5 Yıl Beklemeden Kira Artış İçin Dava Açabilir Miyim?

2020-2021 2022 tarihli kira sözleşmelerini uyarlayabilir miyim? Yeni tarihli Kira Sözleşmeleri İçin De Uyarlama Davası Açılabilir mi? Kirada Artış Mümkün Mü?

Öncelikle genel bilgi vermek isteriz. kiracının ödediği kira bedelini arttırmak için açabileceğiniz 2 tane dava çeşidi bulunmaktadır. 

1. Türk Borçlar Kanunu 138 inci madde kapsamında genel uyarlama 

2. Türk Borçlar Kanunu 344 madde kapsamında 5 yıl dolduğu vakit kira tespit  davası 

Ev sahipleri sıklıkla kiraların eriyip gittiğinden şikayetçi. Biz genel hükümler kapsamında kiranın artışı için TBK 138 madde uyarınca davalarımız açıyoruz.  

YOUTUBE VİDEOMUZU İZLEYİN

Yerel Mahkemelerden Bazıları Yeterince Ehil Değiller 

İyi hakimlerin hakkını kendilerine saygıyla teslim ederiz. Ancak her meslekte olduğu gibi mesleğinde iyi olmayan hakimler de mevcut.

Vatandaşın aldığı kira 1.000 tl 1.500 TL tutarlarında kalmış ancak hayat pahalılığı bulutlara kadar yükselmiş, asgari ücret 11.000 lirayı aşmış, 6- 7.000 liradan aşağı kiralık ev kalmamışken bazı hakimler  kira uyarlama davalarını reddetmektedir. 

Kendilerini meslekte yeterince geliştirememiş hak ve adalet duygusu oturmamış adeta robot gibi kopyala yapıştır şekilde karar yazan hakimlerin dayanağı ise enflasyonun uyarlama sebebi olamayacağı şeklindedir. 

Ancak yine yukarıda söylediğim gibi ya hakimler de elini vicdanına koyan halkın sesini dinleyen hak ve adalet için çalışan hakimler mevcut. 

III. Aşırı ifa güçlüğü  

MADDE 138-

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.  

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. 

Kanun maddesi açıkça tarafların ön göremeyeceği olağanüstü durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenebileceğini emreder.  

Kanun her ne kadar borçlu demiş olsa da kira hukukunda 2 taraf da borçludur. Kiraya veren evi teslim etmek ve kiralayana uygun şekilde sağlamakla mükelleftir. Bu nedenle 138 madde hem kiracı için hem kiraya veren uygulanabilir niteliktedir.  

Kiraların Eriyip Gitmesi Artış Sebebi Olur Mu ?

Kiranın eriyip gitmesi bir depo benzin bile alamaması, bir aylık market alışverişine bile yetmemesi, otobüs bileti bile almaya yetmemesi gibi durumlarda ev sahibi olarak uyarlama talep hakkınız mevcuttur. Bu talep hakkı mülkiyet hakkından gelir. Mülkiyet hakkı anayasal bir hak olup sınırlandırılamaz.  

Artışı Öngörmek Hiçbir Zaman Mümkün Olmamıştır

Hiç kimse dövizde bu miktar bir artış olacağını, kira artışlarına %25 sınırı konulacağını, asgari ücretin 11.000 TL üzerine çıkacağını, etin kilosunun 500 liraya dayanacağını, peynirin kilosunun 150 liraya dayanacağını tahmin edememiştir. Yaşanan bu enflasyon olsa olsa bir savaş veya küresel kriz durumunda olur. Kimse pandemi nin geleceğini dünyanın savaş iklimine gireceğini tüm para birimlerinin enflasyonist ortamda erişeceğini öngörememiştir. 

Bu nedenle enflasyonun uyarlama sebebi olmayacağı ve kiranın uyarlanması için 5 yıl beklenmesi gerektiği görüşüne katılmıyoruz. Bu görüş ne adalet getirir ne hakkı teslim eder.  

Bu örnekte, 2019 yılında 750 TL ile alınabilecek ekmek, süt, elektrik ve doğal gaz miktarlarını belirledik. 2023 yılında ise 1200 TL ile alınabilecek miktarları karşılaştırdık.

HUKUKİ TAVSİYEMİZ

Yerel mahkemeler 5 yıl dolmadan açılan kira uyarlama davalarını reddetmektedir. Ancak %100 reddedecekler diye bir kural da yoktur. Emsal kararlar çıktıkça yerel mahkemeler de görüş değişikliğine gidecektir.

Mahkemeler reddettiği vakit bu uyuşmazlıklar Anayasa Mahkemesi önüne kadar taşınabilir.

Ben dava açmanızdan yanayım. Elimizde güncel İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi kararı mevcut.

Bu karara göre mahkemeler enflasyon sebebiyle alım gücü ölen kira bedellerini güncel bedellerine uyarlamalıdır.

Whatsapp hattımızdan iletişime geçerek dava dilekçesi, danışmanlık ve avukatlık hizmeti de alabilirsiniz.

DAYANAK EMSAL GÜNCEL KARAR

T.C.

İSTANBUL 

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 

54. HUKUK DAİRESİ 

ESAS NO: 2023/845

KARAR NO: 2023/536

TARİH: 15/03/2023

Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;

İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.

İstinaf sebepleri: Davacı vekili, süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davanın kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin olup yasada uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını, uyarlamanın koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılmadan karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Yasal dayanak: Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 190, 191. maddeleri,

Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,

Türk Borçlar Kanunu 138, 299, 344, 345 maddeleri,

Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi Göktürk Merkez Mahallesi Belediye caddesi Yücel sokak no:2/8 Kemer Life 21 Sitesi H Blok D10 (D.64) adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek davalının ikamet ettiği taşınmazın civardaki emsal taşınmazların aylık kira beledi olan 25.000.00 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı beyan dilekçesinde; davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazın kiralandığı 2019 yılından beş yıllık sürenin geçmediğini, sözleşmede artış koşullarının belirlendiğini, aslında kendisinin haksızlığa uğradığını, davacı yönünden çıkar dengesinin bozulmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi kararında; Yüksek mahkeme kararları ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; imzalanan sözleşmenin 01/04/2019 tarihinde başladığı, 1 yıl için kiralandığı davanın 09/03/2022 tarihinde açıldığı, buna göre kira sözleşmesinin süresinin bittiği dikkate alındığında Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda kısa süreli olan işbu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı kanaatine varılarak davanın reddine karar vermiştir.

Dava; kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Taraflar arasında 01.04.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira akti bulunduğu, sözleşmede ilk kira yılı için aylık 6.500,00 TL, yıllık 78.000,00 TL kira bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, Özel şartlar 2. maddesinde ‘Kira ödemeleri sürekli 6 aylık ödemeler şeklinde ilk yıl için 6’şar aylık peşin olarak 39.000,00 TL (Otuz dokuz bin Türk Lirası), sonraki yıllar her yıl için hesaplanacak TUİK TÜFE yıllık artış yüzdesinden artırılarak 6 aylık ödemeler şeklinde ilgili ayın 01-15 i arası peşin olarak banka hesabına yapılacaktır.’ şeklinde kararlaştırıldığı, dava dilekçesinde 01.04.2022 tarihinden itibaren aylık 25.000.00 TL olarak uyarlanmasının talep edildiği görülmüştür.

04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere: hakimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hakime ait bir görevdir. Öte yandan, HMK 31. maddesi uyarınca “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü uyarınca, davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin -Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)

Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,

İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE,

Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,

Peşin karar harcının talep halinde yatırana iadesine,

Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,

Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oybirliği ile KESİN olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 15/03/2023