“Yüklenici devretti ama sözleşme geçersiz!” Peki üçüncü kişiye düşen tapu ne olacak?
Günümüzde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunun en karmaşık ve dava yoğunluğu yüksek alanlarından biri. Bu sözleşmelerin geçersiz sayılması ya da geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde en büyük soru şudur: Tapuda kayıtlı ve yükleniciden taşınmazı devralmış olan üçüncü kişi iyiniyetli ise onun mülkiyet hakkı korunacak mı?
İşte bu soruya, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 2025 yılında yanıt verdi. Bu yeni içtihatla birlikte arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçersizliği, artık her durumda üçüncü kişinin hakkını ortadan kaldırmıyor.
Üçüncü kişinin hakkı iyiniyete bağlı: TMK m. 1023 korur ama şartla
Yükleniciden taşınmazı satın alan üçüncü kişinin TMK m. 1023 kapsamında korunup korunmayacağı, artık o kişinin iyiniyetli olup olmadığına bağlı. Karara göre:
- Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme geçersiz olsa bile,
- Taşınmazı devralan üçüncü kişi, tapuya güvenerek ve iyiniyetle iktisapta bulunmuşsa,
- Üçüncü kişiye karşı tapunun iptali ve iade talebi dinlenmeyecek.
Ancak bu koruma sınırsız değil. İyiniyet karinesi, her olayda arsa sahibince çürütülebilir. Yani arsa sahibi, üçüncü kişinin tapuya güvenmediğini ya da kötüniyetli olduğunu ispatlarsa, taşınmazı geri alabilir.
Arsa sahibinin kendi rızasıyla verdiği tapuyu neden geri almak ister?
Bunu anlamak için biraz geri gidelim.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işler başta hep güzel başlar. Arsa sahibi, “sen bana sağlam bir bina yap, ben de sana arsadan daire veririm” der. Yüklenici de “tamam” der. Bu sözleşme bazen noterde yapılır, bazen el sıkışmayla. Ama asıl mesele şu:
Arsa sahibi, taşınmazını birine teslim ediyor. Karşılığında ise henüz hiçbir şey almamış.
Ve zaman geçer. Aylar, bazen yıllar…
Bina yapılmaz. Temel bile atılmaz.
Ama bir bakarsınız, yüklenici arsa paylarını başkalarına devretmiş.
İşte tam burada arsa sahibi ayağa kalkar.
“Ben bu adama bina yapsın diye yer verdim. O bina yapmadı, üstüne sattı!”
Bu noktada mesele artık “rızayla verdiği” bir tapu devri değil, aldatmaya dönüşen bir ticari ilişki hâlini alır.
Ve arsa sahibi şunu düşünür:
“Ben karşılıksız kalmış bir sözleşmeye dayanarak verdiğim bu tapuyu geri almak zorundayım.”
Çünkü artık ortada bir güven kalmamıştır.
Çünkü yaptığı fedakârlığın karşılığı yoktur.
Çünkü hukuk, edimlerin yerine getirilmediği sözleşmeleri korumaz.
Bu yüzden arsa sahibi dava açar.
Ya sözleşmenin geçersizliğini tespit ettirmek ister,
ya da feshedilmesini.
Ama iş burada bitmez.
Çünkü yüklenici o tapuyu başka birine satmıştır.
Ve bu yeni kişi de ortaya çıkıp şunu söyler:
“Ben burayı yükleniciden aldım. Paramı verdim, tapumu da aldım. Benim hiçbir suçum yok.”
Bu kişi gerçekten masumsa, gerçekten hiçbir şeyden haberi yoksa, elbette korunmalı.
Ama… Eğer olayda bir tuhaflık varsa, fiyat çok düşükse, satış bir tanıdığa yapılmışsa, ya da bu üçüncü kişi zaten yüklenicinin borçlarını bildiği hâlde alım yapmışsa,
o zaman işler değişir.
O zaman tapuya güven ilkesi çalışmaz.
Ve arsa sahibi, elinden çıkan yeri geri alabilir.
Yani mesele, arsa sahibinin keyfî bir şekilde “ben vazgeçtim” demesi değil.
Bu, yıllarca emeği sömürülmüş bir insanın hakkını geri alma mücadelesidir.
Ve hukuk, yüklenicinin hakkını vermediği, üçüncü kişinin de gerçekten masum olmadığı durumlarda, arsa sahibinin yanında durur.
Kötüniyet nasıl ispatlanır?
Yargıtay kararında kötüniyetin nasıl anlaşılacağına dair şu örnekler verilmiştir:
- Üçüncü kişinin taşınmazı kısa sürede devretmesi,
- Fiyatın piyasa rayicinin altında olması,
- Satıcının (yüklenicinin) tapu devri için yetersiz edimler sunması,
- Arsa sahibi ile yüklenici arasında geçmişten gelen dava ve ihtilafların varlığı,
- Satışın mirasçılar dışındaki yakın kişilere yapılması.
Bu gibi durumlar, üçüncü kişinin tapuya güvenmediğini ve sırf “kurtarma amaçlı” hareket ettiğini gösterebilir. Bu da iyiniyetin ortadan kalkması anlamına gelir.
Tapuda tescil var, ama her zaman korunmaz!
Yargıtay açıkça şunu söylüyor: “Her tescil güvenli değildir.” Eğer bir tescil “yolsuz” ise yani geçersiz bir işlem dayanağına sahipse, TMK m. 1024’e göre geçerlilik kazanmaz. Bu da demektir ki:
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.”
Bu sebeple, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği durumlarda üçüncü kişi, taşınmazı alırken hakkın kaynağını araştırmamışsa, “bile bile” risk almış sayılır ve mülkiyet hakkı korunmaz.
Bu karar neden önemli?
Bu içtihadın en çarpıcı sonucu şudur: Arsa sahibi ile yüklenici arasında yaşanan bir sözleşme uyuşmazlığı, artık masum üçüncü kişileri doğrudan etkilemeyecek. Ancak bunun için üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu ispatlanmalıdır. Aksi takdirde, tapu iptali talebi yöneltilebilecek.
Ayrıca bu karar, yüklenicinin satış işlemleriyle ilgili olarak, tapu sicilinin korunması ve hukuki güvenlik ilkesinin de göz önünde bulundurulması gerektiğini ortaya koymaktadır. Tapu siciline güveni korumak gerekir ama bu güven, kötüye kullanılamaz.
Gerekçeli Yargıtay Yorumu ile Öne Çıkanlar
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olsa bile, yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan satışlar korunabilir.
- Ancak bu koruma, sadece tapuya güvenen ve iyiniyetli kişilere uygulanır.
- Yükleniciden taşınmazı alan üçüncü kişi kötüniyetliyse, tapu iptal edilip taşınmaz arsa sahibine döner.
- TMK m. 1023 ve m. 1024 birlikte uygulanmalı: Tapuya güven varsa koruma, yoksa iptal gündeme gelir.
Hukuki Sonuç ve Tavsiye
Bu karar, arsa sahipleri, yükleniciler ve üçüncü kişilerin taşınmaz devir işlemleri sırasında çok dikkatli olmaları gerektiğini ortaya koyuyor. Sözleşme hükümlerinin tapuya şerh verilmesi, ihtiyatî tedbir talepleri, noter kanalıyla uyarılar gibi önlemler, tapu iptal riskini azaltabilir.
Özellikle müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin, bu karar ışığında hem tapu hem de projeye ilişkin detayları incelemesi ve “yüklenicinin gerçekten arsa sahibiyle geçerli bir sözleşmesi var mı?” sorusuna net yanıt alması gerekir.
