Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporundan Sonra Bedel Artırılır mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre kira bedelinin tespiti davalarında talep bölünemez ve fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz. Davacı, kira bedelini dava açarken açık ve net şekilde istemelidir. Bilirkişi raporundan sonra ıslah yoluyla talep edilen kira bedelinin artırılması mümkün değildir. Bu nedenle dava dilekçesinde aylık brüt 8.000 TL kira bedeli talep edilmişse, sonradan ıslahla 9.200 TL istenemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yoluyla talep edilen kira bedelinin artırılamayacağını kabul etmiştir. Yani dava dilekçesinde “aylık kira bedeli 8.000 TL olarak tespit edilsin” denilmişse, bilirkişi raporu geldikten sonra “aslında 9.200 TL olsun” diye ıslah yapılamaz.
Kararın en önemli noktası şudur:
Kira tespit davası klasik bir alacak davası değildir.
Bu davada davacı, karşı taraftan geçmişe dönük para tahsili istemez. Mahkemeden, belirli bir kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesini ister. Bu nedenle kira tespit davası, normal eda davası gibi görülmez. Yargıtay’a göre bu dava, kendine özgü yapısı olan ve inşai davalara yaklaşan bir davadır.
Bu nedenle kira tespit davasında talep bölünemez.
Yani davacı şunu yapamaz:
“Şimdilik kira bedeli 8.000 TL olarak tespit edilsin, bilirkişi daha yüksek belirlerse talebimi artırırım.”
Yargıtay’a göre kira bedeli baştan açık, net ve tam olarak istenmelidir. Çünkü dava sonucunda hâkim, o kira dönemi için uygulanacak kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinin kira bedeline ilişkin unsurunu mahkeme kararıyla değiştirir.
Kararın pratik sonucu şu:
Kira bedelinin tespiti davası açılırken talep edilen bedel çok dikkatli belirlenmelidir. Düşük bedelle dava açılıp sonra bilirkişi raporuna göre talebi artırmak mümkün değildir. Bu hata, davacının daha yüksek kira bedeli alma imkânını o dönem bakımından sınırlayabilir.
Somut olayda ne olmuş?
Davacılar dava dilekçesinde kira bedelinin aylık brüt 8.000 TL olarak tespitini istemiştir. Daha sonra bilirkişi raporuna dayanarak ıslah dilekçesiyle talebi brüt 9.200 TL’ye çıkarmak istemiştir. Yerel mahkeme bu artışı dikkate alarak 8.750 TL’ye hükmetmiştir. Ancak Yargıtay, kira tespit davalarında ıslah yolunun bu şekilde kullanılamayacağını belirterek direnme kararını bozmuştur
Yargıtay HG. Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 T. 2017/6-2792 E. 2021/267 K.
ÖZET: Davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
