Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yıllardır aynı soruyla tartışıldı:
Müteahhit temerrüde düşerse ve arsa sahibi sözleşmeden dönerse, müteahhitten daire alan üçüncü kişinin tapusu iptal edilir mi?
Yargıtay uzun süre “evet” dedi.
16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ise bu yaklaşımı terk etti. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 2024/1 E., 2025/2 K., 16.05.2025, RG 18.07.2025/32959. )
Sözleşmeden Dönme Tasarruf İşlemini Geriye Dönük Etkiler mi?
Bu mesele teknik olarak şurada düğümlenir:
Arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde, yükleniciye yapılan tapu devri baştan itibaren hükümsüz hale gelir mi?
Hayır.
Sebebe bağlılık ilkesi, tasarruf işlemi yapılırken geçerli bir hukuki sebep bulunmasını arar.
Sebep sonradan ortadan kalkarsa, tasarruf işlemi geçersiz hale gelmez.
Bu görüş hem öğretide hem de İsviçre uygulamasında yerleşiktir (BGE 133 III 641).
Tasarruf işlemi yapılırken:
- Yüklenici tapuda malik midir? Evet.
- Geçerli bir sözleşme var mıdır? Evet.
- Tescil usule uygun mudur? Evet.
O halde ayni hak kazanılmıştır.
Sonradan sözleşmeden dönülmesi yalnızca iade borcu doğurur.
İade borcu ise yeni bir tasarruf işlemi gerektirir.
Aksi kabul edilirse, her sözleşmeden dönme zincirleme tapu iptali üretir. Bu durum eşya hukukunun sistematiğini çökertir.
Kişisel Hak Üçüncü Kişiye Karşı İleri Sürülebilir mi?
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme kişisel bir ilişkidir.
Dönme hakkı da kişisel bir haktır.
Eşya hukukunun temel ilkesi şudur:
Kişisel hak, ayni hakkı bertaraf etmez.
Bu ilke yok sayılırsa tapu sicili anlamsız hale gelir.
Yargıtay’ın önceki kararlarında üçüncü kişiye karşı tapu iptali kabul edilmiştir (Yargıtay 6 HD, 964/2088, 11.06.2024; Yargıtay 15 HD, 3593/4847, 28.09.2010).
Ancak bu yaklaşım kişisel hakkın ayni hakkı ortadan kaldırdığı varsayımına dayanıyordu.
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 16.05.2025 tarihli kararıyla bu yaklaşımı terk etti.
Bu karar, kişisel hak – ayni hak ayrımını yeniden tesis etti.
“Avans Tapu” Kavramı Hukuken Var mı?
Yargıtay önceki kararlarında yükleniciye yapılan tapu devrini “avans niteliğinde” görüyordu (Yargıtay 23 HD, 6432/1407, 09.05.2017).
Ancak Türk Medeni Kanunu’nda “avans tapu” diye bir kurum yoktur.
Tapu:
- Ya geçerlidir,
- Ya yolsuzdur.
Şarta bağlı mülkiyet sistemi kabul edilmemiştir.
Tasarruf işlemi koşula bağlanamaz.
Eğer tapu malik adına tescil edilmişse, malik odur.
Bu nedenle “yüklenici gerçek malik değildir” yaklaşımı eşya hukukunun kavramsal çerçevesine aykırıdır.
Tapu Siciline Güven İlkesi Bu Olayda Neden Belirleyici?
TMK 1023 açık hüküm içerir:
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişi korunur.
İyiniyetin konusu şudur:
Tescilin yolsuz olduğunu bilmemek.
Yargıtay önceki içtihadında farklı bir ölçüt uyguladı. İnşaatın tamamlanmamış olmasını kötü niyet saydı (Yargıtay 15 HD, 1989/3468, 17.06.2010).
Oysa:
- İnşaatın yarım olması,
- Risk alınması,
- Proje aşamasında satın alma
tescilin yolsuz olduğunu bilmek anlamına gelmez.
İçtihadı Birleştirme kararı, TMK 1023’ün klasik anlamına dönülmesini sağladı.
Anayasa Boyutu: Mülkiyet Hakkı İhlali Var mı?
Anayasa m.35 mülkiyet hakkını güvence altına alır.
Tapu iptali doğrudan mülkiyet hakkına müdahaledir.
Anayasa Mahkemesi Faik Tari kararında Yargıtay yaklaşımını benimsemişti (AYM, 20.07.2017, 2014/12321).
Ancak bu yaklaşım:
- Öngörülebilirlik ilkesini zayıflatıyordu.
- Hukuki güvenlik ilkesini zedeliyordu.
Çünkü kanunda düzenlenmemiş bir “avans tapu” kurumu üzerinden mülkiyet ortadan kaldırılıyordu.
İçtihadı Birleştirme kararı, anayasal mülkiyet güvencesi ile daha uyumlu bir çizgiye geçiş anlamına gelir.
Bir kişi tapuda malik görünüyorsa, Anayasa m.35 gereği o kişinin mülkiyet hakkı vardır. Tapu iptali, bu hakkın elinden alınması demektir. Önceki Yargıtay yaklaşımında, yüklenici edimini tamamlamamışsa ondan daire alan üçüncü kişinin tapusu iptal edilebiliyordu. Bu durum, tapuya güvenerek taşınmaz alan kişinin mülkiyetini yıllar sonra kaybetmesine yol açıyordu. Anayasa Mahkemesi Faik Tari kararında (AYM, 20.07.2017, B. No: 2014/12321) bu uygulamayı ihlal saymamıştı.
16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı (Yargıtay İBBGK, 2024/1 E., 2025/2 K.) şu kuralı netleştirdi: Sözleşmeden dönme, sadece taraflar arasında sonuç doğurur; tapuda kazanılmış mülkiyeti otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Yani artık kural şudur: Tapuya güvenerek ve iyiniyetle alan kişinin mülkiyeti korunur. Sorun varsa, arsa sahibi yükleniciye yönelir. Bu nedenle yeni içtihat, mülkiyet hakkını daha güçlü koruyan bir çizgiye geçiş anlamına gelir.
Hangi Hallerde Üçüncü Kişi Yine Korunmaz?
Koruma mutlak değildir.
Önce kuralı koyalım:
TMK 1023 der ki, tapu siciline iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişi korunur.
Ancak bunun bir istisnası vardır.
O istisna TMK 1024’tür.
TMK 1024 şunu söyler:
Tapu kaydı yolsuzsa (yani gerçekte hak sahibi olmayan biri adına tescil yapılmışsa) ve üçüncü kişi de bunun yolsuz olduğunu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, artık korunmaz.
Şimdi bunu somutlaştıralım.
Üçüncü kişi hangi hallerde korunmaz?
- Yüklenici aslında hiç malik olmamışsa.
Örneğin sahte vekaletle tapu alınmışsa. Bu durumda baştan itibaren yolsuz tescil vardır. - Tescil hukuken geçersizse.
Örneğin tapu devri yetkisiz kişi tarafından yapılmışsa. - Sözleşme kesin hükümsüzse ve üçüncü kişi bunu biliyorsa.
Mesela resmi şekle uyulmadığını bilerek işlem yapmışsa. - Üçüncü kişi tescilin hukuka aykırı olduğunu açıkça biliyorsa.
İşte burada TMK 1024 devreye girer.
Önemli nokta şu:
İnşaatın bitmemiş olması kötü niyet değildir.
Risk almak kötü niyet değildir.
Projeden maketten daire almak kötü niyet değildir.
Kötü niyet şu demektir:
“Bu tapu aslında hukuka aykırı ama ben yine de alıyorum.”
Eğer üçüncü kişi böyle bir bilinç içindeyse korunmaz.
Ama sadece inşaat yarım diye kötü niyetli sayılmaz.
Zincirleme Devirlerde Durum Nedir?
İlk üçüncü kişi geçerli malik olduysa, ondan devralanlar da korunur.
İyiniyet yalnız ilk edinimde aranır.
Bu ilke hem öğretide hem uygulamada kabul görür (BGE 133 III 641; Yargıtay HGK, 2584/1340, 10.12.2019).
Uygulamada Arsa Sahibi Artık Ne Yapmalı?
Arsa sahibi tapu devri yaptıktan sonra ayni hakkı geri alamaz.
Bu nedenle sözleşme aşamasında:
- Aşamalı devir sistemi kurmalı,
- İpotek teminatı almalı,
- Banka teminat mektubu istemeli,
- Kat irtifakı devrini yapı seviyesine bağlamalı.
Tapu devri yapıldıktan sonra çözüm, yükleniciye karşı tazminat ve iade talepleridir.
Büyük Resim
Tapu sicili, hukuk devletinin en somut güven aracıdır.
Eğer tapuda malik görünen kişiden taşınmaz alan kişi korunmazsa, sicilin anlamı kalmaz.
16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, eşya hukukunun temel ilkelerini yeniden hatırlattı.
Tapuya güven ilkesini yeniden güçlendirdi.
Ve en önemlisi şunu söyledi:
Sözleşmeden dönme, ayni hakkı otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
