Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? Ne İşe Yarar
Arsa payı düzeltme davaları, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere değerleriyle orantılı olmayan arsa payı tahsis edilmesi (veya hiç arsa payı özgülenmemesi) nedeniyle, tapu sicilindeki bu dağılımın mahkeme kararıyla yeniden düzenlenmesi amacına yöneliktir. 5711 sayılı Kanun değişikliğiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde açıkça; (i) arsa payının “konum ve büyüklüklere göre hesaplanan değer” ile orantılı tahsis edilmesi gerektiği, (ii) orantısız tahsis halinde her kat malikinin/kat irtifakı sahibinin mahkemeye başvurabileceği ve (iii) sonradan değer artışı/azalışı nedeniyle arsa payının değiştirilemeyeceği vurgulanır.
Bu davalarda, görev bakımından temel dayanak Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1’dir: Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözülür. Yetki (yer bakımından) ise HMK m.12’deki “taşınmazın aynından doğan veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek” davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir kuralına dayanır.
“Dava, kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazın, muhtelif parsellere ifrazı ile taraflar adına paylan oranında tescili talebine ilişkindir. Dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarından kat mülkiyeti kurulduğu anlaşılmıştır. Kat mülkiyetinin kurulması Kat Mülkiyeti Kanunu ‘nun uygulanması ve görevli mahkemenin tayini için yeterlidir. Kat malikleri kurulunun bir takım eksik işlemleri söz konusu yasanın uygulanmasına engel değildir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Göreve ilişkin bu kural emredici niteliktedir. Açıklanan nedenlerle Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevsizlik kararı vermesi gerekirken, esas hakkında hüküm tesis etmesi hatalıdır.” Yargıtay HG. Hukuk Genel Kurulu 16.02.2000 T. 2000/18-105 E. 2000/109 K.
Uygulamada ihtilafın omurgasını, “mimari projede/fiiliyatta metrekare ve nitelikleri farklı bağımsız bölümlere aynı (veya ters) arsa paylarının yazılması” oluşturur. Bu nedenle delil stratejisinin merkezinde; kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis tarihindeki proje-ruhsat-iskan belgeleri, resmi senet/yönetim planı ve keşif + değerleme odaklı bilirkişi raporu yer alır. Yargıtay, bilirkişi raporunun her bağımsız bölümün tesis tarihindeki değerini etkileyen unsurları (katı, alanı, cephesi, kullanım amacı, manzara vb.) tek tek irdelemeden ve “mukayeseli” biçimde yeni arsa paylarını gerekçelendirmeden hüküm kurulmasını eksik inceleme sayarak bozma nedenine dönüştürmektedir.
Arsa Payı Düzenlemesine İlişkin Temel Kurallar (KMK m.3 – Yargıtay 20. HD 2018/7153)
| Kural No | Hukuki İlke | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Arsa Payı Değerle Orantılı Olmalıdır | Arsa payı, kat irtifakının kurulduğu tarihteki bağımsız bölüm değeri ile orantılı olarak tahsis edilmelidir. |
| 2 | Doğrudan Kat Mülkiyetine Geçişte Esas Tarih | Kat mülkiyetine doğrudan geçilmişse değer tespiti o tarihteki rayiç değere göre yapılır. |
| 3 | Dava Açma Hakkı | Arsa payı bağımsız bölüm değerleriyle orantısız belirlenmişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurabilir. |
| 4 | İlk Şart: Oransızlık | Düzenleme yapılabilmesi için arsa paylarının bağımsız bölüm değerleriyle açık şekilde orantısız olması gerekir. |
| 5 | Mahkemenin Görevi | Mahkeme, bağımsız bölüm değeri ile tahsis edilen arsa payını karşılaştırarak denklik sağlamaya çalışır. |
| 6 | Değer Tespit Kriterleri | Bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanma durumu, mimari kullanım özelliği, konumu, cephesi ve manzarası dikkate alınır. |
| 7 | Sonradan Oluşan Değişiklikler | Değerlendirme tarihinden sonraki imar durumu değişiklikleri dikkate alınmaz. |
| 8 | Cins ve Manzara Değişiklikleri | Sonradan meydana gelen manzara kaybı veya değer artışı hesaba katılmaz. |
| 9 | Bakım ve Onarım Etkisi | Bakım, tadilat veya yenileme nedeniyle oluşan değer artış veya eksilmeleri dikkate alınmaz. |
| 10 | Esas Alınacak Zaman | Esas alınacak tarih, kat irtifakının kurulduğu veya doğrudan kat mülkiyetine geçilen tarihtir. |
Arsa Payı Düzeltim Davasını Kimler Açabilir? Dava Kime Karşı Açılır? Yöneticiye veya Tapuya Dava Açılabilir mi?
Arsa payının düzeltilmesinin son ve zorunlu şartı, bu yönde bir dava açılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/2 uyarınca arsa payı ancak mahkeme kararıyla değiştirilebilir.
Bu davayı yalnızca kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri açabilir. Kiracılar, intifa veya diğer sınırlı ayni hak sahipleri ile kat maliki sıfatı bulunmayan yöneticiler bu davayı açamaz. Çünkü arsa payı, doğrudan mülkiyet oranını belirleyen bir unsurdur ve mülkiyet hakkı olmayan kişiler bu oran üzerinde tasarruf talebinde bulunamaz.
Dava, davacı dışındaki tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır. Zira verilecek karar bütün bağımsız bölümlerin arsa payını etkileyecektir. Eksik hasım gösterilmesi hâlinde taraf teşkili sağlanmamış olur ve dava usulden reddedilebilir.
Önemle belirtmek gerekir ki; arsa payı düzeltim davası yöneticiye, yönetim kuruluna veya tapu sicil müdürlüğüne karşı açılamaz. Bu kişiler arsa payının tarafı değildir. Tapu sicil müdürlüğü ancak mahkeme kararını uygulayan idari bir organdır; uyuşmazlığın muhatabı kat maliklerinin kendisidir.
Arsa Payı Düzeltim Davasında Zamanaşımı Var mı? Mülkiyet Hakkı Süreyle Sınırlandırılabilir mi?
Arsa payı, ortak mülkiyet oranını gösteren ayni bir haktır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesine ilişkin dava da ayni niteliktedir. Ayni hakların özü mülkiyet hakkına dayanır ve mülkiyet hakkı süreye bağlanarak ortadan kaldırılamaz.
Mülkiyet hakkı, anayasal koruma altındadır. Zamanın geçmesi, hakkın içeriğini değiştirmez. Yanlış belirlenmiş bir arsa payının “uzun yıllar böyle kalmış olması” onu hukuka uygun hâle getirmez. Hatalı oran, yıllar sonra da hatadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu arsa payı düzeltim davası için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörmemiştir. Bu bilinçli bir tercihtir. Çünkü burada talep edilen şey bir alacak değil; mülkiyet oranının gerçeğe uygun şekilde tescilidir.
Arsa Payı Düşük Olduğunu Bilerek İmza Atan Malik Sonradan Dava Açabilir mi? Dürüstlük Kuralı Engel Olur mu? Üçüncü Kişi İçin Durum Nedir?
Uygulamada Yargıtay, arsa paylarının belirlendiği resmi senette imzası bulunan bir bağımsız bölüm malikinin daha sonra arsa payı düzeltim davası açmasını bazı hâllerde dürüstlük kuralına aykırı hak kullanımı olarak değerlendirmektedir. Özellikle malik, arsa payını bilerek ve iradi şekilde düşük tutmuşsa ve bunu bir karşı edim karşılığında kabul etmişse, sonradan bu oranı dava konusu yapması çelişkili davranış olarak görülmekte ve dava reddedilebilmektedir.
Öğretide de benzer bir yaklaşım vardır: Kat maliki, diğer maliklerle anlaşarak arsa payını bilinçli biçimde düşük belirlemiş ve bu tercihini bir menfaat karşılığında yapmışsa, sonradan arsa payına itiraz etmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Üçüncü kişiler bakımından ise daha hassas bir ayrım yapılır. Bağımsız bölümü devralan kişi, arsa payının düşük olduğunu ve bu düşüklüğün nedenini bilerek taşınmazı satın almışsa, sonradan açacağı arsa payı düzeltim davası dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Ancak burada kritik nokta yalnızca düşüklüğün bilinmesi değildir; düşüklüğün bilinçli bir anlaşmaya dayandığının da bilinmesi gerekir.
Salt “arsa payı düşükmüş” bilgisi, tek başına hakkın kötüye kullanıldığını göstermez. Aksi kabul edilirse, tapu kaydındaki oranı görerek taşınmaz alan herkesin mülkiyet oranını düzeltme hakkı fiilen ortadan kalkar. Oysa arsa payı gerçeğe aykırı belirlenmişse, bu durum dürüstlük kuralı kisvesi altında korunamaz.
Arsa Payı Davasında Belediye ve Tapu Müdürlüğünden Hangi Belgeler İstenir?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 07.11.2018 T., 2017/2387 E., 2018/7153 K. sayılı kararında özellikle vurgulanan husus şudur: Arsa payı düzeltme davasında mahkeme yalnızca soyut ve genel ifadeler içeren bilirkişi raporuna dayanarak hüküm kuramaz. Öncelikle, kat irtifakı kurulurken esas alınan arsa payı dağılım listesi, bu listede davacıların imzası veya açık onayının bulunup bulunmadığı, kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse buna ilişkin belediye onaylı proje ve ruhsat belgeleri ile tapu tescil evrakı ilgili belediye başkanlığı ve tapu müdürlüğünden getirtilmelidir. Bu resmi belgeler incelenmeden, ilk tahsisin hangi teknik ve hukuki veriye dayandığı ortaya konulmadan denklik incelemesi yapılamaz. Mahkeme, bu belgeleri temin ettikten sonra mukayeseli ve somut veriye dayalı bilirkişi raporu almalı; ancak bundan sonra hüküm kurmalıdır.
ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ DAVASI – BİLİRKİŞİ KURULUNDAN YENİDEN EK RAPOR ALINMASI VE ARSA PAYLARININ DÜZENLENMESİNİ GEREKTİRECEK BİR HUSUSUN OLUP OLMADIĞININ ARAŞTIRILIP SONUCUNA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – HÜKMÜN BOZULMASI
“Dava konusu ana gayrimenkulde … yılında kat irtifakının tesis edildiği anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda hesaplanan bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde güncel değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Bağımsız bölümlerin güncel ve kat mülkiyeti tarihindeki bedellerinin hangi kriterlere göre belirlendiği açıklanmamıştır. Mahkemece, öncelikle taşınmazın kat irtifakının kurulduğu … tarihli belgelerinin dosyaya temini ile yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. “Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 25.03.2025 T. 2024/5440 E. 2025/3986 K.
Tapu Sicili Tüzüğü “düzeltme” işlemi ile arsa payı düzeltme davası aynı şey mi?
Tapu Sicili Tüzüğü m.74; belgelere aykırı basit yazım hatası gibi durumlarda müdürlükçe re’sen düzeltmeyi; esaslı tescil/yazım hatalarında ise ilgililerin yazılı oluru gibi koşulları düzenler.
Arsa payı düzeltme davası ise çoğunlukla “basit yazım hatası” değil, bağımsız bölümlere tahsis edilmiş arsa paylarının dağıtım adaleti (orantılılık) sorununu hedefler.
ARSA PAYLARININ YENİDEN SAPTANMASI İSTEMİ – ARSA PAYLARININ BİZZAT DAVACILAR TARAFINDAN SAPTANARAK KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLDİĞİ – İSTEMİN İYİNİYET KURALLARINA AYKIRI OLDUĞU
“Ana yapının tamamı davacılara ait iken bu arsa paylarının bizzat davacılar tarafından saptanarak Kat Mülkiyetine geçildiğine göre aynı kimselerin bu arsa paylarının adil olmadığını ileri sürmeleri iyi niyet kuralları ile bağdaşamıyacağından ve davacılar dava dilekçelerinde bu arsa paylarının (Hernasılsa farklı gösterildiğini) bildirirken bilmeyerek yanlış ilkelerden hareketle ve iyi niyetle arsa paylarını vermiş olduğunu ve asla kötü niyetli olmadığını bildirmemiş olduğundan mahkemece davacıların dava haklarının bulunmadığı gerekçesiyle açılan davanın reddine hükmolunması doğru görülmüştür.” Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 03.11.1986 T. 1986/14360 E. 1986/14561 K.
ANATAŞINMAZIN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİNE AİT ARSA PAYLARININ DEĞERLERİNE GÖRE YENİDEN BELİRLENEREK TAPUYA TESCİLİ İSTEMİ – KAT MÜLKİYETİNİN KURULUŞUNDAN ÖNCE KAT İRTİFAKININ KURULU OLUP OLMADIĞI – KAT İRTİFAKI KURULMUŞ İSE BUNUN TARİHİNİN ESAS ALINMASI GEREĞİ
“Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerekir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 05.02.2009 T. 2008/10404 E. 2009/700 K.
“Kat Mülkiyeti Kanunu 3. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesi hükmü karşısında değere etkili olan unsurlardaki sonraki değişikliler, bağımsız bölümlerin değerinde çoğalma veya azalma meydana getirdiği takdirde dahi bunların dikkate alınmayacağını hükme bağlanmıştır.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 07.07.1998 T. 1998/5277 E. 1998/8427 K.
BİNA YIKILIRSA SORUN BÜYÜR
Kat Mülkiyeti Yasasına göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dava konusu yerde kat mülkiyetli veya kat irtifaktı bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceğine göre, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Yasası’nın 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Çünkü ortada değerleri belirlenecek bağımsız bölümler bulunmamaktadır. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin davalar ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu davaların açılması herhangi bir hak düşürücü süre ile de sınırlandırılmamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 03.03.2008 T. 2007/9977 E. 2008/2372 K.
Kentsel Dönüşümü Askıya Alan Dava
Kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payı tartışmasının soyut bir teknik mesele olmaktan çıkıp fiili bir hukuki engel haline gelmesi, İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/280 Esas sayılı dosyasında 18.09.2013 tarihinde verdiği ihtiyati tedbir kararıyla somutlaşmıştır.
Riskli yapı olarak dönüşüme giren bir taşınmazda arsa paylarının gerçeğe aykırı belirlendiği iddiasıyla arsa payı düzeltim davası açılmıştır. Davacı tarafın temel argümanı şudur: Taşınmaz yıkıldığı takdirde, arsa payının değer esaslı tespiti için gerekli keşif ve bilirkişi incelemesi sağlıklı şekilde yapılamayacak; delil ortadan kalkacaktır.
Mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesini uygulayarak, mevcut durumun değişmesi halinde hakkın elde edilmesinin zorlaşacağı ve telafisi güç zarar doğacağı kanaatine varmış; bu nedenle kentsel dönüşüm sürecini ihtiyaten durdurmuştur.
Kararın asıl önemi burada ortaya çıkar:
Daha önce “işleyen bir idari süreç” olarak görülen dönüşüm uygulaması, özel hukuk uyuşmazlığı nedeniyle ilk kez yargı eliyle askıya alınmıştır. Mahkeme, arsa payı meselesini tali bir oran problemi olarak değil, mülkiyet hakkının özünü ilgilendiren bir unsur olarak değerlendirmiştir.
Bu yaklaşım, yıkım gerçekleştikten sonra yapılacak bir düzeltmenin pratikte mümkün olmayacağını kabul etmektedir. Zira yeni yapı, hatalı arsa payı üzerinden şekillenecek ve mülkiyet dağılımı geri dönülmez biçimde değişecektir. (Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Sorunu , Ahmet YILMAZ ve Hülya DEMİR, https://obs.hkmo.org.tr/show-media/resimler/ekler/1f3c4b393f52801_ek.pdf E.T 18.02.2026)
Arsa Payının Hatalı Belirlenmesi Halinde İdarenin Müdahale Yetkisi Var mıdır?
Arsa payının belirlenmesi, kat malikleri arasındaki mülkiyet oranlarını ilgilendiren bir özel hukuk meselesidir. Bu nedenle projeyi onaylayan belediye veya diğer idari merciler, arsa payının hatalı tespit edildiği gerekçesiyle projeye müdahale etme ya da oranları değiştirme yetkisine sahip değildir. İdare yalnızca imar mevzuatı ve ruhsat denetimi çerçevesinde işlem yapar; arsa payına ilişkin uyuşmazlıklar ise ancak taraflar arasında açılacak bir dava yoluyla yargı makamlarınca çözümlenebilir.
Bağımsız Bölüm Üzerindeki Ayni Haklar Arsa Payını da Kapsar mı?
Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı ve soyut bir hak değildir; onun hukuki kaderine bağlıdır. Bu bağlılık yalnızca mülkiyet devriyle sınırlı değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 5/3 uyarınca, bağımsız bölüm üzerinde kurulan ayni haklar arsa payını da kendiliğinden kapsar.
Bu nedenle bağımsız bölüm üzerinde intifa hakkı, sükna (oturma) hakkı tesis edilmesi ya da ipotek kurulması gibi tasarruf işlemleri, ayrıca bir düzenleme yapılmasına gerek olmaksızın arsa payını da aynı ölçüde kayıt altına alır. Zira arsa payı, bağımsız bölümden bağımsız biçimde işlem gören ayrı bir mülkiyet unsuru değil; onun tamamlayıcı ve ayrılmaz parçasıdır.
Düşük Arsa Payı Olan Üçüncü Kişi “Tapuya Güvendim” Diyebilir mi? TMK 1023 Gerçekten Ne Korur?
Önce temel kuralı netleştirelim:
Türk Medeni Kanunu m. 1023, tapu siciline güvenerek mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişiyi korur. Yani kanun, ortada gerçekten bir ayni hak kazanımı varsa devreye girer.
Peki arsa payında “kazanım” ne zaman vardır?
Eğer bir bağımsız bölümün arsa payı gerçekte olması gerekenden fazla yazılmışsa, malik tapu sayesinde daha fazla mülkiyet oranı kazanmış olur. İşte burada ayni hakta bir artış vardır ve TMK 1023 tartışılabilir.
Ama arsa payı gerçekte olması gerekenden düşük yazılmışsa durum tamamen farklıdır. Bu kişi fazla bir hak kazanmamıştır. Aksine olması gerekenden daha az paya sahiptir.
“Daha az aidat ödüyorum, bu benim kazanımım” denemez.
Aidat avantajı ayni hak değildir.
Bu sadece ekonomik bir sonuçtur.
Arsa payı düzeltim davasında oranlar yeniden hesaplandığında bir bağımsız bölümün payı artabilir. Bu artış, diğerlerinin oranını da etkiler. Gerçekte düşük belirlenmiş payların yükseltilmesi gerekir. Böyle bir durumda düşük paylı malik, “tapuda böyleydi, ben de buna güvenerek aldım” diyerek artışı engelleyemez. Çünkü korunacak bir ayni hak kazanımı yoktur.
