İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere
uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralık Mülk Hukukunda Tahliye Davaları

Kiralık mülk hukukunda, en sık görülen dava türlerinden biri ev sahibinin ihtiyaçları üzerine açılan tahliye davalarıdır. Bu durum, genellikle ev sahibinin veya onun yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sonlandırılmasını gerektirebilir.

Artan Kira Bedelleri ve Tahliye

Özellikle son yıllarda yükselen kira bedelleri, ev ve işyeri sahiplerinin kiracıları ihtiyaçları doğrultusunda tahliye etme eğilimini artırmıştır. Bu durum, kiracıların mülkten çıkarılmasına yol açabilmektedir.

Ev sahibinin ihtiyaçları üzerine açılan tahliye davası, kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar. Bu durum, kiralanan mülkün ihtiyaç durumunda ev sahibi veya ev sahibinin yakınları tarafından kullanılmasını gerektirebilir.

İhtiyaç Durumunun Kanıtlanması Gerekir

İhtiyaç durumu kanıtlandığında, tahliye davası kira sözleşmesinin sona ermesini ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar. Bu tür bir dava, hem konut hem de işyeri için açılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Dava açılırken, ihtiyaç sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacının bulunması gereklidir. Bu ihtiyaç, davanın süresi boyunca devam etmeli ve her türlü kanıtla desteklenmelidir. Kiraya verenin kiralanan yerde oturması, ihtiyacın bulunduğuna dair kabul edilir bir varsayım oluşturabilir.

Samimiyetin Önemi

Eğer kiraya verenin oturulabilir bir boş evi varsa ve kirada olan dairenin tahliyesini istiyorsa, bu durum samimi olarak kabul edilmeyebilir. Nişanlılık durumu tek başına tahliye gerekçesi olarak kabul edilmez. Bunun yanında, nikah veya düğün tarihinin belirlenmiş olması, davetiyelerin basılmış olması ve bu konuda belgelerin sunulması gereklidir.

“davacının oğlunun dava açıldığı tarihte İstanbul’da oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı oğlunun dava açılış tarihinde ve yargılama aşamasında yerleşeceğini iddia ettiği Karabük iline gelmek için her hangi bir girişimde bulunmadığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Bu nedenle henüz ihtiyaç doğmamıştır. Doğmamış ihtiyaç için açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.” YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2013 / 7288 Karar: 2013 / 10048 Karar Tarihi: 06.06.2013

Konut Değerlendirmesi ve Ergin Çocukların Durumu

Eğer ihtiyaç sahibi kendi evinde oturuyor ancak mevcut evinin yetersiz olduğunu belirtiyor ve kiralanan yerin tahliyesini talep ediyorsa, mahkeme her iki daireyi karşılaştırmalı ve hangisinin daha fazla avantaja sahip olduğuna karar vermelidir. Ergin olan çocuğun ayrı bir yaşam hakkı olduğundan, bu kişi adına da tahliye davası açılabilir.

Beklenen İhtiyaçlar ve Yurt Dışında Yaşayan Vatandaşlar

Henüz doğmamış ancak yakın gelecekte oluşması beklenen ihtiyaçlar için de tahliye davası açılabilir. Örneğin, askerden dönmesi beklenen bir çocuk veya evlenecek bir çocuk için tahliye davası açılabilir. Bu durumda, çocuğun askerde olup olmadığı veya yakın zamanda terhis olup olmayacağının incelenmesi gereklidir. Yurt dışında yaşayan bir vatandaşın izin süresini geçireceği bir konuta veya yazlık bir eve ihtiyaç duyması durumunda da, ihtiyaç kanıtlandığında dava açılabilir.

İşyeri İçin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İstenebilir

“Dava, işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davacının kızının ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Davalının, kiralananın yapılacak işe uygun ve elverişli olmadığı savunması üzerine mahallinde iki defa keşif yapılmış ve bilirkişilerce düzenlenen her iki rapor içeriğinden de bodrum ve zemin katta bulunan kuaför ve güzellik salonu olarak dizayn edilmiş, kuaför dükkanı olarak kullanılan kiralananın toplam 73.50 m2 yüzölçümünde olduğu, restaurant olarak işletilme açısından küçük ve dar bir alana sahip olduğu, mevcut haliyle fastfood, döner ve evlere paket servis yapan sistem şeklinde işletilebileceği, belediyeden izin alındığı takdirde dükkanların önündeki açık alanın dahi kullanılabileceği belirlendiğinden, kiralananın küçük kapsamlıda olsa yapılacak işe uygun ve elverişli olduğunun da kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru değildir.“ YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 8931 Karar: 2014 / 10381 Karar Tarihi: 25.09.2014

“Dava, işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Kiralayanın ihtarnamede taşınmazı kendi ihtiyacında kullanmak istediğini, daha sonrasında ise dava dilekçesinde oğlunun ihtiyacına dayanarak tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak davacının ihtiyaç sahibi oğlunun kısa dönem askere gittiğinin bildirilmesine göre bu hususun mahkemece araştırılarak ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesi gerekirken uzun sürede askerlik hizmetine uygulanan daire içtihadının olaya uygulanması doğru görülmemiştir.” YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2015 / 1904 Karar: 2015 / 2175 Karar Tarihi: 04.03.2015

Davanın Süresi ve Taraf Teşkili

Davanın zamanında açılıp açılmadığı ve taraf teşkilinin doğru olup olmadığı kamu düzenini ilgilendirdiği için, bu konular dikkate alınmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Niteliği ve Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin türüne bağlı olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerinin sonundan itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Hem konut hem de işyeri ihtiyaçlarına dayalı tahliye davası açma süreçleri aynı koşullara tabidir.

Süre Şartları ve Davanın Usulen Reddi

Dava, belirtilen süre sınırları içinde açılmadığı takdirde, usulen reddedilebilir. Özellikle vurgulamak gerekirse, belirli süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davası için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Ancak belirsiz süreli sözleşmelerde, 6 aylık fesih bildirim süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gereklidir.

Tahliye Davasının Açılması ve Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu dava sonucunda kiracının tahliyesi gerçekleşirse, kiraya verenin yeniden kiralama konusunda bir yasağı oluşur. Bu durumda, kiraya verenin haklı bir neden olmadan, tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca başka birine kiralaması yasaktır.

Tazminat Hakkı ve Sonuçları

Eğer kiraya veren, yasaklara rağmen taşınmazı bir başkasına kiralarsa, tahliye edilen kiracının tazminat davası açma hakkı doğar. Bu durumda, tazminat miktarı en az son 1 yıllık kira bedeli olacaktır.

Paylı Mülkiyette Nasıl Tahliye Davası Açılabilir?

1. Elbirliği Mülkiyetinde Kira Sözleşmesi

Elbirliği mülkiyetinde kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ortakların tamamının imzası gerekmektedir. Ancak, ortaklardan birinin, elbirliği mülkiyetine sahip bir taşınmazı kiraya vermesi durumunda bu durum usulsüz kabul edilmez. Bu tür bir sözleşme, iptal edilene kadar geçerli sayılır. Kiraya veren ortak, kira sözleşmesi çerçevesinde dava açma hakkına sahiptir. Ancak, sözleşmenin tarafı olmayan diğer ortakların ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmeleri için tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekmektedir.

2. Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesi

Paylı mülkiyet durumunda ise, kira sözleşmesinin geçerli kabul edilebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun onayı gereklidir. Paydaşlardan birinin taşınmazı kiraya vermesi durumunda, bu paydaşın dava açma hakkı bulunur. Ancak, kiraya veren durumunda olmayan diğer paydaşların ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmeleri için pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamaları gerekmektedir.