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi verilmesi ve sonuca göre tahliyenin durdurulması ya da devamı yönünde karar verilmesi gerektiği yönünden bozulduğu, mahkemece söz konusu Dairemiz bozma kararına karşı direnildiği görülmüştür.

 Şikayetçinin başvurusu İİK’nun 135/2. maddesi kapsamında çıkarılan tahliye emrinin iptaline ilişkin olup, şikayetçinin anılan yasa maddesi kapsamında tahliyeyi engelleyecek resmi belge sunamadığı ve açılan/açılacak aile konutuna şerh konulmasına ilişkin bir davanın sonucunun şikayetçiye tahliye emrine itiraz hakkı vermeyeceği anlaşıldığından, … 13. İcra Hukuk Mahkemesi’nin şikayetin reddine dair 07/11/2013 tarihli 2013/279 Esas 2013/844 Karar sayılı kararının onanması gerekirken; Dairemizce maddi hataya dayalı olarak bozulduğu anlaşılmakla, mahkeme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

 Sonuç: 1-Dairemizin 11/06/2014 tarih ve 2014/14428 E.- 2014/16965 K. sayılı BOZMA kararının kaldırılmasına, 2- Şikayetçinin temyiz itirazlarının reddi ile … 13. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 07/11/2013 tarihli 2013/279 Esas 2013/844 Karar sayılı mahkeme kararının İİK’nun 366 ve HUMK.nun 438. maddeleri uyarınca ONANMASINA, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.01.2017 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)


T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2016/ 5934 Karar: 2016 / 4944 Karar Tarihi: 23.06.2016

ÖZET: Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davacının kiracı olduğunun tespiti yönünde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

(2004 S. K. m. 135)

 Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılığın tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

 Dava, kiracılığın tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın 54CE taşınmaz yönünden kabulüne 13/14 CE numaralı taşınmaz yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının temyiz itirazları yerinde değildir.

 2-Davacının temyiz itirazına gelince;

 Antalya İli Kemer İlçesi 115 ada 20 parsel de kayıtlı taşınmaz üzerinde … adına 49 yıllığına irtifak hakkı tesis edilmiştir. Bu şirketin 04.03.2003 tarihinde iflasına karar verilmesi üzerine parsel üzerindeki irtifak hakkı ve üzerindeki villalar ihale ile 15.05.2009 tarihinde davalı …ye satılarak bu şirket adına 11.03.2010 tarihinde 49 yıllığına irtifak hakkı tesis edilmiştir. Davalı şirket …. taşınmazın irtifak hakkını satın aldıktan sonra villalarda oturan davacı … hakkında İİK.nun 135/2.maddesine göre tahliye emri gönderilmesini sağlamıştır. Tahliye emri gönderilmesi üzerine davacı vekili 26.07.2010 tarihli dava dilekçesinde ihale ile satılan 115 ada 20 parsel üzerinde bulunun 54CE, 13-14CE numaralı villalar konusunda önceki malik …. arasında 25.12.1999 tarihli kira sözleşmesi … ile … arasında 12.06.2003 tarihli kira sözleşmesi olduğunu, … ile müvekkili arasında 03.09.2009 tarihli mülk kullanım sözleşmesi imzalandığını, o tarihlerden beri villaları kesintisiz kullandığını, 09.03.2009 tarihli açık atrırma şartnamesinde açıkca 44 villanın eşyalı olarak kullanıldığının tespit edildiğini, davalı şirketin açık artırma ilanını görerek ihaleye o şekilde girip aldığını, davalı şirketin tek yetkilisi …’nun da aynı yerde villası olup komşu olduklarını, …’nun başından beri müvekkilinin burada hak sahimi olduğunu bildiğini, davacının kiracılığının iflastan ve satıştan öncesine dayandığını, davacının tahliyesinin istenmesinin mümkün olmadığını belirterek taşınmazda müvekkilinin fuzuli şagil olmadığının ve tüm tesislerde kullanma hakkının bulunduğunu ve tahliye etmek zorunda bulunmadığının tespitini talep etmiştir.

 Davacı delil olarak 25.12.1999, 12.06.2003 ve 03.09.2009 tarihli önceki malik ve kiralayanlar ile yapılan mülk kullanım sözleşmesine dayanmıştır. Taşınmazın satılması halinde taşınmazda oturan kiracı hacizden önceki bir tarihte kiracı olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını İİK.nun 135/2.maddesinde belirtildiği şekilde resmi belgelerle ispat etmelidir. Ancak taşınmaz alıcısının başından beri kiracı olduğunu bildiğini ve kiracılığını kabul ettiğini iddia ediyorsa bu iddiasının genel mahkemede açacağı menfi tespit davasında tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir.

 Davacı, dava dilekçesinde, davalı şirket sahibi ve yetkilisi olan H. G.’nun da aynı yerde villası olduğunu ve komşuluk yaptıklarını başından beri kendisinin kiracı olduğunu bildiğini belirtmiş bu konuda tanık dinletmiştir. Dinlenilen davacı tanığı şirket yetkilisinin aynı yerde villasının bulunduğunu, başından beri komşuluk yaptıklarını ve davacının kiracı olarak oturduğunu bildiğini beyan etmiştir. Öte yandan 09.3.2009 tarihli açık artırma suretiyle gayrimenkul ve irtifak hakkının satış ilanında 20 sayılı parsel üzerinde bulunan 44 adet villanın tamamına yakınının yabancılar tarafından irtifak hakkı süresince kiralandığı ve fiilen eşyalı olarak kullanıldıkları tespit edilmiştir. Ayrıca davalı şirketin temsilcisinin H. G. olduğu ve aynı yerde 02.08.1999 düzenleme tarihli 99 yıllık mülk kullanım sözleşmesi bulunduğu ve davalı şirket adına ihaleye şirket temsilcisi olarak …’nun girdiği anlaşılmaktadır. Uzun süre kiracılarla komşuluk yapan şirket temsilcisi … ihale şartnamesinde yabancı kişilerin kiracı olduğunu bilerek ihaleye girip satın aldığına göre hacizden önce davalı şirketin burada davacının kiracı olarak oturduğunu bildiğinin kabulü gerekir. Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davacının kiracı olduğunun tespiti yönünde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

 Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

 Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün bozulmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 23.06.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 26606 Karar: 2015 / 2267 Karar Tarihi: 29.01.2015

ÖZET: Taşınmazın intifa hakkıyla yükümlü olarak satılmasından sonra ihaleden etkilenmeyen intifa hakkı sahibinin taşınmazı üçüncü kişilere kiraladığı ve bu kiracıların tahliyesinin talep edildiği anlaşılmakta olup, tahliye için muhtıra gönderilmesi koşulları oluşmamıştır. İhale alıcısı ancak Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine dayalı olarak yerel mahkemelerde dava açıp alacağı ilamla, taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Mahkemece şikayetin reddine karar verilmesi yerine kabulü yönünde hükmü tesisi isabetsizdir.

(2004 S. K. m. 135)

 Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi Nezihe Deniz Güner tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

 Karar: Şikayetçi ihale alıcısı tarafından icra mahkemesine yapılan başvuruda, ihalede satın alınan taşınmaz üzerinde alacaklı lehine bulunan intifa hakkından feragat edilmiş olması nedeniyle tapuda intifadan ari şekilde tescil işlemi yapıldığı, bu nedenle taşınmazı işgal edenlere İİK’nun 135 inci maddesi uyarınca tahliye emri gönderilmesi gerektiği ileri sürülmüş, mahkemece istemin kabulüne karar verilmiştir.

 İİK’nun 135 inci maddesinin 1 inci fıkrasında “Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır.” düzenlemesine, 2 nci fıkrasında ise “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” düzenlemesine yer verilmiştir.

 Somut olayda, 6447 parsel nolu taşınmazın tapu kaydında 23.06.2006 tarihinde alacaklı T.. Ltd. Şti. lehine 12 yıl süreli intifa hakkının işlendiği, taşınmazın bu haliyle satışa çıkartılarak, 30/03/2012 günü yapılan ihalede şikayetçi tarafından alındığı, ihalenin kesinleşmesinin ardından şikayetçi adına 16/04/2012 günü tapu tescil işlemlerinin yapıldığı, ihale sonrası alacaklının şikayeti üzerine alacaklının taşınmaz üzerinde intifa hakkı olduğundan bahisle icra mahkemesinin 20.09.2012 tarih ve 2012/556-557 sayılı kararıyla tahliye işleminin iptaline karar verildiği, daha sonra intifa hakkı sahibi alacaklının taşınmazı üçüncü kişi N. K.’e kiraladığı, kira akti sonrası intifa hakkından feragat edilmesi üzerine taşınmazın intifa hakkından ari olarak alıcı adına tapuda tescil olduğu, alıcının İİK’nun 135 inci maddesine göre üçüncü kişilere tahliye muhtırası gönderilmesi işleminin reddi kararının şikayet konusu yapıldığı, mahkemece şikayetin kabulüne karar verildiği görülmektedir.

 Bu duruma göre taşınmazın intifa hakkıyla yükümlü olarak satılmasından sonra ihaleden etkilenmeyen intifa hakkı sahibinin taşınmazı üçüncü kişilere kiraladığı ve bu kiracıların İİK’nun 135 inci maddesine göre tahliyesinin talep edildiği anlaşılmakta olup, yukarıda belirtilen ilke ve kurallar uyarınca İİK’nun 135 inci maddeye göre tahliye için muhtıra gönderilmesi koşulları oluşmamıştır. İhale alıcısı ancak Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine dayalı olarak yerel mahkemelerde dava açıp alacağı ilamla, taşınmazın tahliyesini sağlayabilir.

 Mahkemece yukarıda yazılı ilke ve kurallar uyarınca şikayetin reddine karar verilmesi yerine kabulü yönünde hükmü tesisi isabetsizdir.

 Sonuç: Alacaklının temyiz itirazlarının kabulüyle mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428 inci maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.01.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2013/ 12420 Karar: 2013 / 17403 Karar Tarihi: 07.05.2013

ÖZET: Somut olayda, ortaklığın giderilmesi davası 18.02.2008 tarihinde açılmış olup şikayetçinin dayandığı belge ise 15.04.2009 tarihli adi yazılı kira sözleşmesidir. Bu durumda şikayetçi, ortaklığın giderilmesi davasında önce taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, yazılı nitelikte resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, sulh hukuk mahkemesince şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

(2004 S. K. m. 135)

 Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki davalılar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

 Karar: İstanbul 3.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 22.07.2009 tarih ve 2008/249 Esas sayılı kararında şikayete konu taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, taşınmaz 06.04.2011 tarihinde davalılara ihale edilerek adlarına tescil edilmiş, satışın kesinleşmesinden sonra şikayetçi üçüncü kişiye tahliye emrinin gönderildiği görülmüştür.

 İİK.nun 135/2.maddesi; Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmez ise zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur hükmünü içermektedir. Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise ihalenin kesinleşmesi üzerine alıcı, satış memurluğundan, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

 Dairemiz tarafından oluşturulan son içtihatlar uyarınca, üçüncü kişi, sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazı, ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihten önce yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. (m. 135/II). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, ortaklığın giderilmesi davasından önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, (örneğin; kiracı olduğunu ortaklığın giderilmesi davasından önce tapuya şerh verilmiş ya da ortaklığın giderilmesi davasından önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse) sulh hukuk mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

 Somut olayda, ortaklığın giderilmesi davası 18.02.2008 tarihinde açılmış olup şikayetçinin dayandığı belge ise 15.04.2009 tarihli adi yazılı kira sözleşmesidir. Bu durumda şikayetçi, ortaklığın giderilmesi davasında önce taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, İİK.nun 135/2.maddesinde yazılı nitelikte resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, sulh hukuk mahkemesince şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

 Sonuç: Davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, ilamın tebliğinden itibaren 8 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.05.2013 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2013/ 12-334 Karar: 2013 / 554 Karar Tarihi: 17.04.2013

ÖZET: Yerel mahkemece, şikayetçinin eldeki şikayete konu yapılan bağımsız bölümde ilgili kanun hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispat ettiği gerekçesiyle tahliye emrinin iptali kararı verilmesi isabetlidir.

(2004 S. K. m. 135) (YHGK. 26.12.2012 T. 2012/12-516 E. 2012/1352 K.)

 Dava: Taraflar arasındaki şikayet kanun yoluna başvurudan dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; İstanbul 9.İcra Hukuk Mahkemesi’nden verilen 07.03.2012 gün ve 2011/1430 E.-2012/262 K. sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan çıkan 26.12.2012 gün ve 2012/12-516 Esas-2012/1352 Karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi şikayetçi V. M. ve S. M. vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulu’nca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 Karar: İstek, şikayet yolu ile tahliye emrinin iptaline ilişkindir.

 İstanbul 6.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 04.03.2003 tarih ve E:2002/109, K:2003/215 sayılı ilamı ile K… A.Ş. (Bundan sonra kısaca K… A.Ş. Olarak anılacaktır)’nin iflasına karar verildiği, İstanbul 1.İflas Dairesi’nin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede hazine adına kayıtlı 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde müflis şirket (K… A.Ş.) lehine bulunan irtifak hakkının M… A.Ş.’ne satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, karşı taraf/ihale alıcısı M… A.Ş. tarafından, şikayetçiye 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK.)’nun 135. maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmaktadır.

 Şikayetçi V. M. ve S. M. vekili eldeki şikayetinde; müvekkili V. M. ile G. S. arasında 54 CE nolu villanın 31 yıl süre ile kullanımına ilişkin hakkını sözleşmeyle devraldığını, G. S.’in ise söz konusu villa üzerindeki hakkını K… A.Ş. ile Kadıköy 6.Noterliği’nden 00979 yevmiye no ile tasdikli 11.01.2000 tarihli sözleşme ile devralmış olan S… A.Ş. ile 12.06.2003 tarihinde mülk kullanım sözleşmesi imzalamak suretiyle elde ettiğini, İstanbul 1.İflas Dairesi’nin 2003/4 Esas sayılı dosyası ile anılan bağımsız bölümün boşaltılmasına yönelik tahliye emri çıkartıldığını belirterek; 20 parselde bulunan 54 CE nolu bağımsız bölüm yönüyle usulsüz tahliye emrinin iptaline karar verilmesini istemiştir.

 İstanbul 1. İflas Dairesi temsilcisi, İİK’nun 135. maddesine göre tahliye emrinin usule uygun olduğunu belirterek, şikayetin reddi gerektiğini bildirmiştir.

 Karşı taraf/ihale Alıcısı M… A.Ş. vekili ile Karşı taraf/K… A.Ş. İflas Masası vekili, istemin reddine karar verilmesini savunmuşlardır.

 Mahkemece, “şikayetçinin tahliye emrine konu yapılan yerleri iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK’nun 135/II. maddesi hükmünde belirtilen resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatladığı” gerekçesiyle istemin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir.

 Kararı karşı taraf/müflis K… A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı M… A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, Özel Daire’ce: “Somut olayda 04.03.2003 tarihinde K… A.Ş.’nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve belgelerin adi nitelikte olup, İİK’nun 135/2. maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür. Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu iflas tarihinden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ya da İİK. nun 135/2. maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir. ” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş; Yerel Mahkeme, önceki hükümde direnmiştir.

 Direnme hükmünü karşı taraf/müflis K… A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı M… A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, Hukuk Genel Kurulu; Özel Daire bozma ilamındaki gerekçeleri benimsemek suretiyle sonuçta, Özel Daire bozma kararı doğrultusunda direnme kararının bozulmasına karar vermiş; şikayetçi V. M. ve S. M. vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

 Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yeri iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK’nun 135/II. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, noktasında toplanmaktadır.

 Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır:

 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 06.06.1985 tarih ve 3222 Sayılı Kanunun 17. maddesi ile değişik 135/II. maddesi;

 “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.”

 Hükmünü içermektedir.

 Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanunun Hükümet Gerekçesinde ise:

 “İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir.”

 Denilmektedir.

 Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.

 Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.

 Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.

 Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.

 İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir.

 Somut olaya gelince; şikayetçi, dilekçesinde tahliye emrinin iptali istemine dayanak olarak taşınmazda yasanın aradığı nitelikte kira sözleşmesine dayalı olarak bulunduğunu belirtmekte ve delil olarak dayanılan kira sözleşmelerini de dosyaya ibraz ettiği anlaşılmaktadır.

 Somut olaya gelince:

 Şikayetçi, dilekçesinde tahliye emrinin iptali istemine dayanak olarak taşınmazda yasanın aradığı nitelikte kira sözleşmesine dayalı olarak bulunduğunu belirterek ve delil olarak dayanılan kira sözleşmelerini de dosyaya ibraz etmiştir.

 Bu kapsamda, şikayetçi tarafından eldeki uyuşmazlığa konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 54 CE nolu bağımsız bölüme ait olan ve dosyaya delil olarak sunulan kira sözleşmelerine bakıldığında;

 Kiraya veren K… A.Ş. ile kiracı S… A.Ş. (bundan sonra kısaca S… A.Ş. olarak anılacaktır) arasında 115 ada 20 parselde bulunan 54 CE nolu olarak kayıtlı bağımsız bölüm niteliğindeki apart villanın 39 yıllığına kiralanmasına ilişkin olarak 25.12.1999 tarihinde imzalanan taraflar arasındaki “Kira sözleşmesi” Kadıköy 6. Noterliği’nin 11.1.2000 tarih ve 00979 yevmiye numarası ile onaylanmış; anılan sözleşmenin 5.maddesiyle kiracının kiraladığı bağımsız bölümü başkalarına (üçüncü kişilere) alt kira sözleşmesiyle kiraya verebilmesine olanak tanınmıştır.

 Kiracı S… A.Ş., yukarıda anılan sözleşmenin verdiği yetkiye dayanarak, kiraya veren sıfatıyla şikayetçi I. L. ve G. S. (kiracı) ile 115 ada 20 parselde bulunan 54 CE nolu olarak kayıtlı apart villanın 37 yıllığına kiralanmasına ilişkin taraflar arasındaki “Kira sözleşmesi”nin Antalya 4.Noterliği’nin 12.06.2003 tarih ve 17707 yevmiye numarası ile onaylandığı; anılan sözleşmenin 2.maddesinde Kadıköy 6.Noterliği’nin 11.01.2000 tarih ve 00979 yevmiye numaralı kira sözleşmesindeki S… A.Ş.’ye ait hakların devrinin öngörüldüğü, anlaşılmaktadır.

 Kiraya veren G. S. (Hem kendi hakkını, hem de babasının ölümü nedeniyle intikal eden miras hakkını) ile kiracı V. M. arasında 115 ada 20 parselde bulunan 54 CE nolu olarak kayıtlı apart villanın 31 yıllığına kiralanmasına ilişkin taraflar arasında 03.09.2009 tarihli ve adi yazılı “Kira sözleşmesi”nin bulunduğu, anlaşılmaktadır.

 Şikayetçi-kiracının, delil olarak ileri sürdüğü 03.09.2009 tarihli adi yazılı sözleşme, temelde iflas tarihinden (04.03.2003) öncesine ait 11.01.2000 tarihinde yine noterden onaylı bir sözleşmeye dayanmaktadır.

 Bu durumda, şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yeri iflas tarihinden (04.03.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK’nun 135/II. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunun kabulü gerekir.

 Yukarıda belirtildiği üzere, üçüncü kişi taşınmazda hacizden (somut olayda iflastan) önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmesi durumunda tahliye emrinin iptali gerekir.

 Hal böyle olunca; yerel mahkemece, şikayetçinin eldeki şikayete konu yapılan 115 ada 20 parselde bulunan 54 CE nolu olarak kayıtlı bağımsız bölümde İİK’nun 135/II. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispat ettiği gerekçesiyle tahliye emrinin iptali ile Özel Daire bozmasına karşı direnilmesi usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekir.

 Bu nedenle, şikayetçi V. M. ve S. M. vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile “bozma” yönündeki Hukuk Genel Kurulu’nun 26.12.2012 gün ve E:2012/12-516, K:2012/1352 sayılı kararının kaldırılmasına ve direnme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

 Sonuç: Şikayetçi V. M. ve S. M. vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne, Hukuk Genel Kurulu’nun 26.12.2012 gün ve E:2012/12-516, K:2012/1352 sayılı bozma kararının kaldırılmasına; yerel mahkeme direnme hükmünün yukarıda açıklanan gerekçelerle karar düzeltme yoluna başvuran yararına ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 17.04.2013 gününde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2012/ 12-445 Karar: 2012 / 730 Karar Tarihi: 17.10.2012

ÖZET: İstek, tahliye emrinin şikayet kanun yoluyla iptaline ilişkindir. Somut olayda; şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte olup, bu nitelikteki belgeler geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, yasanın aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez. Ayrıca, taşınmaz satış ilanında geçen  ibaresi, 115 ada 19 parselde bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini kastetmekte olup, bu ibareye dayalı olarak şikayetçi tarafın bir hak iddiasında bulunması olanaklı değildir. Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen ve aynı hususlara işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

(2004 S. K. m. 72, 135) (YHGK 23.05.2007 T. 2007/12-297 E. 2007/287 K.)

 Dava: Şikayet kanun yoluna başvuru nedeniyle yapılan yargılama sonunda; İstanbul 9.İcra Hukuk Mahkemesince şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline dair verilen 25.10.2010 gün ve 2010/1058 E., 1498 K. sayılı kararın incelenmesi karşı taraf müflis Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekiliyle karşı taraf/İhale alıcısı Mert İnşaat Turizm A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 22.11.2011 gün ve 5097 E. – 20890 K. sayılı ilamı ile;

 (…İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 04.03.2003 tarih ve 2002/109 Esas, 2003/215 Karar sayılı ilamıyla Kiriş Otelcilik ve Turizm AŞ’nin iflasına karar verildiği, İstanbul İflas Dairesinin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede borçluya ait 19 parsel sayılı taşınmazın Mert İnşaat A.Ş.’ye satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa İİK.nun 135 inci maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmıştır.

 Yasal süresi içerisinde şikayetçi tarafça icra mahkemesinde tahliye emrine karşı şikayette bulunulmuş, mahkemece de şikayetin kabulüne karar verilmiştir.

 İİK’nun 135/2 nci maddesi taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur hükmünü içermektedir.

 Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise ihalenin kesinleşmesi üzerine alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

 Üçüncü kişi icra mahkemesinde taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m.135, II c.!). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belgeyle ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

 Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesiyle ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

 Yine üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesiyle ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr. Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).

 Somut olayda 04.03.2003 tarihinde Kiriş Otelcilik ve Turizm AŞ.nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve belgelerin adi nitelikte olup, İİK’nun 135/2 nci maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür.

 Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu iflas tarihinden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ya da İİK. nun 135/2 nci maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmi bir belgeyle ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir…)

 gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

 Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 Karar: İstek, tahliye emrinin şikayet kanun yoluyla iptaline ilişkindir.

 Mahkemece, şikayetin kabulüyle tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir.

 Karşı taraf/müflis Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekiliyle karşı taraf/ihale alıcısı Mert İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, bu istem kabul edilerek, yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuştur.

 Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü karşı taraf/müflis Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekiliyle karşı taraf/İhale alıcısı Mert İnşaat Turizm A.Ş. vekili, temyiz etmiştir.

 Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yeri iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK’nun 135/II. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, noktasında toplanmaktadır.

 Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır:

 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)’nun 06.06.1985 tarih ve 3222 Sayılı Kanunun 17 nci maddesiyle değişik 135/II. maddesi; Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. hükmünü içermektedir.

 Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanunun Hükümet Gerekçesinde ise: İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçluyla gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir. denilmektedir.

 Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belgeyle ispat etmelidir.

 Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.

 Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.

 Zira adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.

 İşte bu nedenledir ki, yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci fıkrasını (m.135/II) değiştirmiştir.

 Öte yandan, icra mahkemesinin bu konuda verdiği karar kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden, üçüncü kişi genel mahkemede taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğuna ilişkin tespit davası açabilir. Bu dava, İİK’ nun 72 nci maddesi anlamında bir menfi tespit davasıdır.

 Somut olayda; Şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte olup, bu nitelikteki belgeler geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, yasanın aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez.

 Ayrıca, taşınmaz satış ilanında geçen …kira şerhleriyle birlikte satılacağı… ibaresi, 115 ada 19 parselde bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini kastetmekte olup, bu ibareye dayalı olarak şikayetçi tarafın bir hak iddiasında bulunması olanaklı değildir.

 Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen ve aynı hususlara işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

 Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

 Sonuç: Karşı taraf/müflis Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekiliyle karşı taraf/İhale alıcısı Mert İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 s. Kanunun 30. maddesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’na 5311 s. Kanun’un 29 uncu maddesiyle eklenen Geçici 7 nci madde atfıyla aynı Kanun’un 366/III. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 17.10.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2009/ 27333 Karar: 2010 / 8903 Karar Tarihi: 13.04.2010

ÖZET: Somut olayda tahliyesi istenilen taşınmazda alacaklı lehine ipotekler tesis edilmiş olup şikayetçi bu tarihlerden sonra kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmiştir. Alacaklı tarafından icra dairesine başvurarak kiracılık sıfatlarını kabul etmeksizin kira paralarının takip dosyasına yatırılmasını istediği, bu istemin alacaklının hakkını ortadan kaldırmadığı, şikayetçi tapuda ilgili sıfatı olduğundan kıymet takdir raporunun tebliğini istediği görülmüştür. Anılan işlemler mahkemenin kabulünün aksine alacaklının kiracılık sıfatının kabulüne yönelik olmadığı açıktır. Bu durumda şikayetçi tarafından hacizden evvelki (ipotek tarihinden) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiği ispatlanamamıştır. Açıklanan nedenlerle istemin reddi yerine kabulüne dair hüküm tesisi isabetsizdir.

(2004 S. K. m. 127, 132, 135, 150)

 Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:

 Karar: İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takip sonucu taşınmaz alacaklı banka tarafından alacağa mahsuben alınmış, ihalenin kesinleşmesi üzerine taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunan şikayetçiye İİK.’nun 135/2 maddesi hükmü uyarınca tahliye emri gönderilmiş, üçüncü kişinin şikayeti üzerine mahkemece alacaklının 05.09.2007 ve 14.09.2007 tarihli işlemlerle kiracılık sıfatını kabul ettiği gerekçesiyle istemin kabulüyle tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir.

 Alacaklı/alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, (ihalenin kesinleşmesi üzere) alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

 İİK’nun 135/2. maddesi taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeşgün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur hükmünü içermektedir.

 Somut olayda tahliyesi istenilen taşınmazda alacaklı lehine 08.06.1995, 12.12.1996 ve 07.09.1998 tarihlerinde ipotekler tesis edilmiş olup şikayetçi bu tarihlerden sonra 27.05.2005 tarihinde kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmiştir. Alacaklı tarafından 05.09.2007 tarihinde İİK’nun 150/b maddesi uyarınca icra dairesine başvurarak kiracılık sıfatlarını kabul etmeksizin kira paralarının takip dosyasına yatırılmasını istediği, bu istemin İİK’nun 132.ve150/b maddelerine göre alacaklının hakkını ortadan kaldırmadığı, 14.09.2007 tarihinde ise İİK’nun 127. maddesi uyarınca şikayetçi tapuda ilgili sıfatı olduğundan kıymet takdir raporunun tebliğini istediği görülmüştür. Anılan işlemler mahkemenin kabulünün aksine alacaklının kiracılık sıfatının kabulüne yönelik olmadığı açıktır. Bu durumda şikayetçi tarafından hacizden evvelki (ipotek tarihinden) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiği ispatlanamamıştır.

 Açıklanan nedenlerle istemin reddi yerine yazılı gerekçelerle kabulüne dair hüküm tesisi isabetsizdir.

 Sonuç: Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.’nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 13.04.2010 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Related Posts

blank

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerlea. Gereksinim, yeniden inşa ve imarMADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlüolduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya...
kira avukat kiracı

Kira uyarlama davası nedir?

Kiranın yeni koşullara uyarlanması için bilinmesi gerekenler, çeşitli kira sözleşmelerine göre emsal kararlarla incelenmesi
blank

Eksik kira artışı nedeniyle kiracıyı nasıl tahliye ederiz?

Tefe Tüfe artış oranları nedeniyle tahliye? Kiracının eksik artışı nedeniyle tahliye ? Kiranın enflasyon karşısında düşük kalması nedeniyle tahliye? Kira artışı yapmayan kiracıyı nasıl tahliye ederim ? Kiracının yeterli kira artışı yapmaması nedeniyle tahliyesi nasıl olur ? Kiracıyı nasıl çıkartırım...

Yorum Bırakın

Recent Articles

blank
Şubat 20, 2024
Macaristan Gayrimenkul Yatırımı İle Kalıcı İkamet Nasıl Alınır?
blank
Şubat 8, 2024
Türkiye ve İran Arasındaki Adli İşbirliği Anlaşması
blank
Şubat 7, 2024
Avukat Bedava Dava Alabilir Mi?
blank
Şubat 6, 2024
Ortaklığın Giderilmesinde Paralar Nasıl Paylaştırılır?
blank
Şubat 5, 2024
Mobbing Nedir?
blank
Ocak 30, 2024
İdareye Başvurmadan Doğrudan Tam Yargı Davası Açılabilir Mi? İdari İşlem ve İdari Eylem Nedir?
blank
Ocak 24, 2024
Başkasının Eserini Kitabımda Kullanabilir Miyim?
blank
Ocak 22, 2024
Sınai Mülkiyet ve Fikri Mülkiyet Benzerlik ve Farkları
blank
Ocak 20, 2024
İnhisari Ne Demek?
blank
Ocak 18, 2024
Muris Muvazaası Mirastan Mal Kaçırma Nedir?
blank
Ocak 18, 2024
Bahçeyi Otoparkı Depoyu İşgal Edenden Nasıl Ecrimisil Alınır?
blank
Ocak 18, 2024
İşgalci Kira Açıklamasıyla Ödeme Yapıyor Geri Yollamak Gerekir Mi?
blank
Ocak 16, 2024
Ecrimisil Davası Nedir? İntifadan Men Koşulu Nedir?
blank
Ocak 10, 2024
Yabancı Çocukların Eğitim Ve Sağlık Hakkı
blank
Ocak 10, 2024
Endikasyon ve Komplikasyon Nedir?
× Avukata Sor