Bina Yıkılmışsa Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir mi?
Evet, açılabilir.
Arsa payı, yapıya değil arsaya bağlı bir ayni haktır.
Bina yıkılsa bile arsa payı varlığını sürdürür.
Ancak sorun şurada başlar:
Arsa payı ilk belirlenirken esas alınması gereken ölçüt nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.3:
Arsa payı, bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüğüne göre orantılı olarak belirlenir.
Yani kanun “metrekare eşitliği” demiyor.
“Değer oranı” diyor.
Dolayısıyla arsa payı:
- Yüzölçümüne göre değil
- Bağımsız bölümün değerine göre
belirlenmelidir.
Peki Bina Yıkılmışsa Hangi Tarihteki Değer Esas Alınacak?
Bu sorunun cevabı Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.
Temel ilke şudur:
Arsa payı belirlenirken esas alınacak tarih, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihtir.
Yani:
- Bugünkü değerler dikkate alınmaz.
- Belediye güncel projeleri dikkate alınmaz.
- Kentsel dönüşüm sonrası planlanan projeler dikkate alınmaz.
Esas olan:
Kat irtifakının / kat mülkiyetinin ilk tesis edildiği tarihteki değer oranıdır.
Belediye Arşivindeki Son Projelere Göre mi Hesaplama Yapılır?
Hayır.
Belediyedeki en son proje değil,
ilk onaylı mimari proje esas alınır.
Şu ayrım çok önemlidir:
| Yanlış Yaklaşım | Doğru Hukuki Yaklaşım |
|---|---|
| Güncel metrekareye bakılır | İlk projedeki bağımsız bölüm büyüklüğü esas alınır |
| Güncel piyasa değeri dikkate alınır | Kuruluş tarihindeki değer oranı hesaplanır |
| Yıkım sonrası yeni projeye göre oran belirlenir | Eski projeye göre arsa payı düzeltilir |
