Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olması için ne gerekir?
Tüm arsa sahiplerinin imzası şart mı?
Yüzdesel paylaşım adil midir, değer bazlı hesaplama mı yapılmalı?
Günümüzde birçok yapı projesi, müteahhit ile arsa sahibinin yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yoluyla hayata geçiriliyor. Ancak bu sözleşmeler, yalnızca “arazi senin, bina benim” basitliğiyle kurulmaz. Tarafların hukuken bağlayıcı bir sözleşmeye imza atabilmeleri için bazı temel ilkeler üzerinde mutabık kalmaları gerekir. Aksi hâlde, hem sözleşme geçersiz sayılabilir hem de geri dönülmesi güç mağduriyetler yaşanabilir. Bu yazıda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerlilik şartlarını ve dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntıları ele alıyoruz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kurulması İçin Gerekli Unsurlar
Her sözleşmede olduğu gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de tarafların karşılıklı iradelerinin örtüşmesi gerekir. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için:
- Sözleşmenin konusu,
- Tarafların yükümlülükleri,
- Ve en önemlisi, karşılıklı edimler (yani kimin neyi vereceği)
üzerinde açıkça anlaşılmış olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu m. 2/2’ye göre, taraflar esaslı unsurlar üzerinde anlaşmışsa, sözleşme kurulmuş sayılır. Daha sonra yan ayrıntılar konusunda çıkabilecek anlaşmazlıklar ise hâkim tarafından işin niteliğine göre belirlenebilir.
Paylı Mülkiyette Oybirliği Şartı
Arsa, birden fazla kişiye aitse ve paylı mülkiyet söz konusuysa, tüm paydaşların sözleşmeyi imzalaması zorunludur. Çünkü arsa üzerinde yapılacak bir yapı, tüm mal üzerinde tasarrufu gerektiren “olağanüstü yönetim” işlemidir. Bu nedenle, aksi kararlaştırılmamışsa, oybirliği şarttır.
Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda durum farklıdır. Bu alanlarda:
- Oybirliği değil,
- Pay çoğunluğuna dayalı (salt çoğunluk) karar yeterlidir.
Bu kolaylaştırılmış hüküm, dönüşüm sürecini hızlandırsa da, azınlık paydaşların mülkiyet hakkının ihlâline neden olacak şekilde yorumlanamaz. Salt çoğunlukla alınan karar neticesinde yükleniciye devredilecek bağımsız bölümler, gerçek değer oranında belirlenmeli ve azınlığa “ya sat ya katlan” denmemelidir.
6306 sayıl Kanun Madde 6/1
“Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”
Sözleşmeye Sonradan Katılım ve Zımni İcazet
Arsa sahiplerinin sözleşmeyi aynı gün imzalama zorunluluğu yoktur. Bir kısmı önce imzalayabilir, diğerleri daha sonra katılabilir. Hatta bazı durumlarda zımni onay (icazet) söz konusu olabilir. Yargıtay’a göre:
“İnşaat önemli ölçüde ilerlemişse ve sözleşmeye taraf olmayan malik, inşaatı durdurma girişiminde bulunmak yerine destek veriyor veya resmi kurumlar nezdinde birlikte hareket ediyorsa, bu durumda zımni icazet verilmiş sayılır.”
Sözleşmeye Taraf Olmayan Paydaş Ne Yapabilir?
Sözleşmede imzası olmayan bir arsa sahibi, inşaatın başlaması hâlinde şunları talep edebilir:
- Yüklenicinin inşaata el atmasının önlenmesini,
- Hatta inşaat başlamışsa ve şartlar uygunsa, yapının yıkılmasını bile talep edebilir.
Bu nedenle, tüm maliklerle müzakere yapılması ve hukuki risklerin azaltılması gerekir.
Komşu Arsaların Birleştirilmesi Durumunda Ne Olur?
Bir arsa, tek başına yapılaşma için yeterli değilse, komşu parsel sahipleri bir araya gelip arsaları birleştirerek ortak bir proje yürütebilirler. Bu durumda tüm maliklerin, sözleşmede taraf olarak yer almaları gerekir. Yani yükleniciye karşı birlikte hak ve borç sahibi olurlar.
Paylaşımda Yüzdesel Değil, Değersel Hesaplama Esastır
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar genellikle şu şekilde paylaşım yapar:
- Yüzde bazlı: Örneğin %55 arsa sahibine, %45 yükleniciye.
- Metrekare bazlı: Örneğin 5.000 m² inşaat alanının 2.750 m²’si arsa sahibine.
Ancak bu hesaplamalar her zaman adil sonuç vermez. Özellikle karma projelerde (konut, AVM, rezidans vs.) yüzdelik alan, değersel karşılığı yansıtmayabilir.
Örneğin:
- Yükleniciye ticari dükkânlar,
- Arsa sahibine apartman daireleri verilirse,
Yüzdelik oranlar denk görünse bile, yüklenicinin elindeki alan çok daha yüksek değerde olabilir. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 hükmü uyarınca, paylaşım bağımsız bölümlerin değeri esas alınarak yapılmalıdır.
Sözleşmede Yer Alması Gereken Diğer Hususlar
Sözleşmenin net, ayrıntılı ve ileride doğabilecek anlaşmazlıklara kapalı şekilde düzenlenmesi gerekir. Özellikle şu hususlara yer verilmelidir:
- Tapu devrinin hangi tarihte yapılacağı,
- İnşaatın ne zaman başlayacağı ve biteceği,
- Gecikme hâlinde ceza şartı,
- İnşaat teknik şartnamesi,
- Sigorta ve ipotek yükümlülükleri,
- Vergi, harç ve masrafların kimin tarafından ödeneceği.
Değer Üzerinden Paylaşım Yapılmayan Sözleşmeler Geçersiz mi?
Hayır. Taraflar metrekare veya yüzdesel oran belirlemiş olabilir. Ancak bu, her zaman tarafların sözleşmenin “esaslı unsurları” üzerinde uyuştukları anlamına gelmez. Eğer paylaşım adaletsizse ya da hangi bölümlerin kime ait olacağı açıkça belirlenmemişse, bu durum geçerlilik açısından sorun yaratabilir.
Bu nedenle, sözleşmede edimlerin somut ve adil şekilde tanımlanması gerekir.
İnşaat Sözleşmesi Yaptırmak İsteyenler İçin Tavsiye
Eğer bir arsanız varsa ve bir müteahhit ile inşaat sözleşmesi yapmayı planlıyorsanız, aşağıdaki kuralları mutlaka göz önünde bulundurun:
- Tüm arsa maliklerinin imzasını almayı ihmal etmeyin.
- Paylaşım oranlarını değer esasına göre hesaplayın.
- Sözleşmeye, açık ve anlaşılır edinim tanımları, gecikme cezaları ve sigorta hükümleri ekleyin.
- Gerekirse uzman bir avukata başvurarak sözleşmeyi baştan sona hukuken denetlettirin.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapmak İstiyorum Diyorsanız…
Sözleşme hazırlanırken yapılan küçük bir ihmal, ileride büyük dava dosyalarına dönüşebilir. Özellikle ortak mülkiyetli parsellerde, tüm paydaşların onayı olmadan atılan adımlar, inşaatın durdurulmasına kadar giden ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak istiyorsanız, hukuki danışmanlık almayı ihmal etmeyin. Her sözleşme, yazıldığı günden yıllar sonra hâlâ sizi bağlamaya devam eder.
