Emlak Komisyonu Nedir ?
Eski Kanunda tellallık yeni kanunda simsarlık olarak geçen iş türünün amacı, birbirlerini bulamayan alıcı ve satıcıyı bir araya getirmektir.
Uygulamada sıklıkla emlakçılık hizmeti sözleşmesi ile emlak satım sözleşmesi tek evrak üzerinde imza altına alınır. Emlakçılık sözleşmesi ile gayrimenkul satım sözleşmesini karıştırmamak gerekir.
Gayrimenkul devir sözleşmesinin tapu veya noter yerine kağıt üzerinde yapılması orada geçerli bir sözleşme olduğu anlamına gelmediği gibi taşınmazı devretme mecburiyeti de satın alma mecburiyeti de getirmez. İki taraf arasında emlakçıda imzalanan gayrimenkul satım sözleşmeleri geçersizdir. Gayrimenkule ilişkin sözleşmeler noter(taşınmaz satım vaadi) veya tapuda taşınmaz satım sözleşmesi olarak yapılmalıdır.
Emlak komisyon sözleşmelerinin ise kağıda yazılması tek başına yeterlidir. Ayrıca notere gitmeye, mühür ve onaya ihtiyaç yoktur. Kağıda yazılan her tür emlak komisyonu sözleşmesi (adi yazılı şekilde) geçerli olacaktır.
Emlakçıda yapılan gayrimenkul devir sözleşmesi geçersizdir. Ancak içeriğinde yazılı emlak komisyonu kısımları yazılı olduğu için şekil şartını sağlar ve geçerlidir.
TBK 521. Maddesine göre emlakçının ücrete hak kazanması evin satılmasına bağlıdır. Emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için üçüncü kişiyi sözleşme yapmaya ikna etmesi gerekir. Emlakçı alıcı ve satıcıyı bulup fiyat konusunda anlaştırdığı için ücrete hak kazanır. Alıcı ve satışı emlakçıyı aradan çıkarmak için devir olmamış gibi davranıp haricen tapuda satış yapabilirler. Ancak ihtilaf durumunda tapu kayıtları ile evin satıldığı anlaşılacaktır.
Alıcı, emlak komisyonundan kaçmak için evi eşinin adına satın alırsa komisyon ödenir mi ? Komisyondan kaçmak için eşi adına evi alırsa ne yapabiliriz? Eşi üzerinden devir yapma ve emlak komisyonu? Emlak komisyonundan kaçmak isteyen ne yapar?
Emlakçıyı aradan çıkarmak için komsiyon vermek istemeyen alıcılar, satıcıyla haricen anlaşıp vazgeçtiklerini söyleyip bir süre sonra evi eşleri adına tescil almaktadır.
Emlak komisyonundan kaçmak için, evin alıcı değil de eşi üzerine tescil edilmesi, dürüstlük kuralına aykırıdır. Mahkemeler bunun bir oyun olduğunu, muvazaa olduğunu fark edecektir. Tapu kayıtlarında devirler, tarih ve taraflar gözüktüğünden, kayıtlara dayalı olarak dava açılabilir. Emlakçı komisyonunu bu şekilde tahsil edebilir.
Emlakçıyı aradan çıkarmanın yolu? Emlakçıyı aradan çıkarmak mümkün müdür? Emlakçı aradan çıkarılırsa ne yapılabilir? Emlakçıyı aradan çıkarana nasıl dava açılır ? Emlak komisyonunun gasp edilmesi halinde yapılacaklar?
‘Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05. 2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri”ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan Nezihi İğdirli tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir.’ T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 13-644 Karar: 2017 / 460 Karar Tarihi: 15.03.2017
Emlakçı Cezai Şart Koyabilir mi ? Ev satılmasına rağmen emlak komisyonu ödenmezse cezai şart geçerli midir? Cezai şart icraya konulabilir mi? Emlakçının cezai şart istemesi ?
Sözleşmenin şekil kuralları geçerli ise cezai şart da geçerli olacaktır. Alıcı ve satıcı emlak komisyonundan kaçmayı hedefliyorken, sözleşme hiç ve veya gereği gibi ifa edilmezse cezai şart gündeme gelir.
Emlakçılık sözleşmesinde evin satımını sağlayan emlakçı komisyona hak kazanır. Emlakçı aradan çıkarılmak isteniyorsa ve bu durum cezai şart olarak sözleşmeye eklenmişse emlakçı bu kez cezai şartı isteyebilir. Örneğin %3 emlak komisyonu alınacağı şeklinde ücret kararlaştırılmış ve sözleşmeden sebepsiz veya kötüniyetli dönülmesi halinde %6 oranında cezai koşul uygulanacağı yazılmışsa, emlakçı sadece %6 komisyonu isteyebilir. %3 + %6 şeklinde bir talepte bulunamayacaktır. Hem emlak komisyonu hem de cezai şart bir arada istenemez.
Emlakçının ceza kesmesi? Cezai şart nedir? Cezai şart hangi durumlarda geçerlidir? Fahiş cezai şart nasıl uyarlanır? Cezai şartın uyarlanması mümkün müdür?
Cezai şartı düzenleyen TBK’nın 179/1 (BK,’nın 158/1). maddesi; “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.” hükmünü içermektedir. Aynı Kanun’un 182/1.(BK,’nın 161/1) maddesinde; “Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler.” denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan; “Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.” hükmüne yer verilmiştir.
‘Hâkim, cezanın aşırı olup olmadığını, hakkaniyet ölçülerini aşıp aşmadığını araştırırken, özellikle, borca aykırı davranış nedeniyle alacaklının uğradığı zararı, borçlunun kusur derecesini, alacaklının ortak kusurunu ve tarafların (özellikle borçlunun) ekonomik durumunu dikkate alır. Bu unsurlar dikkate alındığında, alacaklının uğradığı zarar ile kararlaştırılan ceza arasında hakkaniyet ölçüleri ile bağdaşmayan açık bir nispetsizlik varsa ceza indirilir. Cezaî şartın aşırı olup olmadığı değerlendirilirken, cezaî şartın amacının alacaklının durumunu iyileştirmek olduğu göz önünde bulundurulmalıdır. Kararlaştırılan ceza indirilirken, her hâlde, alacaklının müspet zararını karşılamak için genel kurallara göre isteyebileceği tazminat miktarının üstünde kalınmalıdır. Aşırı olan cezaî şartın indirilmesi olanağı, zayıf durumda bulunan borçlunun sömürülmesini önlemeye yönelik, kamu düzenine ilişkin bir kuraldır. Bu nedenle, borçlunun “indirilme olanağından önceden feragati” geçersizdir (Reisoğlu, S: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, 2004, s:391,392, Oser-Schönenberger, Tunçomağ, Becker, von Tuhr’a atfen).
Buna göre bölge adliye mahkemesince; davalının eylemi nedeniyle %6 oranında kararlaştırılan ücretin %3’ü ile birlikte geri kalan %3’ü oranındaki cezai şarttan da sorumlu olduğu gözetilerek; davaya konu taşınmazın satış bedelinin 685.000 USD’den 625.000 USD’ye düşürülmüş olduğu da tarafların kabulünde olması nedeniyle, bu tutar esas alınarak simsarlık ücretinin ayrıca TBK’nın 182/son maddesi gereğince indirim yapılarak davacının talep edebileceği alacak belirlenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’ T.C YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2021 / 924 Karar: 2021 / 11189 Karar Tarihi: 10.11.2021
Emlak komisyonu cayma durumunda ne olur ? Satıştan caymada emlak komisyonu ? Emlakçının cayma durumunda hakları ? Emlakçının tarafların vazgeçmesi durumunda hakları nelerdir ? Satıştan cayarsak emlakçı dava açabilir mi ? Emlakçı sözleşmesinden cayma cezası ?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2020/ 13-339 Karar: 2022 / 723 Karar Tarihi: 24.05.2022 kararında, simsarlık sözleşmesine ilişkin genel değerlendirmeler yapmış konuya ilişkin görüşlerini ele almıştır. Yargıtay, simsarlık sözleşmesinde ücrete hak kazanmak için satımın gerçekleşmesinin şart olduğunu kabul etmekle beraber, ev sahibinin emlakçıyı aradan çıkarmak için veya herhangi bir sebeple kötü niyetle yaptığı devirleri de korumaz.
Karardaki ilgili kısmı ‘ a-) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m.521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.’
Yargıtay, emlakçının ücret alacağının doğumu için alım satımın gerçekleşmesinin şart olmadığını, bu kuralın her zaman uygulanamayacağını kabul eder.
Alım satım olmasa dahi emlakçının ücrete hak kazanacağı sözleşmede kararlaştırılabilir. Ancak gerçek hayatta kimsenin böyle bir sözleşmeye bilinçli şekilde imza atmayacağını düşünüyoruz. Sözleşme imzalanmış ve emlakçının her durumda ücret hak edeceği imza altına alınmış ise artık bunun geçerli olduğunu kabul etmek gerekir. Her halükarda sözleşmenin okunarak yorumlanması gerekir.
II. Dürüstlük kurallarına aykırı engelleme
MADDE 175- Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır. Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde sağlarsa, koşul gerçekleşmemiş sayılır.
Konuya dair tarafımıza gelen benzer bir uyuşmazlıkta, emlakçı alıcı ve satıcıyı bir araya getirmiş, adi yazılı gayrimenkul devir sözleşmesi imzalanmış, sözleşmenin içerisine emlakçının emlak komisyonu da yazılmıştır. Alıcı taraf 20.000 TL kaparo göndermiş taşınmazı satın alma niyetini ortaya koymuştur. Alıcı taraf kredi için bankaya başvurmuş ancak banka kredi vermeyince satıştan caymak durumunda kalmıştır. Burada değerlendirilmesi gereken konu alıcı taraf sözleşme imzalamasına karşılık taşınmazı almaktan dürüstlük kuralına aykırı şekilde yukarıdaki TBK 175 maddesinin işaret ettiği şekilde bir niyet ile mi vazgeçmiştir? Eğer alıcı kötü niyetle sözleşmeden caymış ise emlak komisyonunu ödemesi gerekir. Koşulun sağlanıp sağlanmadığı yargılamayı gerektirecektir. Her davada şartların gerçekleşip gerçekleşmediği ayrı bir araştırmaya tabidir. Tarafların aralarındaki emlak sözleşmelerinin okunması gerekir.
II. Cezanın miktarı, geçersizliği ve indirilmesi
MADDE 182- Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler. Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez. Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.
‘Simsar ancak kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulması halinde ücrete hak kazanacak olup, taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin resmi satış işlemi gerçekleşmediğinden davacının ücrete hak kazandığından söz edilemez. Sözleşmede, alıcı ve satıcının satıştan vazgeçmesi durumunda karşılıklı sorumluluklarının ne olacağı düzenlenmiş olmakla beraber davacı simsarın ücreti konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. O halde Mahkemece, davacının faaliyeti sonucunda resmi şekle tabi sözleşmenin kurulmamış ve taraflar arasında imzalanan sözleşmede aksinin kararlaştırılmamış olması karşısında davacının ücrete hak kazanamadığının kabulü ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir.’ YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2015/41479 Karar Numarası: 2018/5980 Karar Tarihi: 17.05.2018
Sözleşmede alıcı ve satıcının vazgeçmesi durumunda emlakçının komisyon alıp almayacağı, yer gösterme masraflarının alınıp alınmayacağı, maktu bir ücret kararlaştırlmış işe akıbetinin ne olacağı detaylı şekilde yazılmalıdır.
‘taraflar arasında imzalanan 24.04. 2014 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde satıştan vazgeçen tarafın iki taraf toplam komisyonunu ödemeyi kabul edeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağının kabulü gerekir.’ YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 37566 Karar: 2018 / 3569 Karar Tarihi: 27.03.2018
Emlakçı yer gösterme ücreti talep edebilir mi ? Sırf yer gösterme emlakçıya ücret hakkı verir mi ?
Sırf yer gösterilmesi emlakçıya ücret hakkı vermez. Konuyla ilgili yargı kararları yanında mevzuat ile de düzenleme yapılmıştır. 2022 tarihli güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu aşağıda sunulmuştur.
‘Buna göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerekir. Daha açık bir anlatımla; bu aşamaya kadar sözleşme, gösterilen her iki daire yönünden satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde ücrete hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 08.07.2003 tarihli ve 25162 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri-Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesindeki “…yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır” şeklindeki düzenleme ile açıkça belirtilmiştir.’ T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2020/ 13-339 Karar: 2022 / 723 Karar Tarihi: 24.05.2022
Emlak komisyonu ne zaman zamanaşımına uğraş? Emlak alacağı zamanaşımı kaç yıldır? Emlak komisyonu kaç yıl devam eder? Kaç yıl sonra emlak komisyonu alabilirim? Emlak komisyon davasında zaman var mıdır? Ne zaman emlakçı komisyonu düşer? Emlak komisyon ücreti zamanaşımı ? Emlakçı komisyonu ne zaman ödenir?
Emlakçı komisyonunun ne zaman ödeneceği ve ne zaman zamanaşımına uğradığı sorusu genelde sorulur. Öncelikle yazılı sözleşmeye bakmak gerekir. Sözleşmede ayrıca bir madde yoksa alım satım gerçekleştiği gibi emlak komisyonu da ödenmelidir.
Türk Borçlar Kanunu 147/5 maddesi gereği emlak komisyon alacakları 5 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
AVUKATA SOR
MEVZUAT ;
A. Tanımı ve şekli
MADDE 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması
imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin
kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
B. Ücret
I. Hak etme zamanı
MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
II. Ücretin belirlenmesi
MADDE 522- Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.
III. Simsarın haklarını kaybetmesi
MADDE 523- Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
IV. Evlenme simsarlığı
MADDE 524- Evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz.
V. Ücretten indirim
MADDE 525- Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.
ÖRNEK EMLAK SÖZLEŞMESİ
Örnek Emlak Komisyon Sözleşmesi
MADDE 1 – TARAFLAR
İşbu Emlak Komisyon Sözleşmesi (bundan böyle “Sözleşme” olarak anılacaktır), aşağıda isim ve adresleri yazılı olan taraflar arasında akdedilmiştir.
ALICI:
Adı Soyadı: ______
T.C. Kimlik No: ___
Adres: ___________
Telefon: _________
SATICI:
Adı Soyadı: ______
T.C. Kimlik No: ___
Adres: ___________
Telefon: _________
EMLAK KOMİSYONCUSU:
Firma Adı: ________
Adres: ____________
Telefon: __________
Vergi Dairesi: _____
Vergi No: _________
MADDE 2 – KONU
İşbu sözleşmenin konusu, Alıcı ve Satıcı arasında gerçekleştirilecek olan taşınmazın satış işlemine aracılık eden Emlak Komisyoncusuna ödenecek komisyon tutarının belirlenmesi ve ödeme şartlarının düzenlenmesidir.
MADDE 3 – TAŞINMAZIN TANIMI VE BEDELİ
Satışa konu olan taşınmazın bilgileri aşağıda belirtilmiştir:
Adres: ________________
Ada No: Parsel No:
Yüzölçümü: m²
Bağımsız Bölüm No:
İmar Durumu: _______
Kullanım Amacı: _____
Tapu Bilgileri: ______
Satış Bedeli: _ TL (KDV hariç)
MADDE 4 – KOMİSYON TUTARI VE ÖDEME
İşbu sözleşme gereği, Alıcı ve Satıcı, taşınmazın satış bedeli üzerinden yüzde __ oranında komisyon ödemeyi kabul ederler. Komisyon tutarı, taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanarak, Türk Lirası olarak ödenecektir. Taraflar komisyon tutarını ödemeyi, taşınmazın tapu devri gerçekleştiği tarihte ve tapu işlemi sırasında Emlak Komisyoncusuna nakden veya banka havalesi ile yapmayı kabul ve taahhüt ederler.
MADDE 5 – SÖZLEŞMENİN SÜRESİ
İşbu sözleşme, taraflarca imzalandığı tarihten itibaren geçerli olup, tapu devir işleminin gerçekleşmesine kadar devam eder.
MADDE 6 – HUKUKİ SONUÇLAR
İşbu sözleşme ve eklerinden doğacak uyuşmazlıklarda Türk Hukuku uygulanacaktır. Uyuşmazlıkların çözümünde, [İl] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili kılınmıştır.
MADDE 7 – SÖZLEŞMENİN FESHİ
İşbu sözleşme, aşağıdaki hallerde feshedilebilir:
- Taraflardan herhangi birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, diğer tarafın yazılı bildirimiyle feshedilebilir.
- Taşınmazın satışından vazgeçilmesi durumunda, tarafların ortak kararı ve yazılı bildirimi ile feshedilebilir. Bu durumda, Emlak Komisyoncusu tarafından yapılan harcamalar ve hizmet bedeli karşılığı olarak taraflarca ödenecek miktar, taraflar arasında kararlaştırılır.
- Sözleşmenin süresinin dolması ve tapu devir işleminin gerçekleşmemesi durumunda, sözleşme kendiliğinden sona erer.
MADDE 8 – TEBLİGATLAR
İşbu sözleşmeden doğan tebligatlar, tarafların yukarıda belirtilen adreslerine yazılı olarak yapılacaktır. Taraflar, adres değişikliğini yazılı olarak diğer tarafa bildirmediği sürece, tebligatların bu adreslere yapılacağını kabul ederler.
MADDE 9 – SÖZLEŞMENİN BİR NÜSHASI
İşbu sözleşme, taraflarca okunarak ve kabul edilerek imzalanmış olup, 2 (iki) nüsha olarak düzenlenmiştir. Her tarafın bir nüsha aldığı, taraflarca kabul edilmiştir.
MADDE 10 – EKLER
İşbu sözleşmeye aşağıdaki ekler dahildir ve bu ekler sözleşmenin ayrılmaz bir parçasını oluşturur:
- Taşınmazın tapu fotokopisi
- Taşınmazın ilanı ve fotoğrafları
- Taşınmazın ekspertiz raporu (varsa)
MADDE 11 – KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI
Taraflar, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak, işbu sözleşme kapsamında elde ettikleri kişisel verileri kullanacaklarını, bu verileri gizli tutacaklarını ve ilgili kanunlara uygun şekilde işleyeceklerini kabul ve taahhüt ederler.
MADDE 12 – YÜRÜRLÜK
İşbu sözleşme, tarafların imzası ile yürürlüğe girer ve belirtilen süre boyunca yürürlükte kalır. Sözleşme süresi boyunca tarafların hak ve yükümlülükleri devam eder.
MADDE 13 – NOTER ONAYI
İşbu sözleşme, tarafların isteği üzerine noter huzurunda onaylanabilir. Noter onayı ile ilgili masraflar, taraflarca eşit olarak karşılanacaktır.
İşbu sözleşmenin tüm maddelerini okuyup anladığımızı, kabul ettiğimizi ve üzerinde serbestçe anlaştığımızı beyan ederiz.
ALICI SATICI
_____ _____
(Adı Soyadı) (Adı Soyadı)
EMLAK KOMİSYONCUSU
(Firma Adı)
Tarih: ___
Yukarıda belirtilen maddeler doğrultusunda hazırlanan emsal emlak komisyon sözleşmesi, satış işlemine aracılık eden emlak komisyoncusunun haklarını ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Tarafların sözleşmeye uygun hareket etmesi, işlemlerin sorunsuz ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesine yardımcı olacaktır.
EMSAL KARARLAR
T.C YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 30625 Karar: 2016 / 6445 Karar Tarihi: 02.03.2016
ÖZET: Yine 6098 sayılı kanun maddesi gereği de Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Olayımızda da davacı tellal, davalıya ait taşınmazın satışı için alıcı ve satıcıyı bir araya getirmiş ve daha sonradan da alıcı tarafından taşınmaz tapudan satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düşen görevi yerine getirmiş ve sözleşmede belirtilen …………. TL bedel üzerinden %1′ i olan ……….. TL ücreti ücreti davalı satıcıdan ücret istemeye hak kazanmıştır. Bu bedelden daha önce ödenen ………. TL mahsup edilerek bakiye …………. TL asıl alacağın tahsili yönünde karar verilmesi gerekirken mahkemece bu yön gözetilmeden karar verilmesi, usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
(6098 S. K. m. 520, 521)
Dava ve Karar: Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı, emlak komisyoncusu olduğunu, davalıya ait taşınmazın satışı için davalının vekili olan eşi … ile alıcı dava dışı …’ yı bir araya getirdiğini ve aralarında sözleşme düzenlediklerini, sözleşmenin 5. maddesine göre, alıcı ve satıcının sözleşmede satım bedeli olarak kararlaştırılan 565.000.00.TL üzerinden ayrı ayrı %1 komisyon ücreti ödemesi gerektiğini, alıcının kendisine düşen ücretin tamamını ödediğini, satıcı davalının ise 5.650.00.TL komisyon bedelinden 2.000.00.TL ödediğini, bakiye 3.650.00.TL’ yı ödememesi nedeniyle aleyhine icra takibinde bulunduğunu, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek vaki itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, husumet yokluğu ve esastan davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile …. İcra Müdürlüğü’ nün 2012/2572 esas sayılı icra dosyasında 500.00.TL asıl alacağa vaki itirazın iptaline, bu bedele icra takibinden itibaren yasal faiz yürütülmesine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Her ne kadar mahkemece, davacının katılımı ile düzenlenen komisyon sözleşmesinden sonra davaya konu taşınmazın satışı yönünde davacının katılımı olmadan 26.07.2012 tarihli yeni sözleşme ile taşınmazın satışı yönünde 500.000.00.TL üzerinden anlaşma yapıldığı ve 2. sözleşme ile satışın yapılması sağlandığından satış bedeli olan 500.000.00.TL’ nın %1′ inin yarısı olan 2.500.00.TL komisyon ücreti isteyebileceği bunun 2.000.00.TL’ sını önceden tahsil ettiğinden bakiye 500.00.TL üzerinden icra takibinin devamına karar verilmiş ise de; Davacı komisyoncunun, davalıya ait taşınmazın satışı için davalının eşi ve vekili olan … ile alıcı …’ yı bir araya getirdiği ve taşınmazın 565.000.00.TL üzerinden satılması, alıcı ve satıcının sözleşmede satım bedeli olarak kararlaştırılan 565.000.00.TL üzerinden ayrı ayrı %1 komisyon ücreti ödeyeceği hususunda anlaştırdığı ve bu yönde tarihsiz komisyon akdinin imzalandığı daha sonra satıcı davalının vekili olarak … ile alıcı …’ nın şahit … ın katılımı ile taşınmazın 600.000.00.TL bedelle satışı yönünde 26.07.2012 tarihli sözleşme imzaladıkları, alıcının satıcıya toplam 500.000.00.TL ödeme yaptığı ve bakiye 100.000.00.TL’ nın tahsili yönünde de satıcı … tarafından alıcı … aleyhine …. Asliye Hukuk Mahkemesi’ nin 2013/339 Esas sayılı dava dosyası ile dava açtığı, davalı adına vekili olan eşi …. tarafından komisyon ücretine mahsuben 2.000.00.TL ödeme yaptığı, taşınmazın tapuda alıcı adına devredildiği dosya kapsamı ile sabittir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6098 sayılı TBK.’ nun 520. maddesinde belirtildiği üzere, “Simsarlık sözleşmesi, taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını ve bu sözleşmenin kurulması halinde aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” Yine 6098 sayılı TBK.’ nun 521. maddesi gereği de “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.” Olayımızda da davacı tellal, davalıya ait taşınmazın satışı için alıcı ve satıcıyı bir araya getirmiş ve daha sonradan da alıcı tarafından taşınmaz tapudan satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düşen görevi yerine getirmiş ve sözleşmede belirtilen 565.000.00.TL bedel üzerinden %1′ i olan 5.650.00.TL ücreti ücreti davalı satıcıdan ücret istemeye hak kazanmıştır. Bu bedelden daha önce ödenen 2.000.00.TL mahsup edilerek bakiye 3.650.00.TL asıl alacağın tahsili yönünde karar verilmesi gerekirken mahkemece bu yön gözetilmeden yukarıda yazılı şekilde karar verilmesi, usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına bozulmasına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-2 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 02.03.2016 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)KAYNAK SİNERJİ
T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 13-644 Karar: 2017 / 460 Karar Tarihi: 15.03.2017
ÖZET: Sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından yirmi beş gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan N.İ. tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken karar verilmesi doğru olmamıştır. Sonuç itibariyle, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
(818 S. K. m. 404, 405, 409) (6098 S. K. m. 520, 521, 523, 525)
Dava: Taraflar arasındaki “istirdat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Denizli 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27.04.2012 gün ve 2009/266 E., 2012/173 K. sayılı kararın temyiz incelemesinin davalı vekilince istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.05.2013 gün ve 2012/17858E., 2013/13480 K. sayılı kararı ile hükmün onanmasına dair verilen kararın davalı tarafça karar düzeltme istemine konu edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 28.10.2013 gün ve 2013/25697 E., 2013/26145 K. sayılı kararı ile bu kez;
(…Davacı, ev almak istediğini, çeşitli emlak şirketlerine giderek ev gösterilmesini talep ettiğini, davalı tarafından da bir adet yer gösterme belgesinin tarafa imzalatıldığını, komisyoncunun komisyon ücretine hak kazanabilmesi için sadece evi göstermesinin yeterli olmadığını, ev sahibi ile alacaklıyı biraraya getirmesinin gerektiğini, fakat davalı emlakçının sadece evi gösterdiğini, satıcı ile alıcıyı biraraya getiremediğini, aynı evin başka emlakçılar tarafından da davacıya gösterildiğini, sözleşmeye konu mülk sahibi …’un satış konusunda davalıya vekalet vermediğini, davalının evi satma yetkisinin bulunmadığını, buna rağmen davalı tarafından yer gösterme belgesine dayanılarak aleyhinde icra takibi başlatıldığını ileri sürerek borçlu bulunmadığının tespitine karar verilmesini dilemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine karar dairemizce onanmış, davalı bu kez karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Davacı, davalı tarafından tellallık hizmeti verilmediğinden bahis ile davalı tarafından tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağının tahsili için başlattığı icra takibi nedeniyle borçlu bulunmadığının tespitine karar verilmesi istemi ile eldeki davayı açmıştır. Mahkemece, Tellallık sözleşmesine konu taşınmazın satışı konusunda davalı … () a dava dışı … isimli şahıs tarafından talepte bulunulduğunu, aracılık yetkisini bu şahıstan aldığını savunmakla birlikte taşınmazın o tarihte … adına kayıtlı olduğu, …’un davalı …’u tanımadığını, gayrimenkulün satışı konusunda davalı yada başka şahıslara vermediğini beyan etmesi karşısında …’un taşınmazın satışına aracılık yapma yetkisinin olmadığı ayrıca davalı …tellallık sözleşmesi kapsamında gayrimenkulün satın alınması bakımından yetkili satıcı ile alıcıyı bir araya getirememiş, tellallık sözleşmesinin gereği hizmeti ifa edemediğinden bahis ile davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 4.5.2009 tarihli sözleşme altındaki imzaya davacının bir itirazı bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşme tarafları bağlar, sözleşmede dava dışı malikin imzasının bulunmaması ve tellala yetki vermemesinin sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Davacı imzaladığı sözleşmenin sonuçlarına katlanmak zorundadır. Hal böyle olunca sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan incelemeden anlaşılmakla davalının bu yöne ilişkin karar düzeltme itirazının kabulüne karar verilmesi gerekmiştir…) şeklindeki gerekçe ile hüküm karar düzeltme talebi üzerine bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava tellal ile imzalanan yer gösterme sözleşmesine dayanılarak başlatılan takipte borçlu olunmadığının tespiti, yargılama aşamasında icra zoruyla yapılan ödemenin istirdadı istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkili hakkında davalı tarafça başlatılan ilamsız icra takibinde borçlu olmadıklarını, zira takibe dayanak yer gösterme sözleşmesinin komisyon ücretine hak kazandırmaya yeterli bulunmadığı gibi, davalının sözleşmenin taşınmaz satış bedeli ve komisyon oranına ilişkin boş kısımlarını sonradan kötüniyetle doldurduğunu ileri sürerek müvekkilinin borçlu olmadığının tespitini istediği takipte haksız şekilde tahsil edilen bedelin istirdadını talep etmiştir.
Davalı vekili davacının komisyon ödemekten kaçınmak maksadı ile kendisini saf dışı ederek mal sahibinden satın alınan taşınmaz yönünden yer gösterme sözleşmesi hükümlerince borçlu olduğunu beyanla davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece davalının taşınmazın satışına aracılık etme yönünde yetkisinin bulunmadığı, tellallık sözleşmesinin gereği olarak alıcı ile satıcıyı bir araya getirmediği, bu halde sadece yer gösterme sözleşmesine dayanarak ücret talebinde bulunmasının haksız olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyiz istemi üzerine Özel Dairece 22.5.2013 tarih, 2012/17858 E., 2013/13480 K. sayılı karar ile hükmün onanmasına karar verilmiş, işbu kararın davalı tarafça karar düzeltme istemine konu edilmesi üzerine 28.10.2013 tarih, 2013/25697 E.,2013/26145 K. sayılı karar ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olup davacıyı bağlayacağı, bu halde sözleşme içeriği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğundan bahisle onama kararı kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 405/1 maddesine dikkat çekilerek tellallık sözleşmesine konu gayrimenkul malikinin davalıyı satım konusunda yetkilendirmesi söz konusu olmadığını ve bu anlamda geçerli bir satışın kurulabilmesi için tellalın gayrimenkul maliki ile alıcıyı bir araya getirerek gayrimenkul satışına aracılık etmesi söz konusu olmadığından tellalın ücrete hak kazanmadığı, ücretin doğması için söz konusu yasal düzenlemede yer alan şartların oluşmadığı gerekçesi ile önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taşınmaz satışına aracılık etmek üzere alıcı ile yer gösterme sözleşmesi imzalayan tellalın, taşınmazın, kendisi saf dışı bırakılarak satın alınması halinde yer gösterme sözleşmesi hükümlerince ücrete hak kazanıp kazanamayacağı, burada varılacak sonuca göre davacının aleyhine başlatılan icra takibinde ödemek zorunda kaldığı komisyon ücretinin istirdadını isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için tellallık (simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır.
Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır.
Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 404 vd maddelerinde, “tellallık” olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.
Simsarlık sözleşmesi vekalet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2 maddesine (BK m.404/2) göre “simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır” denilmiştir.
Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanunun 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2 maddesinin yollaması gereği vekalete ilişkin Türk Borçlar Kanunun 502. ve devam hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir” (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd)
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 gün, 2014/859 E., 2016/428 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05. 2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri”ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan Nezihi İğdirli tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Sonuç itibariyle, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15.03.2017 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
KAYNAK SİNERJİ
————–
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2015/41479
Karar Numarası: 2018/5980
Karar Tarihi: 17.05.2018
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK İSTEMİ Simsarın Sözleşme Konusu Hizmetin Bir Akdin Kurulmasıyla Sonuçlanması Durumunda Ücrete Hak Kazanacağı – Simsar Söz Konusu Hizmeti Yerine Getirmezse Ücret Alacağı Elde Edemeyeceği – Ancak Sözleşmede Aksi Kararlaştırılabileceği Gibi İşin Niteliğinden de Aksi Sonuca Varılabileceği – Adi Yazılı Bir Sözleşme İmzalanmış Olup, Bundan Sonra Tapuda Satış Gerçekleşmediği – Taraflar Arasındaki Taşınmaz Satımına İlişkin Resmi Satış İşlemi Gerçekleşmediğinden Davacının Ücrete Hak Kazanamayacağı
KONUT KREDİSİ ÇIKMAMASI DURUMUNDA SATIŞIN GERÇEKLEŞMEMİŞ OLDUĞU Simsarın Sözleşme Konusu Hizmetin Bir Akdin Kurulmasıyla Sonuçlanması Durumunda Ücrete Hak Kazanacağı – Simsar Söz Konusu Hizmeti Yerine Getirmezse Ücret Alacağı Elde Edemeyeceği – Ancak Sözleşmede Aksi Kararlaştırılabileceği Gibi İşin Niteliğinden de Aksi Sonuca Varılabileceği – Adi Yazılı Bir Sözleşme İmzalanmış Olup, Bundan Sonra Tapuda Satış Gerçekleşmediği – Taraflar Arasındaki Taşınmaz Satımına İlişkin Resmi Satış İşlemi Gerçekleşmediğinden Davacının Ücrete Hak Kazanamayacağı
Özeti: Simsar ancak kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulması halinde ücrete hak kazanacak olup, taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin resmi satış işlemi gerçekleşmediğinden davacının ücrete hak kazandığından söz edilemez. Sözleşmede, alıcı ve satıcının satıştan vazgeçmesi durumunda karşılıklı sorumluluklarının ne olacağı düzenlenmiş olmakla beraber davacı simsarın ücreti konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. O halde Mahkemece, davacının faaliyeti sonucunda resmi şekle tabi sözleşmenin kurulmamış ve taraflar arasında imzalanan sözleşmede aksinin kararlaştırılmamış olması karşısında davacının ücrete hak kazanamadığının kabulü ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir.
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, emlakçı olduğunu, dava dışı … adına kayıtlı meskenin satışı için davalı ile maliki bir araya getirdiğini ve taraflar arasında anlaşma sağlanarak 17.10.2014 tarihli sözleşmenin imzalandığını, sözleşmede satış bedelinin % 2’si+KDV tutarında ücret kararlaştırıldığını, buna göre 2.950,00 TL ücrete hak kazandığını ileri sürerek sözleşmeden kaynaklı 2.950,00 TL ücretin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, davacının aracılık ettiği meskenin satışının gerçekleşmediğini, dolayısıyla davacının ücrete hak kazanamadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, 2.950,00 TL’nin dava tarihi olan 11.11.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, simsarlık sözleşmesinden doğan ücretin tahsili talebi ile eldeki davayı açmış; davalı, satışın gerçekleşmemesi nedeni ile davacının ücrete hak kazanamadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren davacının tarafların anlaşması ile edimini yerine getirdiği, kredinin çıkmaması nedeni ile satışın gerçekleşmemesinde kusurunun bulunmadığı ve bu nedenle ücrete hak kazandığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesi, “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 521. maddesinde ise simsarın, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağı düzenlenmiştir. Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. Somut olayda, dava dışı satıcı, davalı alıcı ve davacı simsar arasında 17.10.2014 tarihli adi yazılı bir sözleşme imzalanmış olup, bundan sonra tapuda satış gerçekleşmemiştir. Az yukarıda belirtildiği üzere simsar ancak kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulması halinde ücrete hak kazanacak olup, taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin resmi satış işlemi gerçekleşmediğinden davacının ücrete hak kazandığından söz edilemez. Sözleşmede, alıcı ve satıcının satıştan vazgeçmesi durumunda karşılıklı sorumluluklarının ne olacağı düzenlenmiş olmakla beraber davacı simsarın ücreti konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. O halde Mahkemece, davacının faaliyeti sonucunda resmi şekle tabi sözleşmenin kurulmamış ve taraflar arasında imzalanan sözleşmede aksinin kararlaştırılmamış olması karşısında davacının ücrete hak kazanamadığının kabulü ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksi düşünce ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle kararın BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 17/05/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
———————–
T.C YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 37566 Karar: 2018 / 3569 Karar Tarihi: 27.03.2018
YARGITAY KARARI
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalı ile aralarında gayrimenkul alım satım ve komisyon anlaşması bulunduğunu, tellallık hizmetini yerine getirdiğini ancak davalının sözleşmeden sonra gerekçe göstermeksizin taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, sözleşme ile her iki taraf komisyon bedelinin vazgeçen tarafça ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin bu hükmüne binaen komisyon bedelinin tahsili için yapılan icra takibine borçlu davalı tarafından itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tellallık sözleşmesinden doğan cezai şartın tahsili isteğine ilişkindir. Davacı, sözleşme gereğince davalının satışı engellemesi nedeniyle satış bedelinin %6 + KDV’si olan 12.319,20.-TL alacağın tahsilini istemiş, mahkemece simsarın tüm ücrete hak kazanabilmesi için satışın gerçekleşmiş olmasının gerektiği, satışın gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir” (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, … 2011, s.604 vd)
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 24.04. 2014 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde satıştan vazgeçen tarafın iki taraf toplam komisyonunu ödemeyi kabul edeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağının kabulü gerekir.
Bunun yanında; Taraflar arasında düzenlenen sözleşmedeki vazgeçen tarafın alıcı ve satıcının toplam komisyonu olan % 6 miktarının içinde bulunan % 3 satıcı komisyonu cezai şart niteliğindedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 182.maddesi hükmünce hakim fahiş gördüğü cezaları tenkis ile mükelleftir. Bu hükmü hakimin resen gözetmesi gerekir. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı tarafların ekonomik durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçü olarak alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınacak ceza miktarı hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir. Mahkemece bu yönler gözetilmeden yazılı şekilde davanın reddine dair hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27/03/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
