Tefe Tüfe artış oranları nedeniyle tahliye?
Kiracının eksik artışı nedeniyle tahliye ? Kiranın enflasyon karşısında düşük kalması nedeniyle tahliye? Kira artışı yapmayan kiracıyı nasıl tahliye ederim ?
Kiracının yeterli kira artışı yapmaması nedeniyle tahliyesi nasıl olur ? Kiracıyı nasıl çıkartırım ? Artış yapmayan kiracıyı tahliye etmenin yolları ?
Eksik artış yapan kiracını en kolay nasıl tahliye ederim ? Kısa yoldan artış yapmayan kiracıyı çıkarmak ? Kirayı artırmayan kiracıyı çıkarmak mümkün müdür ?
Ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum ve kiralardaki artış kiracıları son dönemde oldukça zorlamaktadır. Ev fiyatları gittikçe artmakta kiralar katlanarak tırmanmaktadır. Ev sahibi olan kişiler sıklıkla kiracılardan şikayetçi olmakta bir an önce tahliyesi için sıklıkla tarafımıza başvurmaktadırlar. Ancak güncel mevzuata göre kiracının tahliyesi pek de kolay değildir.
En Hızlı ve Etkili Kiracıyı Tahliye Yolu
Bu yazıda genellikle bilinmeyen ancak oldukça hızlı ve etkili olan bir tahliye yolundan bahsedeceğim. Kiracının hızlıca tahliyesi için önemli olan hususlardan biri kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasıdır. Yazılı kira sözleşmesi yoksa kiracının kira bedeline kiranın başlangıç zamanına ve kira artış oranlarına ilişkin çeşitli itirazları gündeme gelecek ve dava sürecini uzatabilecektir.
Yazılı Kira Sözleşmesi Avantaj Sağlar
Ancak elimizde yazılı bir kira sözleşmesi mevcutsa ve bu kira sözleşmesinde kiranın yıldan yıla artış oranları belirlenmişse artık bunun geçerli olmadığı ileri sürülmez.
Söz Uçar Yazı Kalır
Yani kiracı biz ev sahibi ile aramızda konuştuk, ‘kiraların mevcut kira dönemi boyunca artırılmaması veya 50 lira gibi düşük bir miktarda artış yapacağı hususunda anlaştık, ben bu nedenle kiraları eksik yatırdım ancak ev sahibi de bu durumu bilmektedir.’ savunmasını yapamaz.
Yazının Aksini Yine Yazılı Şekilde İspatlarsın.
Yazılı sözleşmenin aksi ancak yazılı sözleşmeyle ileri sürülebilir. Kiracılar genellikle ev sahiplerini ikna eder ve ev sahipleri de sözleşmede yazan ÜFE oranında artış yapmazlar. Taraflar arasında böyle bir mutabakat varsa yazılı olarak tarafların sözleşme yenilemesi veya anlaştıkları hususta tutanak tutması gerekir. Aksi halde, banka dökümleri ortaya konulduğunda, sözleşmede yazan artış tutarının yatırılmadığı yani kiraların eksik ödendiği görülecektir.
Tarafların Konuştuklarına Değil Sözleşmede Yazana Bakılır.
Uygulamada ise ne tutanak tutulmakta ne de sözleşme yenilenmektedir. Eğer kiracı sözleşmede kararlaştırılan artışı yatırmamışsa, yatırmakta direniyorsa, ev sahibine karşı isyankar bir tutum içerisindeyse, kira sözleşmesinden başlangıç tarihinden itibaren artış oranı yıldan yıla hesaplanarak, hesaplanacak tutar ve yatırılan tutar arasındaki fark icra takibine konu edilebilecektir. Kiracı ödemez veya itiraz ederse tahliye için dava açılabilir.
SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK KURALI HAKKINDA YARGITAY KARARI
‘Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, “”sözleşmeye bağlılık”” kuralı gereği uymaları zorunludur.
Zira, artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.
Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın O KİRA DÖNEMİ İÇİNDE kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz.’ T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2004/3-718 K. 2004/644 T. 8.12.2004
Eksik Ödenen Kirayı Nasıl İcraya Koyarız ?
Örnek 13 dediğimiz ödeme emri kiracıya 7 gün içerisinde itiraz hakkı tanır. Eğer kiracı ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmezse borcu kabul etmiş sayılacaktır. Borcu kabul etmiş sayılan kiracı kabul ettiği borcu 30 gün içerisinde ödemezse ev sahibi kiracıyı çıkarma hakkına sahip olur. Bu durumda icra hukuk mahkemesinde tahliye talepli davanın açılması gerekir.
Kiracı İtiraz Ederse Ne Olur?
Eğer kiracı 7 gün içerisinde itiraz ederse haksız itiraz ettiği tutarın yüzde yirmisi oranında icra inkâr tazminatına mahkum edilir. Bunun içinde kiracının itirazının haksız olduğuna kira sözleşmesinin bulunduğuna, kira sözleşmesinde artış oranlarının belli olduğuna, belirli olan artış oranlarında kiracının kirasını ödememiş olduğuna dayanılarak kiracının tahliyesi ve eksik kiraların ödenmesi talepli dava açılacaktır.
İnternetten nasıl avukat tutulur güvenli midir ?
Aşağıda sunduğumuz emsal içtihatlar da görüldüğü üzere Yargıtay uzun yıllardan bu yana aradaki bakiye farkın ödenmemesi nedeniyle tahliye kararları vermekte ve kiracıyı borçlu kabul etmektedir.
Kaç Yıllık Kira İçin Tahliye Geçerlidir? Geçmişe Doğru Kaç Yıl Borçtan Kiracı Sorumludur? Kaç Yıllık Birikmiş Kira İçin Kiracı Sorumludur?
Eğer kiracı yapması gereken kira artışını yapmamış ise aradan birkaç sene geçmiş olmasını dikkate almamıza gerek yoktur.
Kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır.
Zamanaşımı içerisinde tahliye talepli itirazın kaldırılması davası açılabilecektir.
Avukat Tutun Ya da Hukuki Danışmanlık Alın
Bu davanın açılması için avukatınız ile görüşmenizi tavsiye ederiz. Ödeme emrinin usulüne uygun şekilde hazırlanması kanunda sayılan nitelikleri haiz olması ödeme emrinin doğru şekilde tebliğ edilmesi ve tahliye davasının kanunda belirtilen şartları haiz olacak şekilde açılması avukatın görevidir. Bu nedenle hukuki destek almanızda fayda bulunmaktadır.
Instagram Takipte Kal
EMSAL KARARLAR
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2017/4619
Karar Numarası: 2018/2715
Karar Tarihi: 26.02.2018
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili icra mahkemesine başvurusunda, takibe ve davaya konu taşınmazın vekil edeni tarafından 20.11.2015 tarihinde satın alındığını, satın alma durumunun 26.11.2015 tarih 30835 yevmiye nolu ihtarname ile bildirildiğini, ancak davalının kira sözleşmesinin başlangıcı olan 2006 yılından bu yana hiç artış olmamışcasına 800,00 TL kira bedeli yatırdığını, Tüketici Endeksi yıllık enflasyon oranı üzerinden hesap edilen kira bedelinin 1.326,49 TL olduğunu, bu nedenle bakiye 727,39 TL için takip başlattıklarını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın kaldırılması ve tahliye talep etmiştir.
Davalı asıl, taşınmazın eski maliki ile 15.11.2015 tarihli kira sözleşmesi imzaladıklarını, bu sözleşmede aylık kira bedelinin 800,00 TL olduğunu, eski malik ile imzalanan kira sözleşmesinin yeni maliki de bağlayacağı savunması ile davanın reddini istemiştir.
Mahkemece takibe konu kira aktine itiraz olmadığından kira aktinin taraflar arasında kesinleştiği gerekçesi ile davanın kabulüne ve tahliyeye karar verilmiş, karar davalı asıl tarafından temyiz edilmiştir.
Dava icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
Davacı alacaklı 23.12.2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 15.05.2006 tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 2015 yılı Aralık ayına ait ödenmemiş bakiye 726,49 TL kira alacağının faizi ile birlikte tahsili ve tahliye talep etmiştir. Ödeme emrinin borçluya tebliği üzerine borçlu yasal süresi içinde verdiği dilekçe ile takip konusu borcun olmadığından bahisle borcun ferileri ile birlikte tamamına itiraz ettiğini bildirmiştir. Borçlu itirazında kira sözleşmesine ve imzasına itiraz etmediği için dayanak kira sözleşmesi tarafları bağlar. Takibe dayanak yapılan 15.05.2006 tarihli kira sözleşmesi hususi şartlar 3. maddesindeki “ Akdin uzaması ve devamı halinde Ticaret Odası Tüketici Endenksi Yıllık Enflasyon oranı üzerinden hesap edilerek artış yapılacaktır.” koşulu geçerlidir. Sözleşmenin bu hükmü gereğince davalı kiracının kira bedelini her yenilenen kira yılında artış oranına uygun şekilde artırarak ödemesi gerekir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı T….nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; “tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmünü içerir. Mahkemece anılan bu hükümde dikkate alınarak 15.05.2013 tarihine kadar sözleşmedeki artış oranı olan TÜFE’ye göre, 15.05.2013 tarihinden sonra ise ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda takip konusu 2015 yılı Aralık ayı için istenebilir kira bedelinin belirlenmesi talepte nazara alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken farklı artış oranı üzerinden hesaplanan kira bedeli ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek 6100 sayılı HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 26.02.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2014/10352
Karar Numarası: 2015/99
Karar Tarihi: 13.01.2015
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalılar ve davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklılar tarafından davalı borçlular aleyhine kira parasının tahsiline yönelik yapılan icra takibine davalı borçluların itiraz etmesi üzerine, davacı alacaklılar icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve davalı borçluların %40 oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmeleri isteminde bulunmuş, mahkemece davanın kısmen kabulü ile itirazın 27.482 TL üzerinden kaldırılmasına, takibin devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine ve her iki tarafın % 40 oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesi üzerine, karar davacı alacaklılar vekili ve davalı borçlular vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1-Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davalı borçluların temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı alacaklıların temyiz itirazlarına gelince;
İcra takibinde ve davada dayanılan ve karara esas alınan 01.05.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık 45.000 Euro kira parasının her yılın 1-5 Mayıs tarihleri arasında ödeneceği düzenlenmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 2. maddesinde, yeni kira döneminde kiracının kiralananı tahliye edeceğini bildirmiş olması halinde tahliye edeceği tarihe kadar geçecek müddet için kira parasını peşin olarak ödeyeceği, özel 5. maddesinde, kiracı tarafından kira paralarının banka hesabına yatırılmasının eksik yatan kira borcu ya da kira miktarı yönünden kabul anlamına gelmeyeceği, özel 10. maddesinde, kiracının kiralananı süresi bittiği tarihte veya yeni kira dönemi içinde bir tarihte boşaltmak isterse, sürenin dolmasından veya tahliye edeceği tarihten en az bir ay öncesinden yazılı olarak haber vermek zorunda olduğu ve özel 16. maddesinde de, yıl sonunda kiracı tarafından akit yenilenmek istendiği takdirde, kiraya verenin yazılı rızası olmak şartıyla kira parasının maksimum % 5 artışla ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Kiracılık süreci içinde davalı borçlu kiracı şirket 15.04.2011 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile 01.05.2011 tarihinde sona erecek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, kiralananın 30.06.2011 tarihine kadar kadar tahliye edileceğini davacı alacaklılara bildirmiştir. Bununla birlikte sözleşme sonunda kiralanan tahliye edilmeyip, borçlu davalı kiracı şirket tarafından kullanılmaya devam edilmiştir. Bunun üzerine davacı alacaklılar da, yenilenen kira döneminde sözleşmedeki artış şartına göre yıllık 47.500 Euro üzerinden ödenmeyen 17.250 Euro bakiye kira alacağının tahsili için Antalya 2. İcra Müdürlüğü’nün 2011 / 11471 sayılı dosyasında icra takibi başlatmışlardır. Örnek 7 ödeme emirlerinin davalı borçlulara 26.12.2011 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine, yasal süresi içinde takibe itiraz eden davalı borçlular, takibe konu edilen kira borçlarının olmadığını, sekiz aydır aylık 3.750 Euro üzerinden banka hesabına yatırılan kira paralarının çekincesiz şekilde tahsil edildiğini, davacı alacaklıların aradan geçen bunca süreden sonra kira artışı talebinde bulunmalarının hukuka aykırı olduğunu, kira sözleşmesinin özel 16. maddesine göre, kira parasının artışı için kiraya verenlerin yazılı rızalarının arandığını, davacı alacaklılar yenilenen kira dönemi başında böyle bir artış bildiriminde bulunmadıklarından kira paralarının artışsız olarak ödendiğini, yine maksimum düzeyde kira artışı istenmesinin sözleşmeye aykırı olduğunu, diğer yandan kira paralarının aylık ödenmesi konusunda taraflar arasında teamül oluştuğunu belirterek, icra takibini durdurmuşlardır. İtiraz üzerine açılan açılan işbu davada da, savunma olarak aynı itirazlarını yinelemişlerdir. Mahkeme uyuşmazlığa ilişkin yaptırmış olduğu bilirkişi incelemesi çerçevesinde davacı alacaklıların aylık 3.750 Euro üzerinden yapılan kira ödemelerine uzun süre sesiz kalmaları nedeniyle yıllık kira parasının 45.000 Euro, aylık kira parasının ise 3.750 Euro olarak kabul edilmesi gerektiği, davalı borçluların takip öncesinde 18.750 Euro ödemiş oldukları, bu durumda takip tarihi olan Aralık 2011 ayına kadar ödenmesi gereken kira parasının 30.000 Euro olduğu, davalı borçluların 11.250 Euro borçlarının bulunduğu gerekçesi ile itirazın 11.250 Euro karşılığı 27.482.63 TL üzerinden kaldırılmasına karar verilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen ve karşı çıkılmayan kira sözleşmesinde yıllık kira parası, ödeme zamanı ve artış oranı açıkça düzenlenmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği bu artış şartı yasa gereği basiretli bir tacir olması gereken davalı borçlu kiracı şirketi bağlar. Bu durumda borçlu kiracının yenilenen kira yılı itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira parasını ödemesi gerekir. Davacı alacaklılar da, sözleşmeye uygun kira artışı ile yenilenen kira döneminde eksik ödenen kira paralarının tahsili için icra takibi yapmışlardır. Davacı alacaklıların sözleşme koşullarında kira parasının ödenmesini istemelerinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davalı borçluların kira parasını aylık ödemeye dönüştürüp, herhangi bir artış yapmadan banka hesabına yatırmaları ve bu ödemelerin davacı alacaklılar tarafından tahsil edilmesi, özellikle sözleşmenin özel şartlar bölümü 2. maddesi gözetildiğinde davalı borçluları sözleşmeye uygun ödemede bulunmaları yükümlülüğünden kurtarmaz. Yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılan ödeme zamanı ve artış oranı karşısında bu konuda taraflar arasında zımni anlaşma yapıldığı iddiası dinlenemez. Bu durumda mahkemece yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu çerçevesinde sözleşmedeki artış oranına uygun ödenmesi gereken kira farkları yönünden, yargılama sürecinde yapılan ödemelerin infazda nazara alınması gerektiği belirtilmek suretiyle itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Davacı alacaklılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda (2 ) No’lu bentte yazılı nedenlerle 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 13/01/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
