Kira çok düşük kaldı ne yapabilirim? Kiracı çok düşük kira veriyor? Kiracının kirasını nasıl artırabilirim ?
Kiralar çok arttı ancak kira düşük kaldı ? Kiracının kirası çok düşük kaldı? Kiracı bedavaya oturuyor ?
Kirayı nasıl güncelleyebiliriz? Kirayı artırmak mümkün müdür? Kiracının kirasını nasıl artırabilirim ? Kirayı artırma davası nedir ? Kira artış davası nasıl açılır? Ev sahibi kirayı artırabilir mi? Enflasyon nedeniyle kira artışı mümkün müdür? Enflasyonun kiralara etkisi nedir? Döviz artışı kiralara etki eder mi?
Yukarıdaki soruları günde yüzlerce kez aldığımızda detaylı şekilde yanıtlamak istedik.
Süreye bağlı olmaksızın kiranın değişen ekonomik koşullara göre uyarlanması her zaman mümkündür. TBK 344 ve devamı maddelerinde kiranın tespiti ile ilgili özel düzenleme olmasına karşılık, genel her tür sözleşmelere uygulanan TBK 138 maddesi ile mahkemeden güncel duruma göre kira tutarının revize edilmesini istemek mümkündür. TBK 138 maddesi sadece kiralar için değil, her tür sözleşme için geçerli genel hükümdür. Ancak, stratejik olarak özel hükümlerin çare olmadığı yerde genel hükme dayalı olarak dava açılması da mümkündür.
KİRA UYARLAMAYA DAİR GÜNCEL KARAR İÇİN TIKLA
III. Aşırı ifa güçlüğü
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Mevzuat okunduğunda, sadece borçlunun TBK138’e dayalı olarak uyarlama davası açabileceği gibi bir anlam çıkıyor olsa da, kira sözleşmesi iki taraflı tam iki tarafa borç yükleyen bir edim olduğundan, hem kiracı hem kiraya veren bu davayı açabilir.
Son zamanlarda artan döviz kurları, maliyetler, enflasyon, göçmen krizi, yeni konut üretilmemesi, savaş nedeniyle göç eden yabancılar gibi olgular konuta olan talebi ciddi oranda artırdı. Kimsenin aklına gelmeyecek ve tahmin dahi etmediği bu artış ile eskiden 1.500 TL olan konutların fiyatı 4.500 TL ve daha da yukarı ulaştı. 1.500 TL olan kira geliri artık bir arabanın benzin deposunu dahi dolduramaz hale geldi. Beklenmeyen bu gibi durumlarda 1.500 TL gibi bir fiyata evin kiraya verilmesi kiraya veren için de çekilmez bir hale ulaştı. Sözleşmeler temelinde çöktü.
TBK 138 genel hükümlere göre uyarlama için gerekli şartlar ;
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Açılan davada incelenmesi gereken, incelenmezse mahkeme kararının bozulması ile sonuçlanabilecek önemli kriterler vardır. Alanında uzman 3 kişilik bilirkişi kurulundan rapor alınması gerekir. Liste halinde saymak gerekirse;
- kiralananın niteliği,
- kullanma alanı,
- konumu,
- bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri,
- emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar,
- döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar
- ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı
hususlarında ayrıntılı denetime elverişli ve açık bir rapor alınması gerekir. Mahkemenin uzun dönemli kira sözleşmelerinde uyarlama yaparken hakkaniyet indirimi yapmayı unutması bozma sebebi olabilir.
Kiracı ile karşılıklı anlaşma sağlanarak kira hususunda orta nokta bulunamıyorsa, kira uyarlama davası açılması gerekecektir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.
‘Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2020 / 2910 Karar: 2020 / 6680 Karar Tarihi: 17.11.2020
Kira sözleşmesinin devam ettiği sürede uyarlama açılamaz. Uzun süreli kira sözleşmelerinde dikkat edilecek hususlar nelerdir?
Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapılır ve artış oranı belirlenir. Bu durumda taraflar beklenmeyen hali de uzun vade içerisinde düşünerek sözleşme imzaladığı varsayılır. Verilen kararlar genellikle uzama süresi içerisinde sözleşmenin belirsiz süreli olması durumunda beklenmedik halin ortaya çıkmasını incelemektedir. Örneğin 5 yıllık kira sözleşmesi imzalanmış ve 3. Yılında uyarlama isteniyorsa mahkeme öncelikle sözleşmeye bakacak, tarafların iradesini esas alacak uyarlama yapmayacaktır. Ancak bir yıllık sözleşme yapılmış ve kiracı 4. Senede uyarlama istemişse bu sefer sözleşme şartları belirsiz süreli sözleşmeye döndüğünden hakim esasa yönelik detaylı rapor almalıdır. Ancak bu durumunda bazı istisnaları vardır. Aşağıda sunduğumuz emsal bir kararda 49 yıllık kiralamada kira artış oranı yazılmaması ve şartların değişmesi durumunda uyarlama yapılabileceği belirtilmiştir. Mahkemelerin yorumu her somut olayda değişkenlik gösterecektir.
‘taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Uyarlama davaları ancak uzun süreli sözleşmeler için söz konusu olabilir. Kısa süreli sözleşmeler için uyarlama istenemez uyarlama şartları olmadığından davanın reddi gerekirken davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.’ YARGITAY 13. Hukuk Dairesi Esas: 2012 / 16767 Karar: 2012 / 21930 Karar Tarihi: 03.10.2012
‘Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-PactaSundServanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Olayımızda ise; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.03.2005 tarihinde düzenlenmiş olup, 10 yıl sürelidir. Kira bedelinin tespiti istenen dönem sözleşmenin sona ermesinden önceki dönemdir. Kira sözleşmesinin 01.03.2015’de sona ereceği, kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olmasının özel neden sayılması gerektiği, kira sözleşmesinde belirlenebilir kira artış şartının yer aldığı, kira sözleşmesinin sonuna dek kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre o oranla sınırlı olarak artırılacağı, artış şartının tarafları bağladığı, talep edilen dönem için kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereğince tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Yukarıda da belirtildiği üzere, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Davacının istemi kira bedelinin tespiti olup kira uyarlaması istemi bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’ YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 13828 Karar: 2015 / 2161 Karar Tarihi: 04.03.2015
‘Borçlar hukukunda genel olarak sözleşmeye bağlılık ilkesi hakim ise de, olağanüstü nitelikte bulunan değişen hal ve şartların tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık şekilde bozmuş olması halinde hakimin sözleşmeye müdahale edebileceği ve böylece bozulmuş olan dengeyi düzeltebileceği kabul edilmiştir. Davaya konu sözleşmenin uzun süreli olduğunda uyuşmazlık yoktur. Bu durumda mahkemece, belirtilen ilkeler gözetilmek suretiyle, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmalı, ortaya çıkacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır. Mahkemece yanılgılı ve eksik incelemeyle oluşan değerlendirme sonucu hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.’ T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2012/ 8973 Karar: 2012 / 13817 Karar Tarihi: 30.05.2012
‘Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır. Ayrıca taraflar arasındaki kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, kısa süreli akitlerde uyarlama istenemez. Şu halde mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle ve yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.’ YARGITAY 13. Hukuk Dairesi Esas: 2010 / 4370 Karar: 2010 / 14857 Karar Tarihi: 10.11.2010
‘Dava konusu kiralanana ilişkin 12.11.1972 tarihli protokolde kira artış şartı bulunmadığından yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı açısından değerlendirme yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, Mahkemece kira bedelinin tespiti usulüne göre inceleme ve değerlendirme yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 11362 Karar: 2018 / 6297 Karar Tarihi: 04.06.2018
Kiracı uyarlama davası açabilir mi? Kiranın aşırı düşmesinde kiracının hakları nelerdir? Kiracı nasıl uyarlama davası açar?
Bazı durumlarda kiraların çakılması, mevcut konumda kiraların aşırı düşmesi, fabrikaların kapanması, yatırımların son bulması, deprem olması, doğa olayları gibi çeşitli sebeplerden kiralar oldukça düşmüş ve mevcut kiracının kirası aşırı yüksek kalmış olabilir. Bu gibi durumlarda kiracı haklarını saklı tutarak ödeme yapmış olmasa da güncel duruma dayanarak hak talep edebilecektir.
‘Davacı; davalı tarafından … / …’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir.
…
Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez. Mahkemece bu durumda bozma gereği yapılarak uyarlama koşullarının varlığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 7863 Karar: 2019 / 534 Karar Tarihi: 24.01.2019
Mahkeme hangi tarihten itibaren kirayı uyarlayacaktır? Uyarlama hangi tarihten başlar ?
Kabul edilen uyarlama davası hükmü dava tarihinden itibaren ileriye doğru uygulanır.
EMSAL KARARLAR
YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 8254 Karar: 2019 / 5095 Karar Tarihi: 29.05.2019
(6098 S. K. m. 138) (4721 S. K. m. 2)
Dava: Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
AVUKATA SOR
Instagram Takipte Kal
YARGITAY KARARI
Karar: Davacı; davalının 01.09.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı bulunduğu taşınmazda 2015 yılı için aylık 600,00 TL kira bedeli ödemekte olduğunu, aradan geçen uzun süreçte ve özellikle son dönemde ülke ekonomisinde meydana gelen değişimler ile taşınmazın bulunduğu bölgede meydana gelen alt ve üst yapı değişikliği sebebiyle belirlenen tutarın, kiralananın karşılığı olmaktan son derece uzak kaldığını ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki karşılıklı dengelerin aleyhine bozulduğunu, dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedelinin, taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüzölçümü ve özellikleri itibarıyla emsallerinin çok altında olduğunu belirterek aylık 600,00 TL olan kira bedelinin değişen koşullara uyarlanarak dava tarihinden itibaren 3.500 TL’ye çıkarılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabulü dava konusu taşınmazın kira bedelinin kira dönem başlangıcı olan 01/09/2015 tarihinden itibaren 2.500,00 TL olarak belirlenmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01.09.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup davacı, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 18.05.2015 tarihinde davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporu dikkate alınarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.05.2019 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 7863 Karar: 2019 / 534 Karar Tarihi: 24.01.2019
(1086 S. K. m. 428)
Dava: Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı; davalı tarafından … / …’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir.
Davalı; sözleşmenin geçerli olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin aylık 1000 USD karşılığı 2.165 TL olarak uyarlanmasına dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 07.04.2016 tarih ve 2015/7802 E. 2016/2888 K sayılı ilamı ile; ” … Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a-Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Mahkemece, sözleşme koşullarının kiracı aleyhine ağırlaştığı ekonomik şartlar ve mecurun niteliği nedeniyle edim dengesinin bozulduğu gerekçesiyle kira bedelinin kısmen uyarlanmasına karar verilmiş ise de; davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru değildir.” gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; borçlunun borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan hakkını saklı tutmadan ifa ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde bozma gereği yerine getirilmemiştir. Şöyle ki; somut olayda, Dairece bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez. Mahkemece bu durumda bozma gereği yapılarak uyarlama koşullarının varlığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 13828 Karar: 2015 / 2161 Karar Tarihi: 04.03.2015
(6101 S. K. m. 7) (6098 S. K. m. 138, 310) (4721 S. K. m. 2)
Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne 01/03/2014 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 7.630,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı Kiler Alışveriş Hizmetleri Gıda San. ve Tic. A.Ş’nin mülkiyeti davacıya ait işyeri vasıflı 7 nolu bağımsız bölümde kiracı olduğunu, davacının söz konusu taşınmazı 27/09/2013 tarihinde satın aldığını, davalının mecurda yaklaşık 9 yıldır kiracı olduğunu, 6098 sayılı BK’nun 310. maddesine göre yeni malik olan davacının davalı kiracı ile eski malik arasındaki sözleşmenin tarafı olduğunu, Tekirdağ 3. Noterliği’nin 11/11/2013 tarih ve 8323 yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ederek satın aldığı tarihten itibaren işleyen kira bedellerinin tarafına ödenmesini davalıdan talep ederek ödeme için banka hesap numarası bildirdiğini, davalı kiracının davacıya kira parası olarak 24/11/2013 tarihinde 1.598,07 TL ödeme yaptığını, davacının Tekirdağ 2. Noterliği’nin 09/12/2013 tarih ve 10905 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira artırım talebinde bulunduğunu, yeni kira döneminde kira bedelinin aylık 10.000,00 TL olarak ödenmesini talep ettiğini, davalı kiracının kira ödemelerini yine aylık 1.598,07 TL olarak ödemeye devam ettiğini, davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın şehir merkezinde işlek bir cadde üzerinde olduğunu, davaya konu kiralananın metrekare olarak büyük olup cirosunun yüksek meblağları bulan işyeri olarak kullanıldığını, davalının şuan için ödediği kira parasının günün şartlarına ekonomik esaslar ve emsal kira bedellerine, hak ve nesafet ilkelerine, paranın alım şartlarına göre oldukça düşük olduğunu belirterek davacının davaya konu mecuru satın aldığı 27/07/2013 tarihinden itibaren aylık kiranın net olarak 10.000,00 TL olarak tespit edilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, mecura ilişkin kira sözleşmesinin 01/03/2005 tarihinde önceki malik Konak Yapı Malz. Tic. Ltd. Şti. ile akdedildiğini, mecurun birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesinden teşekkül bir yapı olduğunu, kira sözleşmesi akdedilirken 10 yıl süreli olması konusunda tarafların mutabık kaldıklarını, kiralananın teslim tarihi olarak 30/06/2005 tarihinin kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinin başlangıcının 30/06/2005 olduğunu, tarafların her yıl kira bedeline enflasyon oranında artış yapılacağını kararlaştırdıklarını, müvekkili şirketçe sözleşmede kararlaştırılan şekli ile yıllık artışların yapıldığın, son dönem kira bedelinin 16.271,19 TL+KDV olduğunu, ekonomik ve çevresel faktörlere göre değişkenlik arz eden kira bedellerinin önemli derecede değişkenlik göstereceği bir unsurun bulunmadığını, davacının bu yönde somut bir vakıa sunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-PactaSundServanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenmiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
1-Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2-Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3-Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4-Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 7. maddesinde ” Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” denilerek, görülmekte olan davalarda “aşırı ifa güçlüğüne” ilişkin yasa maddesinin uygulanacağı düzenlemiştir.
Olayımızda ise; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.03.2005 tarihinde düzenlenmiş olup, 10 yıl sürelidir. Kira bedelinin tespiti istenen dönem sözleşmenin sona ermesinden önceki dönemdir. Kira sözleşmesinin 01.03.2015’de sona ereceği, kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olmasının özel neden sayılması gerektiği, kira sözleşmesinde belirlenebilir kira artış şartının yer aldığı, kira sözleşmesinin sonuna dek kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre o oranla sınırlı olarak artırılacağı, artış şartının tarafları bağladığı, talep edilen dönem için kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereğince tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Yukarıda da belirtildiği üzere, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Davacının istemi kira bedelinin tespiti olup kira uyarlaması istemi bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.03.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)
T.C YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2012/ 16767 Karar: 2012 / 21930 Karar Tarihi: 03.10.2012
ÖZET: Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Uyarlama davaları ancak uzun süreli sözleşmeler için söz konusu olabilir. Kısa süreli sözleşmeler için uyarlama istenemez uyarlama şartları olmadığından davanın reddi gerekirken davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. (1086 S. K. m. 428) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabul kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı davalıya ait meskende 27/12/2006 tarihinden beri kiracı olarak oturduğunu kira bedelinin 01/10/2008 – 30/09/2009 tarihleri arasında aylık 800.00 TL olarak ödendiğini ancak 2008 yılında başlayan ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin fahiş hale geldiğini belirterek 01/10/2009 tarihinden itibaren başlayacak yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin 400.00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı davanın reddini dilemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne 1/10/2009 -25/5/2010 tarihleri arasındaki süre için aylık kiranın 633.00 TL olarak belirlenmesine bu süre içerisinde davacı tarafça ödenmesi gereken toplam kira bedelinin 5.064.00 TL olarak belirlenmesine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1- Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Uyarlama davaları ancak uzun süreli sözleşmeler için söz konusu olabilir. Kısa süreli sözleşmeler için uyarlama istenemez uyarlama şartları olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. 2- Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenle temyiz olunan kararın davalı yararına, BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle davacının temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 03.10.2012 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2012/ 8973 Karar: 2012 / 13817 Karar Tarihi: 30.05.2012 ÖZET: Borçlar hukukunda genel olarak sözleşmeye bağlılık ilkesi hakim ise de, olağanüstü nitelikte bulunan değişen hal ve şartların tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık şekilde bozmuş olması halinde hakimin sözleşmeye müdahale edebileceği ve böylece bozulmuş olan dengeyi düzeltebileceği kabul edilmiştir. Davaya konu sözleşmenin uzun süreli olduğunda uyuşmazlık yoktur. Bu durumda mahkemece, belirtilen ilkeler gözetilmek suretiyle, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmalı, ortaya çıkacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır. Mahkemece yanılgılı ve eksik incelemeyle oluşan değerlendirme sonucu hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
(4721 S. K. m. 1, 2, 4) Dava dilekçesinde sözleşmede belirlenen aylık 1.600 TL kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanarak aylık 12.000 TL’ye çıkartılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü. Davacı müflis şirket adına iflas idaresince, müflis şirkete ait davaya konu taşınmazda davalının kiracı olduğu, sözleşmede belirlenen aylık 1.600 TL kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanarak aylık 12.000 TL’ye çıkartılması talep ve dava edilmiştir. Mahkemece, davacının davasını, soyut iddiası dışında herhangi bir delil ile kanıtlayamadığı, emsal ibraz etmediği, ekonomik koşulların aşırı değiştiği yolunda iddiasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafınca temyiz edilmiştir. Davaya konu olan kira sözleşmesi 01.10.2004 başlangıç tarihli olup 10 yıl sürelidir. Uyarlama istenen dönem sözleşmenin sona ermesinden önceki dönemdir. Sözleşmede aylık kira parasının artışına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK md. 4, 2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus – Beklenmeyen hal şartı – sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık bu akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda işlem temelinin çökmesi gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak MK’nın 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (MK md. 1). Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan irade özgürlüğü sözleşme serbestisi ve sözleşmeye bağlılık ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir (Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ankara 1987, sh. 152 vd.; Hatemi/ Serozan/Argacı, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, 1992, sh. 186 vd.). Uyarlama davalarına ilişkin ilkeler, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulmaz. Mahkemece yapılacak iş, resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, bulunduğu mevki, konumu, emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli, daha sonra hal ve şartların değişmesi nedeniyle kiracıya ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta tüm dayanakları belirtilmiş, gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır. Mahkemece bu konuda herhangi bir bilirkişi incelemesi yapılmaksızın hüküm kurulmuştur. Oysa çözümü özel bir teknik bilgiyi gerektiren hallerde, bilirkişinin oy ve görüşünün alınması zorunludur. Zira bu olayda, uyarlama koşullarının var olup olmadığının saptanması, hakimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenebilir nitelikte değildir. Borçlar hukukunda genel olarak sözleşmeye bağlılık ilkesi hakim ise de, olağanüstü nitelikte bulunan değişen hal ve şartların tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık şekilde bozmuş olması halinde hakimin sözleşmeye müdahale edebileceği ve böylece bozulmuş olan dengeyi düzeltebileceği kabul edilmiştir. Davaya konu sözleşmenin uzun süreli olduğunda uyuşmazlık yoktur. Bu durumda mahkemece, az yukarıda belirtilen ilkeler gözetilmek suretiyle, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmalı, ortaya çıkacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır. Mahkemece yanılgılı ve eksik incelemeyle oluşan değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir (HGK 16.10.2003 gün ve 13-599 Esas, 599 Karar). Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince bozulmasına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.05.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
T.C YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2010/ 4370 Karar: 2010 / 14857 Karar Tarihi: 10.11.2010 ÖZET: Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır. Ayrıca taraflar arasındaki kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, kısa süreli akitlerde uyarlama istenemez. Şu halde mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle ve davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. (4721 S. K. m. 2, 4) Dava: Taraflar arasındaki kira tespiti davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabul üne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. Karar: Davacı, davalı şirket ile arasında Çeşme Sakarya Mah. Sosyal Tesisler içerisindeki GSM Baz İstasyonu vericisi kurulmak üzere 8 m2 ‘lik alan için montaj yeri kiralanmasının yapıldığını ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, bu kira sözleşmesinin 12. maddesi gereğince sözleşmenin yenilenmesini tarafların istemesi halinde kira bedelinin günün rayiç ve koşullarına göre taraflarca yeniden tespit edileceğinin düzenlediğini, davalı tarafa gönderilen yazı ile kira parasının yıllık 7.000 USD olarak ödenmesi gerektiğinin belirtildiğini, davalı tarafın rayiç kira yerine eski kira bedelini ödemeye devam ettiğini, davalı tarafa ihtarname keşide edildiğini, buna rağmen kira farkından doğan alacağın ödenmediğini iddia ve kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde, günün rayiç koşullarına göre artış yapılacağının düzenlenmiş olması nedeni ile 15/04/2005 tarihinden itibaren yıllık kiranın 7.000 USD olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1 – Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2 – Taraflar arasında aynı uyuşmazlığa ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2007/9542-10705 esas ve karar sayılı kesinleşmiş ilamı ile 15.4.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiralanan. GSM sistemi için gerekli yaklaşık 8 m2 lik alan ile 100×20 cm anten montaj yeridir. Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise umuma açık bir şekilde yer alan baz istasyonu olarak belirlenen yer musakkaf olmayıp 6570 sayılı yasaya tabi yerlerden değildir. Buna göre taraflar arasındaki kira ilişkisi Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olduğu belirtilmiş olup bu karar kesinleşmiştir. Kira sözleşmesi 15.4.2000 başlangıç tarihli olup. 5 yıl sürelidir. Dava tarihi itibariyle kira sözleşmesinin 1 yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dönüştüğü konusunda da tereddüt bulunmamaktadır. Dava önceki dönemde kararlaştırılan kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal olması ve böylece işlem temelinin çökmesi olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi hukukun güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleri ile sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığı andaki karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. 2.. 4. md) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık beklenemeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Beklenmeyen hal kuramının açıklanması şöyle yapılmaktadır. Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmiş ise taraflar akide bağlı olmamalıdır. Buna beklenmeyen hal şartı(Clausa Rebus Sic Stantibus) denmektedir. Bu görüş öğretide Emprevizyon Teorisi adıyla anılmaktadır. Öğretide sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi şartıyla yapıldığı varsayılır. Akitlerin ifasının şartların değişmesine bağlayan fikri çok gerçeğe uygun değil ise de Ahde Vefa prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığında her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bu gün İsviçre’de Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. Hukukumuzda mehaz kanunundaki uygulamalar doğrultusunda medeni kanunun 2. maddesinden de esinlenmek suretiyle hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesine hem de işlem temelinin çökmesi kuramını uygulamak suretiyle uyarlama davalarının görülebilir olduğunu benimsemiştir. İşlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan irade özgürlüğü, sözleşme serbestliği ve Sözleşmeye bağlılık ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali(ikinci derece de) yardımcı niteliktedir. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır. Ayrıca taraflar arasındaki kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, kısa süreli akitlerde uyarlama istenemez. Şu halde mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle ve yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davalı yararına bozulmasına, 10.11.2010 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 11362 Karar: 2018 / 6297 Karar Tarihi: 04.06.2018
ÖZET: Dava konusu kiralanana ilişkin protokolde kira artış şartı bulunmadığından uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı açısından değerlendirme yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, Mahkemece kira bedelinin tespiti usulüne göre inceleme ve değerlendirme yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. (4721 S. K. m. 1, 2, 4) (6098 S. K. m. 344) (6. HD. 08.12.2014 T. 2014/10190 E. 2014/13627 K.) Taraflar arasındaki kira> bedelinin tespiti, kira alacağı ve sözleşmenin iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davalı … A.Ş. yönünden davanın reddine; diğer davalı …. yönünden kira bedelinin tespiti talebine ilişkin davanın kısmen kabulüne, diğer taleplere yönelik olarak davanın reddine dair verilen hükmün süresi içerisinde davacı ve davalı …. tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: YARGITAY KARARI Davacı, davalı … A.Ş. ile aralarında düzenlenen 12/11/1972 tarihli protokol ile dava konusu hizmet binasının davalıya aylık 100 TL kira bedeli ile 49 yıllığına kiralandığını, davalının kira sözleşmesinin başlangıcı olan 1972 yılından bu yana hiç ödeme yapmadığını, bu nedenle hizmet binasının aylık kira bedelinin belirsiz hale geldiğini, protokolün akde aykırılık nedeni ile hükümsüz olduğunu belirterek 12/11/1972 tarihli protokolün akde aykırılık nedeniyle iptalini, dava tarihi itibari ile aylık kira bedelinin belirlenmesini ve dava tarihinden itibaren geriye doğru beş yıllık kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 14.10.2016 tarihinde kira sözleşmesinin iptaline ilişkin talebinden vazgeçmiştir. Davalı … A.Ş., Türkiye Cumhuriyeti Posta, Telgraf ve Telefon İşletmesi’nin 4000 sayılı Kanun ile Türk Telekomünikasyon AŞ ve Posta İşletmesi Genel Müdürlüğü şeklinde yeniden yapılandırıldığını, … Genel Genel Müdürlüğü ile Türk Telekom Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği dava konusu taşınmazı Türk Telekom A.Ş.’nin kullandığını, davanın Türk Telekom A.Ş’ye yönlendirilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuş; bozma üzerine davaya dahil edilen diğer davalı …. , davacının taleplerine yönelik zaman aşımı itirazında bulunmuş, yapılan protokol gereğince dava konusu taşınmaz uhdelerinde kaldığı halde taşınmazın diğer davalı ile birlikte ortak kullanıldığını, sözleşme süresinin henüz sona ermediğinden kira bedelinin tespiti isteminde bulunulamayacağını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.12.2014 tarih, 2014/10190 Esas- 2014/13627 Karar sayılı ilamı ile, “…. dava konusu taşınmazı Türk Telekom A.Ş.’ nin mi yoksa Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi’nin mi kullandığı dosya kapsamından anlaşılamadığından öncelikle dava konusu taşınmazı hangi kurumun kullandığının açıkça tespit edilmesi, her iki kurumun da dava konusu sözleşmede kiracı sıfatı bulunan … Genel Müdürlüğü’nün yapılandırılması sonucu oluştuğu gözetilerek husumetin doğru kuruma yöneltilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece: Kiracılık ilişkisinin P.T.T. A.Ş. tarafından Türk Telekom A.Ş.’ye devredildiği anlaşıldığından P.T.T A.Ş. hakkında açılan davaların husumet yokluğu nedeniyle reddine; Akde aykırılıktan dolayı açılan sözleşmenin iptali davasının koşulları oluşmadığından reddine; Kira bedelinin tespitinin ileriye yönelik yapılabileceği göz önüne alınarak 2.000,00-TL kira alacağı davasının reddine; Kira başlangıcının onay tarihi olan 25/04/1988 olduğu kabul edilerek, kira dönemi sona ermeden bu konuda ihtar yapılmadığından kira tespitinin dava açıldıktan sonra yeni kira dönemi başlangıcı olan 20/12/2016 tarihinden itibaren istenebileceği göz önüne alınarak 20/06/2016 Tarihli ek bilirkişi raporu ve davacı vekilinin talebi doğrultusunda 2.500,00-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı …. tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının ve davalı …. ‘nin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davacının kira alacağı talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde 2000.-TL kira alacağı olduğunu belirterek davalı … A.Ş. aleyhine dava açmış, bozma üzerine diğer davalı …. davaya dahil edilerek neticede davalı … A.Ş. yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalı …. yönünden ise davanın esastan reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen protokolde kiraya verenin davacı, kiracının ise davalı … A.Ş. olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece adı geçen davalı yönünden kiracılık ilişkisinin devredildiği gerekçesi ile davaların husumetten reddine karar verilmiş ise de bu nitelendirme doğru değildir. Zira Türkiye Cumhuriyeti Posta, Telgraf ve Telefon İşletmesi’nin 4000 sayılı Kanun ile Türk Telekomünikasyon AŞ ve Posta İşletmesi Genel Müdürlüğü şeklinde yeniden yapılandırıldığını, … Genel Müdürlüğü ile Türk Telekom Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği dava konusu taşınmazın kullanım hakkının Türk Telekom A.Ş.’ye devredildiği anlaşılmaktadır. Bu halde kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamaktadır, yalnızca kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma hakkını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu halde davalı … A.Ş. hakkında açılan davanın husumetten reddine karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece davacının ödenmeyen kira alacağı isteminin davalıların kullandıkları alanla orantılı olarak değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 3-) Davalının kira bedelinin uyarlanması talebine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak ( uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak ( uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale ( uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir. Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK.’nun 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestisi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Dava konusu kiralanana ilişkin 12.11.1972 tarihli protokolde kira artış şartı bulunmadığından yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı açısından değerlendirme yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, Mahkemece kira bedelinin tespiti usulüne göre inceleme ve değerlendirme yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. Kabule göre de; Dosya arasında bulunan bilirkişi heyeti raporuna göre dava konusu binada davalı … A.Ş.’nin kullandığı alanın 62.42 m2 olduğu, Türk Telekom A.Ş. ‘nin kullandığı alanın ise 441.58 m2 olduğu tespit edildiği halde davalıların kullanım alanları dikkate alınmaksızın kira bedelinin tamamından sadece davalı …..’nin sorumlu tutulması da usul ve yasaya uygun değildir. Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.06.2018 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)</b
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 2910 Karar: 2020 / 6680 Karar Tarihi: 17.11.2020
YARGITAY KARARI MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama> davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, cebri icra yoluyla 160.000 TL karşılığı satın alarak dava konusu taşınmazın maliki olduğunu, cebri icra işlemleri devam ederken … ile …’in dava dışı … Süpermarketleri Tic.A.Ş. ile 01.06.2007 başlangıç tarihli 15 yıl süreli aylık 1.850 TL bedelli kira sözleşmesi yaptıklarını, bir süre sonra sözleşmenin davalı …Ş.’ne devredildiğini, taraflar arasında yürürlükte olan kira sözleşmesinin 01.06.2007 yılında akdedilmiş olup aradan 7 sene 6 ay geçtiğini ve sözleşmenin bitmesine 8 sene kaldığını ancak ödenen 3.000 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu oysaki mecurun bulunduğu yerde gayrimenkul kira değerlerinin büyük artış gösterdiğini belirterek kira bedelinin aylık 6.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine dair verilen hükmün, Dairemizin 02.05.2019 tarih ve 2017/6576 E.-2019/4030 K.sayılı ilamı ile; uyarlama şartlarının varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınması ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Kural olarak bozma kararına uyan mahkeme, artık bozma kararı gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep (kazanılmış) hak doğmuştur. Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri dışında kalan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle; kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinleşmiş olan kısımlar, lehine olan taraf yararına bir usulü müktesep hak teşkil eder. Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde gereği yerine getirilmemiş, bozmaya uygun karar verilmemiştir. Şöyle ki; Dairece uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtilerek bunların tek tek ortaya konulması ve tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan bir rapor alınarak hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı ve belirtilen hususları içerir şekilde bilirkişi raporu alınması gerektiği işaret edilen bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereği inceleme yapılmamış, bozma ilamı yalnızca ıslah talebine ilişkin verilmiş gibi değerlendirilerek, usulüne uygun bilirkişi raporu alınmaksızın karar verilmiştir. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2-Bozma nedenine göre davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelemesine gerek görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17/11/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
merhaba,
1 yıl önce emlakçı aracılığı ile kiralanan evimi zvar(mayıs 2021 yılı)fakat kiracı 6 ay boyunca ödeme yapmadı sonrasında ise kiralara ekleyerek düzensiz dağınık bir şekilde banka hesabına yatırdı.bu süreçte çıkacağınıda belirttiğinden kontrat yenilenmedi. tekrar geç ödemelere başlayınca 2 haklı ihtar çekildi.heryerde 4.000 olan kiralar varken;
-950 tl ye oturmakta
-zamanında ödemeyip 2 haklı ihtarı bulunmakta
-daha fazla kendisiyle cebelleşemeyeceğiz 10.000 tlde verse evimizde oturmasını istemiyoruz.
izleyeceğimiz yol ne olmalı?
-bu ay 2 haklı ihtarımız bulunmakta olup günü geldiğinde süresi bitecek olan kontratımızı da yenilemek istememekte olup evimizin tahliyesini arz ederiz gibi bir tebligat çekmek noterden doğru bir yolmudur?
İki haklı ihtar aynı sene içerisinde mi çekildi ?