Kiracı Ev Gösterimine Engel Olursa Ne Olur?

Kiralık Ev Gösterimi İçin Mahkemeden İzin Alınabilir mi?

Ev Satılacak, Kiracı Göstermek İstemiyor: Mahkemeye Başvurulabilir mi?

Emlak piyasasında satılık ev ilanlarının altında sık sık şu ibareyi görürüz:
“Kiracılı satılıktır. Daire randevu ile gösterilecektir.”

Ancak bu süreç her zaman planlandığı gibi gitmez. Bazı kiracılar, evin gösterilmesini tamamen reddeder, kiraya verenler de çareyi mahkemede arar. Bu noktada işin içine hukuk girer ve şu sorular öne çıkar:

• Kiracı, evi alıcılara göstermek zorunda mı?
• Kiraya veren mahkemeden ne talep edebilir?
• Dava uzun sürerse, ev nasıl satılacak?

Ve en önemlisi:

Kiralanan, mahkeme kararıyla ihtiyati tedbir yoluyla gösterilebilir mi?

İşte bu sorular, yıllardır mahkemelerde farklı şekillerde yanıtlanıyordu. Ancak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu, 10.03.2025 tarihinde verdiği kararla, bu konudaki içtihat ayrılığını nihayet netleştirdi.

Sorun Neydi? Mahkemeler Aynı Kanunu Farklı Yorumluyordu

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi açık:
Kiracı, eğer kiraya veren evi satmak veya yeniden kiraya vermek istiyorsa, taşınmazı görmeye gelenlere makul ölçüde izin vermek zorundadır.

Ancak kiracı bu izni vermezse, kiraya veren dava açmak zorundadır.
Bu davada da çoğu zaman, yargılama bitene kadar evin gösterilmesine yönelik ihtiyati tedbir kararı istenir.

İşte sorun tam da burada başlıyordu.
Bazı mahkemeler bu tedbiri veriyor,
bazıları ise “esas hakkı çözüyor” diye reddediyordu.

Örnek Mahkemeler:

Tedbire izin verenler:

• Ankara BAM 15. HD
• Antalya BAM 6. HD
• Konya BAM 4. HD

Tedbiri reddedenler:

• İstanbul BAM 36., 49., 54. HD
• İzmir BAM 6., 23. HD
• Sakarya BAM 6. HD

Yani aynı durumda farklı illerde farklı sonuçlar çıkıyordu. Bu da hukuki güvenliği zedeliyor, mülk sahipleri açısından belirsizliğe neden oluyordu.

Çözüm: Başkanlar Kurulu Uyuşmazlığı Giderdi

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu, 5235 sayılı Kanun’un 35. maddesine dayanarak içtihat uyuşmazlığını giderici bir karar verdi.

Karar Ne Diyor?

Kurulun 10.03.2025 tarihli kararına göre:

“Kiralananın gösterilmesine izin verilmesine ilişkin davalarda, şartları oluştuğu takdirde ihtiyati tedbir kararı verilebilir.”

Yani:

• Evin satış süreci zarara uğruyorsa,
• Yargılama uzun sürecekse,
• Alıcılar kaçıyorsa,
• Kiracı evin gösterimine tümden engel oluyorsa
  mahkeme geçici olarak evi göstertmeye izin verebilir.

Ama bu karar mutlak değildir. Her olay kendi içinde değerlendirilir. Kiracının mahremiyeti, gösterimin sıklığı, saati gibi unsurlar dikkate alınmak zorundadır.

Bu Kararın Önemi Ne?

1. Emsal niteliğindedir.
   Artık mahkemeler farklı karar veremeyecek.
2. Kiraya verenin mülkiyet hakkı korunmuş oldu.
   Evini satmak isteyen biri, yargı sürecinde mağdur edilmeyecek.
3. Kiracının hakkı da dengelendi.
   Gösterim izni verilirken özel hayatı göz önünde tutulacak.
4. Geçici koruma sağlandı.
   Esas dava sonuçlanmasa bile geçici olarak hak ihlali engellenmiş olacak.

Ne Yapmalı?

Kiraya veren iseniz ve kiracınız evi göstermenize izin vermiyorsa:

1. Önce yazılı olarak uygun tarih ve saat teklif edin.
2. Olumsuz yanıt alırsanız ya da hiç yanıt alamazsanız:
   • Arabuluculuğa başvurun.
   • Sonuç alınamazsa dava açın.
   • Davayla birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunun.

Kiracı iseniz:

• Gösterime makul saatlerde izin verin.
• Sizi rahatsız edecek sıklıkta ya da habersiz gösterim dayatılıyorsa bunu mahkemeye taşıyabilirsiniz.

“Evi Göstermek İçin Mahkemeye Gerek Var mı?” Diyorsanız…

Artık bu sorunun cevabı net.
Mahkemeler, şartları oluştuğunda geçici olarak evin gösterilmesine izin verebilir.
Karar, mülk sahiplerini korurken kiracının da hakkını gözetiyor.
Kiracı ve kiraya verenin çatışmak yerine uzlaşmayı tercih etmesi, hem zamandan hem masraftan kazandıracaktır.