TBK 331 Olağanüstü Fesih: Mahkemelerde Tartışılan Tüm Önemli Sebep Senaryoları

Kira sözleşmesini çekilmez hale getiren “önemli sebep” ne demektir?

Hukukta önemli sebep şu üç şartı taşımalıdır:

1. Sözleşme yapılırken öngörülememiş olmalı
2. Taraflardan birinin kusurundan doğmamış olmalı
3. Kira ilişkisinin sürdürülmesini objektif olarak çekilmez hale getirmeli

Yargıtay kararlarında bu durum genellikle şu şekilde ifade edilir:

“Sözleşmenin devamı dürüstlük kuralı gereği artık beklenemiyorsa önemli sebep vardır.”

Dolayısıyla her sorun önemli sebep değildir.
Küçük rahatsızlıklar veya tarafın ekonomik tercihleri bu kapsamda kabul edilmez.

“Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü bulunmaktadır. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.10.2025 T. 2025/3126 E. 2025/4810 K.

TBK m.331 nedir ve bu karar neyi netleştiriyor?

Türk Borçlar Kanunu m.331 şunu söyler:

Kira ilişkisi taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse, belirli süreli sözleşme bile olsa fesih mümkündür.

Bu kararın en önemli tespiti şu:

Bu madde konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir.

Yerel mahkeme ne diyordu?
→ “Konut kirasında 331 uygulanmaz, 350’ye gitmen lazım.”

Yargıtay ne dedi?
→ “Yanlış. 331 genel hükümdür, her kira ilişkisine uygulanır.”

“Konut kirasında 331 uygulanmaz” görüşü çöktü mü?

Evet, bu karar açık şekilde bu görüşü bitiriyor.

Uygulamada bazı mahkemeler şöyle hareket ediyordu:

• Konut kiralarında sadece özel tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeniden inşa vs.) uygulanır
• Genel fesih (m.331) uygulanmaz

Yargıtay bu kararla şunu söylüyor:

• TBK m.331 genel hüküm niteliğindedir
• Konut ve işyeri ayrımı yapılmaz
• Özel hükümler (m.350 vs.) varken bile 331 her zaman mümkündür

Bu çok kritik.

“Çekilmezlik” ne demek? Her şey buna girer mi?

Hayır. Bu kararın satır arası en önemli kısmı burada.

Yargıtay şu mantığı kuruyor:

• Kira sözleşmesi “sürekli edimli sözleşme”dir
• Eğer taraf için devamı objektif olarak katlanılamaz hale gelirse, sözleşmeye zorlanamaz

Ama burada kritik filtre:

1. Subjektif rahatsızlık yetmez

“Ben artık sıkıldım” → YETMEZ

2. Önemli sebep olacak

Örnek:

• Ağır ekonomik çöküş
• İşin kapanması
• Sağlık sorunları
• Taşınmazın kullanım amacının ortadan kalkması
• Kiralananın ciddi ayıplı hale gelmesi

3. Çekilmezlik ispatlanmalı

Bu dava ispat davasıdır.

Bu karar kiraya veren açısından ne sağlar?

Çok güçlü bir araç verir.

Eskiden:

• “İhtiyaç yoksa tahliye zor”
• “Sözleşme süresi dolsun”

Şimdi:

• Eğer çekilmezlik varsa
  → sözleşme süresi beklenmeden tahliye istenebilir

Bu özellikle şu durumlarda kritik:

• Kiracının davranışları (hukuki sınırda kalıyorsa)
• Taşınmazın değer kaybı
• Ortak yaşamın bozulması

Kiracının komşuları rahatsız etmesi kira sözleşmesini fesih sebebi yapar mı? Gürültü, kavga, huzur bozma durumunda ev sahibi ne yapabilir?

Bu başlık uygulamada en çok dava açılan alanlardan biridir. Çünkü mesele sadece iki taraf arasında kalmaz. Apartman düzeni, komşuluk hukuku ve kamu düzeni devreye girer.

TBK m.331 burada tek başına değil; TBK m.316 (özenle kullanma borcu) ile birlikte değerlendirilir. Mahkemeler de zaten bu iki maddeyi birlikte yorumlar.

Kiracı komşuları rahatsız ederse bu doğrudan “önemli sebep” midir?

Evet. Ancak her rahatsızlık değil.

Mahkemelerin kabul ettiği sınır nettir:

Rahatsızlık, katlanılabilir sınırı aşmalı ve süreklilik göstermelidir.

Şu durumlar Yargıtay uygulamasında önemli sebep olarak kabul edilmiştir:

• Gece saatlerinde sürekli yüksek sesli müzik
• Apartmanda kavga, tehdit, bağırma
• Ortak alanları işgal etme
• Sürekli polis çağrılmasına neden olacak davranışlar
• Komşuların güvenliğini tehdit eden hareketler
• Fuhuş, yasa dışı faaliyet, ahlaka aykırı kullanım

Burada kritik nokta şudur:

Tek seferlik olay yetmez. Süreklilik aranır.

Kiracının davranışları nedeniyle hangi hukuki yollar birlikte kullanılabilir?

Bu tür davalarda tek bir maddeye dayanılmaz.

Avukatların kullandığı kombinasyon şudur:

1. TBK 316 → özen borcuna aykırılık ( İhtar şartı var 30 gün süre verilmeli)
2. TBK 331 → olağanüstü fesih
3. Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 → kat maliklerinin korunması

Özellikle KMK m.25 devreye girerse sonuç çok ağır olur:

Kiracının tahliyesi zorunlu hale gelebilir.

Komşuların şikâyeti tek başına yeterli mi?

Hayır. İddia ispatlanmalıdır.

Mahkemelerde kullanılan güçlü deliller:

• apartman yönetim kararları
• komşu tanık beyanları
• polis tutanakları
• zabıta kayıtları
• ses/video kayıtları
• savcılık soruşturmaları

En güçlü dosyalar genelde şunlardır:

Polis çağrısı + apartman şikâyeti + tanık

Bu üçlü varsa tahliye ihtimali ciddi şekilde artar.